Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2017/459 K.2021/658

1. Taraflar arasındaki “temerrüt nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının müvekkiline ait dükkan vasıflı taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, kira bedellerini zamanında ödemediğini, bunun üzerine Bursa 16. Noterliğinin 05.06.2014 tarihli ve 23564 yevmiye numaralı temerrüt ihtarı keşide edilerek tebliğ edildiğini, davalının ihtara rağmen birikmiş kira bedellerini ödemediğini ve temerrüdün oluştuğunu ileri sürerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesi gereğince taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshi ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı cevap dilekçesinde; kira bedeli ödemelerinde gecikmeler olduğunu ancak 2015 Ocak ayı sonuna kadar ödenmemiş kira borcunun bulunmadığını, dava konusu işyerinde on yıldan fazla süredir kiracı olması sebebiyle işyerini boşaltmasının kendisine maddi ve manevi zarar vereceğini belirterek kiracılığının devamına karar verilmesini istemiştir.

Mahkeme Kararı:

6. Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.02.2015 tarihli ve 2014/2577 E., 2015/277 K. sayılı kararı ile; kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin 750TL olarak belirlendiği, ihtarnamede 2011, 2012, 2013 ve 2014 yılından kalan kira borçlarının istendiği, davalının 17.02.2014 tarihinde Ekim, Kasım, Aralık ve Ocak aylarına ilişkin kirayı ödediğine ilişkin dekont sunduğu, başka kira borcunun bulunmadığını belirttiği ancak 30 günlük yasal süre içerisinde kira bedellerini ödemediği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının kiralanandan temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 22.06.2015 tarihli ve 2015/4564 E., 2015/6257 K. sayılı kararı ile; “…Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.11.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. İş bu kira sözleşmesinin incelenmesinden, kira sözleşmesinin kiraya veren kısmındaki imza bölümünün dava dışı ... isimli kişi tarafından vekaleten imzalandığı görülmektedir.

Yine dava dışı ... tarafından davalı-kiracı ...’a gönderilen Bursa 6. Noterliğinin 05.06.2014 tarih ve 23564 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile geçmiş döneme ait kira bedellerinin ödenmesinin istendiği, aksi halde temerrüt nedeniyle akdin feshi ile tahliye davası açılacağının bildirildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda vekil olan kişinin kendi adına temerrüt ihtarnamesi göndermesine olanak bulunmadığından, bu temerrüt ihtarına dayanarak tahliye istenemez.

Açıklanan nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 26.11.2015 tarihli ve 2015/1841 E., 2015/2423 K. sayılı kararı ile; ...’ın, taşınmazın maliki adına vekâleten kiralayan olarak kira sözleşmesi imzalayabildiğine göre, temerrüt ihtarnamesini de kendi adına gönderebilmesi gerektiği, TBK'nın 315. maddesinde temerrüt sebebiyle tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerektiğinin belirtildiği, kiralayanlar birden fazla ise, aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermelerinin ve yine davayı da birlikte açmalarının zorunlu olduğu, kiralayanın, ihtarnameyi de gönderebileceğinin Yargıtay içtihatlarında açıkça belirtildiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira sözleşmesini vekil sıfatıyla imzalayan kişinin kendi adına temerrüt ihtarnamesi gönderip gönderemeyeceği buradan varılacak sonuca göre vekilin gönderdiği temerrüt ihtarnamesine dayalı olarak tahliye kararı verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.

13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.

14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır.

16. Hemen belirtilmelidir ki, kiralayan ve mal sahipliği sıfatlarının aynı kişide toplanması gerekmemektedir. Kiraya veren, kiralanan şeyin maliki olabileceği gibi o şey üzerinde sınırlı bir aynî hak sahibi veya kiracı da olabilir. Başka bir ifade ile kiralananın maliki olmayan kişiler de kiralayan sıfatı ile kira sözleşmesi düzenleyebilirler. Bu şekilde düzenlenen kira sözleşmeleri hukuken geçerli olduğundan kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur.

17. Somut olayda, taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan ve hükme esas alınan yenilenen kira sözleşmesi 01.11.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kira sözleşmesi ... vekili ... tarafından vekâleten imzalanmıştır.

Dosya arasında bulunan 09.01.2012 tarihli vekâletnamenin incelenmesinden ...'ın maliki bulunduğu kiralananı kiraya vermeye, kiraya veren sıfatıyla kira sözleşmelerini tanzim ve imzaya, yenilemeye, feshetmeye, kira bedellerini almaya, ihtarname, ihbarname göndermeye, leh ve aleyhinde açılmış veya açılacak bilumum dava takiplerden dolayı T.C. mahkemelerinde kendisini temsile, dava yetkileri ile ilgili olmak üzere başkalarını tevkile ...'ı yetkili kıldığı anlaşılmaktadır. ... da bu yetkisine dayanarak davaya dayanak yapılan 05.06.2014 tarihli temerrüt ihtarnamesini ... vekili sıfatıyla keşide etmiştir.

Özel yetkilendirilen vekilin müvekkili adına ihtarname keşide etmesine yasalarca bir engel bulunmamaktadır. Söz konusu ihtarnamede her ne kadar ihtar eden olarak ... yazılı ise de, ... kendi adına değil ... adına hareket ettiğinden ve ihtarnameyi de malik ... adına keşide ettiğinden ihtarname geçerlidir ve hukukî sonuç doğurur.

18. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kira sözleşmesini vekil sıfatıyla imzalayan ...’ın davaya konu ihtarnameyi malik...’a vekâleten değil kendi adına keşide ettiği, söz konusu ihtarnamede ...’ın vekil sıfatıyla hareket ettiğine dair bir ibare bulunmadığı, bu ihtarnameye dayanılarak temerrüt nedeniyle tahliye isteminde bulunulamayacağı, bu nedenle Özel Daire bozma kararındaki nedenlerle hükmün bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

19. Hâl böyle olunca; yerel mahkemece yukarıda açılanan hususlara değinilerek verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, yerindedir.

20. Ne var ki, Özel Dairece temerrüt nedeniyle tahliye koşullarının oluşup oluşmadığına ilişkin diğer hususlar inceleme konusu yapılmadığından, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.