Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2017/1996 K.2022/5

1. Taraflar arasındaki “projeye aykırılığın eski hâle getirilmesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; Kayseri ili Melikgazi ilçesi Köşk Mahallesi 3 parsel üzerinde bulunan binada kat maliki olduğunu, binanın toplantı salonunun amaç dışı kullanılarak sigara içildiğini, okey oynandığını, maç izlendiğini ayrıca ısınma ve sıcak su sisteminin ortak olup 5627 sayılı Kanuna göre ısı ölçer ve ekipmanlarının yapılması zorunlu olduğu hâlde yapılmadığını, kendisi gibi kat maliki olan gerçek kişi davalıların ise ortak yerlerden olan balkonların duvarlarını yıkarak mutfağa kattıklarını ileri sürerek toplantı odasının amaç dışı kullanılmaması, ısı pay ölçer veya kalorimetre sistemi kurularak ısı paylaşımının yapılması ve balkonların eski hâle getirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalılar vekili cevap dilekçesinde; siteye ait toplantı odasının bina sakinlerinin bayramlaşma, genel kurul toplantıları yapma vb. amaçlarla bir araya gelerek kullandıkları yer olduğunu, 25.12.2009 tarihli genel kurulda bina içerisinde ve toplantı salonunda sigara içilmemesi, toplantı odasının sohbet ve okuma salonu olarak kullanılması yönünde karar alındığını ve bina sakinlerinin bu doğrultuda salonu kullandıklarını, ısı pay ölçer veya kalorimetre takılarak ısı paylaşımı yapılması yönünde alınmış bir kararın bulunmadığını ayrıca balkonların eski hâle getirilmesi talep edilmiş ise de kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı rızası ile balkonlarda değişiklik yapmanın mümkün ve yasal olduğunu, bu çoğunluğa uygun yazılı muvafakatin alındığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkeme Kararı:

6. Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 30.12.2013 tarihli ve 2013/254 E. 2013/1878 K. sayılı kararı ile; davacının toplantı odasının kullanımına ilişkin talebi yönünden yapılan incelemede, 25.12.2009 tarihli kat malikleri genel kurul toplantısında toplantı salonunda sigara içilmemesi,

sohbet ve okuma salonu olarak kullanılması yönünde karar alınarak salonun kullanım şekil ve amacının belirlendiği açık olup mahkemece bu hususta yapılacak bir işlem olmayıp eğer sigara içiliyorsa idari makamlara müracaat edilerek gerekli yaptırımların uygulanabileceği, balkonların kapatılması yönünden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesine göre bu tür ortak yerlerde kat maliklerinden beşte dördünün yazılı rızası ile inşaat, onarım ve değişiklik yapılması mümkün olup 28 bağımsız bölümden oluşan davaya konu apartmanda 24 kat malikinin bu duruma muvafakat ettiklerine dair muvafakatnamelerin dosyaya sunulduğu,

yasanın aradığı çoğunluk tarafından bu duruma müsaade edilmiş olduğu, ısı pay ölçer veya kalorimetre takılarak ısınma giderlerinin buna göre paylaştırılması talebi yönünden ise apartman yönetim kurulu tarafından 07.07.2006 tarihinde binada merkezi sistem doğalgaz kullanımı yönünde karar alındığı, sonrasında bir daha bu hususa ilişkin bir görüşmenin bulunmadığı, fakat çeşitli tarihlerde yapılan yönetim ve genel kurul toplantılarında her daireden eşit olarak alınmak üzere ortak gider aidat miktarlarının belirlendiği ve bu duruma hiçbir itirazın bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince 15.04.2014 tarihli ve 2014/3038 E. 2014/7039 K. sayılı kararı ile; “…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Dosya içindeki bilgi ve belgeler ile özellikle bilirkişi raporunun incelenmesinden; davaya konu 6-9-10 ve 22-28 numaralı bağımsız bölümlerde tadilat yapılarak balkonun mutfağa eklendiği ve pvc ile kaplatıldığı, yaklaşık 6-7 m² balkon alanının mutfağa dahil edildiği, geri kalan balkon kısmına yine bu eklenen kısımdan kapı açıldığı, yapılan tadilatların projeye ayırı olduğu anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin 1. fıkrasına göre, kat malikleri anataşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Aynı Yasanın 2. fıkrasında ise kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağından, projeye aykırı olarak ortak alanda yapılan tadilatlar yönünden müdahalenin önlenmesi ile projeye aykırılıkların giderilerek eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken mahkemece sözü edilen tadilatların kat maliklerinden 24'ünün yazılı muvafakatı bulunduğu gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Direnme Kararı:

9. Kayseri 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 15.09.2014 tarihli ve 2014/694 E. 2014/1099 K. sayılı kararı ile önceki gerekçelere ek olarak; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. maddesinde tüm kat maliklerinin değil, 4/5’inin yazılı rızasının arandığı, eldeki dava bakımından da 28 daireli binada 24 kat malikinin bu hususta yazılı rızasının bulunduğu ve 19/2. maddede aranan 4/5 oranının sağlandığı, dolayısıyla yapılan tadilatların kanuna uygun olduğu gerekçesi ile direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; mimari projeye aykırı yapılan projeye aykırılıkların giderilmesi ve eski hâle getirilmesi istemine ilişkin eldeki davada, binada yapılan tadilatlar yönünden tüm kat maliklerinin yazılı rızasının bulunmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin incelenmesinde yarar bulunmaktadır.

13. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, (EKLENMİŞ İBARE RGT: 28.11.2007 RG NO: 26714 KANUN NO: 5711/2) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer…” şeklinde düzenlenmiş olup, aynı Kanun’un 16. maddesinde “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmü öngörülmüştür. Kat mülkiyeti kurulu olan taşınmazlarda ortak yerlerin neler olduğu KMK’nın 4. maddesinde gösterilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinin 1. fıkrası bağımsız bölüm malikinin mülkiyet hakkının ortak yerlerle olan bağlantısını hükme bağlamakta olup, 2. fıkrasında da maliklerin ortak yerlerdeki mülkiyet haklarına dayalı kullanım haklarının varlığı belirlenmiş ve bu hakkın sınırı çizilmiştir. Yukarıda açıklanan kanun hükümleri uyarınca anataşınmazın dış duvarı ortak yerlerden sayılır.

14. 634 sayılı KMK’nın 19. maddesi; “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” şeklinde düzenlenmiştir.

15. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 1. fıkrasında anataşınmazın bakımı ve koruma borcu kat maliklerine yüklenmiştir. Buna göre her kat maliki ana yapının mimari durumunu bozacak, güzelliğini etkileyecek ve sağlamlığını tehlikeye sokacak eylemlerden kaçınmalı ve ana taşınmazın bakımına özen göstermelidir. Maddede yer alan koruma borcu ana taşınmazın “mimari durumunu”, “güzelliğini” ve “sağlamlığını” koruma olmak üzere üç noktada toplanmıştır.

16. Kat Mülkiyeti Kanunu anataşınmazda onaylı mimari projeye uymayan hiçbir durum ve değişikliğe kural olarak izin vermemiştir. Ana yapı onaylı mimari projeye uygun olmakla birlikte zamanla anataşınmazın ortak yerlerinde proje değişikliğini gerektiren bazı ilave ve yeniliklerin yapılmasına gereksinim duyulabilir. Böyle bir değişikliğin yapılabilmesi ve hukuken geçerli olabilmesi için, öncelikle anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin muvafakatini taşıyan bir değişiklik projesinin bulunması gerekir (Germeç, Mahir Ersin; Kat Mülkiyeti Hukuku, Güncellenmiş 9. Baskı, Ankara 2020, s. 309-310).

17. Bu bağlamda onaylı mimari projeye aykırılık oluşturacak değişiklikler ancak tüm kat maliklerinin rızası alındıktan sonra gerçekleştirilebilir.

18. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunla değişik 2. fıkrası, anataşınmazdaki esaslı proje değişikliğini gerektirmeyen basit tamirat ve tadilatlar için öngörülmüştür. Yargıtay uygulamalarında ise onaylı projede yapılacak esaslı tadilatlar için ise kat maliklerinin oy birliği aranmaktadır. Zira kanun koyucunun beşte dört değişikliğindeki amacının kamu düzeni ile doğrudan ilgili olan mimari projeye aykırılık oluşturacak iş ve işlemler için kat maliklerinin çoğunluğunun rızasının alınmasının yeterli olduğu söylenemez.

19. Dosya içerisinde bulunan 14.11.2013 tarihli bilirkişi raporunda; 6, 9, 10, 22 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerde yapılan tadilat ile balkonların mutfağa eklenmesi suretiyle pvc ile kapatıldığı, yaklaşık 6-7 m2 balkon alanının mutfağa dahil edildiği, dahil edilen alandan kapı yaptırılmak suretiyle balkonun kalan kısmına çıkılabildiği, davaya konu 6, 9, 10, 22 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerin ilgili belediyenin imar yönetmeliğine göre tadilat projesi olmadan binanın şeklinin değiştirilemeyeceği, balkonların mutfaktaki kullanım alanına dahil edilemeyeceği, mevcut onaylı mimari projenin dışına çıkılamayacağı belirtilmiştir.

20. Dosya kapsamı ve tüm bu nedenlere göre; davaya konu 6, 9, 10, 22 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerde balkonların pvc ile kapatılması kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası ile mümkün ise de, ortak alanlardan olan binanın dış duvarının yıkılarak balkonun mutfağa eklenmesi, geri kalan balkon kısmına eklenen kısımdan kapı açılması şeklinde yapılan imalatların, bilirkişi raporu ile belirlendiği üzere onaylı mimari projesine aykırılığı sabit ve esaslı tadilat olduğu anlaşılmıştır. Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 19. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre anayapının onaylı projesini değiştirecek şekilde bir tesis ve bölüm yapılmasının tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri bir karar ile mümkün olduğu kanaatine varılmıştır.

21. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davaya konu edilen balkonda yapılan değişikliklerle ilgili olarak değişikliğin yapıldığı balkonun gömme balkon olup olmadığı, ayrıca yapılan değişikliğin bina alanında yüzölçümü artışı meydana getirip getirmediği hususunun üzerinde durulması, gerek bu yönden gerekse de diğer hususlar yönünden yapılan değişikliğin imar mevzuatına aykırı olup olmadığının belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle direnme kararının farklı değişik gerekçe ile bozulması görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

22. Hâl böyle olunca direnme kararının, yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenler ile bozulması gerekmiştir.

KARŞI OY

Mahkeme ile özel daire arasındaki uyuşmazlık balkonların kapatılması talebiyle ilgili olup diğer talepler yönünden verilen karar özel dairece verilen sair red kapsamında kalmıştır.

Mahkemece balkonların kapatılması talebi yönünden; KMK’nın 19. maddesine göre bu tür ortak yerlerde kat maliklerinden beşte dördünün yazılı rızası ile inşaat, onarım ve değişiklik yapılması mümkün olup 28 bağımsız bölümden oluşan davaya konu apartmanda kat maliklerinden 24 tanesinin bu duruma muvafakat ettiklerine dair muvafakatnamelerin dosyaya sunulduğu, yasanın aradığı çoğunluk tarafından bu duruma müsaade edilmiş olduğu gerekçesiyle davanın reddi yönünde verilen karar özel daire tarafından bozulmuştur.

Bu talep yönünden bozma kararı; “Dosya içindeki bilgi ve belgeler ile özellikle bilirkişi raporunun incelenmesinden; davaya konu 6-9-10 ve 22-28 numaralı bağımsız bölümlerde tadilat yapılarak balkonun mutfağa eklendiği ve pvc ile kaplatıldığı, yaklaşık 6-7 m² balkon alanının mutfağa dahil edildiği, geri kalan balkon kısmına yine bu eklenen kısımdan kapı açıldığı, yapılan tadilatların projeye ayırı olduğu anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin 1. fıkrasına göre, kat malikleri anataşınmazın bakımını, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Aynı Yasanın 2. fıkrasında ise kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağından, projeye aykırı olarak ortak alanda yapılan tadilatlar yönünden müdahalenin önlenmesi ile projeye aykırılıkların giderilerek eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken mahkemece sözü edilen tadilatların kat maliklerinden 24'ünün yazılı muvafakatı bulunduğu gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiştir.” Gerekçe ve sonucunu içermektedir.

Mahkemece KMK’nın 19/2. maddesinde tüm kat maliklerinin değil, 4/5 inin yazılı rızasının arandığı, eldeki dava bakımından da 28 daireli binada 24 kat malikinin bu hususta yazılı rızasının bulunduğu ve 19/2. maddede aranan 4/5 oranının sağlandığı, dolayısıyla yapılan tadilatların kanuna uygun olduğu gerekçesi ile direnme kararı verilmiştir.

Bozma kararında 19/2. maddeden söz edildiği hâlde tüm kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça ibaresine yer verilmiş ise de 5711 sayılı Kanunla 2007 tarihinde yapılan değişiklik hükmüne göre maddede belirtilen oran oybirliği olmayıp 4/5 olduğundan bozma kararındaki bu ibare Kanun hükmüne uygun değildir. Özel dairenin bunu 19/1 madde kapsamında belirttiği düşünülebilir ise de açıkça fıkradan söz edip yer verilen diğer ifadeler de 19/2 hükmü olduğundan bozma kararındaki bu ifadelerin 19/2 kapsamında yapılan açıklamalar olduğu açıkça anlaşılmaktadır. Bu durumda bozma kararının bu yönden Kanun hükmüne (KMK 19/2) aykırı olduğu açıkça anlaşılmaktadır.

Mahkemenin bu hususa değinen direnme gerekçesi bu yönüyle yerinde ise de kat maliklerinin 4/5 inin oyu ile balkon kapatmanın mümkün olup olmadığı mahkemenin buna değinen gerekçesinin yerinde olup olmadığının ise ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Sözü edilen 19/2. maddede kat maliklerinin beşte dördünün rızasıyla yapılabilecek işler maddede sayılan hâllerle sınırlı olup bunların yapılmasını yasaklayıcı Kanun hükümlerinin bulunduğu hâllerde kat mliklerinin 4/5 oranında anlaşmasıyla dahi Kanuna aykırı işlemlerin yapılması mümkün değildir. Hatta tüm kat malikleri bu konuda anlaşmış olsa bile Kanunla yasaklanmış işlerin 19/2 hükmüne dayanılarak yapılabilmesi mümkün değildir.

Bu konuda somut uyuşmazlık bakımından üzerinde durulması gereken en önemli husus imar mevzuatından doğan yasaklamalardır. İmar mevzuatına ilişkin hükümler kamu düzeninden olup bu düzenlemelerin aksine olarak tarafların anlaşma yapabileceği ve bu anlaşmanın geçerli olacağı düşünülemez. İmar Kanunu hükümlerine göre ruhsatsız projeye aykırı bina yapılamayacağı gibi tadilat ruhsatı alınmaksızın bir bina projesğne aykırı hâle getirilemez.

Ruhsatsız projeye aykırı bina yapılması veya binanın projeye aykırı hâle getirilmesi Kanunlarda yasaklanmış ve üstelik gerek idari yaptırım olsun gerek ceza hükümleri olsun bazı müeyyidelere bağlanmıştır.

Bu durumda talebe konu edilen balkon kapatma yönündeki değişiklik proje değişikliği yapılması ve ruhsat alınmasını gerektiriyorsa tüm kat malikleri bu konuda anlaşmış olsa bile bu anlaşmanın geçerli olmayacağı ve yapılan Kanuna aykırı değişiklikleri meşru hâle getirmeyeceği kabul edilmelidir.

Açıklanan nedenlerle özellikle davaya konu edilen balkonda yapılan değişikliklerle ilgili olarak değişikliğin yapıldığı balkonun gömme balkon olup olmadığı ayrıca yapılan değişikliğin bina alanında yüzölçümü artışı meydana getirip getirmediği üzerinde durulması gerek bu yönden gerekse diğer hususlar yönünden yapılan değişikliğin imar mevzuatına aykırı olup olmadığının belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken Kanunda aranan oranda kat malikinin rızası bulunduğu gerekçesiyle talebin reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlere dayalı olarak direnme kararının bozulması gerektiği görüşünde olduğumuzdan değişik bozma yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.