Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2012/1067 K.2013/364

GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN(MÜLGA) (6570) Madde 1

GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN(MÜLGA) (6570) Madde 12

TÜRK MEDENİ KANUNU (TMK) (4721) Madde 984

"İçtihat Metni" Taraflar arasındaki “haksız işgal tazminatı ve tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Antalya 4.Sulh Hukuk Mahkemesi’nce davanın kabulüne dair verilen 23.12.2010 gün ve 2010/240 E-2010/1628 K.sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 28.06.2011 gün ve 2011/3777 E-2011/7121 K.sayılı ilamı ile;

(...Dava, fuzuli işgal nedeniyle kiralananın tahliyesi ve 20.146 TL haksız işgal tazminatının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile fuzuli işgal nedeniyle kiralananın tahliyesine, 19.300 TL haksız işgal tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına , takdirde de bir usulsüzlük bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalı vekilinin haksız işgal tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu edilen iki adet dükkanı 01.11.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı Halit isimli kişiye kiraladığını, sözleşmede devir yetkisi olmamasına rağmen kiracının 01.06.2008 tarihli alt kira sözleşmesi ile kiralananı davalı şirkete kiraladığını, kiralananın devrine onay vermeyen davacının 3091 Sayılı Kanun gereğince başvuruda bulunması üzerine Konyaaltı Kaymakamlığı’nın müdahalenin önlenmesi ile birlikte taşınmazın kadastro tespiti sırasında adına tescil edilen Hazine’ye teslimine karar verdiğini,

davacının bu karara karşı idari yargıda açtığı davada ise uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklanması nedeniyle genel hükümler çerçevesinde adli yargıda çözülmesinin hüküm altına alındığını, devir yasağı nedeniyle alt kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu, kiralananın onbeş gün içinde tahliye edilmesi davalıya 19.01.2010 tarihli ihtarname ile bildirilmesine karşın sonuç alınamadığını belirterek, fuzuli işgal nedeniyle kiralananın tahliyesini ve Haziran 2008-Ocak 2010 arasındaki süre için aylık 1.000 TL’den 20.000 TL haksız işgal tazminatının davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı vekili, kiralananın ruhsatsız ve kaçak olması ve taşınır mal hükmünde bulunması nedeniyle davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğini, davacının Medeni Kanun’un 984.maddesi gereğince bir yıllık süre içinde dava hakkını kullanmadığından istemin zamanaşımına uğradığını, davacının korunmaya değer üstün bir hakkının bulunmadığını, kendisinin de fuzuli şagil durumunda bulunduğunu, davalının dükkanları elinde bulunduran Halit ’den yasaya uygun olduğunu düşünerek kiraladığını, davacının Halit ile kira ilişkisi kurduğu iddiasının kötü niyetli ve haksız kazanç elde etmeye yönelik olduğunu,

ayrıca istenilen miktarın fahiş olup kabul edilemeyeceğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Davacı, dava dışı Halit ile düzenlediği 01.11.2007 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu kiralananları adı geçene kiralamış, sözleşmenin özel şartlar bölümü 1.maddesinde kiracının kiralayanın yazılı onayı olmadan kiralananı tamamen ya da kısmen başkasına devir, temlik ve ciro edemeyeceği, ortak alamayacağı kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup sözleşmenin taraflarını bağlar.

Sözleşmede devir yasağı bulunmasına karşın kiracı Halit Akgül 01.06.2008 başlangıç, 29.10.2010 bitim tarihli alt kira sözleşmesi ile kiralananları davalı şirkete devretmiştir. Belediye sınırları içinde ve musakkaf nitelikli kiralananlar 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerine tabidir. Anılan yasanın 12.maddesi gereğince sözleşmedeki devir yasağına rağmen alt kira sözleşmesi ile kiralananı kullanan davalı şirket fuzuli şagil durumundadır.

Bununla birlikte davacının kiracısı ile düzenlediği 01.11.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi yöntemine uygun şekilde feshedilmediğinden geçerliliğini sürdürmektedir.

Kira sözleşmeleri taraflarına şahsi hak sağladığından kiralayan her ne kadar kiralananı haksız şekilde bulunduran kişilere karşı fuzuli işgalleri nedeniyle müdahalelerinin önlenmesini ve tahliyesini isteyebilecekse de, kira alacakları yönünden muhatabı kiracı olduğundan ödenmeyen kira paralarını ancak kiracısından talep edebilir. Zira kira sözleşmesi halen varlığını devam ettirmektedir.

Kira parası dışında fuzuli şagilden de haksız işgal tazminatı alması sebepsiz zenginleşmesine yol açar. Bu itibarla davalının kullanımında olduğu sürede davacının kiralanana ilişkin alacağını kira parası olarak kiracısından istemesi gerekirken fuzuli şagilden haksız işgal tazminatı adı altında talep etmesi ve mahkemece bu yönden de davanın kabul edilmesi doğru görülmediğinden hükmün haksız işgal tazminatına yönelik olarak bozulması gerekmiştir...)

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, haksız işgal tazminatı ve tahliye istemine ilişkindir.

Davacı vekili, zilyedi olduğu taşınmazda bulunan 1 ve 2 nolu dükkanları dava dışı Halit 'e kiraya verdiğini, kiracının sözleşme uyarınca kira ilişkisinin ve kiracılık sıfatını üçüncü kişilere devir yetkisi olmadığı halde davalı şirkete kiraya verdiğini ileri sürerek, davalının tahliyesine ve Mayıs 2008'den dava tarihine kadar geçen süre için haksız işgal tazminatı ödenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, dava konusu dükkanları Halit 'den kiraladığını bildirerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, haksız işgalci olduğu gerekçesi ile davalının tahliyesine ve haksız işgal tazminatı ödemesine karar verilmiş; Özel Dairece hükmün, tahliye yönünden onanmasına, haksız işgal tazminatı yönünden ise bozulmasına karar verilmiştir. Yerel Mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Tahliyeye ilişkin karar Özel Dairece onanmakla kesinleşmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, haksız işgal tazminatına ilişkin davanın reddinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ile dava dışı Halit arasında 01.11.2007 başlangıç tarihli, 3 yıl süreli kira sözleşmesinin düzenlendiği, sözleşmenin dava tarihi itibariyle geçerli olup devam ettiği, sözleşmenin özel şartlara ilişkin 1.maddesinde kiracının kiraya verenin yazılı muvafakatı olmadan kiralanan yeri tamamen veya kısmen başkasına devir, temlik ve ciro edemeyeceği, ortak alamayacağının düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Davacı ile dava dışı Halit arasında düzenlenen kira sözleşmesi dava tarihi itibariyle geçerli olup, devam ettiğine göre, davacı dava konusu dükkanlara ait kira bedellerini bu sözleşme uyarınca kiracı Halit 'den istemesi gerekir. Aksinin kabulü davacının sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır.

O halde bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.