Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2012/606 K.2013/212

Hukuk Genel Kurulu 2012/14-606 E. , 2013/212 K. YAPI ORTAKLIĞINA KABUL NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL; OLMADIĞI TAKDİRDE TAZMİNAT DAVAYA KONU BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİNDEKİ TAŞINMAZ BEDELİNİN, YEREL GAZETE HABERİNDEKİ MİKTARA GÖRE Mİ YOKSA TARAFLAR ARASINDAKİ SÖZLEŞME HÜKMÜ DİKKATE ALINARAK MI BELİRLENMESİ GEREKTİĞİ

İCAP

BORÇLAR KANUNU (818) Madde 7

TAPU KANUNU (2644) Madde 26

TÜRK MEDENİ KANUNU (4721) Madde 706

"İçtihat Metni"Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sakarya 1.Asliye Hukuk (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) Mahkemesi'nce tapu iptal ve tescil davasının reddine, alacak isteminin kabulüne dair verilen 23.02.2011 gün ve 2010/315 E- 2011/73 K. Sayılı kararın incelenmesi davacı asil tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 03.10.2011 gün ve 2011/10543 E-2011/11306 sayılı ilamı ile;

(...Dava, 21.06.2003 tarihli yapı ortaklığına kabul nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek tazminat taleplerine ilişkindir.

Davalı, dava konusu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiğini, yapılan ödeme tutarının doğru olduğunu, ancak tescili istenen bağımsız bölüme nazaran eksik ödemede bulunulduğunu savunmuştur.

Mahkemece, harici satışa değer tanınamayacağından bahisle tapu iptali ve tescil davası reddedilmiş, ikinci kademedeki ödemeler tutarı 25.100,00 TL ile iyileştirme giderleri 2.200,00 TL toplam 27.300,00 TL’ nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davacının temyiz etmesi üzerine mahkemece 15.03.2010 tarihinde verilen karar dairemizce: "...Mahkemece yapılması gereken iş, yukarıda belirtilen 11.900,00 TL’yı davalıya ödenmek üzere davacıya depo ettirmek (BK m.81) ve bu koşulla tescile ilişkin davacı istemini hüküm altına almak olmalıdır. Bu yönler bir yana bırakılarak davanın yazılı olduğu şekilde hükme bağlanması doğru olmadığından, karar bozulmalıdır " gerekçesiyle bozulmuştur.

Bozma üzerine mahkemece, dava konusu dairenin değerinin bozma ilamında belirtildiği gibi 37.000 TL olmadığı belirtilerek bozma ilamına kısmen direnilmiş, davacı keşfen belirlenen değer üzerinden taşınmazın bedelini yatırmadığı gerekçesi ile tapu iptali ve tescil isteminin reddine alacak istemin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Temyiz üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca; "Bu durumda, yerel mahkemece kısmen uyularak verilen ve kısmen de direnme kararı olarak adlandırılan temyize konu karar; denetimden geçmeyen hususları içeren, tamamen yeni gerekçelere dayalı yeni bir hüküm niteliğinde olduğundan; bu hükmün temyizen incelenme görevi Hukuk Genel Kuruluna değil; Özel Daireye aittir." denilmek suretiyle dosya dairemize gönderilmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalının aynı zamanda arsa sahibi sıfatıyla maliki olduğu 783 ada 515 parsel üzerine inşaat yaptığı, yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği, bu şekilde sağladığı finansla inşaatı yürüttüğü, bu arada K2 Bloktaki (4) numaralı bağımsız bölüm için davacıyı ortaklığa dahil ederek bu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiği anlaşılmaktadır.

Tekrar vurgulamak gerekirse davalı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır.

Gerçekten, Türk Medeni Kanununun 706., Borçlar Kanununun 213., 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetinin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2.maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir.

Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanununun 162. ve 163.maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir. Diğer taraftan, davacının kötüniyetli olduğuna ilişkin dosyada somut bir delil de yoktur. Yapılan bu saptamalara göre, davacının tescil isteğinin kabulü için yasal bir engel bulunmamaktadır.

Taraflar arasındaki sözleşmenin işin bedeline ilişkin 7.maddesinde “maliyetler Bayındırlık ve İskân Müdürlüğünün belirlediği fiyatlardan %25 daha düşük olacaktır” hükmü bulunduğundan, temlik işlemine konu işin bedelinin bu hüküm uyarınca belirlenmesi gerekir. Bilirkişiler, 24.07.2009 tarihli raporlarında bu fiyatı 43.957,00 TL olarak saptamıştır. Ancak, davalı ilan yoluyla icabında (önerisinde) konut satış bedelini 37.000,00 TL olarak kabul etmiştir. Davacının yaptığı ödemeler tutarı 25.100,00 TL olduğuna göre (37.000,00 TL – 25.100,00 TL) = 11.900,00 TL eksik ödenen miktarın davalıya ödenmek üzere davacıya depo ettirilmesi gerekmektedir.

Davacı tarafından yukarıda belirtilen 11.900,00 TL mahkeme veznesine depo edilmesine rağmen mahkemece tapu iptali ve tescili isteminin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir...)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, 21.06.2003 tarihli yapı ortaklığına kabul nedeniyle tapu iptali ve tescil; olmadığı takdirde de tazminat isteğine ilişkindir.

Yerel mahkemece, birinci bozma ilamına tapu iptali ve tescil yönüyle uyulduktan sonra taraflar arasındaki sözleşmenin bedele ilişkin 7.maddesi hükmünü esas alarak bir değerlendirme yapan bilirkişi raporunu benimseyerek, dava konusu dairenin değerinin bozma ilamında belirtildiği gibi 37.000 TL olmadığı belirtilerek, davacının keşfen belirlenen değer üzerinden taşınmazın bedelini yatırmadığı gerekçesi ile tapu iptali ve tescil isteminin reddine, alacak isteminin ise kabulüne dair verilen karar davacının temyizi üzerine, Özel Dairece, yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; yerel mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.

Direnme hükmünü davacı asil, temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davaya konu bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmaz bedelinin yerel gazete haberindeki miktara göre mi yoksa taraflar arasındaki sözleşme hükmü dikkate alınarak mı belirlenmesi gerektiği, noktasında toplanmaktadır.

Bu noktada, yerel gazetede çıkan haberin hukuki niteliğinin belirlenmesinden önce “icap” hakkında genel bir açıklama yapılmasında yarar vardır.

İcap, bir akdi meydana getirmek amacı ile bir şahsın teklifini ihtiva eden ve karşı tarafa yöneltilen bir irade beyanıdır. İcap, kural olarak belirli bir veya birkaç kişiye yöneltilebileceği gibi, genele de yöneltilebilmesi mümkündür.

Bir beyanın, akdin yapılmasına olanak veren bir icap mı, yoksa bir icaba davet mi olduğunu tesbit, söz konusu beyanın yorumuna bağlıdır.

Bu konuda irade beyanlarının yorumunda başvurulan ve genel kabul gören güven teorisi ışığında gerek beyanda bulunanın beyanının içeriğine, gerekse beyanın yapıldığı hal ve şartlara bakılarak bir sonuca varılır.

Nitekim, 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) m.7/f.1'de şu hüküm yer almaktadır: “İcabı dermayan eden kimse bu baptaki hakları mahfuz olduğunu sarahaten beyan eder, yahut akdi iltizam etmemek niyetinde olduğu gerek halin muktezasından gerek işin hususi mahiyetinden istidlal olunursa, icap, lüzum ifade etmez.”

Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, şayet ister beyanda bulunanın beyanından, isterse hal ve vaziyetten, onun hiçbir şekilde beyanı ile bağlı olmamak niyetinde bulunduğu sonucuna varılmak gerekirse, bu beyan bir icap sayılmaz; ancak bir icaba davet söz konusu olur.

İcap, karşı tarafa (muhataba) akdi kurma olanağını verir ve icapta bulunan buna engel olamaz. Böyle bir etkinin meydana gelebilmesi için, icabın hukuki işlemlerde aranan geçerlilik şartlarını haiz olması ve yapılacak akdin esaslı unsurlarını taşıması gerekir. Yapılan beyanın akdin esaslı unsurlarını taşımaması bir icap değil, icaba davette bulunma niyetinden de ileri gelebilir (Oğuzman/Öz:Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, Filiz Kitabevi, İstanbul 1995 Sahife:47-51).

Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulu'nun 15.06.2012 gün ve E:2012/14-167, K:2012/399 sayılı ilamında da benimsenmiştir.

Somut olaya gelince; davacı ile davalı arasındaki sözleşme 21.06.2003 başlangıç tarihli olup, sözleşmenin bedele ilişkin 7.maddesi “...Maliyetler Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü'nün belirlediği fiyatlardan %25 daha düşük olacaktır" hükmü içermektedir.

Öte yandan, 14 Aralık 2006 tarihli yerel gazetede çıkan haberde “37 bin YTL'ye konut” başlığı altında “Adapazarı Tekeler Mahallesi Çevreyolu üzerinde kurulan Çevrekent Konut Yapı Ortaklığı sayesinde, 900 kişi 3 yıl içinde toplam 37 bin YTL'ye(37 Milyar) ev sahibi olacak.” denilmiş; haberin devamında ise “Tank Palet Fabrikasından işçi emeklisi olan ve yıllardır kooperatifçilik yapan Nedim, yapı ortaklığı adı altında kurduğu sistem ile 10 bin YTL'si peşin, kalanı ise 3 yılda her ay ödemeli olarak 900 kişiyi ev sahibi yapmayı hedefledi.

Çevreyolu üzerinde bodrum üstü iki kat olarak yapılan 125 m² büyüklüğündeki üç oda bir salondan oluşan konutların ilk bölümünü Mayıs 2007'de, ikinci bölümünü ise Ağustos 2008'de teslim edeceklerini belirten Nedim, 'Şu anda 900 kişi konut için başvurdu. Yerlerimiz tümüyle doldu. 31-25 ve 37 Bin YTL'ye kadar üyelerimizi ev sahibi yapıyoruz.” şeklinde ibarelere yer verildiği görülmektedir.

Yukarıda yerel gazeteye konu olan haber içeriğinin bir bütün olarak değerlendirilmesi sonucunda, davalı tarafın beyanının hukuki nitelikçe bir sözleşmenin kurulmasını amaçlayan icap olarak değerlendirilemez. Bunun yanında, davacı ile davalı arasındaki sözleşme ilişkisinin başlangıcının 21.06.2003 tarihi olduğu dikkate alındığında, bu tarihten daha sonrasına denk düşen 14.12.2006 tarihli yerel gazetedeki haber içeriğinin dikkate alınarak sözleşme bedelinin buna göre saptanması hukuken olanaklı değildir.

Şu durumda, yerel mahkemenin taraflar arasındaki sözleşmenin bedele yönelik 7.maddesini göz önünde tutarak, yerel gazete haberindeki ilan yoluyla icapta belirtilen miktara göre sözleşme bedelinin belirlenmesi gerektiğine işaret eden Özel Daire bozma ilamına karşı direnmesi usul ve yasaya uygundur.

Ne var ki, Yüksek Özel Daire bozma nedenine göre, somut uyuşmazlıkta diğer temyiz itirazlarını incelemediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.