Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2018/664 K.2019/1039

Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İstanbul 4. Tüketici Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 04.06.2013 tarihli ve 2012/612 E., 2013/498 K. sayılı karar davalı vekili tarafından temyiz edilmekle, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 09.04.2014 tarihli ve 2013/30306 E., 2014/10819 K. sayılı kararı ile;

“…Davacı, davalıyla imzaladıkları 24.07.2007 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca 19 nolu bağımsız bölümü satın aldığını, sözleşmede teslim süresinin 24 ay olduğu ve bu sürenin en fazla 6 ay uzatılabileceğinin öngörüldüğünü, bu süre dâhil konutun en geç 24.01.2010'da teslim edilmesi gerekirken 25.03.2010'da teslim edildiğini, taşınmaza girişin ise Nisan 2010 itibariyle izin verildiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 2 aylık geç teslim nedeniyle 6.872,00 TL’nin 24.01.2010'dan itibaren işleyecek avans faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu konutun 07.03.2010'da teslim formuyla eksiksiz olarak teslim edildiğini, basit eksikliklerin aynı gün giderildiğini, davacının dairenin tamamında hak sahibi olmadığı savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, geç teslim nedeniyle cezai şart alacağının davalıdan istendiğinin teslim tutanağıyla aynı kuvvette yazılı bir belgeyle ispatlanması gerektiği, davacının teslimi gereken 24.01.2010'dan önceki bir tarihten önce davalıya gecikme cezasının ödenmesi ve bu konudaki haklarını saklı tuttuğuna dair herhangi bir ihtarda bulunduğunu ileri sürmediği gibi buna ilişkin delil de sunmadığı gerekçesiyle cezai şart alacağının haklılığı ispatlanamadığından davanın reddine karar verilmiş;

hükmün davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce gerekçede belirtilen nedenlerin geç teslimden dolayı davacının tazminat hakkını engellemeyeceği nedeni ile bozulmasına karar verilmiş, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde ise davanın kısmen kabulü ile 5.800,00 TL kira alacağının dava tarihinden itibaren değişken avans faiz oranı ile birlikte davalıdan alınmasına karar verilmiş; hüküm bu kez davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Genel olarak borç ilişkisi kimler arasında meydana gelmişse, alacaklılık ve borçluluk sıfatları da bu kişilere ait olup, bunun doğal sonucu olarak, borçlu kime karşı ifa yükümü altına girmişse, alacak hakkı da o kişiye aittir. Bununla beraber alacaklının, alacağını üçüncü bir kişiye devretmesi mümkün olup, “alacağın temliki”, alacağı devreden alacaklı ile devralan kişi (yeni alacaklı) arasında yapılacak yazılı bir sözleşme ile meydana gelir.

Alacağın temlikinde alacaklı, halen sahip olduğu bir hakkını devredebileceği gibi, henüz mevcut olmayan, müstakbel bir alacağını da devredebilir. Temlik edenin, temlik anında sahip olduğu bir hakkını devrettiği durumlarda, yapılan bu tasarruf işlemi ile alacaklı, malvarlığının aktifindeki mevcut haklarda, başkası lehine bir azalmayı kabul etmektedir.

Böylece, temlik akdi yapılır yapılmaz alacak, alacağa bağlı olan bütün imtiyazlar ve fer’i haklarla beraber devralana geçmektedir. (Borçlar Kanununun 168/1. maddesiyle 6098 Sayılı Borçlar kanunun 189 maddesi) Bu nedenle gerek işleyip de eski alacaklı tarafından tahsil edilmemiş, gerekse işlemekte olan tüm fer’i hak ve alacaklar yeni alacaklıya ait olmaktadır.

Nitekim, temlik eden kişinin, temlikle birlikte borçlu ile hukuki ilişkisi kesildiğinden, alacağın tahsilinin dava ve talep hakkının da, onun maliki durumuna geçmiş olan, temellük edene geçmesi, alacağın temlikinin doğal bir sonucudur. Kural olarak alacağın temlikinde borçlunun hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmamakta, sadece muhatap olacağı kişi (alacaklı) değişmektedir.

Borçlar Kanununun 167/1. maddesinde de, borçlunun temlik edene karşı haiz olduğu def’ileri, temellük edene karşı da ileri sürebileceği belirtilmekle alacağın, temlik sırasındaki durumu ile yeni alacaklıya geçeceği ifade edilmektedir.

Bu açıklamalardan sonra dava konusu olaya bakılacak olursa;

Dava, taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan, kira kaybı tazminatı istemine ilişkin olup, ibraz edilen 7.9.2010 tarihli “üyelik hakkı devir sözleşmesi” gereğince davacının, dava konusu sözleşmeden kaynaklanan alacaklarını yarısını dava dışı ...'na devrettiği anlaşılmaktadır. Sözleşmenin ilk paragrafında “hak sahibi olduğum İ.B.B Toplu Konut projesinde yer alan üyelik hakkımı bugüne kadar doğmuş ve doğacak tüm hakları ile birlikte devir ve temlik ettiğini” belirtilmiştir.

Malik olan davacı, temlik tarihi itibariyle her türlü hak ve alacaklarını yarısını dava dışı ...’na devretmiş olduğundan, devredilen hak ve alacaklar içinde, temlik tarihi itibariyle devredenin borçluya karşı sahip olduğu geç teslim nedeniyle kira kaybından doğan alacaklarının da bulunduğu tartışmasızdır.

Dava dışı kişi, davacının, bu konudaki alacağının yarısını, alacağın temliki hükümlerine göre temellük etmiş olduğundan, gerek işleyip de eski alacaklı tarafından tahsil edilmemiş, gerekse işlemekte olan tüm fer’i hak ve alacakların yarısı yeni alacaklı olan dava dışı devralana geçmektedir.

Sonuç olarak davacının, dava dışı ... ile imzalamış olduğu 7.9.2010 tarihli “Devir Protokolü” ve alacağın temliki hükümlerine göre, taşınmazın geç tesliminden kaynaklanan kira bedeli alacağı yönünden, davalı satıcıya karşı ancak ½ oranında dava ve talep hakkı mevcut olduğu nazara alınması gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

2- Davacı, dava dilekçesinde 24.1.2010 tarihi ile 25.3.2010 tarihleri arasındaki iki aylık kira kaybını talep etmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda ise 17.5.2010 tarihli Site Yönetimi duyurusunda taşınmaya 1.4.2010 tarihinden itibaren izin verilmesi sebebi ile bu tarih esas alınarak 2 ay 7 günlük bir hesaplama yapılmıştır. Ne var ki, davalı 9.3.2010 tarihli teslim tutanağı ile dairenin tesliminin 9.3.2010 tarihinde gerçekleştiğini savunmuştur.

Davalı teslim tutanağı ile tesliminin 9.3.2010 tarihinde gerçekleştiğini yazılı belgeyle kanıtlamış, davacıda bu hususun aksini aynı kuvvette bir delille ispatlayamamıştır. O halde mahkemece teslimin 9.3.2010 tarihinde gerçekleştiğinin kabulü gerekirken yazılı şekilde 1.4.2010 tarihini esas alarak hüküm kurması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir,…”

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, geç teslim nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili, yanlar arasında 24.07.2007 tarihinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği bağımsız bölümün en geç 24.01.2010 tarihine kadar teslim edilmesi gerekirken 25.03.2010 tarihinde teslimin yapıldığını, taşınmaya ise 2010 yılı nisan ayında izin verildiğini, teslime rağmen daire ve bloklardaki eksiklikler nedeniyle site içinde işçilerin çalıştığını, inşaatın hangi tarihte tam anlamıyla teslime hazır hâle geldiğinin yapılacak inceleme ile ortaya çıkacağını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla iki aylık geç teslim bedeli olan 6.872,00TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, bağımsız bölümün 07.03.2010 tarihinde “konut durum tespit – teslim” formu ile eksiksiz bir şekilde teslim edildiğini, teslim sırasında davacının hazır olduğunu, basit eksikliklerin aynı günde giderildiğini, geç teslim iddiasıyla bağımsız bölüm için istenen bedelin fahiş olduğunu, dava konusu dairenin olduğu hâli ile kabul edildiğini, teslim tarihinden itibaren 30 günlük süre içinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, ülkedeki ekonomik krizden yüklenicinin etkilendiğini, gecikmenin bu mücbir sebepten kaynaklandığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece, dava konusunun bağımsız bölümün geç teslimi nedeniyle kira alacağına ilişkin olduğu, her ne kadar davacı 09.03.2010 tarihli konut teslim formuna ihtirazı kayıt koymadan bağımsız bölümü teslim almış ise de ihtirazı kayıt ileri sürmemesi ya da teslim tarihinden önceki tarihte ihtarda bulunmamasının geç teslim nedeniyle tazminat hakkını engellemeyeceği bu nedenle işin esası incelenerek sonucuna uygun karar verilmesi gerektiğinden bahisle bozulmuştur.

Mahkemece, Özel Daire bozma kararına uyulduktan sonra alınan bilirkişi raporuna göre bağımsız bölümün son teslim tarihinin 24.01.2010 olduğu hâlde konut teslim tutanağında teslim tarihinin 09.03.2010 olarak belirtildiği ancak 17.05.2010 tarihli site yönetimi duyurusunda bağımsız bölümlere taşınmaya 01.04.2010 tarihinden itibaren izin verildiği, buna göre teslimin 01.04.2010 tarihinde yapıldığının kabul edilmesi gerektiği, bu nedenle 2 ay 7 günlük gecikme bulunduğu, bağımsız bölümün rayiç kira bedelinin dava tarihinde aylık 2.900,00TL olup, geç teslimden dolayı kira alacağının 5.800,00TL olarak belirlendiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 5.800,00TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.

Mahkemece, Özel Dairenin birinci bendinde yer alan bozma nedenine uyulmasından sonra ikinci bentte belirtilen bozma yönünden ise, 22.03.2010 tarihli konut teslim tutanağı içeriği, site yönetiminin 17.05.2010 tarihli duyurusuna göre bağımsız bölümün davacıya 01.04.2010 tarihinde teslim edildiğinin kabulü gerektiği, bozma kararında yer alan ve bağımsız bölümün 09.03.2010 tarihinde teslim edildiği yönündeki görüşün dosyaya sunulan 22.03.2010 tarihli konut teslim tutanağı ile örtüşmediği, 22.03.2010 tarihli tutanakta bağımsız bölümde eksiklikler olduğunun belirtildiği,

bu durumun da 22.03.2010 tarihi itibariyle konutun hazır olmadığını gösterdiği, davacının 01.04.2010 tarihinde teslim yapıldığı yönündeki iddiasının 22.03.2010 tarihli tutanak ve site yönetiminin duyurusu ile kanıtlandığı gerekçesiyle direnme kararı verilerek davanın kısmen kabulü ile davacıya düşen ½ oranındaki kira kaybı alacağı 2.900,00TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; yanlar arasında imzalanan sözleşme uyarınca davacıya bağımsız bölümün 01.04.2010 tarihinde mi yoksa 09.03.2010 tarihinde mi teslim edildiği, sonucuna göre yerel mahkemenin 2 ay 7 gün gecikme ile teslim yapıldığı yönündeki kabulünün yerinde olup olmadığı, noktasında toplanmaktadır.

Yanlar arasında imzalanan sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 106. maddesinde, karşılıklı yükümlülükleri içeren sözleşmelerde borcun yerine getirilmemesi (ifada gecikme) hâlinde, alacaklının hakkını, nasıl kullanacağı düzenlenmiştir. Alacaklı, temerrüde düşen borçludan Mülga 818 sayılı BK’nın 106. vd. maddeleri uyarınca, aynen ifa ve gecikmeden dolayı uğradığı zararının veya aynen ifayı reddederek müspet zararının yahut sözleşmeyi feshederek menfi zararının tazminini seçimlik olarak isteyebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 123, 124 ve 125. maddelerinde de benzer düzenlemelere yer verilerek borçlunun temerrüde düşmesi durumunda alacaklının borcun ifası ile birlikte gecikme sebebiyle tazminat isteyebileceği seçimlik bir hak olarak öngörülmüştür.

Somut uyuşmazlıkta davacı, sözleşmeyi ayakta tutarak geç teslim nedeniyle uğradığı zararın tazmini istemektedir. Bu durumda davacının mülga 818 sayılı BK’nın 106. vd. maddeleri uyarınca zararını talep etme hakkı bulunmaktadır.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;

Davacının, davalıdan 24.07.2007 tarihinde düzenlenen “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” ile “Topkapı Merkez Evleri 2. Etap A-06 Blok, 19 nolu” bağımsız bölümü satın aldığı, sözleşmenin 6.1. maddesinde taşınmazın sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde teslim edileceği, bu sürenin davalı tarafından 6 ay daha resen uzatılabileceğinin kararlaştırıldığı, buna göre taşınmazın uzatılmış süre dâhil olmak üzere en geç 24.01.2010 tarihinde davacıya teslim edilmesi gerektiği hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Yanlar arasında imzalanan sözleşmenin 6.2. maddesinde, hak sahibinin objektif bakımdan oturmaya engel olmayacak nitelikte eksik ve kusurların varlığını ileri sürerek konutu teslim almaktan imtina edemeyeceği, eksik ve kusurların teslim sırasında müşterek bir tutanakla tespit edileceği, tutanakla sabit eksik ve kusurların davalı şirket tarafından bedelsiz olarak giderileceği düzenlenmiştir.

Her ne kadar yerel mahkemece, 17.05.2010 tarihli site yönetimi duyurusunda bağımsız bölümlere taşınmaya 01.04.2010 tarihinde izin verildiği, buna göre teslimin 01.04.2010 tarihinde yapıldığının kabulü gerektiği belirtilmiş ise de dosya içerisinde yer alan 09.03.2010 tarihli “ Konut Durum Tespit Teslim Formu” başlıklı belge ile yanlar arasında imzalanan sözleşmenin 6.2. maddesi de dikkate alındığında, dava konusu bağımsız bölümün davacıya kullanıma engel olmayacak eksiklikler ile teslim edildiği anlaşılmaktadır.

Davacının teslim formunda ihtirazi kaydı bulunmayıp, yapılan teslim sırasında bağımsız bölümde bir takım eksik veya ayıpların bulunması da taşınmazın tesliminin yapıldığı gerçeğini değiştirmemektedir. Davalı, 09.03.2010 tarihli teslim tutanağı ile teslimin bu tarihte gerçekleştiğini ispat etmiş olup, davacı bu durumun aksini ispatlayamamıştır.

Bu nedenle bağımsız bölümün tesliminin 09.03.2010 tarihinde yapıldığı kabul edilerek, geç teslim nedeniyle gecikme tazminatının hesaplanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.

Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Açıklanan nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.