Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2014/1169 K.2016/863

Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 6.Asliye Hukuk Mahkemesinin davanın kabulüne dair verilen 05.04.2011 gün ve 2010/150 E., 2011/89 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 21.03.2012 gün ve 2012/1608 E. 2012/7289 K. sayılı ilamıyla;

(…Davacı, davalının taşınmazını 1.1.2006 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesiyle kiraladığını, anahtar teslimi sonrası gittiklerinde mutfak tavanında akıntı olduğunu gördüklerini, 17.1.2006 tarihinde davalının usta gönderdiğini, ancak yalıtım probleminin hava koşulları ile birlikte gittikçe ağırlaştığını, mahkemece yaptırılan iki ayrı tespitte yalıtım probleminin olduğu ve hava şartları düzelmeden bu problemin giderilemeyeceğinin tespit edildiğini, yönetici ve ailesinin otelde kaldıklarını, 17.2.2006 tarihli ihtarname ile sözleşmenin fesh edilip ödenenlerin iadesinin istendiğini,

ancak davalının cevabi ihtarname ile taleplerini reddettiğini ileri sürerek, fazlasını saklı tutarak sözleşme gereği peşin ödenen 6 aylık kira bedeli 21 000 USD, depozito bedeli 7 000 USD, aidat bedeli 700 TL, taşınma bedeli 900 USD, otel ücreti 34.710,00 YTL, emlak komisyon bedeli 7. 982,00 YTL olmak üzere toplamı 28 900 USD ile 43.392,00 YTL’nin temerrüt tarihinden faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına göre yerinde görülmeyen davalının sair temyiz itirazlarının reddine,

2-Mahkemece, bozma ilamına uyulduktan sonra 34.710.00 TL otel konaklama bedeline hükmedilmiştir. Davacının kira bedeli olarak ödediği 21.000 USD'nin istirdatına karar verildiğine göre konaklama bedeli olarak talep edilen 34.710.00 TL'nin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir…”

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, kiralananın ayıplı çıkması nedeniyle ödenen kira bedeli, depozito bedeli, ödenen komisyon bedeli ile kiralananda oturulmaması nedeniyle dava dışı otele ödenen konaklama bedelinin tahsili isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 7.000 ABD doları depozito bedelinin tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine dair verilen karar, taraf vekillerinin temyizi üzerine Özel Dairece 13.07.2009 tarihinde “davacının sözleşmeyi haklı olarak feshettiğinin kabulü ile, davacının taleplerinin değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuş; mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece yukarda açıklanan gerekçe ile bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Direnme kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, kira sözleşmesinin kiracı tarafından haklı nedenle feshi halinde, kiracının kiralananda oturamadığı için otelde kalması nedeniyle 22.02.2006 tarihinde dava dışı otele ödediği 34.710,41 TL konaklama bedelinin kiralayandan istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Dava tarihi itibariyle olaya uygulanması gereken Mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249. maddesi hükmü gereğince, kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 250. maddesi hükmü gereği de kiralananın kira müddeti boyunca kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanmanın mümkün olmayacak ya da önemli derecede azalacak hale düşmesi halinde, kiracı kira bedelinin indirilmesini isteyebilir ya da ayıp uygun bir süre içinde giderilmez ise sözleşmeyi feshedebilir.

Aynı Kanunu’nun 96. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır.

Menfi zarar ise, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar.

Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut da bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten olmalıdır. Davalı kiraya veren kiralananı kullanıma hazır bir şekilde davacıya teslim etmeyerek 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249. maddesinde düzenlenen kiralananın kullanıma hazır halde teslim edilmesi yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. Bu durumda kiracı kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalıdan menfi veya müspet zararlarını isteyebilir.

Somut olayda; davacının yöneticisi için kiraladığı taşınmazın davalı kiralayan tarafından kullanıma elverişli bir şekilde teslim edilmemesi nedeniyle davacı, yöneticisi ve ailesi için dava dışı şirkete otel masrafları adı altında 34.710, TL ödemek zorunda kalmış ve buna ilişkin faturayı dosyaya ibraz etmiştir.

Kural olarak, kiracı kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalılardan ödediği konaklama bedelinin kendisine ödenmesini isteyebilir. Bununla birlikte davacı kiracı, ikamet etmek üzere uygun bir yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermek, böylece yeni bir ev kiralamak için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda davacının zararı, kiralayanın kiralananı kullanıma hazır hale getirmediği tarihten aynı koşullarla emsal bir dairenin kiralanması gereken tarihe kadar otele ödenen konaklama bedeli ile kira bedeli arasındaki farktan ibarettir.

Ancak, davacının talep edebileceği miktar belirlenirken sadece dava dışı otele ödediği konaklama bedelinin dikkate alınması gerekir. Davacı, dava dışı otele ödenen konaklama bedeli dışındaki örneğin yemek ve sair etkinlikler için ödediği bedeli isteyemez. Zira, bu giderler kiralanan kullanıma hazır halde davacıya teslim edilmiş olsa dahi yapılacak giderlerdir. Ancak mahkemece ödenecek konaklama bedeli belirlenirken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak konaklama bedeline hükmedilmesi gerekir.

Mahkemece yapılacak iş, davacı tarafından dava dışı otele ödenen kira bedeli içindeki yemek ve sair giderler düşüldükten sonra salt konaklama bedelinin ne kadar olduğu, davacının emsal bir daireyi kiralayabileceği makul sürenin ve kira bedelinin belirlenerek buna göre dava dışı otele ödenen bedelden davacının talep edebileceği miktarın belirlenmesi gerekirken davacının dava dışı otele ödediği konaklama bedelinin tamamına hükmedilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Belirtilen nedenlerle yerel mahkemenin direnme kararının bu değişik gerekçe ile bozulması gerekmiştir.