Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2010/645 K.2011/53

Hukuk Genel Kurulu 2010/3-645 E., 2011/53 K.

KİRA TESPİTİ

6570 S. GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN [ Madde 2 ]

6570 S. GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN [ Madde 3 ]

"İçtihat Metni"

Taraflar arasındaki "kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Fatih 2.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 25.12.2008 gün ve 2005/747 E- 2008/1528 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 31.03.2009 gün ve 2009/3019-5540 sayılı ilamı ile;

("...Davada 01.01.2005 tarihinden itibaren aylık kiranın 2180 YTL. olarak tespitine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabul kısmen reddi ile aylık kiranın endeks tatbiki suretiyle 1176 YTL. olarak tespitine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi, 01.08.1998 tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti istenilen dönem 01.01.2005 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkindir. Bu durumda, hak ve nesafet esaslarına göre aylık kiranın tespiti cihetine gidilecektir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Öyle ise mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek, yapılacak yargılama neticesinde, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile eksik kira tayini bozmayı gerektirmiştir.")

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN

Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir.

Davacı, 01.01.2005 tarihinde başlayan bir yıllık dönem için aylık kira parasının 2.180,00 TL. olarak tespitini talep etmiştir.

Davalılar vekili, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemenin "endeks uygulamasına göre 2005 yılı aylık kira parasının 1.176,00 TL. olarak tespitine" dair verdiği karar yukarıda gösterilen nedenle bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dosya kapsamına göre, somut olayda yeni dönem kira parasının endeks uygulanmak suretiyle mi, yoksa hak ve nesafet ilkesi gereğince mi tespit edilmesi gerektiği noktasındadır.

Hemen belirtilmelidir ki; Anayasa Mahkemesinin, 6570 sayılı Yasanın 2. ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin 26.03.1963 gün ve 3/67 sayılı kararı ile, amacı kiracıyı korumak olan 6570 sayılı Yasanın kira parasındaki "sınırlı artış" ilkesi esas itibarıyla benimsenmiştir.

Bu nedenledir ki, kira parasının tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, kira parasının, hak ve nesafete uygun olarak ekonomi esaslarına göre, "sınırlı artışı" öngörülmüştür.

Uygulamada; şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı ispat edilmedikçe, kira sözleşmesinde taraflarca olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasının, yasa gereği yenilenen ilk üç yıl (dönem) Türkiye İstatistik Kurumunca yayınlanan Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artışın kira parasına yansıyan bölümü oranında artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmekte ve ona göre uygulama yapılmaktadır.

Öte yandan, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibarıyla, yukarıda sözü edilen sürelerden öncesine dayanması halinde, kiralananın serbest koşullarda getirebileceği kira parası esas alınıp, hakim tarafından hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu'nun 19.11.2003 gün ve 2003/3-701 esas, 2003/696 karar sayılı ilamı)

Ne var ki, somut olayda bu ilkenin uygulanması mümkün değildir.

Zira; dosyaya ibraz edilen 16.10.1998 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 3 yıl süreli olup, aylık kira bedelleri 01.08.1998- 31.12.1999 dönemi için aylık 200,00 TL., 2000 yılı için aylık 360,00 TL., 2001 yılı için aylık 648,00 TL olarak belirlenmiş ve daha sonra da bir önceki dönem için açılan kira tespiti davası sonucunda mahkemece, 01.01.2004 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedeli 1.090,00 TL. olarak belirlenmiş ve verilen bu karar temyiz incelemesinden de geçerek kesinleşmiştir.

Hal böyle olunca, eldeki davada mahkemece 01.01.2005 tarihinden başlayan yeni dönem için kira parası bir önceki dönem için belirlenen miktara endeks uygulanmak suretiyle belirlenmiştir.

Şu durumda, bir önceki döneme ait kira bedeli hak ve nesafet ilkesine uygun olarak belirlenip, temyiz incelemesinden de geçerek kesinleştiğinden eldeki davaya konu sonraki dönem kira bedelinin endeks uygulanmak suretiyle belirlenmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamaktadır.

Bu nedenle direnme kararı onanmalıdır.