Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2020/168 K.2020/394

1. Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 28. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 15. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ

Davacı İstemi:

4. Davacı vekili 05.02.2016 tarihli dilekçesinde; müvekkili ile davalıların murisi İzzet Önel arasında 06.09.1995 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin 1997 yılında inşaatı bitirerek daireleri teslim ettiğini, sonrasında 2009 yılında aralarında ihtilaf çıktığını, arsa sahibinin binanın imara aykırı olduğu gerekçesiyle açtığı davada İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/343 E. sayılı dosyası ile sözleşmenin feshi ile müvekkili adına olan arsa payının iptaline karar verildiğini ve kararın Yargıtay tarafından onandığını,

dava konusu arsanın müvekkili ile arsa sahibi arasında 1/2 oranında pay edildiğini, ayrı ayrı 4 daire ve 1 dükkanın arsa sahibi ve müvekkili tarafından kullanıldığını, müvekkili adına olan payın iptali nedeniyle arsa sahibinin binanın tamamının maliki olduğunu, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmesi sebebiyle aradaki hukuki ilişkinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye edilmesi gerektiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000TL'nin binanın teslim edildiği 25.03.1997 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı Cevabı:

5. Davalılar vekili 02.03.2016 tarihli dilekçesinde; zamanaşımı nedeniyle davanın reddi gerektiğini, davaya konu arsa üzerinde öncesinde müvekkillerinin murisine ait bina olduğunu, bu binanın yıkılarak dava konusu binanın yapıldığını, müvekkili tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebiyle açılan davada İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/343 E. sayılı dosyası ile sözleşmenin feshi ve davalı adına olan arsa payının iptaline karar verildiğini, kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiğini, davacı tarafından inşa edilen binanın imara aykırı olarak yapıldığını, davacının değeri bulunmayan inşaatın bedelini tahsil etmeye çalıştığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Kararı:

6. İstanbul Anadolu 28. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21.06.2016 tarihli ve 2016/52 E., 2016/185 K. sayılı kararı ile; İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/343 E. ve 2013/553 K. sayılı dosyasında, tazminat talep edilen inşaatın ruhsatsız olarak yapıldığı, kaçak yapı niteliğinde olduğu, imar uygulama planında yolda kaldığı, ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı tespit edilerek verilen kararın 26.02.2015 tarihinde kesinleştiği, Yargıtay uygulamalarına göre kaçak ve imar planına göre yolda kalan binanın imara aykırılığı giderilerek ruhsata bağlanması mümkün olmadığından ekonomik değerinin bulunmadığı ve ekonomik değeri olmayan binadan dolayı tazminat istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Özel Daire Bozma Kararı:

7. İstanbul Anadolu 28. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.

8. Yargıtay 15. Hukuk Dairesince 29.05.2018 tarihli ve 2018/927 E., 2018/2226 K. sayılı kararı ile;

3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddenin, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenleme olduğu, usulü kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanacağı gibi yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay'ca da gözetilmesi gerektiği, buna göre somut olay değerlendirildiğinde,

18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde gereğince yapıların yasal hâle getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması gerektiği,

bu durumda imara aykırı ve kaçak yapılar için yapı kayıt belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hâle getirilmesi imkânı getirildiğinden anılan düzenlemedeki süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hâle getirilip getirilmediği saptanarak uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulmasına, bozma nedenine göre davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Direnme Kararı:

9. İstanbul Anadolu 28. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05.09.2019 tarihli ve 2019/177 E., 2019/274 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçeler yanında yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde uyarınca 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için yapı kayıt belgesi alınarak yapının yeniden yapımına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hâle getirilmesi imkânı tanınmış ise de, davaya konu binanın imar planında kamuya ait yol üzerinde kaldığı,

yapı kayıt belgesi verilmesi mümkün olmadığı gibi yapı kayıt belgesinin taşınmazı imara aykırı ve kaçak yapı olma vasfından çıkarmayacağından imar planının uygulanmasına geçilerek yola dönüştürülmek suretiyle her an için yıkılmasının mümkün olduğu, imar planı uygulanmasa dahi binanın en geç yeniden yapılmasına ve kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar yıkılması gerekip, davacı tarafın binadan dolayı zenginleşmesi söz konusu olamayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Somut olayda imara aykırı ve kaçak olduğu ihtilafsız olan yapıya ilişkin olarak mahkemece 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde uyarınca yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hâle getirilip getirilmediğinin araştırılmasına gerek olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde uyarınca yapı kayıt belgesi alınması durumunda bu belgenin sağladığı statüye ilişkin genel açıklamaların yapılmasında yarar görülmüştür.

13. 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na geçici 16. madde eklenmiş ve maddenin ilk fıkrası, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlemesini içermektedir.

14. “Yapı kayıt belgesi” ifadesi, hukukumuza ilk olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddesi ile girmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddenin gerekçesi de “afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak, dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla 31.12.2007 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak yapı kayıt sistemine işlenmesi, bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi,

maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi” olarak belirtilmiştir.

15. Anılan madde, bir bütün olarak gerekçesi ile birlikte değerlendirildiğinde, imara aykırı yapılarla ilgili bu belgenin başvuru sonucu verilmesiyle yapının kullanılması ile ilgili maliklere bir yetki verildiği, yapının kullanımı ve zilyetliği hususunda idari bir statü sağlandığı anlaşılmaktadır. Yapı kayıt belgesi verilmekle sağlanan bu statü, imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının kullanılması konusunda yapı malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır.

16. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/3. maddesinde de, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu açıkça belirtilmiştir. Bu hususlar dikkate alındığında, düzenlemenin imara aykırı olup yıkılması gereken yapıların kullanılmasına müsaade edildiği, idarece yapı malikine yapının kullanılmasına olanak sağladığı anlaşılmaktadır.

17. Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/10 maddesinde yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacağı açıkça belirtilmiştir. Bu hüküm özellikle yapı kayıt belgesinin, yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağladığı, yapının bu statü ile imara aykırı olmasına karşın idare tarafından kullanılmasına izin verildiği, ancak yapının yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanmasını öngördüğü anlaşılmaktadır.

18. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/1. maddesinde belirtilen şartların taşınması hâlinde taşınmaz malikine yapı kayıt belgesi alma hakkı tanınmış olup, burada taşınmaz malikine bu hakkın kullanılması konusunda emredici bir ifade de bulunmamaktadır. Bu durum dikkate alındığında, hiçbir kimse kendi rızası dışında yapı kayıt belgesi almak için başvuru yapmaya zorlanamayacaktır. Karşılıklı edimler içeren bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de, yüklenici imara aykırı olarak yapmış olduğu binaya yapı kayıt belgesi alması hususunda arsa sahibini zorlayamayacaktır.

19. Taşınmaz sahibi imara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi aldığında binanın kullanılması sağlanabilecektir ancak yapı kayıt belgesi yukarıda belirtildiği üzere binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hâle getirmeyecektir.

20. Bu ilke ve açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ile davalıların murisi arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk Mahkemesinin 06.11.2013 tarih ve 2009/343 Esas, 2013/553 Karar sayılı kararı ile davacı tarafından inşa edilen yapının imara aykırı olarak yapıldığı ve iskân ruhsatının alınmasının mümkün olmaması nedeniyle feshine karar verildiği anlaşılmaktadır.

21. 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddede yer alan düzenlemeler dikkate alındığında yapı kayıt belgesi, imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup yapıyı imara uygun hâle getirmemektedir. Yapı kayıt belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olup yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağlamaktadır. Bu durumda davalı taşınmaz sahiplerinin yapı kayıt belgesini alıp almadığını belirlemek sonuca etkili olmayacaktır.

22. Açıklanan nedenlerle, davalı taşınmaz sahiplerinin yapı kayıt belgesi almak için idareye başvurup başvurmadığını araştırmaya gerek olmadığı yönündeki direnme kararı yerindedir.

23. Ne var ki, davanın esasına ilişkin temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden, bu yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daire’ye gönderilmelidir.