Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2005/695 K.2005/759

Hukuk Genel Kurulu 2005/18-695 E. , 2005/759 K.

"İçtihat Metni" Mahkemesi : Bakırköy 1.Sulh Hukuk Mahkemesi

Günü : 28.06.2005

Sayısı : 2005/676 E- 708 K.

Taraflar arasındaki “işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümün mesken niteliğine dönüştürülmesi istemine ilişkin davanın” yargılaması sonunda; Bakırköy 1.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 11.06.2004 gün ve 2003/723 E. 2004/649 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 13.12.2004 gün ve 2004/8234-9622 sayılı ilamı ile;

(...Dava konusu edilen 11 numaralı Bekir Kahya'ya ait ve 18 numaralı Temel Var' a ait bağımsız bölümler tapu kaydında mesken olarak görülmekte olup, yerinde yapılan incelemede buraların müşavirlik bürosu olarak kullanıldığı belirlenmiştir. Ana taşınmaza ilişkin Yönetim planının 12. maddesinde kat malikleri kurulunun oybirliği ile aldığı kararı bulunmadıkça bağımsız bölümlerin tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılmayacağı öngörülmektedir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 24.maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde işyeri açılabilmesi için buna kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi gerekir.

Yargıtay uygulamalarında mesken nitelikli bağımsız bir bölümde doktor muayenehanesi, avukat yazıhanesi veya mühendislik bürosu açılabilmesi sözü edilen yasa maddesinde belirtilen işyeri niteliğinde sayılmamakta ve dolayısıyla tüm kat maliklerinin oybirliği ile aldıkları bir kararın varlığı aranmamakta ise de, tüm kat malikleri ile onların külli ve cüz' i haleflerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planının 12.maddesinde bağımsız bölümlerin tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamayacağı açıkça hükme bağlanmış olduğundan,

buna göre büronun da tapu sicilinde belirtilen mesken niteliğinde olmadığı gözetilerek dava konusu 11 ve 18 numaralı davalılara ait bağımsız bölümlerin tapuda yazılı olan mesken niteliğine dönüştürülmesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile bu yoldaki istemin reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...)

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN

Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, tapuda mesken niteliği ile kayıtlı olup, işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümlerin mesken niteliğine dönüştürülmesi istemine ilişkindir.

A-DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ

Davacı vekili; tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümlerin, Yönetim Planında yer alan yasaklayıcı hükme rağmen davalı bağımsız bölüm maliklerince işyeri olarak kullanıldığını ileri sürerek; dava konusu bağımsız bölümlerin Yönetim Planına aykırı şekilde işyeri olarak kullanılmasının men’i ile mesken niteliğine dönüştürülmesine karar verilmesini istemiştir.

B-DAVALININ CEVABININ ÖZETİ

Davalı Temel Var vekili; Yeminli Mali Müşavir olan müvekkilinin, işyeri olarak kullandığı 18 numaralı bağımsız bölümde ticari hiçbir faaliyette bulunmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı B.. K... vekili; mesken nitelikli 11 numaralı bağımsız bölümü, müvekkilinin mali müşavirlik bürosu olarak kullanmasına kanuni bir engel bulunmadığı gibi, Yönetim Planında bu yönde yasaklayıcı bir hükmün de yer almadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

C-YEREL MAHKEME KARARININ ÖZETİ

Yerel Mahkeme; “tapuda mesken olarak görünen dava konusu bağımsız bölümlerin, davalılar tarafından ‘müşavirlik bürosu’ olarak kullanıldığı tespit edilmiş ise de, müşavirlik bürosunun Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinde gösterilen ‘yasak işler’ kapsamına girmediği ve Yönetim Planında da meskende büro açılmasını yasaklayan bir hüküm bulunmadığının anlaşıldığı” gerekçesiyle “davanın reddine” karar vermiştir.

D-TEMYİZ EVRESİ, BOZMA VE DİRENME

Davacı vekilince temyiz edilen karar, Özel Daire’ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkeme önceki gerekçesini tekrarla direnme kararı vermiş; direnme kararını davacı vekili temyiz etmiştir.

E-MADDİ OLAY

Dava konusu 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümler tapuda “mesken” niteliği ile kayıtlı olup; Mahkemece yerinde yapılan keşifte, davalılar tarafından “müşavirlik bürosu” olarak kullanıldıkları belirlenmiştir.

Yönetim Planının, kat maliklerinin haklarının ve yükümlülüklerinin düzenlendiği 12.maddesinde; “Ana gayrimenkulün tamamı veya ayrı ayrı bağımsız bölümleri, kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararı bulunmadıkça tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamaz” hükmü yer almaktadır.

F-UYUŞMAZLIK

Özel Daire ile Yerel Mahkeme arasındaki uyuşmazlık; tapuda mesken niteliği ile kayıtlı bulunan dava konusu 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümlerin, Yönetim Planının 12. maddesi hükmü karşısında, müşavirlik bürosu olarak kullanılıp kullanılamayacağı noktasında toplanmaktadır.

G-GEREKÇE

Çekişmenin çözümü için öncelikle, kat mülkiyetli bir yapıda Yönetim Planının hukuksal niteliği üzerinde durmakta yarar vardır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; “Yönetim Planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir” denildikten sonra, ikinci fıkrasında; “Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır” hükmü öngörülmüştür.

Bu açık hüküm karşısında; kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan Yönetim Planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda Yönetim Planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle Yönetim Planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.

Diğer bir ifadeyle, Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla anlaşmazlıkların hallinde hâkimin ilk başvuracağı belge Yönetim Planı olup; Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere, ancak Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde başvurulmalıdır.

Somut olayda; Yönetim Planının 12.maddesinde “bağımsız bölümler, kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararı bulunmadıkça tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamaz” hükmü yer almaktadır. Yönetim Planında yapılan bu düzenleme ile, meskenin diğer bir şekilde kullanılmasını kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararın bulunması koşuluna bağlamıştır. Hükümde yer alan “tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında” ifadesi, sınırlama olmaksızın, kütükte kayıtlı niteliği dışında tüm kullanım biçimlerini kapsadığından, “müşavirlik bürosu” niteliğinde kullanımının da yasaklandığı açıktır.

Direnme kararında sözü edilen, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinin birinci fıkrasında, yapılması kesin olarak yasaklanan işler sayılmış, ikinci fıkrasında ise kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilecek olan yerler belirtilmiştir.

Şu hale göre, Yönetim Planının 12.maddesinde, bağımsız bölümlerin kütükte kayıtlı niteliği dışında tüm kullanım biçimleri açıkça yasaklandığından, tapuda mesken niteliği ile kayıtlı bulunan dava konusu 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümlerin müşavirlik bürosu olarak kullanılma olanağı bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca; Mahkemece, aynı yöne işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyularak, dava konusu bağımsız bölümlerin tapuda yazılı mesken niteliğine dönüştürülmesine karar verilmesi gerekirken; yanılgılı gerekçeyle davanın reddine dair önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.