Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2013/2088 K.2014/398

Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kadıköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 28.07.2011 gün ve 2010/158 E., 2011/351 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin 06.12.2011 gün ve 2011/12089 E. - 2011/13835 K. sayılı ilamı ile; (...Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karara verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilesinin paydaşı olduğu 21 No’lu parselin paydaşlarından O..A...’ın payını 10.3.2010 tarihinde 58.000 TL bedelle davalıya sattığını, yapılan pay satışının davacıya bildirilmediğini, satıştan 15.3.2010 tarihinde haberdar olan davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek,davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkilesi adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın haksız ve dayanaksız açıldığını, taşınmazda paylı mülkiyete geçilmesinden sonra paydaşların kat karşılığı inşaat yapımı şeklinde taşınmazı müteahhide vererek değerlendirmeyi amaçladıklarını, bu amaç doğrultusunda başlangıçta müteahhit S.. G...ve .....

Yapı Grup Ltd Şti ile anlaşıp taşınmazda bir takım faaliyetlere başlanmasından sonra müteahhidin edimlerini yerine getirememesi nedeniyle yaptıkları sözleşmeyi feshederek bu kez aralarında davalı şirketin de yer aldığı......Finans-FC Yapı ve......

Gayrimenkul adi ortaklığı ile anlaştıklarını, ancak bu anlaşmaya davacı ile bir kısım paydaşların iştirak etmediklerini, bu arada müteahhit şirketlerin adi ortaklığının teşkili açısından bir kısım payların kat karşılığı temlik edilmesi gereğinin doğduğunu, bu temliklerin ancak tapuda satış yapılmak yoluyla sağlanabildiğini, dava konusu payın da bu şekilde davalıya devredildiğini, bu devrin gerçek bir satış olmaması nedeniyle davacının önalım hakkının bulunmadığını belirterek, kötü niyetle açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 21 No’lu parselin paydaşlarından O.. A...’ın taşınmazdaki 473/490000 payını 10.3.2010 tarihinde 58.000 bedelle davalı şirkete satması üzerine davacı satıştan rastlantı sonucu haberdar olduğunu ileri sürerek 1.4.2010 tarihinde açtığı işbu dava ile önalım hakkının tanınmasını istemiştir.

Davalı ise, tapuda yapılan temlikin gerçek bir satış olmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ve müteahhit firmalar arasındaki adi ortaklığın bir gereği olarak devredildiğini savunmaktadır.

Dosyada bulunan belgelere göre başlangıçta 6.8.1998 tarihinde aralarında davacının da yer aldığı bir kısım paydaş müteahhit S..G.. ile taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemiş, diğer bir kısım paydaş da aynı konuda ....Yapı Grup Ltd Şti ile sözleşme yaptığından 2.3.2006 tarihinde müteahhit S.. G.. sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerini .... Yapı Grup Ltd Şti’ye devretmiştir.

Taşınmazdaki inşaat faaliyeti konusunda, üzerindeki yapıların yıkılması, cins tashihi yapılması gibi birtakım işlemler yapılmasından sonra müteahhit firmanın edimlerini yerine getirememesi üzerine arsa sahipleri 14.7.2009 tarihinde inşaat sözleşmesini feshetmişlerdir. Hemen peşi sıra da 15.7.2009 tarihinde dava dışı ..... Yapı Endüstri Ltd Şti ile satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemişlerdir.

Ne var ki bu sözleşmeye aralarında davacının da yer aldığı sekiz paydaş katılmamıştır. İnşaatı üstlenen firma da davalı şirket ve .... Gayrimenkul Ortaklığı ile adi şirket durumundadır. Aralarındaki 8.3.2010 tarihli protokol gereği müteahhide devredilen payların 1/3’ü diğer ortak şirketlere devredileceğinden....Yapı Endüstri Ltd Şti adına hareket eden O...A....

4.3.2010 tarihinde adı geçen şirketten aldığı dava konusu payı 10.3.2010 tarihinde 58.000 TL bedelle davalı şirkete satmıştır. Bu temlik tapuda pay satışı şeklinde gerçekleştirilmiştir.

Taşınmaza ilişkin olarak öncesinde yaşanan gelişmeler ve son olarak davacının katılmadığı satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi, davalının savunmaları doğrultusunda olsa da, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhit firmalar arasındaki adi ortaklık sözleşmesi dışında olan davacının paydaş sıfatı ile tapuda pay satışı suretiyle yapılan temlike karşı yasal önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş, uyuşmazlığın esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup bu yön gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir...) gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Yerel Mahkemece, davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Daire’ce yukarıda yazılı gerekçelerle bozulmuş; yerel mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hüküm, davacı vekili ile asli müdahale talebinde bulunan Bayram Vatansever ve arkadaşları vekilince temyiz edilmiştir.

Dosya temyiz incelemesi için gönderilmiş ise de, yapılan incelemede; Bayram Vatansever ve arkadaşları vekilinin, görülmekte olan davaya ilişkin yargılamaya davacı yanında katılma isteğinin yerel mahkemece 07.07.2011 tarihli ara karar ile reddedildiği, gerek yerel mahkemece verilen ilk karar, gerekse Yargıtay Özel Daire bozma ilamı ile yerel mahkeme direnme kararının, katılma istekleri reddedilen Bayram Vatansever ve arkadaşları vekiline tebliğ edilmediği görülmüştür.

Hukuk Genel Kurulu’nca, davada taraf olarak yer almayan ancak mahkemece oluşturulan ara kararı ile istemi reddedilen Bayram Vatansever ve arkadaşlarının, anılan karara karşı asıl hükümle birlikte temyiz yasa yoluna başvuru hakkı bulunduğu gerekçesiyle, katılma isteği reddedilen Bayram Vatansever ve arkadaşları vekiline direnme kararının tebliği için dosyanın mahalline geri çevrilmesine yönelik karar verilmiş; geri çevirme kararı üzerine, katılma isteminde bulunan Bayram Vatansever ve arkadaşları vekilinin temyiz dilekçesi verdiği görülmüştür.

Hukuk Genel Kurulu'nda yapılan görüşmede işin esasının incelenmesine geçilmeden önce yukarıda açıklanan maddi olgu karşısında, katılma istemi reddedilen Bayram Vatansever ve arkadaşları vekilinin ileri sürdüğü temyiz itirazlarının inceleme merciinin Özel Daire mi yoksa Hukuk Genel Kurulu mu olacağı önsorun olarak tartışılıp değerlendirilmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, Özel Daire bozma ilamı, davacı vekilinin ilk kararı temyizi üzerine oluşturulmuş, daha sonra yerel mahkemece de, bozma ilamına karşı direnme olarak adlandırılan karar verilmiştir. Katılma istemi reddedilen Bayram Vatansever ve arkadaşları vekilinin ileri sürdüğü temyiz itirazları gelinen aşama itibariyle Özel Daire'ce incelenmemiştir.

Öyleyse, katılma istemi reddedilen Bayram Vatansever ve arkadaşları vekilinin ileri sürdüğü temyiz itirazlarının Özel Dairece incelenmesi gerekir.

Bu bağlamda; katılma istemi yerel mahkeme ara kararı ile reddedilen Bayram Vatansever ve arkadaşları vekilinin ileri sürdüğü temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daire'ye gönderilmesi gerekir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle, katılma istemi yerel mahkeme ara kararı ile reddedilen B...