Danıştay 4. Daire E.2023/12152 K.2023/7053

Dava konusu istem: İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da hissedar olduğu bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi sonrasında yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan karara katılmayan davacının arsa paylarının 27/04/2022 tarihinde 1.099.800,00 TL bedelle açık artırma usulü ile satılacağına ilişkin … tarihli, …sayılı Beyoğlu Belediye Başkanlığı işleminin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti:. İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; dava konusu İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi,.

Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazdaki binanın 17/07/2020 tarihli işlem ile riskli yapı olarak tespit edildiği, riskli yapı sürecinin kesinleştiği, davacının kat malikleri kurulu toplantısında 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmadığı, davacıya 2/3 çoğunlukla alınan karara 15 gün içerisinde katılması aksi takdirde arsa payının açık arttırma suretiyle satılacağı yönünde noter kanalıyla ihtarname çekildiği,

buna rağmen davacı tarafından söz konusu sözleşmenin imzalanmadığı sabit olduğundan, davacının tasarrufu altında bulunan hissenin 6306 sayılı Kanun uyarınca çoğunluk kararına katılmadığından bahisle bu Kanun'un Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrası uyarınca satılacağına ilişkin olarak tesis edilen (satış günü verilmesine ilişkin) dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Davacı tarafından; hisseleri bulunan taşınmaz hakkında riskli yapı kararı verilmesi sonrası yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan karara göre (kendilerine bildirildiği kadarıyla), riskli yapı kararı verilen bina yerine iki adet bina yapılacağı, bunlardan bir tanesinin yüklenici diğerinin ise önceki hissedarlara verileceği, ancak bağımsız bölüm mülkiyeti şeklinde bir paylaşım mümkün iken ortak mülkiyet şeklinde bir paylaşım düşünülmesinin Kat Mülkiyeti Kanununa aykırılık teşkil ettiği, daha da önemlisi;

yükleniciye verilecek olan binanın konumunun daha değerli olmasına rağmen, yüklenici ile aynı oranda hissedar olunmasının hakkaniyete aykırı olduğu, bu şekilde yapılan paylaşımın da hukuka aykırı olduğu, öte yandan, hisselerinin satışı için takdir edilen değerin ise düşük hesaplandığı iddia edilerek, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Davalı idare ve davalı idare yanında müdahil tarafından; temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının onanması gerektiği savunulmuştur.

TETKİK HÂKİMİ : …

DÜŞÜNCESİ

Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi kararının Dairemiz kararında belirtilen gerekçe ile bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, her ne kadar temyize konu karar kesin olarak verilmiş ise de uyuşmazlığın 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 46. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyize açık olduğu anlaşılmakla, temyize konu kararın hüküm kısmındaki "kesin" ifadesi kaldırılarak, işin gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu bina hakkında 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı kararı verilmesi sonrasında yapılan kat malikleri kurulu toplantısında alınan karara katılmayan davacının arsa paylarının 27/04/2022 tarihinde 1.099.800,00 TL bedelle açık artırma usulü ile satılacağına ilişkin … tarihli, …sayılı Beyoğlu Belediye Başkanlığı işleminin tesis edilmesi üzerine, bakılmakta olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesinde (işlem tarihindeki haliyle); "...riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmüne yer verilmiştir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde (işlem tarihindeki haliyle); "...riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.

Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.

Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları. 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmüne, 15/A maddesinin 3. fıkrasında ise.

"Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur.

Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir." hükmüne yer verilmiştir.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 31. maddesinde; ''Bu Kanunda hüküm bulunmayan hususlarda; hakimin davaya bakmaktan memnuiyeti ve reddi, ehliyet, üçüncü şahısların davaya katılması, davanın ihbarı, tarafların vekilleri, dosyanın taraflar ve ilgililerce incelenmesi, feragat ve kabul, teminat, mukabil dava, bilirkişi, keşif, delillerin tespiti, yargılama giderleri, adli yardım hallerinde ve duruşma sırasında tarafların mahkemenin sukünunu ve inzibatını bozacak hareketlerine karşı yapılacak işlemler, elektronik işlemler ile ses ve görüntü nakledilmesi yoluyla duruşma icrasında Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu hükümleri uygulanır.

Ancak, davanın ihbarı Danıştay, mahkeme veya hakim tarafından re'sen yapılır. Bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurulları tarafından hazırlanan listelerden seçilir ve bilirkişiler hakkında Bilirkişilik Kanunu ve 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun ilgili hükümleri uygulanır.'' hükmü yer almaktadır.

Atıf yapılan Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu yerine çıkarılan ve 01/10/2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun "Bilirkişiye başvurulması gereken haller" başlıklı 266. maddesinin 1. fıkrasında ise, "Mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir." hükmüne yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; riskli yapı olduğundan bahisle yıkılan yapının yerine yapılacak yeni uygulama için arsa paydaşlarının en az 2/3 çoğunluk ile aldığı karara katılmayan paydaşın arsa payının satılacağı, satışa konu payın rayiç değerinin ise ilgili idare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşturulan Bedel Tespiti Komisyonunca, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek belirleneceği anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlıkta; davacının satışa ilişkin rayiç değerin düşük belirlendiği yönünde itirazları da olduğundan, bu itirazlar dikkate alındığında, uyuşmazlığın çözümünün teknik bilgiyi gerektirdiği, bu nedenle, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak, düzenlenecek bilirkişi raporu sonucuna göre karar verilmesi gerektiği açıktır.

Bununla birlikte; arsa payının rayiç değeri belirlenirken, aralarında gayrimenkul değerleme uzmanlarının da bulunduğu bir bilirkişi kurulunca, taşınmazın satış tarihindeki cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca veya Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi,

yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri,

gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle taşınmaz bedelini tespit edecek nitelikteki rapor dikkate alınarak Mahkemece karar verilmesi tarafları tatmin edici ve adil bir yargılama yapılması açısından gerekliliktir.

Bu durumda; mahallinde yaptırılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenecek bilirkişi raporu sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak davanın reddi yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine ilişkin temyize konu kararda hukuki isabet görülmemiştir.

Öte yandan, yeniden verilecek kararda; davacının hissesinin satılıp satılmadığı, satışın yapılmış olması halinde, bu işleme karşı dava açılıp açılmadığı araştırılarak, her iki davanın birlikte değerlendirilerek karar verilmesi, ayrıca davacının riskli yapı kararı sonrasında yeni yapılacak projedeki paylaşımın hukuka aykırı olduğu yolundaki itirazlarının değerlendirilmesinin gerektiği tabiidir.