Danıştay 4. Daire E.2023/13288 K.2024/2020

Dava konusu istem: Antalya ili, Alanya ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... parsel numaralı taşınmazda bulunan binanın, 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak ilan edilerek yıkıldıktan sonra, bu karara katılmayan davacının arsa payının 6306 sayılı Kanun uyarınca anlaşma sağlayan maliklere açık artırma ile 04/03/2022 tarihinde, saat 14:00'te satılacağının bildirilmesine ilişkin ...tarih ve ... sayılı Antalya Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü işleminin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ...İdare Mahkemesince verilen...tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; birinci malikler toplantısında (27/09/2021 tarihli toplantıda) usulüne uygun şekilde maliklerin tamamına davetiye gönderilmeden paylı mülkiyete tabi yapıda/parselde, üçte iki çoğunluk kararına katılmayan davacının hisselerinin, açık artırma usûlü ile satılmasına ilişkin işlemde hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle, dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: ...

Bölge İdare Mahkemesi ...İdare Dava Dairesinin ...tarih ve E:..., K:... sayılı kararında; en az 2/3 pay çoğunluğuna sahip maliklerin toplanarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi üzerinde anlaştıkları toplantının tarihinin 27/09/2021 olduğu, görülmekte olan davada iptali istenilen işlemin tarihinin ise 10/01/2022 olduğu dikkate alındığında; gerek en az 2/3 pay çoğunluğuna sahip kat maliklerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi üzerinde anlaşmaya vardıkları tarihte, gerekse dava konusu işlem tarihinde yürürlükte olan mevzuatta, bütün kat maliklerinin toplantıya davet edileceklerine ilişkin bir mevzuat hükmünün bulunmadığı,

söz konusu tarihlerde yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre en az 2/3 pay çoğunluğu ile toplanarak karar almanın yeterli olduğu; işlem tarihinde yürürlükte olan mevzuata göre, her bir paydaşa ayrı ayrı tebligat yapılması yönünde bir hüküm bulunmadığı, mevzuatta yer almayan bir usulün tatbik edilmesinin hukuken mümkün olmadığı, ilk derece mahkemesinin yürürlükten kalkmış olan eski mevzuata göre konuyu değerlendirmesinin hukuka aykırı olduğu;

mevzuatta öngörülen şekilde en az 2/3 pay çoğunluğu ile toplanılarak alınan kararın, sözleşmenin, paylaşım durumunun ve değerleme raporunun davacının adresine Tebligat Kanunu'nun 21 nci maddesine göre tebliğ edildiği, 15 gün içerisinde davacının sözleşmeyi kabul ettiğine dair bir beyanda bulunmadığı, bu duruma istinaden davacının payının satışa çıkarılmasına dair işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 4. fıkrası uyarınca davalı idarenin istinaf başvurusunun kabulüne, dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine (kesin olarak) karar verilmiştir.

Söz konusu kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, ... Bölge İdare Mahkemesi... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:..., Temyiz No:... sayılı kararı ile, ... Bölge İdare Mahkemesi ...İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının 2577 sayılı Kanun'un 46. maddesinde düzenlenen temyize tabi kararlardan olmadığı ve kesin olarak verildiği gerekçesiyle, aynı Kanun'un 48. maddesinin altıncı fıkrası uyarınca temyiz isteminin reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

6306 sayılı Kanun uyarınca davacının arsa payının satışı sürecinde yapılan tebligatların, usulüne uygun biçimde yapılmadığı, davacının toplantılardan haberdar olmaması sebebiyle, mülkiyet hakkının zarar gördüğü, usulüne uygun biçimde maliklerin tamamı haberdar edilmeden yapılan satış işleminin hukuka aykırı olduğu; kaldı ki taşınmazın piyasa değerinin çok altında satıldığı, bu durumun hak kaybına neden olduğu ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

1- Davalı tarafından temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur. 2- Davalı yanında müdahil tarafından cevap verilmemiştir.

TETKİK HÂKİMİ : ...

DÜŞÜNCESİ

Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi kararının, Dairemiz karşı oyunda belirtilen gerekçe doğrultusunda bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, dosyanın tekemmül ettiği görüldüğünden, yürütmenin durdurulması istemi hakkında karar verilmeksizin ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 17. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca duruşma yapılmasına gerek görülmeyerek, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra; görülmekte olan davanın, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 46. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyize tabi davalardan olduğu anlaşıldığından; 2577 sayılı Kanun'un 48. maddesinin altıncı fıkrası uyarınca davacının temyiz isteminin reddi yolunda verilen ... Bölge İdare Mahkemesi... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:..., Temyiz No:... sayılı kararı kaldırılarak, işin gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

(X) KARŞI OY

6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin (işlem tarihindeki haliyle) 15. maddesinin 2. fıkrasında; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.

Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir, hükmüne yer verilmiş, 3. fıkrasında ise;

hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları. 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.” hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıda mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; hakkında riskli yapı kararı alınan yapıların bulunduğu parsellerde, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın parsellerin birleştirilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması,

yeniden bina yaptırılması gibi hususların değerlendirilmesi için kat malikleri kurulunun toplanacağı ve hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, bu karara katılmayan hissedarlar ile kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyen hissedarlara noter vasıtasıyla gönderilen tebliğde, 15 gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin paylarının, SPK Lisanslı Değerleme Şirketince tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağının ihtar edileceği,

ihtara rağmen karara katılmayan hissedarların hisselerinin satılacağı anlaşılmaktadır.

Öte yandan; dava konusu işlemin tesis edilmesinden sonra 06/01/2023 tarih ve 32065 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik'in 7. maddesiyle, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/2. maddesinin birinci cümlesine eklenen "toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresi eklenmiş; anılan ibarenin iptali istemiyle açılan davada.

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 20/09/2023 tarih ve YD İtiraz No: 2023/693 sayılı kararı ile, Danıştay Altıncı Dairesince verilen yürütmenin durdurulması isteminin reddine ilişkin 07/06/2023 tarih ve E:2023/505 sayılı kararın kaldırılmasına ve yukarıda yer verilen "toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresinin, kararın ne şekilde alınacağı, kararın alınma yönteminin belirlenmediği, söz konusu ifadenin belirsiz olması nedeniyle düzenleyici işlemlerde olması gereken açık ve net olma niteliğini taşımadığı gerekçesiyle yürütmesinin durdurulmasına karar verildiği görülmektedir.

Uyuşmazlıkta. Antalya ili, Alanya ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... parsel numaralı taşınmazda bulunan binanın riskli yapı olarak ilan edilmesi aşamasında düzenlendiği anlaşılan birinci malikler toplantısında (27/09/2021 tarihli toplantıda), davacıya usulüne uygun şekilde tebligat yapılıp yapılmadığı hususunun öncelikle araştırılması gerekmektedir.

Bu itibarla; söz konusu toplantıya davacının usulüne uygun biçimde davet edilmediğinin anlaşılması halinde, satış işlemine dayanak kat malikleri toplantısında alınan kararların usulüne uygun alınmadığı sonucunu doğuracağı ve dolayısıyla riskli yapı sürecinde bir sonraki safha olan satış işlemine geçilemeyeceği değerlendirilmekte olup.

27/09/2021 tarihinde yapılan birinci malikler toplantısına davacının usulüne uygun biçimde davet edilip edilmediği hususunun araştırılarak, bunun sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden; eksik incelemeye dayalı olarak davanın reddi yolunda verilen temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdare Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği görüşüyle, aksi yöndeki çoğunluk kararına katılmıyoruz.