Danıştay 4. Daire E.2024/378 K.2024/7645

Davacının iddiaları

Paydaşı olduğu İstanbul İli, Bağcılar İlçesi,...

Mahallesi, ... parsel sayılı, ... bulunduğu bölgenin riskli alan ilan edildiği ve binaların 2017 yılında yıkıldığı, binaların yeniden yapım sürecinde bazı maliklerin hukuksuz şekilde bir araya gelerek kararlar aldığı ve karara katılmayan kat maliklerin hisselerinin satışa çıkarıldığı, alınan bu kararın iptali için adli yargıda dava açıldığı, Anayasamıza göre mülkiyet hakkının ancak kanunla sınırlanabileceği, afet riski altındaki alanlarda mülkiyet hakkına getirilebilecek sınırlamaların ise 6306 sayılı Kanunda düzenlendiği,

bu sınırlamaların ise ancak paydaşların 2/3 çoğunluğu ile olabileceği, paydaşların yapacağı toplantının hiçbir şekil şartına tabi olmadığının ise anılan Kanunda yer almadığı, yine iptali istenen hükmün belirli ve öngörülebilir kanuni bir temelinin bulunmadığı, bu nedenlerle getirilen Yönetmelik hükmünün Anayasaya ve Kanuna aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

DAVALININ SAVUNMASI

Ülkemizdeki riskli yapıların büyük kısmını imar mevzuatına aykırı, mühendislik hizmeti almadan inşa edilmiş yapıların oluşturduğu, bu binaların dönüşümü sırasında ise hak sahiplerinin sayısının çokluğu, bazı hak sahiplerinin yurtdışında ikamet ediyor olması, vefat etmesi, mirasçılık durumları gibi nedenlerden dolayı maliklerin bir araya getirilmesinin imkansız olduğu, bununla birlikte anlaşmaya yanaşmayan maliklerin ise toplantıya dair tebligatı almadığı, bütün bu durumların ise dönüşüm işlerinin aksamasına ve diğer maliklerin de mağdur olmasına sebep olduğu,

iptali istenen Yönetmelik hükmünün dayanağı olan 6306 sayılı Kanun'da ise toplantı yapılmasını zorunlu kılan bir düzenlemenin yer almadığı, bütün bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde; kat maliklerince yapılacak toplantıya ilişkin anılan Yönetmeliğe "toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresinin eklendiği, bu düzenlemenin iddia edildiği gibi maliklerin dönüşüm uygulamaları hakkında bilgi edinmelerine engel olmak ve usulsüz karar alınmasının önünü açmak amacıyla değil, kat malikleri arasında anlaşma sürecini hızlandırarak,

dönüşüm yapmak isteyen maliklerin mağduriyetine engel olmak amacıyla getirildiği, yapılan düzenlemenin üst hukuk normlarının tanıdığı yetki çerçevesinde hizmetin gerekleri ile kamu yararı bakımından hukuka uygun olarak yapıldığı belirtilerek, haksız ve mesnetsiz olarak açılan davanın reddi gerektiği savunulmuştur.

DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ : ...

DÜŞÜNCESİ

Davanın esasının incelenmesi suretiyle karar verilmesi gerektiği düşünülmektedir.

DANIŞTAY SAVCISI: ...

DÜŞÜNCESİ

Dava, 06/01/2023 tarihli, 32065 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 7. maddesiyle eklenen, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasının birinci cümlesinde yer alan "toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresinin iptali istemiyle açılmıştır. Anayasa'nın 124. maddesinde, Cumhurbaşkanı, bakanlıklar ve kamu tüzelkişilerinin, kendi görev alanlarını ilgilendiren kanunların ve Cumhurbaşkanlığı Kararnamelerinin uygulanmasını sağlamak üzere ve bunlara aykırı olmamak şartıyla, yönetmelikler çıkarabilecekleri, hükme bağlanmıştır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasının işlem tarihinde yürürlükte olan halinde, "... Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmü yer almış, anılan fıkranın 09/11/2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanunla değişik halinde ise "... Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır.

İdareye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır..." hükmü yer almıştır.

Yönetmeliğin 15. maddesinin 2. fıkrasında ise "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine (Ek ibare:RG-6/1/2023-32065), toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.

Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir." düzenlemesi yer almaktadır.

İdarelerin, görevleriyle ilgili olarak yönetmelikler çıkarabileceği, bu yönetmeliklerde getirilen kuralların, üst normlara aykırı olamayacağı, üst normların uygulanmasına yönelik kurallar getirebileceği Anayasa hükmü ile düzenlenmiştir.

Anılan Kanun'un işlem tarihinden önceki halinde ve sonra yürürlüğe giren hükümlerinde toplantı yapılıp yapılmayacağı veya yapılma şekli ile ilgili bir düzenleme getirilmemiş, ancak üçte iki çoğunluk yerine salt çoğunluğun aranacağı hükme bağlanmıştır.

Bu durumda Kanun hükmünde yer almayan ve tamamlayıcı nitelikte yönetmelik kuralı getirilmesinde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.

Öte yandan Kanun'da yer alan salt çoğunlukla ya da üçte iki çoğunlukla karar alınmasının toplantı yapılması ile mümkün olabileceği, ayrıca maliklerin alınan kararlara katılmamasına ilişkin oyunu da yapılan toplantıda kullanabileceği, yani iradesini toplantıda ortaya koyabileceği açıktır. Nitekim 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda da kararların alınması için kat maliklerinin toplantı yapması gerektiğine ve toplantının nasıl yapılması gerektiğine ilişkin hükümler getirilmiş, alınacak kararın niteliğine göre oy birliği, beşte dört gibi çoğunluğun sağlanması gerektiği hükme bağlanmıştır.

6306 sayılı Kanun ile ise riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada veya riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapıların yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımına ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararlar alındığı gibi sonrasında alınan karara katılmayanların arsa paylarının açık artırma usulü ile satılmasına da olanak sağlanmaktadır.

Mülkiyet hakkı üzerinde çok önemli etkileri olan ve Medeni Kanun hükümlerine göre mülkiyetin değişmesi sonucunu doğurabilen bu kararlardan, mülk sahibinin, toplantı yapılarak bilgilendirilmemesi ve haberdar edilmemesi ile mülkiyet durumunun değişmesine neden olunması Anayasa'da yer alan mülkiyet hakkına da aykırı bulunmaktadır.

Bu durumda üst norm olan Kanun'un amacına ve lafzına aykırı olarak Yönetmelik ile "toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresi getirilmesinde hukuka uyarlık görülmemiştir. Açıklanan nedenlerle, dava konusu Yönetmelik ibaresinin iptalinin gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince duruşma için taraflara önceden bildirilen 19/12/2024 tarihinde, davacı vekilinin duruşmaya gelmediği, davalı vekili Hukuk Müşaviri ...'ün geldiği, Danıştay Savcısının hazır olduğu görülmekle, açık duruşmaya başlandı. Davalı vekiline usulüne uygun olarak söz verilerek dinlendikten ve Danıştay Savcısının düşüncesi alındıktan sonra davalı vekiline son kez söz verilip, duruşma tamamlandı. Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

06/01/2023 tarih ve 32065 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Yönetmelik'in 7. maddesiyle 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15/2. maddesinin birinci cümlesine "yeniden değerlendirilmesine" ibaresinden sonra gelmek üzere "toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresi eklenmiştir. Bakılan dava, yapılan değişikliğin hukuka aykırı olduğu iddialarıyla açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin (dava tarihindeki haliyle) 15. maddesinin 2. fıkrasında.

"Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir.

Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir." hükümlerine yer verilmiştir.

Öte yandan. 21/05/2024 tarihli, 32552 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 10. maddesi ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrası değiştirilerek.

"Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir.

İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya ilgili idare tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır.

Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır.

Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı,

dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir." hükümlerine yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

İptali istenen 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasındaki "toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresinin 06/01/2023 tarihli ve 32065 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 7. maddesiyle eklendiği, 21/05/2024 tarihli, 32552 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 10. maddesi ile anılan 15. maddenin değiştirildiği ve değişiklikte kat malikleri toplantısının yapılmasına ve herhangi bir şekil şartına tabi olup olmadığına ilişkin herhangi bir düzenlemeye yer verilmediği görülmüştür.

Bu durumda, yukarıda belirtilen değişiklik dikkate alındığında, dava konusu edilen Yönetmelik hükmünün yürürlükte bulunmadığı, ortada hukuki denetimi yapılacak, yürürlükte olan bir mevzuat hükmünün bulunmadığı anlaşıldığından; davacının iptalini istediği 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasındaki "toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresi hakkında karar verilmesine hukuken olanak bulunmamaktadır.

Öte yandan, davalı idarece dava açıldıktan sonra dava konusu hükmün yürürlükten kaldırıldığı dikkate alındığında, avukatlık ücreti ile yargılama giderlerinin davanın açılmasına sebebiyet veren davalı idare üzerinde bırakılması gerekmektedir.