Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2017/2000 K.2021/690

1. Taraflar arasındaki “ortaklığın giderilmesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Karşıyaka 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalının İzmir ili Karşıyaka ilçesi ... 371 ada 144 parselde kayıtlı taşınmazın maliki olduklarını, ortaklığın giderilmesi zorunluluğunun doğduğunu ileri sürerek dava konusu taşınmazın satış sureti ile ortaklığın giderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında yapılan mal paylaşımı ve miras taksim sözleşmesinde “... adına kayıtlı 329 m2 yüzölçümlü taşınmaz üzerindeki yapının 1. katı Naile... adına, 2. katı Şafak... adına geçirilecektir” şeklinde ifadenin bulunduğunu, tarafların sözleşmeye aykırı davranma haklarının bulunmadığını, bu sözleşme gereği birbirinden bağımsız 2 kat olan taşınmazın kat mülkiyeti tesisi için ilgili Belediye ve Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılması gerektiğini belirterek öncelikle davanın reddine karar verilmesini savunmuş, mümkün olmazsa aynen taksimine ve kat mülkiyetine geçirilmesine karar verilmesini istemiştir.

Mahkeme Kararı:

6. Karşıyaka 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 08.10.2013 tarihli ve 2012/1221 E. 2013/1121 K. sayılı kararı ile; bilirkişi kurulunun vermiş olduğu rapor ve ek raporda, parsel üzerinde yer alan eski 2 adet meskene ait belediye arşiv dosyasında yapı kullanma izinlerinin bulunmadığının, ayrıca keşif esnasında görülen ve imar mevzuatına aykırı olarak inşa edilen ikinci kattan dolayı, dava konusu parselde kat irtifakı/kat mülkiyetinin kurulamayacağının, bu nedenle aynen taksiminin mümkün olmadığının bildirildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu İzmir ili, Karşıyaka ilçesi, Aksoy Mahallesinde kain tapunun 371 ada 144 parselinde kayıtlı taşınmazın açık arttırma sureti ile satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince 03.11.2014 tarihli ve 2014/5765 E. 2014/15357 K. sayılı kararı ile; “…Dava, taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir. Davacı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etmiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda hakim 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu taşınmazın üzerinde iki kat ve çekme kattan oluşan ve mesken olarak kullanılan kargir yapı mevcut olup, bu taşınmaz tapuda davacı ve davalı adlarına kayıtlıdır. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasası'nın 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolla giderilmesine karar verilebilecektir.

Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapı kargir olup paydaşlardan her birine en az bir bağımsız bölüm özgülenecek sayıda ve niteliktedir. Taşınmaz bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan somut olayda mahkemece; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değil ise ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası'nın 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için (aynen taksim talebi de dahil) kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen taraflara yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

yönetim planının paydaşlar (tanınan süreye rağmen) tarafından imzalanmaktan kaçınılması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine, belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise taşınmazın satışına karar verilmesi gerekirken açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı: 9. Karşıyaka 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 07.07.2015 tarihli ve 2014/1405 E. 2015/780 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçelere ek olarak dava konusu taşınmazın yapı kullanma izin belgelerinin bulunmaması, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulamayacağının belirlenmesi karşısında taşınmazın taraflar arasında taksiminin mümkün olmadığı, davacının da dava dilekçesinde taşınmazın satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ettiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay yönünden dava konusu taşınmazda kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesi koşullarının mahkemece yeterince araştırılıp araştırılmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle yasal düzenlemeler üzerinde durulmasında yarar bulunmaktadır.

13. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 1. maddesinde; “…Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir…” şeklinde ifadeye yer verilmiştir.

14. Aynı Kanun’un 10. maddesinin 7. fıkrası ise kat mülkiyetinin doğrudan mahkeme kararı ile kurulması hükmünü içermektedir. Bu fıkra hükmü; “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.” şeklindedir.

15. “Kat mülkiyetinin kurulması” ana başlığı altında, “İstem ve belgeler” alt başlığı ile yer alan 12. maddesi: “Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

(Değişik Bent Kanun No: 7099/5) a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.” hükmünü, 50. maddesinin 2. fıkrası ise “…Tümü kargir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz…” hükmünü içermektedir.

16. Bu hükümler göstermektedir ki, ortaklığın giderilmesi davalarında, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesini mirasçılar ya da ortak maliklerden birinin istemesi, taşınmazın üzerinde bulunan yapı veya yapıların kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bulunması, bu yapı veya yapıların bağımsız bölümleri içermesi, bağımsız bölümlerin sayısının her paydaşa en az bir bağımsız bölüm tahsis edilmesine olanak vermesi ve KMK’nın 12. maddesinde belirtilen belgelerin ibrazı hâlinde, gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilerek payların denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verilmesi mümkündür.

17. Yargıtay uygulamalarında da istikrarlı bir şekilde kabul edildiği üzere tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hâle getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerekmektedir.

18. Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

19. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.