Danıştay 4. Daire E.2025/2768 K.2025/4286

2- (DAVALI) ... Belediye Başkanlığı VEKİLİ : Av. ...

3- (DAVALI YANINDA MÜDAHİL) ... VEKİLİ : Av. ...

İSTEMİN KONUSU

... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ

Dava konusu istem: İstanbul İli, Fatih İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da hissedarı olduğu binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacının arsa payının 04/05/2023 tarihinde satılacağına ilişkin Fatih Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işleminin iptali istenilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararda; idare tarafından davacının arsa payının (çıplak arsa hali) ihale tarihi itibariyle rayiç değerinin 6.632.226,56 TL olarak belirlendiği (idare tarafından bu bedel 6.994.800,00 TL olarak belirlenmiş olup, Mahkeme tarafından hatalı yazılmıştır), mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda ise taşınmazın piyasa değerinin (yıkım öncesi arsa paylı hali) ihale tarihi itibariyle 13.623.692,00 TL olarak tespit edildiği dikkate alındığında, taşınmazın değerinden daha düşük bir bedelle satışa çıkarıldığı gerekçesi ile dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti: İdare Dava Dairesince; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının usul ve hukuka uygun olduğu ve davacı / davalı tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENLERİN İDDİALARI

Davacı tarafından; İdari Dava Dairesi kararının ...'ın davalı idare yanında müdahil olarak kabulüne dair kısmının usul ve yasaya aykırı olduğu iddia edilerek, bu kısım yönünden temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüş, davalı idare tarafından; bilirkişilerce söz konusu hissenin değerinin 6.632.226,56 TL olarak hesaplanmasına karşın, hissenin 7.020.000,00 TL'ye satıldığı, iptale ilişkin Mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesi ile temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüş, davalı yanında müdahil tarafından ise; olayda taşınmazın arsa haline göre bedel biçilmesi gerekirken bilirkişilerce hatalı değerlendirme yapıldığı iddia edilerek, temyize konu kararın bozulması gerektiği ileri sürülmüştür.

SAVUNMALARIN ÖZETİ

Davacı tarafından; davalının ve davalı yanında müdahilin temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuş, diğer taraflarca savunma verilmemiştir.

TETKİK HÂKİMİ : ...

DÜŞÜNCESİ

Müdahale istemi kabul kararı bir ara karar niteliğinde olduğu, ancak esas kararla birlikte temyiz edilebileceği gerekçesiyle davacının temyiz isteminin incelenmeksizin reddine karar verilmesi gerektiği, davalı yanında müdahilin temyiz isteminin süre aşımı nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiği, davalının temyiz isteminin ise kabulü ile Dairemiz kararında belirtilen gerekçe ile temyize konu kararın bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Dördüncü Dairesince, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

İstanbul İli, Fatih İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da hissedarı olduğu binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacının arsa payının 04/05/2023 tarihinde satılacağına ilişkin Fatih Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işleminin tesis edilmesi üzerine, bakılmakta olan dava açılmıştır.

Davacının temyiz istemi yönünden;

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun "İstinaf" başlıklı 45. maddesinin 1. fıkrasında; idare ve vergi mahkemelerinin kararlarına karşı, başka kanunlarda aksine hüküm bulunsa dâhi, mahkemenin bulunduğu yargı çevresindeki bölge idare mahkemesine, kararın tebliğinden itibaren otuz gün içinde istinaf yoluna başvurulabileceği kuralına yer verilmiştir.

Aynı Kanun'un 46. maddesinin 1. fıkrasında ise; Danıştay dava dairelerinin nihai kararları ile bölge idare mahkemelerinin maddede sayılan davalar hakkında verdikleri kararların, başka kanunlarda aksine hüküm bulunsa dahi Danıştay'da, kararın tebliğinden itibaren otuz gün içinde temyiz edilebileceği, hüküm altına alınmıştır.

İdare Mahkemesi tarafından verilen kararın bozulmasında veya düzeltilmesinde, korunmaya değer bir yararı olan taraf ve/veya taraflarca 30 (otuz) gün içinde istinaf kanun yoluna başvurulabileceği, ancak kanun yoluna başvuranın, aleyhine kanun yoluna başvurduğu kararın bozulmasında veya düzeltilmesinde, korunmaya değer bir yararının bulunması gerektiği de açıktır.

Olayda; İdare Mahkemesinin iptal kararında 30 (otuz) gün içinde istinaf kanun yoluna başvurulabileceği belirtilmesine rağmen davacı tarafından (gerek çe yönünden) istinaf yoluna başvurulmadığı, dolayısıyla İdare Mahkemesinin davacı yönünden kesinleştiği, davanın diğer tarafları tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine ise İdari Dava Dairesi tarafından verilen kararın davacı yönünden yeni ve aleyhe sonuç doğuran bir durum meydana getirmediği anlaşıldığından, davacının temyiz isteminin incelenmesine hukuken olanak bulunmamaktadır.

Davalı Yanında Müdahilin temyiz istemi yönünden;

Yukarıda da belirtildiği üzere 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 46. maddesinin 1. fıkrasında; Danıştay dava dairelerinin nihai kararları ile bölge idare mahkemelerinin maddede sayılan davalar hakkında verdikleri kararların, başka kanunlarda aksine hüküm bulunsa dahi Danıştay'da, kararın tebliğinden itibaren otuz gün içinde temyiz edilebileceği, hüküm altına alınmıştır.

Dosyanın incelenmesinden; temyize konu ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının davalı yanında müdahil vekiline 20/01/2025 tarihinde tebliğ edildiği, buna göre 2577 sayılı Kanunun 46. maddesi gereğince 30 günlük temyiz süresinin 19/02/2025 Çarşamba günü sona erdiği, ancak bu süre geçtikten sonra 20/02/2025 tarihinde kayda giren dilekçe ile temyiz isteminde bulunulduğu anlaşıldığından, davalı yanında müdahilin temyiz isteminin süre aşımı nedeniyle incelenme imkanı bulunmamaktadır.

Davalı idarenin temyiz istemine gelince;

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesinde; üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek,

önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir...Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır.

İdareye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır" hükümlerine yer verilmiştir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2. fıkrasında; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir, hükmüne, 3. fıkrasında ise; hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları. 15/A maddesinde belirtilen usule göre, açık artırma usulü ile satılır, hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden; hakkında riskli yapı kararı verilerek yıkılan ve arsa vasfına dönüşen taşınmazların paydaşlarının salt çoğunluğu (olaydaki halinde üçte iki çoğunluk) ile taşınmazın yeniden değerlendirilmesi ve taşınmaz üzerinde yapılacak uygulamalar hakkında karar alınacağı, alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının ise satışa çıkarılacağı anlaşılmaktadır.

Dosyanın incelenmesinden; İstanbul İli, Fatih İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da bağımsız bölüm maliki olduğu bina hakkında riskli yapı kararı verilmesi üzerine taşınmazın yıkılarak arsa haline dönüştürüldüğü, arsa haline dönüşen taşınmaz üzerinde yapılacak uygulamalara karar verilmesi amacıyla kat malikleri tarafından 01/02/2023 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının yapıldığı, bu toplantıda alınan karara katılmayan davacının arsa payının dava konusu işlem ile satışa çıkarıldığı ve 04/05/2023 tarihinde yapılan ihale ile davacının arsa payının 7.020.000,00 TL bedelle davalı yanında müdahile satıldığı anlaşılmıştır.

Mahkemesince, satışı yapılan taşınmazın satış bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığı hususunda mahallinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi üzerine düzenlenen raporda ise; davacının arsa payının (yıkım sonrası çıplak arsa hali ile) rayiç değerinin 6.632.226,56 TL olarak, davacıya ait bağımsız bölümün yıktırılmadan önceki rayiç değerinin ise 13.623.692,00 TL olarak hesaplandığı belirtilmiştir.

İdare Mahkemesi tarafından, söz konusu bilirkişi raporu hükme esas kabul edilerek, idare tarafından davacının arsa payının (çıplak arsa hali) ihale tarihi itibariyle rayiç değerinin 6.632.226,56 TL olarak belirlendiği (idare tarafından bu bedel 6.994.800,00 TL olarak belirlenmiş olup, Mahkeme tarafından hatalı yazılmıştır), bilirkişi raporunda ise taşınmazın piyasa değerinin (yıkım öncesi arsa paylı hali) ihale tarihi itibariyle 13.623.692,00 TL olarak tespit edildiği, dolayısıyla taşınmazın değerinden daha düşük bir bedelle satışa çıkarıldığı gerekçesi ile dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

Her ne kadar İdare Mahkemesi tarafından, söz konusu satış bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığı değerlendirilmesi yapılırken, davacıya ait bağımsız bölümün yıktırılmadan önceki rayiç değeri dikkate alınmış ise de, yukarıda da belirtildiği üzere hakkında riskli yapı kararı verilerek yıkılan ve arsa vasfına dönüşen taşınmazların paydaşlarının salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışa çıkarıldığı, dolayısıyla satış bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığı değerlendirilmesinin arsa payı üzerinden yapılması gerektiği, idare tarafından da işlemin bu şekilde tesis edildiği,

satış işleminin piyasa koşullarına uygunluğunun riskli yapı kararı nedeniyle yıkılmış veya yıkılacak olan taşınmazın arsa yapı yerine önceki hali dikkate alınarak değerlendirilmesinin hukuken mümkün olmadığı sonucuna varılmıştır.

Bu durumda; davacının arsa payının idare tarafından 6.994.800,00 TL'ye satışa çıkarıldığı ve sonrasında ise 7.020.000,00 TL'ye satıldığı, bilirkişiler tarafından ise söz konusu hissenin değerinin ihale tarihi itibarıyla 6.632.226,56 TL olarak tespit edildiği dikkate alındığında, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, dava konusu işlemin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu kararda hukuki isabet görülmemiştir.

KARŞI OY (X)

Dava; İstanbul İli, Fatih İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davacının da hissedarı olduğu binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi sonrasında yapılan kat malikleri toplantısında alınan karara katılmayan davacının arsa payının 04/05/2023 tarihinde satılacağına ilişkin Fatih Belediye Başkanlığı Emlak ve İstimlak Müdürlüğünün ... tarihli, ... sayılı işleminin tesis edilmesi üzerine açılmıştır.

Dosyanın incelemesinden; yapılan yargılama sonucu ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla, davacının hissesinin değerinden daha düşük bir bedelle satışa çıkarıldığı gerekçesi ile dava konusu işlemin iptaline karar verildiği, bu karara karşı davalı idare tarafından istinaf yoluna başvurulduğu, bilahare davaya konu hissesinin alıcısı olan ... tarafından verilen 22/07/2024 tarihli dilekçeyle hem davaya katılma hem de temyiz talebinde bulunulduğu, bunun üzerine, ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdare Dava Dairesinin ... tarihli, E:..., K:... sayılı kararıyla ...'ın davalı idare yanında müdahale isteminin kabulüne, davalı ve davalı yanında müdahilin istinaf başvurularının reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

Bu kez anılan İdari Dava Dairesi kararı davacı, davalı idare ve davalı idare yanında müdahil tarafından temyiz edilmiş, davacı tarafından; İdari Dava Dairesi kararının ...'ın davalı idare yanında müdahil olarak kabulüne dair kısmının usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülmüştür.

İdare Mahkemesi tarafından verilen karara karşı (gerekçe yönünden) davacı tarafından istinaf talebinde bulunulmamış ve istinaf incelemesi sonucu işin esası hakkında iptal kararı onanarak davacı aleyhine bir sonuç çıkmaması nedeniyle esas yönünden İdare Mahkemesi kararının davacı yönünden kesinleştiği anlaşılmakta ise de, istinaf sürecinde İdari Dava Dairesi tarafından davalı yanında müdahale kabul kararı verilmesi nedeniyle yeni bir hukuki durumun ortaya çıktığı, İdari Dava Dairesi kararı ile davaya müdahilin dahil edilmesi nedeniyle ortaya çıkan yeni hukuki duruma göre davacının temyiz hakkının doğduğunun kabulü gerektiği sonucuna varılmıştır.

Bu durumda, davacının temyiz isteminin incelenmesi gerektiği oyuyla, Dairemiz çoğunluk kararına belirtilen kısım yönünden katılmıyorum.