Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2012/123 K.2012/353

Hukuk Genel Kurulu 2012/3-123 E. , 2012/353 K.

KİRA PARASININ TESPİTİ DAVASI

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ OLMASI

"İçtihat Metni" Taraflar arasındaki “kira parasının tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Afyonkarahisar 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 28.12.2010 gün ve 2010/8 E.,-1461 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.05.2011 gün ve 5964/7999 sayılı ilamı ile,

(...Davada, 30.06.2009 tarihinden itibaren başlayan dönem kira parasının artırılarak tespiti istenilmiş, mahkemece, 29.01.2010 tarihinde açılan bu dava ile 30.06.2009 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitinin istenemeyeceği, artış şartı ve ihtar bulunmaması durumunda, kira sözleşmesinin bitiminden 15 gün önce dava açılması gerektiği, bu süre geçtikten sonra davanın açıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 30.06.1999 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşme de, yıllık kira parası ilk beş yıl için 30000 USD ve 30.06.2004 te başlayan ikinci beş yıl için ise 31500 USD olarak belirlenmiştir.

Bu durumda kira sözleşmesinde artış şartı bulunmaktadır. Bu şart tarafların yenilenen dönemde de artış iradesini yansıtmaktadır.

Böyle bir şart, 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde, kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın ve de dava dilekçesinin tebliğ tarihi de önemli olmaksızın, o dönem içinde kira parasının tespiti için dava açabilir.

Öyle ise mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek, yapılacak yargılama neticesinde hasıl olacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN

Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir.

Yerel mahkemece, davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuş; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Direnme kararını, davacı vekili temyize getirmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunup bulunmadığı ve bulunduğunun kabulü halinde ise bu şartın tarafların yenilenen dönemde de artış iradesini yansıtıp yansıtmadığı noktalarında toplanmaktadır.

I- İşin esasına girilmeden önce.

Yerel Mahkemece, “yeni malik davacının önceki malik ile davalı arasında düzenlenen kira sözleşmesini kabullenerek kira bedellerini itirazı kayıt koymaksızın aldığı ve yeni dönem kira bedelinin arttırılacağına ilişkin ihtarname de çekmediği” belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, Özel Dairece sözleşmede “artış şartı” bulunduğundan bahisle bozulması üzerine, bu kez yerel mahkemece “sözleşmede artış şartı bulunmadığı kabul edilerek ve taşınmaz tahliye edildiğinden hukuki yarar yokluğundan” davanın reddine karar verildiğinden,

verilen direnme kararının, gerçekte yeni hüküm niteliğinde olup olmadığı ön sorun olarak tartışılmış, Hukuk Genel Kurulu'nda yapılan görüşmeler sırasında Yerel Mahkemenin bu direme gerekçesinin gerekçenin genişletilmesi olduğu oybirliğiyle kabul edilmiştir.

II- İşin esasının incelenmesinde

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

KARŞI OY

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde başlangıç tarihi 30.06.1999 olup 10 yıl sürelidir ve yıllık peşin 30.000 USD'na kiralanmıştır. Kira süresi 30.06.2009 tarihinde sona ermektedir. Kira sözleşmesinde taraflar serbest iradeleriyle 01.10.2004 tarihinden itibaren yıllık 31.500 USD kira bedeli kararlaştırmışlardır. Özel Daire'nin bozma ilamında sözleşmede ikinci 5 yıllık kira bedelinin 31.500 USD olarak belirlendiği belirtilmiştir.

Oysa kira sözleşmesinde “ ikinci 5 yıllık kira bedeli 31.500 USD'dir” şeklinde bir hüküm yoktur. İkinci 5 yıllık dönem 30.06.2004 de başlamakta, kararlaştırılan kira bedeli ise “01.10.2004 den itibaren 31.500 USD” olarak kararlaştırılmaktadır.

Yüksek 3. Hukuk Dairesi'nin bozma Ilamında, kira sözleşmesine uygun olarak, ikinci beş yılın başlangıcı 30.06.2004 olarak belirtilmiş, ancak 31.500 USD kira bedelinin bu ikinci 5 yıllık dönemin başlangıcı olan 30.06.2004 den itibaren geçerli olarak sözleşmede belirlendiği belirtilmiştir. Oysa sözleşmenin 4. maddesinde 31.500 USD'nin başlangıcı ikinci 5 yıllık dönemin başı değil, 01.10.2004 tarihidir. Bu nedenle kira sözleşmesinde artış kuralı getirildiği söylenemez.

Birden çok yılı kapsayan kira sözleşmesinde, her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak bir kural getirilmiş ise artış şartı var demektir ve kira bedelinin taraflarca belirlenmesi de kolay olur, ihtar çekmeye gerek kalmadan kira bedelinin tespiti davası açılabilir.

Somut olayda bu şekilde artış şartı bulunmadığından davacı da 15 gün önceden ihtar çekmediği ve kira bedellerini de ihtirazi kayıtsız aldığından, ancak dava dilekçesinin tebliğinden sonraki dönem için kira tespit davası açabilir, dava açıldığı tarihte davalı, mecuru tahliye ettiğinden artık öndeki dönem için kira bedeli tespiti davası da dinlenemez. Mahkemenin kararının onanması gerektiğini düşünüyor, sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.