Danıştay 4. Daire E.2023/13780 K.2024/1815

Dava konusu istem: İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapının, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilmesi neticesinde, kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile alınan karara katılmaması nedeniyle davacıya ait hisse payının, paydaşlar arasında açık artırma ile satışının 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca satışının 10/08/2022 tarihinde saat 10:00'da yapılacağının bildirilmesine ilişkin Büyükçekmece Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı işlemin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; her ne kadar uyuşmazlığa konu yapının, riskli yapı olarak tespit edilmesine ilişkin işleme karşı açılan davanın reddi yolundaki idari yargı kararının kesinleşmiş ise de. İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi,.

Mahallesi, … parsel sayılı taşınmazının yol alanı olarak belirlenen kısmının bedelsiz terk edilerek, … sayılı parsel ile tevhid edilmesi suretiyle … ve hissedarları adına tapuda tescil edilmesi yönünde alınan … tarih ve … sayılı Büyükçekmece Belediye Encümeni kararının iptali istemiyle açılan davada; ...

İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararı dava konusu işlemin iptaline hükmedildiği; bu durumda, uyuşmazlık konusu taşınmazda davacıya ait hisse payının satışının yapılabilmesi için paydaşlardan en az üçte iki çoğunluğunun anlaşma sağlaması gerektiği, yukarıda yer verilen idari yargı kararı uyarınca tevhide yönelik alınan encümen kararının iptal edilmiş olması karşısında, iptaline karar verilen tevhit işlemi neticesinde oluşturulan üçte iki çoğunluğa dayalı olarak imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğinin kalmadığı, bu nedenle dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Dava konusu hisse satış işleminin yasaya uygun gerçekleştirildiği, maliklerin üçte iki çoğunluk ile yaptığı sözleşmenin hukuken geçerli olduğu, arsa payı inşaat sözleşmesi ile tevhit sözleşmesinin birbirinin geçerlilik şartı olarak değerlendirilemeyeceği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.

TETKİK HÂKİMİ: …

DÜŞÜNCESİ

Temyiz isteminin reddi ile Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra, her ne kadar temyize konu karar kesin olarak verilmiş ise de, uyuşmazlığın 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 46. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca temyize açık olduğu anlaşılmakla, işin gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapının, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli olarak tespit edilmesi neticesinde, kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile alınan karara katılmaması nedeniyle davacıya ait hisse payının, paydaşlar arasında açık artırma ile satışının 6306 sayılı Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca satışının 10/08/2022 tarihinde saat 10:00'da yapılacağının bildirilmesine ilişkin Büyükçekmece Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün … tarih ve E… sayılı işleminin tesis edilmesi üzerine, bakılmakta olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

6306 sayılı Afet Riskli Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un "Uygulama işlemleri" başlıklı 6. maddesinde (işlem tarihindeki haliyle) "...Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmü yer almaktadır.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin (işlem tarihindeki haliyle) 15. maddesinin 2. fıkrasında ise; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.

Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir, hükmüne yer verilmiş, 3. fıkrasında ise;

hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları. 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.” hükmüne yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Yukarıda mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; hakkında riskli yapı kararı alınan yapıların bulunduğu parsellerde, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın parsellerin birleştirilmesi, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması,

yeniden bina yaptırılması gibi hususların değerlendirilmesi için kat malikleri kurulunun toplanacağı ve hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, bu karara katılmayan hissedarlar ile kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyen hissedarlara noter vasıtasıyla gönderilen tebliğde, 15 gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin paylarının, SPK Lisanslı Değerleme Şirketince tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağının ihtar edileceği,

ihtara rağmen karara katılmayan hissedarların hisselerinin satılacağı anlaşılmaktadır.

Dosyanın ve UYAP kayıtlarının birlikte incelenmesinden; dava konusu yapının, 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespit edilmesine ilişkin … tarihli, … sayılı işlem ile yapının tahliye edilerek yıkımın gerçekleştirilmesine yönelik tesis edilen … tarihli, … sayılı işlemin iptali istemiyle davacı … tarafından açılan davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun,. Bölge İdare Mahkemesi ...

İdare Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararı ile kesin olarak reddedildiği; öte yandan, davacı ...'nin taşınmazdaki arsa payının, anlaşma sağlayan diğer hissedarlar arasında satışının 13/10/2021 tarihinde, saat 10.00'da yapılacak açık artırma sonucunda satışının yapılacağının bildirilmesine ilişkin … tarihli, … sayılı Büyükçekmece Belediye Başkanlığı işleminin iptali istemiyle açılan davada yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporu ile dosyada bulunan bilgi ve belgelerin birlikte incelemesi sonucunda,

dava konusu arsanın ihale tarihi olan 13/10/2021 tarihi itibarıyla m2 birim değerinin 10.400,00-TL olması gerekirken, idare tarafından 8.250,00-TL olarak belirlendiği, bu nedenle işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolunda verilen ... İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararı üzerine (bu karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmamıştır.); dava konusu işlemin tesis edildiği. Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı.

Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. tarafından hazırlanan değerleme raporunda taşınmazın m2 birim değerinin 15.000,00-TL olarak belirlendiği, davalı idare tarafından oluşturulan Bedel Tespit Komisyonu tarafından ise, taşınmazın m2 birim değerinin 19.000,00-TL olarak belirlendiği görülmektedir.

Uyuşmazlıkta. İdare Mahkemesince, İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi,. Mahallesi, … parsel sayılı taşınmazının yol alanı olarak belirlenen kısmının bedelsiz terk edilerek, … sayılı parsel ile tevhid edilmesi suretiyle ... ve hissedarları adına tapuda tescil edilmesi yönünde alınan … tarih ve … sayılı Büyükçekmece Belediye Encümeni kararının iptali istemiyle açılan davada; ...

İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararı dava konusu işlemin iptaline hükmedildiği, tevhide yönelik alınan encümen kararının iptal edilmiş olması karşısında, iptaline karar verilen tevhit işlemi neticesinde oluşturulan üçte iki çoğunluğa dayalı olarak imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğinin kalmadığı, bu nedenle dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş ve davalı ve davalı yanında müdahil tarafından yapılan istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş ise de.

02/01/2024 tarihinde UYAP kayıtlarına giren davalı yanında müdahil şirket tarafından sunulan dilekçe ekinde yer alan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü II. (İstanbul) Bölge Müdürlüğünün … tarih ve … sayılı yazısında, yukarıda belirtilen … tarih ve … sayılı Büyükçekmece Belediye Encümeni kararının iptali yolundaki ...

İdare Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararı uyarınca talep edilen geri dönüşüm işleminin uygulanabilirliğine olanak kalmadığı, zira taşınmaza yönelik kat irtifakının kurulduğu, gerek belediye hissesi, gerekse maliklerden 3. kişilere satışların yapıldığı hususunun bildirildiği görülmektedir.

Bu durumda, gelinen aşamada, tevhidi gerçekleştirilen taşınmazlar üzerinde kat irtifakının kurulmuş olduğu ve 3. kişilere satışların gerçekleştirilmiş olduğu, bu nedenle yeniden tevhit işlemi yapılamayacağının bildirildiği; başka bir ifadeyle tevhide yönelik alınan encümen kararının iptaline ilişkin idari yargı merci kararının gereklerinin yerine getirilmesinde fiili imkansızlık bulunduğu hususu dikkate alındığında; davacının arsa payının satış değerinin, yukarıda yer verilen Mahkeme kararlarının gerekçeleri ve satış tarihleri arasında meydana gelen değerlerdeki artış hususu da dikkate alınarak,

mevzuata uygun biçimde tespit edilip edilmediğinin, SPK lisanslı gayrımenkul uzmanlarından teşekkül eden bilirkişi heyeti tarafından hazırlanacak rapora göre değerlendirilmesi ve bunun sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; yukarıda belirtilen gerekçeyle dava konusu işlemin iptali yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurularının reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.