Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2017/592 K.2020/430

1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili; müvekkiliyle davalı arasında imzalanan taşınmaz satışına ilişkin 01.08.2007 tarihli ön sözleşme çerçevesinde davalının inşa ettiği dairelerden ikisini 235.000TL bedelle satmayı vaat ettiğini, davalıya 4.000TL kaparo verildiğini, daha sonra müvekkilinin dairelerin istediği özellikte olmadığını fark ederek satın alma işleminden vazgeçtiğini ancak davalının kaparoyu iade etmediğini, kaparonun tahsili için başlatılan icra takibine de haksız şekilde itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili, sebepsiz zenginleşme iddiasına dayalı alacağın zamanaşımına uğradığını, satışın gerçekleşmemesi nedeniyle uğradıkları zarar ve ödedikleri tellal ücreti nedeniyle mahsup taleplerinin bulunduğunu, dairelerin istediği gibi olup olmadığı yönündeki kararını daireleri ilk gördüğünde vermesi gereken davacının iyi niyet kurallarına aykırı şekilde müvekkilini zarara uğrattığını, buna rağmen kaparonun iadesini istemesinin haksız ve yerleşmiş teamüllere aykırı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkeme Kararı:

6. Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesinin 28.11.2013 tarihli ve 2012/70 E., 2013/1252 K. sayılı kararı ile, davada alıcının temerrüdü hâlinin mevcut olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. Yerel Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay 13. Hukuk Dairesince 10.06.2014 tarihli ve 2014/4732 E., 2014/18520 K. sayılı kararı ile. “Akit yapılır yapılmaz taraflardan birinin diğerine bir miktar para vermesinin ne gibi bir maksada dayandığı açık bir şekilde anlaşılmıyorsa, verilen paranın pey akçesi olduğu karine olarak kabul edilir (BK. m. 156/1). Davalı bu karinenin aksini yasal delillerle kanıtlayabilir.

Öte yandan, daire satışına ilişkin taraflar arasında yapılan sözleşme resmî şekilde yapılmış olmadığından hükümsüzdür (MK. m. 634, BK. m.213, Tapu Kanunu m.26). Akdi yapanlardan birisi tarafından önceden diğerine ödenen pey akçesi veya cayma akçesi de ceza şartı gibi borcu kuvvetlendirmeye yarayan fer’i bir şarttır; bu bakımdan esas akit geçerli olmazsa fer’i şart dahi geçerli olmaz.

Geçerli olmayan bir akit dolayısıyla ödenmiş bulunan pey akçesinin veya cayma akçesinin geri verilmesi sebepsiz mal edilmeye ilişkin hükümler gereğince istenebilir.

Mahkemece, tüm bu açıklamalar ışığında, davalı vekilinin 25.02.2010 tarihli duruşmada, dava konusu edilen bağımsız bölümlerin bulunduğu binanın müvekkiline ait arsa üzerine yapıldığı beyanı dikkate alınmak ve bağımsız bölümlerin satışının da dava dışı kişilerce yapıldığı gözetildiğinde adiyen düzenlenen sözleşmenin geçersiz olduğu gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, açıklanan yönler göz ardı edilerek davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

Direnme Kararı:

9. Mahkemece 27.11.2014 tarihli ve 2014/2404 E., 2014/1204 K. sayılı kararı ile; ilk karar gerekçelerinin yanında bozma ilamında bağımsız bölümlerin satışının dava dışı kişilerce yapıldığı şeklindeki ifadeye iştirak edilemeyeceği, bunun yanında “25.02.2010 tarihli duruşmada davalı vekili müvekkilinin müteahhit olduğunu kat karşılığı inşaat yapıp sattığını arsa üzerine binalar yapılarak bunları alıcıya sattığını bu arsaların kendi arsası olduğu gibi başkasının arsası da olabileceğini genel olarak belirtmesine rağmen dava konusu edilen bağımsız bölümlerin bulunduğu binanın davalı müvekkiline ait olduğu hususuna da” iştirak edilmeyeceği,

hem 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı, hem arsa sahibinin kendisine ait arsaya inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı nedeni ile üçüncü kişileri dâhil ettiği durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin yazılı yapılmasının yeterli kabul edilmesine ilişkin içtihatlar ve alacağın temlikine ilişkin hükümler gözetildiğinde taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz kabul edilemeyeceği şeklindeki gerekçeyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalının kendisine ait arsa üzerinde inşa ettiği taşınmazların davacıya satışına ilişkin adi yazılı sözleşmenin somut olay koşullarına göre geçerli bir sözleşme hükmünde kabul edilip edilmeyeceği, burada varılacak sonuca göre sözleşme çerçevesinde tahsil edilen kaparonun taşınmazı satın almaktan vazgeçen davacı alıcıya iade edilmesinin mümkün ve gerekli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Bilindiği üzere tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur [Türk Medeni Kanunu (TMK), m. 706; sözleşme tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK), m. 213; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), m. 217; Noterlik Kanunu, m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26].

13. Geçersiz sözleşmenin varlığı hâlinde kural olarak taraflar sözleşmenin ifasını ya da ifa karşılığını isteyemezler ise de sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlüdürler.

14. Satış sözleşmesinde kararlaştırılan ve bir sözleşmenin yapılışı sırasında, bağlanmayı güvenceye almak üzere, taraflardan birinin ötekine verdiği, miktarı anlaşmaya bağlı para olarak tanımlanabilecek kaparo da borcu kuvvetlendirmeye yarayan ferî bir şarttır ve asıl sözleşme geçerli olmazsa ferî şart da geçerli olmayacağından aynı hükümler çerçevesinde iadeye tabidir.

15. Somut uyuşmazlıkta 01.08.2007 tarihli adi yazılı sözleşmede davalının inşa edeceği binadaki iki dairenin davacıya satışı kararlaştırılmış ve bu amaçla 4.000TL kaparo verildiği belirtilmiştir. Söz konusu sözleşmenin resmî şekil koşulu sağlanmadığından geçersiz olduğu açıktır.

16. Mahkemece resmî şekil şartına uygun olmasa dahi alacağın temliki hükümleri çerçevesinde sözleşmenin yazılı olarak yapılmasının yeterli olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

17. Gerçekten de bir başkasının taşınmazı üzerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde bina inşa eden yüklenicilerin, söz konusu sözleşmede kendilerine bırakılacağı kararlaştırılan daireleri üçüncü kişilere satışlarının aslında arsa sahiplerinden olan alacaklarını temlik mahiyetinde olduğu ve BK’nın 163. maddesi (TBK m.184) hükmü gereğince yazılı yapılmasının yeterli olacağı öğreti ve uygulamada yerleşmiş bir kabuldür.

18. Ne var ki somut olayda herhangi bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mevcut olmayıp inşaatın bizzat davalının sahibi olduğu arsa üzerinde yapıldığı hususu tapu kayıtlarıyla sabit olduğundan alacağın temliki hükümlerine ilişkin düzenlemelerinin somut olayda uygulanmasının mümkün olmadığı tartışmasızdır.

19. Direnme kararı gerekçesinde, sözleşmenin geçerli kabul edilmesi gerektiği yönündeki kanaatin bir diğer gerekçesi olarak 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gösterilmiştir. Bu noktada söz konusu içtihadı birleştirme kararının anlam ve kapsamının açıklanmasında fayda vardır.

20. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” sonucuna varılmıştır.

Bu kararla; gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece TMK’nın 2. maddesine aykırı davranışlarının önlenmesi amaçlanmıştır.

21. Yukarıda açıklandığı üzere tapulu taşınmazların devrine ilişkin şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçersizlik yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 tarih ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Ancak bu istisnanın varlığından bahsedilebilmesi ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olarak yapılması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması, satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması ve buna rağmen tescile yanaşmaması şartlarının bir arada bulunması gereklidir.

22. Ne var ki somut olayda bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararının da uygulanması mümkün değildir, zira davacı henüz karşılıklı olarak edimler ifa edilmeden taşınmazı satın almaktan vazgeçmiştir. Dolayısıyla alıcının tüm edimlerini ifa etmesi ve yüklenicinin de taşınmazı tamamlayarak alıcının kullanımına terk etmesine rağmen tapu devrine yanaşmaması hâlinin söz konusu olmadığı ortadadır.

23. Direnme kararında, bozma kararındaki dava dışı kişilerce satışların yapıldığı yönündeki ifadeye iştirak edilemeyeceği belirtilmiş ise de söz konusu aktarımın yalnızca yazım hatası içerdiği, dosya kapsamına göre “…bağımsız bölümlerin satışının da dava dışı kişilerce yapıldığı…” şeklindeki ifadenin aslında dava dışı kişilere satışın yapıldığını anlatmaya yönelik olduğu anlaşılmaktadır.

24. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken yazılı şekilde direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulmasını gerektirir.