Danıştay Danıştay 14. Daire Başkanlığı E.2015/8136 K.2017/3582

Hüküm veren Danıştay Ondördüncü Dairesince, işin gereği görüşüldü:

Dava; ......

İli, ........İlçesi, ...Mahallesi, ... pafta, ...ada, ...parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan yapının riskli yapı tespiti işleminin kesinleşip yıkılmasından sonra taşınmaz üzerinde yapılacak yeni uygulama için en az üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan davacılara ait hisselerin 6306 sayılı Kanun kapsamında .....Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 04.06.2014 tarihinde yapılan satışına ilişkin işlemin iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; dava konusu binanın 6306 sayılı yasa uyarınca riskli yapı olarak tespitinin yapıldığı, bu tespite davacının bir itirazının olmadığı,

riskli yapının yıkımından sonra kat maliklerince kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmazın yeniden değerlendirilmesi yönünde yasada öngörülen 2/3'den fazla bir çoğunlukla karar alındığı, bu kararın davacıya tebliğ edildiği, davacının anlaşmaya yanaşmaması üzerine, kat maliklerinin talebi üzerine davacı payının açık artırma yoluyla satışı için 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri uyarınca davacının payının kıymet takdiri yapılarak satışa çıkarıldığı, satış ihalesinin yapılacağı tarih ve yerin davacıya ihaleden önce bildirildiği,

dolayısıyla davacıya ait taşınmaz payının satışına ilişkin işlemlerin usulüne uygun olarak gerçekleştirildiği anlaşıldığından, dava konusu işlemde ve bu işleme göre yapılan satış ihalesinde hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6.maddesinin 1.fıkrasında.

"Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir.

Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz.

Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ve ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık,TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır." hükmüne yer verilmiştir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinin 6.fıkrasında; "Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak bunların açık artırmaya müdahale etmesine müsaade edilmez." kuralına yer verilmiştir.

Dosyanın incelenmesinden; ......İli, ........ İlçesi, ....Mahallesi, ... pafta, ... ada, ...parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan yapının riskli yapı tespiti işleminin kesinleşip yıkılmasından sonra taşınmaz üzerinde yapılacak yeni uygulama için en az üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan davacılara ait hisselerin 6306 sayılı Kanun kapsamında .......

Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 04.06.2014 tarihinde açık artırma suretiyle yapılan satışı sonucu davacılardan 'e ait hissenin 271.000,00TL bedelle, 'e ait hissenin ise 63.000,00TL bedelle .....

İnşaat adına .....'e satıldığı, .......İnşaat A.Ş. isimli şirketin ise dava konusu taşınmaza yapılacak uygulamayı üstlenen yüklenici şirket olduğu, üçte iki çoğunluğa sahip malikler ile taşınmaz vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, ancak taşınmazın tapusunda şirketin mevcut bir hissesinin olmadığı anlaşılmaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705.maddesinde; taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı, ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı hükme bağlanmıştır.

Bu doğrultuda, taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi her iki tarafa da edim yükleyen, ilgilisine mülkiyet gibi ayni hak değil sadece satım sözleşmesinin yapılmasını isteme gibi kişisel hak sağlayan bir ön sözleşme olduğu tabiidir.

Bu durumda, yukarıda belirtilen mevzuat hükümleri uyarınca hisse satışının gerçekleştiği açık artırmaya sadece üçte iki çoğunluk ile anlaşan mülkiyet hakkına sahip paydaşların katılabileceği hükme bağlandığından, taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılacak işi üstlenen yüklenici şirketin bu paydaşlar adına açık artırmaya katılarak satışı yapılan hisseleri satın almasıyla sonuçlanan satışa ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık, Mahkemece verilen davanın reddi yolundaki kararda da hukuki isabet bulunmamaktaadır.