Danıştay 6. Daire E.2019/13144 K.2023/3035

II- (DAVALI) … Belediyesi/…

VEKİLİ : Av. …

III- (DAVALI YANINDA MÜDAHİLLER)

1- … 2- … Ulus. Nak. Tur. Tic. ve San. A.Ş. VEKİLİ : Av. …

KARŞI TARAF (DAVACILAR) : 1- … 373

VEKİLLERİ : Av. …

İSTEMİN KONUSU

… Bölge İdare Mahkemesi … İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

YARGILAMA SÜRECİ

Dava konusu istem: Sakarya İli, Adapazarı İlçesi, ... Mahallesi, … parsel sayılı taşınmazın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak belirlenmesine yönelik Adapazarı Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararı ile bu kararın kabul edilmesine ve alandaki çalışmaların yürütülmesi için ilçe belediyesine yetki verilmesine yönelik … Büyükşehir Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararının iptali istenilmektedir.

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: …. İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; kentsel dönüşüm alanı ilan edilmeden önce uyuşmazlık konusu alanda yaşayan kent sakinlerinin sosyo-kültürel yapısına, alanın ekonomik değerlerine yönelik analitik bir çalışmanın yapılıp yapılmadığı, söz konusu alandaki taşınmazların mülkiyet dağılımı ve hissedar şeklini gösterir raporun hazırlanıp hazırlanmadığı,

dava konusu alandaki kaçak yapılaşma sayısı ile yapısal ve fenni sorun taşıyan yapı sayısının tespitine ve dağılımına ilişkin çalışma yapılıp yapılmadığı ve sorunların çözümüne ilişkin rapor hazırlanıp hazırlanmadığının davalı idarelerden sorulmasına dair ara kararlara cevaben davalı.

Belediye Başkanlığınca dosyaya sunulan 12/05/2017 tarihli dilekçede, alanda öncesinde böyle bir çalışma yapılmadığı, kentsel dönüşüm ilanından sonra buna yönelik çalışmalar yapılacağı şeklinde beyanda bulunulduğu görüldüğünden, dava konusu kentsel dönüşüm alanı kararından önce sorunların tespiti ve çözümüne ilişkin herhangi bir çalışma yapılmadığının anlaşıldığı, 5373 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesinde büyükşehir belediyesine verilen yetki ve takdir hakkının sınırsız olmadığı,

bir alanın kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilmesi sürecinde ve o alan için hazırlanacak olan dönüşüm projelerinde kamu yararı, şehircilik ilkeleri, bölge ihtiyaçları ve hizmet gerekleri doğrultusunda karar verilmesi ve bu kararlarda bilimsel, nesnel, teknik ve hukuki gerekçelerin açıkça ortaya konulması, bu kapsamda hangi kentsel sorunların çözümünün öngörüldüğüne, hangi kentsel hizmetlere dönük planlama yapılacağına ilişkin açıklamalara yer verilmesi gerektiği, bu durumda, uyuşmazlığa konu alanın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak belirlenmesinden önce detaylı araştırma ve analizler yapılarak,

işlemin bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelerinin ortaya konulmadığı, mevcut duruma ve varsa sorunlara, bölge ihtiyaçlarına, dönüşüm projesiyle yapılması amaçlananlara dair herhangi bir belirleme yapılmadan tesis edilen işlemlerde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.

Belirtilen gerekçelerle, dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.

Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İstinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının hukuka ve usule uygun olduğu ve istinaf dilekçelerinde ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.

TEMYİZ EDENLERİN İDDİALARI

Davalı ... Büyükşehir Belediye Balkanlığı tarafından, bölgede ciddi mülkiyet sorunu bulunduğu, somut olayın özellikleri dikkate alınmadan, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmadan, soyut ve teorik gerekçelerle verilen kararın hukuka ve usule aykırı olduğu ileri sürülmektedir.

Davalı.

Belediye Başkanlığı tarafından, dava konusu kentsel dönüşüm kararının 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesine dayandığı, davacılar tarafından ise 6306 sayılı Kanunda öngörülen usullere aykırı işlem tesis edildiğine yönelik iddialarla bakılmakta olan davanın açıldığı, ancak 5393 sayılı Kanuna göre yapılacak kentsel dönüşüm projelerinin farklı şartlara ve yöntemlere haiz olduğu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca onaylı deprem risk raporu, riskli yapı tespiti gibi koşulların bulunmadığı, dolayısıyla davanın konusu ile dava sebepleri arasında uyumsuzluk bulunduğu,

kentsel dönüşüm kararı öncesinde alanın teknik ve sosyal problemlerini ortaya koyan, sorunlarını tanımlayan, mevcut yapılaşma durumunu ve onaylı imar planı ile uyumsuzluklarını tespit eden çalışmaların 6306 sayılı Kanun gereğince yapılması gereken çalışmalar olduğu, 5393 sayılı Kanunda bu yönde bir çalışma öngörülmediği halde bunların yapılmadığı gerekçesiyle iptal kararı verilmesinin mevzuata aykırı olduğu, dava konusu belediye meclisi kararında işlemin gerekçesinin, alandaki mevcut sorunların ve kentsel dönüşüm ilan edilme sebeplerinin açıkça ortaya konulduğu, alanda tapu harici satışlar nedeniyle mülkiyetin sorunlu olduğu,

ayrıca yapıların tamamının ruhsatsız olduğu, 2005 yılından 2016 yılına kadar olan uydu görüntülerine göre alanda 2005 yılı öncesinde başlamış olan kaçak yapılaşmaların 2016 yılında iyice arttığı, düzensiz, teknik ve sosyal altyapısı olmadan çoğalmış olan bu yapılaşmalarla alanın neredeyse tamamına yakının işgal edildiği, muhtar senedi ile yapılan satışlar sonucunda mülkiyet sorununun içinden çıkılmaz hale geldiği, bu sorunların çözümünün ancak kentsel dönüşüm projesi ile mümkün olduğu, ruhsatsız ve altyapısı sorunlu olan alanda yeni ve sağlıklı konut alanları oluşturularak,

düzenli kentsel gelişmenin sağlanması amacıyla tesis edilen işlemin kamu yararına uygun olduğu ve Kanun'da sayılan yasal koşulları sağladığı, tamamı ruhsatsız olan bu yapıların hukuken korunmasına imkan bulunmadığı halde, herhangi bir yasal hakka sahip olmayan davacılar tarafından, kamu yararı gereğince tesis edilen projenin engellenmeye çalışıldığı, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmadan eksik incelemeye dayalı şekilde verilen kararın bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.

Davalı yanında müdahiller tarafından, taşınmazla aralarında mülkiyet ilişkisi bulunmayan davacıların dava açma ehliyetine sahip olmadığı, alandaki yapıların tamamının ruhsatsız olduğu ve çarpık yapılaşmanın her geçen gün arttığı, ayrıca düşük bedellerle gayri resmi şekilde satışlar yapıldığından, müdahillerin mecburen şufa hakkı kullanmak veya dava açmak zorunda bırakıldığı, bu durumun maddi ve manevi açıdan yıpratıcı olduğu, davalı idarelerce 5373 sayılı Kanunun tanıdığı hak ve yetkiler çerçevesinde, alandaki sorunların çözümü amacıyla dava konusu işlemin tesis edildiği, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmadan eksik incelemeye dayalı şekilde verilen kararın bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI

Savunma verilmemiştir.

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ … DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

İNCELEME VE GEREKÇE

MADDİ OLAY

Sakarya İli, Adapazarı İlçesi, ... Mahallesi sınırları içinde yer alan toplam … m2 (… hektar) büyüklüğündeki taşınmaza Adapazarı Belediye Meclisinin … tarih ve … kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile emsal değeri 0.30 ila 0.80 arasında değişen, 2 kat yapılaşma koşullarında konut ve konut+ticaret alanı, E:0.50, 7 kat yapılaşma koşullarında ticaret alanı, E:0.50, 7 kat yapılaşma koşullarında konut dışı kentsel çalışma alanı kullanımları ile muhtelif sosyal donatı, teknik altyapı ve kamu hizmet alanı kullanımları getirilmiştir.

Sakarya ili geneline yönelik … Büyükşehir Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararı ile onaylanan 1/25.000 ölçekli nazım imar planında taşınmazın büyük kısmı "(Y)-yenilecek alan" notasyonu altında 0-50 k/ha çok seyrek yoğunluklu meskun ve gelişme konut alanı kullanımına, küçük kısmı ise tarımsal niteliği korunacak alan, orman alanı, kentsel yeşil alan kullanımlarına ayrılmıştır.

Bu doğrultuda 2014 yılında onaylanan 1/5000 ölçekli nazım imar planında taşınmazın büyük kısmına 100 k/ha yoğunluklu meskun ve gelişme konut alanı kullanımları getirilmiş, kalan kısmında ise ticaret alanı ile muhtelif sosyal donatı, teknik altyapı ve kamu hizmet alanları öngörülmüştür.

Davacıların zilyedi olduğu taşınmazın 5373 sayılı Belediye Kanunun 73. maddesi uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak belirlenmesinin Adapazarı Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararı ile uygun görülmesi ve bu kararın Sakarya Büyükşehir Belediye Meclisinin … tarih ve … sayılı kararı ile kabul edilmesi ile alanda yapılacak çalışmların ilçe belediyesince yürütülmesine karar verilmesi üzerine, taşınmazın zilyedi olan davacılar tarafından; alanda riskli yapı bulunmadığı, yapıların kentsel dönüşüm kapsamına alınabilmesi için lisanslı firmalar tarafından hazırlanan risk raporu ile.

Değişikliği Bakanlığı tarafından onaylanan deprem risk raporunun bulunması ve bunların davacılara tebliğ edilmesi gerektiği halde böyle bir raporun hazırlanmadığı, alandaki yapıların ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapılar olmadığı, binalardan demir ve beton numuneleri alınmadan ve riskli yapı raporu düzenlenmeden tesis edilen işlemin dayanağı 6306 sayılı Kanuna aykırı olduğu,

davacıların arsa paylarını, harici satış sözleşmeleri ve zilyetlik teslimi yoluyla elde etmesine karşılık alanda kadastro çalışmasının yapıldığı 1966 yılında henüz 10 yıllık zilyetlik sürelerini tamamlamadıkları gerekçesiyle tapuda adlarına tescil yapılmadığı, ancak taşınmaz üzerinde zilyetlikle arsa alması sonucunda inşa edilen 1.400 adete yakın ev, ahır ve işyeri bulunduğu ve bu yapıların sahipleri ile tapudaki hissedarların farklı kişiler olduğu, alanda yaklaşık 100 yıldır süregelen bu sorunun tüm çevre tarafından da bilindiği,

adli yargıda açılan tapu iptal ve tescil davalarının da devam ettiği, ancak 2013 yılında davalı yanında müdahiller tarafından, taşınmazın sorunlu mülkiyet durumu bilindiği halde, tapuda kayıtlı hissedarlarından daha yüksek bedel karşılığında hisselerin satın alındığı,

dolayısıyla dava konusu kentsel dönüşüm projesinin hayata geçmesi halinde, taşınmaz üzerindeki yapılar yıkılıp davacıların zilyetlikleri sona ereceğinden hak kaybına uğrayarak telafisi olmayacak şekilde zarar görecekleri, taşınmazın mülkiyet sorununu ve devam eden yargılama sürecini bildiği halde satın alan davalı yanında müdahillerin ise haksız kazanç sağlayacağı şeklinde iddialar ileri sürülerek bakılmakta olan dava açılmıştır.

İLGİLİ MEVZUAT

5393 sayılı Belediye Kanununun 73. maddesinin 1., 2. ve 3. fıkralarının dava konusu işlemin tesis edildiği tarihte yürürlükte olan halinde, "Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarım yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve. Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca bu yönde karar alınması şarttır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.

Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir." hükmüne yer verilmiştir.

HUKUKİ DEĞERLENDİRME

Kentsel dönüşüm ve gelişim kavramı; plansız gelişen, sosyal, fiziksel, ekonomik ve çevresel koşulları sorunlu hale gelen ya da afet riski olan bölgelerin sağlıklı, güvenli yaşam alanlarına dönüştürülerek sürdürülebilir hale getirilmesi, sosyal donatı ve teknik altyapı alanları ile birlikte gelişen sağlıklı fiziksel çevrenin oluşturulması, kent parçaları arasında yoğunluk dengelemesi yapılması, bu şekilde düzenli kentleşmenin ve olası doğal afetlere karşı nitelikli yapılaşmanın sağlanabilmesi amacıyla, yerinde dönüştürme veya rezerv gelişme alanlarına taşıma gibi müdahale yöntemleri kullanılarak,

çarpık kentleşme ve kalkınma sorunlarına planlı şekilde kalıcı çözümler getirilmesine yönelik olarak yapılan canlandırma, sağlıklaştırma, koruma, yenileme, yeniden oluşturma gibi projelerin bütününü ifade etmektedir.

Öte yandan, kentsel dönüşüm kararı, devamında buna uygun imar planı kararları üretilmesi sonucunu doğurduğundan, imar planlarının hazırlanması aşamasında yapılması gereken kapsamlı analiz ve sentez çalışmalarının kentsel dönüşüm projelerinin hazırlanması aşamasında da yapılması gerekmektedir.

Bu kapsamda kentsel dönüşüm ilan edilecek alanın mülkiyet ve yapılaşma durumunun, çevredeki donatı alanları ile ilişkisinin, teknik altyapı durumunun, ulaşım bağlantılarının, alanın çevresinde yürürlükte olan imar planı kararlarının ve yapılaşma yoğunluklarının, alanın sosyo-kültürel özelliklerinin tespit edilmesi, bölgenin sorunlarının ve bu sorunların çözümü için kentsel dönüşümün en uygun müdahale aracı olduğunu gösteren bilimsel, nesnel, teknik gerekçelerin ortaya konulması, kentsel dönüşümle elde edilmek istenilen toplumsal amaca ulaşılabilmesi açısından önem arz etmektedir.

Somut uyuşmazlıkta, kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı sınırının toplam … hektar büyüklüğündeki 1 adet kadastro parselini kapsadığı, tapu kaydına göre … hissedarı bulunan taşınmazda çok eski tarihlerden bu yana satışların harici satış sözleşmeleri ve zilyetliğin teslimi yoluyla yapılması sonucunda tapuda kayıtlı hissedarlar ile taşınmaz üzerinde bulunan yapıların sahipleri arasında farklılıklar oluştuğu, taşınmazın harici satım sözleşmesiyle alındığı ve 20 yıldan uzun süredir aralıksız zilyedi olunduğundan mülkiyetin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanıldığı iddiasıyla tapuda kayıtlı maliklere karşı adli yargıda açılan muhtelif tapu iptal ve tescil davalarının devam ettiği anlaşılmaktadır.

Dava konusu işlemin gerekçesine ilişkin olarak. Belediye Meclisinin dava konusu … tarih ve … sayılı kararında; taşınmazın.

Valiliği, Emniyet Müdürlüğü, Adliye Sarayı gibi kamu binalarının yanı sıra düzenli ve toplu taşımaların da bulunduğu kentin gelişme aksında yer alması, parsel üzerinde imara aykırı çarpık yapılaşmaların mevcut olması, çarpık yapılaşmadan dolayı bölgede gerekli altyapı ve sosyal imkanların oluşturulamaması, yıllardır alanda mülkiyet sorununun yaşanması, alanın tek parselden ve oldukça fazla sayıda hissedardan oluşması, mevcut durumda parsel üzerinde çok sayıda yapı bulunması ve bu yapıların sağlık ve fen kurallarına aykırı inşa edilmiş olması nedeniyle olası bir depremde can ve mal kaybı riski taşıması,

yapı sahipleri ile parsel hissedarlarının çoğunluk itibariyle farklı olması ve bu farklılıktan kaynaklanan anlaşmazlık ve sorunların klasik imar planı ve parselasyonla çözülmesinin imkansız olması gibi nedenlerden dolayı bu sorunların çözülerek sağlıklı ve yeni bir kentleşmenin ancak kentsel dönüşüm modeli ile hayata geçirilebileceği şeklinde açıklamalara yer verildiği görülmektedir.

Bu durumda, proje alanında uzun yıllardır devam eden mülkiyet sorunlarının bulunması ve 1. derece deprem bölgesi içinde kalan alandaki yapıların tamamına yakının ruhsatsız, fen ve sağlık kurallarına aykırı yapılar olduğuna, teknik altyapısının ve sosyal donatı alanlarının yetersiz olduğuna, bölgenin fiziksel çevresi ile uyumsuz hale geldiğine dair belediye meclis kararında yer verilen değerlendirmeler karşısında; bölgenin klasik planlama yöntemi ile sağlıklı yapıya kavuşturulmasının mümkün olup olmadığı,

bilimsel, teknik araştırmalara, analiz ve sentez çalışmalarına dayalı şekilde sınır tespiti yapılıp yapılmadığı ve belirlenen sınırın kentsel dönüşümle elde edilmek istenilen amacı gerçekleştirmeye elverişli olup olmadığı, proje alan sınırı belirlemesinin üst ölçekli planın bölgeye yönelik stratejilerine uygunluğu, alanın yakın çevresi ile ilişkisi ve kentin gelişme yön ve potansiyelleri ile uyumu yönlerinden inceleme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken,

dava konusu işlemin yasal dayanağını oluşturmayan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda öngörülen ön hazırlık çalışmalarının yapılmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptali yolunda verilen kararının eksik incelemeye dayalı olduğu sonucuna varılmaktadır.

Öte yandan, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) üzerinden yapılan güncel sorgulamada taşınmazın tapu kaydının muhtesat bilgileri bölümünde "… m2 büyüklüğünde kargir cami ile … m2 büyüklüğünde kargir okulun sahibi … Köyü tüzelkişiliğidir" şeklinde bir kayıt bulunduğu görülmektedir.

6360 sayılı On Üç İlde Büyükşehir Belediyesi Ve Yirmi Altı İlçe Kurulması İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 1. maddesinin 3. fıkrasında, tüzel kişilikleri kaldırılan belediye ve köylerin her türlü taşınır ve taşınmaz mallarının komisyon kararıyla ilgisine göre bakanlıklara, büyükşehir belediyesine, bağlı kuruluşuna veya ilçe belediyesine devredileceği, devir işleminin ilk mahalli idareler genel seçimi itibarıyla uygulamaya konulacağı düzenlendiğinden,

bu Kanunun yürürlüğe girmesinden sonraki ilk yerel seçim tarihi olan 30.03.2014 tarihi itibariyle bu köy tüzelkişiliğine ait yapıların ilgili kuruma devredilmiş olması gerektiği anlaşılmakla birlikte, dosyada hangi idareye devredildiğine dair bilgi ve belge bulunmadığından, öte yandan yukarıda detaylarına yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca proje alanı içinde kamu mülkiyetinde veya kullanımında alanlar bulunması halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi için ilgili belediyenin talebi ve.

Bakanlığının teklifi üzerine dava konusu işlemin tesis edildiği tarih itibariyle Bakanlar Kurulunca bu yönde bir karar alınması gerektiğinden, dava konusu işlemin yetki yönünden hukuka uygun olup olmadığının tespiti için, uyuşmazlığa konu proje alanında kamu mülkiyetinde veya kullanımında olan alanlar bulunup bulunmadığının ortaya konulması gerekmektedir.

Bu itibarla, Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesince, öncelikle dava konusu işlemin yetki yönünden hukuka uygunluğunun araştırılması, hukuka uygun olduğunun tespit edilmesi halinde ise, yukarıda yer verilen değerlendirmeler doğrultusunda dava konusu kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı kararının 5373 sayılı Kanuna, imar mevzuatına, şehircilik ilkelerine ve kamu kararına uygunluğunun alanında uzman bilirkişiler aracılığıyla mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle incelenmesi, elde edilecek sonuca göre yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.