Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2019/415 K.2022/312

1. Taraflar arasındaki “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 11. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar, davalılar ... vekili, ... mirasçıları vekili ve ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı ... mirasçıları vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı idare vekili dava dilekçesinde; davaya konu Tuzla ilçesi Orhanlı Mahallesi, 882 parsel sayılı taşınmaz hakkında Başbakanlık Makamının 16.12.2011 tarihli oluru ile davacı ... (TOKİ) adına Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesine göre İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/27 D.

İş sayılı dosyasıyla acele el koyma kararı alındığını, mahkemece yapılan keşif neticesinde belirlenen el koyma bedelinin bankaya bloke edildiğini ancak belirlenen değerin taşınmazın gerçek değerinin çok üzerinde olduğunu ileri sürerek 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi kapsamında yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak taşınmazın değerinin belirlenerek indirilmesi, fazlaca bankaya bloke edilen tutarın idareye iadesi ve taşınmazın TOKİ adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; acele el koyma dosyasında belirlenen değerin taşınmazın gerçek değerinden düşük olduğunu, yeniden değer tespiti yapılması gerektiğini savunmuştur.

6. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; kamulaştırılan taşınmazın bulunduğu bölgenin fiyatlarının son derece yüksek olduğunu, kamulaştırma bedelinin indirilmesi talebinin reddini savunmuştur.

7. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; acele el koyma dosyasında belirlenen değerin taşınmazın gerçek değerinden düşük olduğundan davacının bedelin indirilmesi talebinin reddi gerektiğini savunmuş, taşınmazın gerçek değerinin tespiti ile oluşacak farkın müvekkilinin hissesi oranında ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkeme Kararı:

8. İstanbul Anadolu 11. Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.04.2015 tarihli ve 2013/435 E. 2015/132 K. sayılı kararı ile; mahallinde değer tespiti amacıyla yasada belirlendiği şekilde seçilen bilirkişiler marifetiyle keşif yapıldığı, bilirkişi kurulunun 27.05.2014 havale tarihli raporunda dava konusu taşınmazın m2 değerinin 480TL, davacıların hisselerine düşen toplam değerin ise 4.309.902,34TL olarak hesaplandığı, bilirkişi raporuna taraflarca itiraz edildiğinden ve acele kamulaştırma dosyasında belirlenen değerle çelişki oluşması nedeniyle mahallinde tekrar farklı bilirkişi kurulu ile keşif yapıldığı,

bilirkişi kurulunun 20.10.2014 havale tarihli asıl ve 05.02.2015 havale tarihli ek raporlarında davaya konu taşınmazın m2 değerinin 450TL olmak üzere davacıların hisselerine düşen toplam bedelin 4.040.533,44TL olarak hesaplandığı,

ikinci bilirkişi kurulu raporunun içerik ve gerekçeleriyle hükme yeterli bulunduğu gerekçesiyle davacının bedelin indirilmesi talebinin reddine, bedel tespiti davasının kabulüne, davaya konu 882 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin 4.040.533,44TL olarak tespitine, 882 parsel sayılı taşınmazın davalılar ..., ..., ..., ..., ... adlarına olan tapu kaydının iptaliyle davacı TOKİ adına tapuya tesciline, acele kamulaştırma dosyasına yatırılan ve ödenmeyen bedelin talepleri hâlinde paydaşlar adına derhal ödenmesine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

9. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... vekili, ... mirasçıları vekili ve ... vekilince temyiz isteminde bulunmuştur.

10. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 30.05.2017 tarihli ve 2016/6988 E. 2017/14516 K. sayılı kararı ile; “…Arsa niteliğindeki İstanbul İli Tuzla ilçesi Orhanlı Mahallesi 882 parsel sayılı taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi yöntem itibariyle doğrudur. Ancak;

Dava konusu taşınmaza değerlendirme tarihi olan Aralık 2013 yılı itibariyle usul ve yasaya uygun olan 1.bilirkişi raporuna göre 480 TL/m² değer biçilmesi gerekirken gerekçesi açıklanmadan daha az bedel tespit eden 2. bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması,

Doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Direnme Kararı:

11. İstanbul Anadolu 11. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21.12.2017 tarihli ve 2017/456 E. 2017/408 K. sayılı kararı ile, önceki karar gerekçesi tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi:

12. Direnme kararı süresi içinde davalı ... mirasçıları vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

13. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istemine ilişkin eldeki davada, taşınmazın değerinin tespiti yönünden 27.05.2014 havale tarihli bilirkişi kurulu raporunda belirlenen 480TL/m2’nin mi yoksa 20.10.2014 havale tarihli asıl ve 05.02.2015 havale tarihli ek bilirkişi raporlarında belirlenen 450TL/m2’nin mi esas alınması gerektiği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

14. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11. maddesine değinmek gerekmektedir.

15. Anılan madde “15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

a) Cins ve nevini,

b) Yüzölçümünü,

c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (İptal edilen ibare ANY. MAH. 26.05.2016 T. 2015/55 E. 2016/45 K.) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,

g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, (İptal edilen ibare ANY. MAH. 09.04.2003 T. 2002/79 E. 2003/29 K.) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

(Değişik bent RGT: 28.04.2018 RG NO: 30405 Kanun No: 7139/27)

ı) (İptal edilen ibare RGT: 14.05.2019 RG NO: 30774 ANY. MAH. 10.04.2019 T. 2018/156 E. 2019/22 K.) (İptal edilen ibare RGT: 14.05.2019 RG NO: 30774 ANY. MAH. 10.04.2019 T. 2018/156 E. 2019/22 K.) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak (Eklenmiş ibare RGT: 24.11.2016 RG NO: 29898 Kanun No: 6754/38) Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir”

şeklinde bir düzenlemeye yer vermiştir.

16. Bu maddeye göre taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin ve özellikle arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin esas alınarak bedelin takdir edilmesi gerektiği öngörülmüştür.

17. Kanunun lafzı ve ruhu göz önüne alındığında ana ilke, taşınmazın ve üzerinde bulunan muhtesatın gerçek değerinin tespit edilmesidir.

18. Bu açıklamalar karşısında mahallinde 08.05.2014 tarihinde yapılan birinci keşif sonrası alınan 27.05.2014 havale tarihli bilirkişi kurulu raporunda; taşınmazın niteliği ve değerine etki eden faktörler ile emsal satışlar, emsaller içinde somut emsal olarak alınanların dava konusu taşınmaza göre eksik ve üstün nitelikleri ile kıyaslanması,

indeks ayarlanmasıyla saptanan bedeller ve bölgede teşekkül etmiş serbest piyasa alım-satım şartları ve objektif unsurların incelenmesi sonucu dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihindeki metrekare birim fiyatına 480TL/m2 değer biçilmiş olup, anılan bilirkişi kurulu raporu değerlendirme tarihi itibariyle dosya kapsamına uygundur.

Bu nedenle mahkemece birinci keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda belirlenen değerin acele kamulaştırma dosyasında belirlenen değerle çeliştiği, itiraz üzerine yapılan ikinci keşifte alınan bilirkişi raporunda belirlenen bedelin acele kamulaştırma dosyasındaki bedelle aynı olduğu gerekçesine yer vermek suretiyle daha az bedel tespit eden ikinci bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması doğru değildir.

19. Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyularak, taşınmaza Aralık 2013 tarihi itibariyle usul ve yasaya uygun 27.05.2014 havale tarihli bilirkişi raporuna göre 480TL/m2 değer biçilmesi gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 20. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.