Danıştay 4. Daire E.2024/3895 K.2025/1677

Dava konusu istem: İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacıların da hissedarı olduğu binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacıların arsa paylarının ... tarihinde satılacağına ilişkin Küçükçekmece Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün ... tarihli, ... ve ... sayılı işlemlerinin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; davacıların hissesinin m²'si 21.500,00 TL'den satılmasına karşın, yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi kök ve ek raporlarında, söz konusu hisselerin m²'sinin 37.264,09 TL olduğunun ve yeni yapılacak binada dükkanların adil olarak paylaştırılmadığının bildirildiği, davacıların hissesinin değerinden daha düşük bir fiyata satıldığı ve yeni yapılacak binadaki dükkanların adil olarak paylaştırılmadığı gerekçeleriyle, dava konusu işlemlerin iptaline karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: Bölge İdare Mahkemesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davalı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI

Davalı idare tarafından; dava konusu işleme ilişkin süreçlerin hukuka uygun şekilde tesis edildiği, söz konusu hisseler hakkında yaptırılan kıymet takdirinin ise piyasa koşulları ile uyumlu olduğu, kat maliklerinin yapmış olduğu paylaşıma ilişkin denetimin ise adli yargıda bakılması gerektiği iddia edilerek, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Cevap verilmemiştir.

TETKİK HÂKİMİ : ...

DÜŞÜNCESİ

Temyiz isteminin reddi ile usul ve yasaya uygun olan Bölge İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

Bölge idare mahkemelerinin nihai kararlarının temyizen bozulması, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 49. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygun olup, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

KARŞI OY (X)

Dava; İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacıların da hissedarı olduğu binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacıların arsa paylarının ... tarihinde satılacağına ilişkin Küçükçekmece Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün ... tarih ... ve ... sayılı işlemlerinin iptali istemiyle açılmıştır.

Dosyanın incelenmesinden; diğer kat maliklerince alınan karara katılmayan davacı tarafın arsa payı değerinin, gayrimenkulun bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, imar durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikler dikkate alınmak suretiyle, idare tarafından metrekaresinin 20.000,00 TL olarak tespit edilerek, satışın yapıldığı anlaşılmıştır.

Mahkemesince yapılan yargılamada; yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda ise, idarenin değer tespitinde dikkate aldığı etkenler de gözönüne alınarak, taşınmazın metrekaresinin 37.264,09 TL olarak tespit edilmesi üzerine, davacı tarafın arsa payının piyasa rayiç değerinin altında satıldığı ve arsa pay dağıtımı, inşaat alanı, yapım bedeli maliyeti gibi sebeplerden ötürü davacılara teklif edilen paylaşımın adil olmadığı gerekçesi ile dava konusu işlemlerin iptaline karar verildiği görülmüştür.

Davacı tarafın arsa payının piyasa rayiç değerinin altında satıldığı gerekçesi yönünden.

6306 sayılı Kanun kapsamında yıkımı yapılan taşınmazın arsa payının resmi kayıtlardaki nitelik ve özellikleri, mimari özelliği, altyapı ve ulaşım olanakları, konumu, mevkii, civardaki emsallar ve sair özellikler dikkate alınarak hazırlanan ve satışa dayanak oluşturan kıymet takdir raporunda yeterli tespit ve gerekçelere yer verildiği, gerçek rayiç değerin rekabete açık ve usulüne uygun olarak yapılan satışta ortaya çıkan bedelin olduğu, ayrıca dava konusu satışın diğer bütün paydaşlara açık olduğu,

bu nedenle rekabet ortamının oluştuğu, birim fiyatın belirlenmesi ve ihale sürecinde mevzuata aykırı bir sürecin işletildiğine ve rekabetin engellendiğine yönelik bir iddianın bulunmadığı hususları göz önüne alındığında, İdare Mahkemesi kararının "davacı tarafın arsa payının piyasa rayiç değerinin altında satıldığı" yönündeki iptal gerekçesi yerinde görülmemiştir.

Davacılara teklif edilen paylaşımın adil olmadığı gerekçesi yönünden ise.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın yıkılmasından sonraki süreçte, yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı veya diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseler oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğunca karar verilmesi gerektiği; bu kapsamda bu karara katılmayan davacıların arsa paylarının satışına ilişkin işlemlere yönelik süreci yöneten davalı idarelerin, yıkımı yapılan taşınmazda yeni yapılacak binaya yönelik paydaş çoğunluğu ile alınan ve tarafı olmadığı hiçbir şekilde kararın içeriğini denetleme imkan, yetki ve sorumluluğunun bulunmadığı,

bu konuda alınan kat malikleri kurulu kararına katılmayan davacıların bu kapsamdaki iddialarının ancak adli yargıda açılacak davada incelenebileceği, ayrıca, olayda olduğu gibi, sözleşmenin içeriğine girerek paylaşımın adil olup olmadığı hususunda arsa payı karşılaştırılması, maliyet bedelinin hesaplanması gibi ödev yüklemek suretiyle, idareden inceleme ve denetleme yapmasının beklenilmesi halinde, tabi afetlerden ortaya çıkması muhtemel can ve mal kayıplarının önlenmesi amacıyla yürütülmesi gereken uygulamaların ivedilikle yapılması yönünde hükümler içeren 6306 sayılı kanunun amacına da aykırı hareket edilmiş olacağı anlaşıldığından,

davacılar tarafından, kat malikleri kurulunda kabul edilen karardaki paylaşımın dengesizlikler içerdiği iddiası yönünden işin esasına girilerek karar verilmesinde de hukuka uyarlık görülmemiştir.

Bu nedenlerle; davacıların arsa payının düşük bedelle satıldığı ve kat malikleri kurulunda kabul edilen karardaki paylaşımın dengesizlikler içerdiği gerekçeleriyle dava konusu işlemlerin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu kararın bozulması gerektiği görüşüyle, çoğunluk kararına katılmıyorum.