Danıştay 13. Daire E.2021/4970 K.2022/844

Dava konusu istem: … Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'de sorumlu değerleme uzmanı olarak görev yapan davacı tarafından, … Bankası A.Ş. için … tarih ve … sayılı Uşak ili, Merkez ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan bodrumlu kargir yedi katlı binanın 2, 6 ve 10 numaralı bölümleri için düzenlenen değerleme raporu nedeniyle hakkında yapılan soruşturma sonucunda Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Disiplin Yönetmeliği gereğince uyarı cezası uygulanmasına ilişkin … tarih ve … sayılı Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Yönetim Kurulu kararına karşı yapılan itirazın reddedilerek anılan kararın onanmasına dair … tarih ve … sayılı Sermaye Piyasası Kurulu (Kurul) kararının iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: … İdare Mahkemesi'nce verilen … tarih ve E:… , K:… sayılı kararda; davacının sorumlu değerleme uzmanı sıfatıyla imzalamış olduğu değerleme raporu ile ilgili olarak 21/04/2016 tarihinde … İnşaat Mermer Tekstil Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti.'nin şirket müdürü … tarafından verilen şikâyet dilekçesinde, saha incelemelerinin değerleme raporunda belirtilen kişi dışında farklı bir kişi tarafından yapıldığı ve değerin, piyasa değerinin altında olduğunun belirtilmesi üzerine yapılan disiplin soruşturması sonucunda Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Disiplin Yönetmeliği gereğince uygulanan uyarı cezasına karşı davacı tarafından yapılan itirazın Kurulca reddedilerek cezanın onanması üzerine bakılan davanın açıldığı,

Disiplin soruşturma raporu ile dosyada yer alan bilgi ve belgelerin incelenmesinden, değerleme raporlarında 2 ve 6 no'lu dükkanlar ile 10 no'lu meskenin ekspertizinin yapıldığı ve değerle ilgili esas farklılığın 2 no'lu bağımsız bölümden kaynaklandığı, 2 no'lu bağımsız bölüm için … şirketi tarafından hazırlanan raporda 355.000,00-TL, 03/08/2015 tarihli. Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından hazırlanan raporda 850.000,00-TL ve 10/08/2015 tarihli.

Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan raporda 640.000,00-TL değer takdir edildiği, … şirketi tarafından belirlenen 355.000,00-TL değerin piyasa değerinin altında olduğu, raporda hem teknik hem de etik kuralların dışına çıkıldığı kanaatine varılarak, raporu imzalayan sorumlu değerleme uzmanı davacı hakkında uyarı cezası verildiği,

… şirketi tarafından hazırlanan raporda belirlenen 355.000,00-TL değerin piyasa değerinin altında olduğu ve raporu onaylayan davacının uzman seçim, görevlendirme ve rapor kontrolünde ilgili mevzuat gereğince yükümlülüklerini yerine getirmediği ve dikkat ve özeni göstermediği anlaşıldığından dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlem hukuka uygun bulunarak davanın reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: … Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesi'nce; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Davacı tarafından, raporu hazırlayan M.S.N.’nin yapmış olduğu ekspertiz işlemlerini yerinde yaptığı ziyaretler ile takip ettiği, değerleme çalışması süreçlerinde çözüm ortağı olarak çalıştığı yerel değerleme uzmanlarını denetlemek adına kontrol denetim çalışmalarını yaptığı, çalışmaları geliştirmek yönünde aksiyon aldığı, gayrimenkulün yerinde eksper özçekim talebine uygun davranılmasının sağlanmasını kontrol ettiği, disiplin soruşturmasına konu bir davranışta bulunmadığının açık olduğu, değerleme çalışmasının yapıldığı 27/07/2015 dönemindeki siyasi konjonktürde ekonomi ve gayrimenkul piyasasının oldukça yavaşladığından,

değerleme çalışmasında değer takdiri yapılırken mevcut olan belirsiz piyasa koşulları ve yaklaşan genel seçim de dikkate alınarak güvenli tarafta kalınmasının gerektiği, ayrıca gayrimenkul değerleme çalışmalarında sık karşılaşılan benzer hataların tekrarlanmaması adına, yapısı itibarıyla dükkan alanının tamamı üzerinde dar cephesinde alınan yüksek birim değer ile sonuca gidilmediği, ticari mülklerde değeri doğrudan etkileyen cephe, derinlik ve zemin seviyesi analizleri ve kademeli değerlendirme kriterlerinin kullanıldığı, takdir edilen değerin bölgede ve yerinde yapılan tespitler sonucunda oluşturulduğu,

rapora itiraz sonucu düzenlenen diğer raporlarda belirlenen değerin daha yüksek olmasının ekspertiz işleminin hukuka aykırı yapıldığı anlamına gelmediği, diğer raporlarda taşınmazın dar cephesinden alınan yüksek birim değer ile sonuca gidildiği, bunun da taşınmazın bütün cephelerinin cepheye baktığı yanılmasını doğurduğu, raporlar arasındaki çelişkinin bilirkişi heyeti tarafından çözümlenmesi gerektiği, TDUB Yönetim Kurulu’nun ceza verme yetkisi bulunmadığı, Disiplin Komitesi yerine geçilerek karar verildiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Davalı idare tarafından, değerleme raporunda dükkan nitelikli 2 ve 6 no'lu taşınmazların 1 no'lu bağımsız bölümle birleştirilmiş olduğunun tespit edilememesi, rapor emsallerinde yer verilen emlak danışmanlarına ulaşılamaması ve ulaşılanlardan bazılarının bölge hakkında bilgisi olmadığını beyan etmesi hususları dikkate alınarak davacı tarafından uzman seçimi, görevlendirilmesi ve rapor kontrolünde gerekli özenin gösterilmediği kanaatine ulaşıldığı, raporda etik ve teknik hatalar gözlendiği, 2 no'lu bağımsız bölüm için 355.000,00-TL olarak belirlenen bedelin piyasa değerinin altında olduğu,

raporu onaylanan davacı tarafından yerinde görme işleminin bizzat yapılması gibi bir şart bulunmasa da, rapor kontrolünün yeterli şekilde sağlanmasının raporu onaylayan davacının sorumluluğunda olduğu, … şirketinin M.S.N. ile çalışmalarını 21/10/2016’da sonlandırmış olmasının da, davacı tarafından uzman seçiminde nitelik dikkate alınarak kapsamlı kontrol yapılmadığını açıkça gösterdiği, 3 farklı firma tarafından hazırlanan değerleme raporlarında 2 no'lu bağımsız bölümün değerinin birbirinden bariz şekilde farklı olduğu, piyasa rayicine göre son derece düşük olarak tespit edildiğinin ortada olduğu,

davacı tarafından ileri sürülen hususların değerin bariz şekilde farklılaşmasını haklı gösterecek nitelikte olmadığı, soruşturma raporunun somut olayın tüm özellikleri ve değerleme faaliyetinde uyulması gereken tüm kurallar dikkate alınarak titiz, objektif ve detaylı bir şekilde hazırlandığı, uyarı cezasının mevzuatta öngörülen usule göre tesis edildiği, TDUB Disiplin Komitesi’nce verilerek Yönetim Kurulu’nca onaylandığı belirtilerek istemin reddi gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ … 'UN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Onüçüncü ve Sekizinci Daireleri'nce, 2575 sayılı Danıştay Kanunu'nun Ek 1. maddesi uyarınca birlikte yapılan toplantıda, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra dosya tekemmül ettiğinden yürütmenin durdurulması istemi hakkında ayrıca bir karar verilmeksizin gereği görüşüldü:

HUKUKÎ DEĞERLENDİRME

Bölge idare mahkemesi kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.