Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2017/1748 K.2018/1329

Taraflar arasında görülen “önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Serik 1. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 13.03.2013 gün ve 2011/694 E. ve 2013/215 K. sayılı karar davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle Yargıtay 14. Hukuk Dairesince onanmış ise de davalılar vekilinin karar düzeltme isteminde bulunulması üzerine 03.04.2014 gün ve 2014/2404 E. ve 2014/4419 K. sayılı kararı ile:

“…Davacı, paydaş olduğu 1102 parsel sayılı taşınmazın dava dışı paydaşları Dudu ve Aysel’in payını 18.12.2009 tarihinde satış yoluyla davalılara devrettiklerini, önalım hakkını kullanmak istediğini ileri sürerek, davalılara ait payın adına tescilini istemiştir.

Davalı, taşınmazın fiilen paylaşıldığını, payına karşılık gelen yere ev ve köprü yaptığını, toprak döktüğünü, davacının sınır komsusu olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, fiili taksimin kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiş ve karar Dairemizce onanmıştır.

Bu kez davalılar vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut uyuşmazlıkta, tarla niteliğinde 105099 metrekare yüzölçümündeki taşınmazın tapu kaydından davacı ve davalılar dışında başka paydaşların bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalılar 08.02.2012 günlü dilekçede ileri sürdükleri eylemli paylaşım iddiasını kanıtlamak için keşif, bilirkişi incelemesi, tanık ve her türlü delile dayanmışlardır. Mahkemece paylaşım hususunda yapılan araştırma yeterli görülmemiştir. Mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan bilirkişi raporundan ve ekli krokiden davacının veya ona teban yer kullanan bir kişinin bulunup bulunmadığı anlaşılamamaktadır.

Davalının fiili taksim yapıldığına ilişkin delilleri toplanarak özellikle zeminde davacının ve davalıların veya davalılara pay satan kişilerin kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi ve davacının taşınmazın belli bir yerini kullandığı ve önceki paydaş zamanında hak iddia etmediği yere karşılık gelen payın satılması üzerine önalım hakkını kullanıp kullanmadığı araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiş ise de Dairemizce sehven onandığı anlaşılmış, davalılar vekilinin karar düzeltme istemi kabul edilmiştir…”

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, kayden paydaşı olduğu 1102 parsel sayılı taşınmazda davalıların önceki paydaşlardan Dudu Senek ve Aysel Senek’e ait payı 18.12.2009 tarihinde toplam 11.500 TL’ye satın ileri sürerek davalılar adına kayıtlı 1/32’şer payın önalım nedeniyle iptal edilerek adına tescilini istemiştir.

Davalılar vekili dava konusu taşınmazın fiilen taksim edildiğini, her paydaşın fiili taksime uygun şekilde yerini kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunması için tüm paydaşların katılımı ile yapılmış bir taksimin bulunması gerektiği, davalıların taşınmazda fiili taksim yapıldığına dair iddialarını kanıtlayamadıkları gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalılar vekilinin temyizi üzerine karar Özel Dairece önce onanmış ise de karar düzeltme isteminde bulunulması üzerine bu kez yukarıda gösterilen gerekçe ile bozulmuştur.

Yerel mahkemece aynı gerekçelerle önceki kararda direnilmiştir.

Direnme kararını davalılar vekili temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, dava konusu edilen taşınmaz üzerindeki paydaşların geçmişten gelen kullanımlarının eylemli taksim niteliğinde olup olmadığının belirlenmesi için mahkemece yapılan incelemenin ve keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli olup olmadığı; dava konusu taşınmazda eylemli taksimin bulunup bulunmadığı, burada varılacak sonuca göre davacının önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kurallarına aykırı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere, yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, eşyaya bağlı, yenilik doğurucu (inşaî) bir dava ile kullanılan bir haktır.

Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmünü içermektedir. Bu hak ile kanun koyucu, mülkiyet birliği yapan kişilerin ellerinde bulundurdukları hakkın parçalanmamasını ve üçüncü kişilerin ortaklığa girmemesi amacı ile hareket etmektedir. Yasal önalım hakkının, devir hakkının kısıtlamalarından biri olduğu açıktır. Yasadan kaynaklanan bu kısıtlama ancak hakkın kullanılması ile ortaya çıkacaktır.Önalım hakkı kullanılmadığı sürece devir hakkının kısıtlanması söz konusu olmayacaktır.

TMK’da paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir.

Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma görepaydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu takdirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaşın taşınmazın belirli bir kısmını kullanmaları gerekli ve yeterlidir.

Paydaşlar arasında fiili taksim bulunması hâlinde yasal önalım hakkının kullanılamayacağına dair bir yasa hükmü bulunmasa da, taşınmazda fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre de paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemli olarak bağımsız bu oluşumun korunması,TMK’nın 2’nci maddesinde tanımını bulan dürüstlük kuralının gereğidir.

Zira TMK’nın 2’nci maddesinde herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Bilindiği üzere hakkın açıkça kötüye kullanıldığı tüm hâllerde dürüstlük kuralına da aykırılık söz konusudur.

Fiili taksimin hukuki dayanağını da TMK’nın bu maddesi oluşturmaktadır (Tunaboylu, M.: Önalım (Şuf’a) Davaları, 4. b., Ankara 2008, s.440).

Nitekim öğretide paylı mülkiyette fiili taksim durumu Yargıtay kararlarından bağımsız olarak tanımlanmamış olup yalnızca yasal önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımlarından biri olarak nitelendirilmiştir (Köylüoğlu, E.: Önalım Davası (Yayınlanmamış Doktora Tezi), Ankara 2011, s. 93).

Somut olayda,taşınmaz mahallinde14.05.2012 günü yapılan keşif sonrası düzenlenen 23.05.2012 günlü fen bilirkişi raporunda tanık anlatımı ve yer göstermeleri sonucu (M) harfi ile işaretli bölümü davacının eşi Arif Mert’in, (N) harfi ile işaretli bölümü davalılar Ayşe Tolaman ve ...’ın kullandığı belirtilmiş ise dedinlenen davalı tanıklarınınbilirkişi raporunda ulaşılan bu sonucu destekler açıklayıcı beyanları bulunmadığı gözetildiğinde, bilirkişi raporunun mahkemeyi aydınlatacak, karar verme konusunda hâkime tam kanaat verecek nitelikte bir rapor özelliği taşıdığından söz edilemez.

Hâl böyle olunca; doğru sonuca ulaşılabilmek için, mahkemece mahallinde davalının tüm tanıklarının katılımı ile yeniden keşif yapılmalı; yapılacak keşif sırasında ilk keşifte dinlenen tanıkların yanında davalının dinlenmesini talep ettiğidiğer tanıklar da dinlenerek davacı ve davalıların taşınmazda kullandıkları bölüm bulunup bulunmadığı somut ve maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, beyanlar arasındaki çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılmak suretiyle giderilmeli,taşınmazda varolan fiili taksime ilişkin mahkeme gözlemi keşif tutanağına yansıtılıp,

harita mühendisi bilirkişiden keşfi izlemeye ve tanık beyanlarını denetlemeye elverişli kroki ve rapor alaınarak, tüm deliller birlikte değerlendirildikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, açıklanan bu hususlar göz ardı edilerek, eksik inceleme ve hüküm kurmaya elverişsiz ve denetime de açık olmayan, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi doğru değildir.

O hâlde, yerel mahkemece Özel Dairenin bozmada gösterdiği gerekçe yanında yukarıda açıklanan genişletilmiş gerekçe ile bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Açıklanan nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.