Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2013/1175 K.2014/997

Taraflar arasındaki “kira tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Adana 2.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 20.12.2011 gün ve 2011/550 E., 2011/733 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 24.04.2012 gün ve 2012/6961 E., 2012/10883 K. sayılı ilamı ile ;

...Davacılar vekili dilekçesinde, müvekkilleri olan davacılar tarafından dava konusu taşınmazın 10.8.2002 tarihli sözleşme ile yıllık 300 TL. kira bedeli üzerinden davalıya kiralandığını, kira sözleşmesi gereği her yıl % 12 oranında artış şartının kararlaştırıldığını, bu artışa göre kira bedelleri ödenerek tespiti istenilen döneme gelindiğini, ancak emsal taşınmazların kiraları ile karşılaştırıldığında kira bedelinin çok düşük kaldığını beyan ederek, taşınmaza ilişkin yıllık kira bedelinin 2009-2010 kira dönemi için günün şartlarına uyarlanması ve şimdilik 7000 TL. olarak tespitine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Somut olayda, kira tespiti talep edilen dönem, 10.8.2009 tarihinden itibaren başlayan döneme ilişkin olup, dava tarihi 16.6.2011 'dir.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin yerleşik içtihatlarına göre, tespiti talep edilen kira dönemi geçtikten sonra, artık o döneme ilişkin olarak kira tespitinin istenilmesinin mümkün olmadığı belirlenmiş ve kararlaştırılmıştır.

Bu nedenle mahkemece, talep edilen dönem için davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…)

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kira tespiti istemine ilişkindir.

Davacılar vekili, müvekkilleri tarafından dava konusu taşınmazın 10.8.2002 tarihli sözleşme ile yıllık 300 TL kira bedeli üzerinden davalıya kiralandığını, kira sözleşmesi gereği her yıl % 12 oranında artış şartının kararlaştırıldığını, bu artışa göre kira bedelleri ödenerek tespiti istenilen döneme gelindiğini, ancak emsal taşınmazların kiraları ile karşılaştırıldığında kira bedelinin çok düşük kaldığını beyan ederek, taşınmaza ilişkin yıllık kira bedelinin 2009-2010 kira dönemi için günün şartlarına uyarlanması ve şimdilik 7000 TL olarak tespitine karar verilmesi talep ve dava etmiş; ıslah dilekçesi ile talebini 8.400.TL’ye yükseltmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, kira bedelinin 2009-2010 yılları için 8.400.TL olarak tespitine dair verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine; Özel Daire’ce, metni aynen yukarıda başlık bölümünde alınan ilam ile bozulmuştur.

Mahkemece, davanın 20.04.2009 tarihinde açıldığı, davacının 10.8.2009'dan başlayan dönem itibariyle uyarlama talebinde bulunduğu ve böylece dava tarihine göre, davanın yasaya uygun sürede ikame edildiği gerekçesi ile direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararını, davalı vekili temyize getirmektedir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; eldeki davanın hangi tarihte açıldığı; buradan varılacak sonuca göre de, süresinde açılıp açılmadığı noktalarında toplanmaktadır.

Öncelikle “kira tespiti” davalarının hukuksal niteliğinin irdelenmesinde yarar vardır:

Kira parasının tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.

Kira parasının tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanunun uygulandığı yerler ve taşınmazlar hakkında söz konusu olur.

Kira parasının tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.

Kira parasının tespiti davalarında hüküm, bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir.

Bilindiği gibi ve 18.11.1964 gün, 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında benimsendiği üzere; 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3.maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptalinden sonra, yasa uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde kira parası mahkemece belirlenmektedir.

21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile; kira parasının tespit davasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar (ihtar) gönderilmesi şart olmadığı, kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira parasının tespiti için her zaman dava açılabileceği, tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağının istek bulunmadıkça, kararda gösterilemeyeceği, aksi durumun istek mülga Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 74 üncü maddesine (01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu”nun 26 maddesine) aykırı düşeceği,

kira aktinin başladığı tarih ve kira süresi belli oldukça kiracının hangi tarihten itibaren yeni kira ile sorumlu tutulacağının kendiliğinden meydana çıkacağı, kiracının yeni kira ile hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı konusunda kiralayan ile kiracı arasında uyuşmazlık mevcut ise kiralayan bunların ve yeni kira parasının işlemeye başlayacağı tarihin tespitini de hâkimden isteyebileceği, bu takdirde hâkim kira parasını tespit etmekle beraber bunun hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağını kararda göstermek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır.

Öte yandan, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun, “Dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345 maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunda bulunmayan yeni bir düzenleme getirilmiştir.

Söz konusu maddeye göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabileceği, ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa,

yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı” kabul edilmektedir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; mecur davacı-kiralayanlar tarafından, davalı tarafa işyeri olarak kullanılmak üzere 15.08.2002 tarihinde 15 yıl süreyle kiralanmış; eldeki dava ise 15.08.2009-15.08.2010 kira dönemine ait kira bedelinin tespitine yönelik olarak 20.04.2009 tarihinde açılmıştır.

Davacılar vekilinin 20.04.2009 tarihli dilekçe ile, 15.08.2009-15.08.2010 dönemi için kira parasının tespiti isteğinin de bulunmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Açıklanan nedenlerle, Yerel mahkemenin, davanın süresinde açıldığına yönelik direnmesi yerindedir.

Ne var ki, Yüksek Özel Dairece bozma nedenine göre işin esasına ilişkin temyiz itirazları incelenmediğinden bu yönde inceleme yapılmak üzere, dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.

SONU Ç