Ankara 10. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/447 K.2024/595

... 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO

2023/447 Esas

KARAR NO : 2024/595

HAKİM : ... ... KATİP : ... ...

DAVA

Bankaya Ödenen Teminatın İadesi

DAVA TARİHİ : 06/01/2023

KARAR TARİHİ : 19/09/2024

KARAR YAZIM TARİHİ : 23/09/2024

Mahkememize açılan Bankaya Ödenen Teminatın İadesi davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

DAVA

Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle, .... .... .... günü davalı bankanın internet sitesinde akşamüzeri mesai bitimine doğru ilan edildiğini, müvekkilinin ...'da ikamet etmekte olup, satışa konu taşınmazın farklı şehirde olması ve bankanın bir güven kurumu olması nedeniyle, banka tarafından internet sitesinde ilan edilen görüntülere ve açıklamalara göre ihaleye katıldığını, zaten gidip görecek zamanın da kalmadığını, ihale katılımcıları için, bankaya giderek ihale öncesinde taşınmazın görülüp, gezilip, beğenildiğine dair belge imzalamak banka tarafından zaruri tutulduğundan,

müvekkilinin de davalı bankanın Gimat Şubesine giderek ihale günü olan 22.11 2022 tarihinde söz konusu belgeyi imzaladığını ve saat 14:16'da 119.300,00.TL teminatı yatırdığını, teklif arasında birkaç saat geçtiğini, müvekkilinin bilgisayarın başından ayrılamadığını, aynı gün saat 17:00'de ihalenin sonuçlandığını, davalı bankanın elinde de satışa konu taşınmazı müvekkile gösterdiğine dair herhangi bir tutanak olmadığı gibi, hangi gün, kim tarafından, hangi saatte taşınmazın gösterildiğine dair herhangi bir bilgi de olmadığını, kaldı ki Bahşili ilçesinde ...

Şubesi dahi bulunmadığını, müvekkile imzalatılan belgenin önceden hazırlanmış, müzakereye açık olmayan, matbu bir metin olduğunu, taşınmazın alıcı tarafından görülsün veya görülmesin, ihale öncesi imzalanmasının banka tarafından zorunlu kılındığını, ancak daha sonra gidip taşınmaza bakıldığında ilan edilen bilgilerdeki özellikleri taşımadığını, bankaya ihtar çekerek özellikleri taşımayan taşınmaz için yatırılan teminatın iadesini talep ettiklerini, banka tarafından iade edilmeyeceğinin bildirildiğini belirterek, yatırılmış olan teminatın iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili, cevap dilekçesinde özetle, davacı tarafından müvekkil Bankanın internet sayfasında ilan edilen ihaleye konu taşınmaza ilişkin teklif sunulduğunu, ihaleye katılım şartı olarak da davaya konu teminat bedelinin yatırılmış olduğunu, ihale katılımcıları için ihaleye konu şartların kabul edildiğine dair "GAYRİMENKUL SATIŞ ŞARTNAMESİ"nin davacı tarafından imzalanmış olduğunu, davacının işbu şartnamede;"... Banka, gayrimenkulleri mevcut durumlarıyla satışa sunmaktadır.

Müşteri, E-ihale üzerinden teklif vermekle, gayrimenkulü mevcut durumuyla (hasar, kusur ve ayıpları, hisse, kiracı, işgal, lojman tahsisi, vefa, şufa hakkı vb hangi ad altında olursa olsun şahsi ve ayni şerhleri, sit, imar, ruhsat, iskan, konum, alan, tapu vb. bilgileri ile elektrik, su, doğalgaz, telefon gibi abonelik borçları, emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, aidat, ruhsat, iskan, altyapı, otopark ve diğer bilumum harçları, borçları, bilumum şerhler, ayıp, eksik vb. durumları ile) görmüş, gezmiş, beğenmiş,

gayrimenkule ilgili resmi kayıt ile tapu kayıtları dâhil her türlü inceleme ve araştırmayı yapmış ve bu haliyle almaya karar vererek sair hususları kabul etmiş sayılır. Mahallinde ve resmi makamlar veya kayıtlara İlişkin her türlü incelemenin yapılmış olması Müşteri'nin sorumluluğundadır.

Müşteri, gayrimenkulün kusurlarından veya verilen bilgi ve fotoğraflar ile gayrimenkulün mevcut durumu arasındaki farklılıklardan dolayı gayrimenkulün teslim alınması ve adına tescilinden kaçınamayacağı gibi, tekliflerini geri çekemez, iptal edemez ve Banka/dan gayrimenkulün kusurlarının giderilmesi için herhangi bir itiraz veya talepte bulunamaz.

Zira gayrimenkullerle ilgili olarak Banka tarafından verilen tüm bilgiler, resimler, açıklamalar ve basında, internette yayınlanan her türlü ilanlar (satış listesi, tanıtım metni, gazete ilanı, internet, afiş vb.) bağlayıcı ve taahhüt niteliğinde olmayıp genel bilgi niteliğindedir. Gayrimenkulün fiili durumuyla Banka tarafından verilen bilgilerin farkl olması halinde Banka'nın herhangi bir yükümlülüğü bulunmayacaktır.

Müşteri, bu hususu kabuletmiş sayılır..." denilmiş olduğunu, davacının talebinin, hukuken kabul edilebilir olmadığını, zira her müşterinin “gayrimenkul satış sözleşmesini müvekkil bankanın zorunlu tutmuş olması gerekçesiyle imzaladığı” iddiasıyla hareket ederek bankadan zararının oluştuğu iddiasıyla teminatın iadesinin talep edilmesi olayların çözümsüz bir hal almasına yol açacağını, ilanda sunulan şartlara uygun olarak satışa sunulmuş olduğunu, banka tarafından davaya konu taşınmaza ilişkin yapılan e ihalenin en yüksek teklifi veren davacı ...'ün teklifi ile sonuçlanmış olduğunu,

davacının uğramış olduğunu iddia ettiği zararda müvekkil bankanın herhangi bir kusur ve sorumluluğunun bulunmadığını, davacının kendi iradesi ile sözleşmeye konu şartları kabul ederek katıldığı ihale sonucundan müvekkil bankanın sorumlu tutulamayacağının aşikar olduğunu belirterek, davanın reddi ile yargılama harç ve giderleriyle avukatlık vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini arz ve talep etmiştir.

DELİLLER

Talimat yoluyla gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiden keşif yapılmak suretiyle alınan raporda özetle, ihale ilanı ile gayrimenkulün fiili durumu arasında bazı farklılıklar olduğu belirtilmiştir.

Davaya konu taşınmazın yerinde incelenerek ihaledeki iklan ile taşınmazın karşılaştırılmasına yönelik bilirkişi raporu alınmış gayrımenkul değerleme uzmanınca düzenlenen 27.02.2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle;" İhale ilanında; Taşınmazın bodrum katının brüt kullanım alanı 370 m2, Zemin kat tek

hacimden oluşmakta olup yasal olarak brüt kullanım alanı 480 m2, Asma katın brüt kullanım alanı

370 m2 Toplam yasal mevcut alan: 1.220 m2 olduğu bildirilmiş olup,

mahallinde Zemin kat 450,00 m2, Asma kat 370,00 m2 ve bodrum kat 310,00 m2 olarak

toplam 1.130,00 m2 tespit edilmiş olup mahallinde yapılan içten içe net ölçüler ile ihale ilanında

belirtilen ölçüler brüt ölçüler olduğundan değişiklik gösterebileceği, net ölçülerin taşınmazın

onaylı mimari projesinde olacağı değerlendirilmiştir.

İhale ilanında; Bodrum, zemin ve asma katın tabanları komple şap şeklinde olup, iç duvarlar

düzleme sıva üzeri saten boyalı olduğu bildirilmiş olup,

mahallinde zemin kat zemini seramik, duvarları sıva üzeri plastik boyalı, Asma kat

zeminleri beton (şap yok), duvarları alçı sıva, Bodrum kat zemini beton (şap yok), duvarları alçı

sıva olduğu, Seramik ve boyanın yeni malik tarafından yapıldığı beyan edilmiştir.

" tespitlerinin yer aldığı görülmüştür.

Tüm dosya kapsamı ve ön inceleme duruşmasında belirlenen uyuşmazlık konuları hakkında bankacı uzman bilirkişiden alına bilirkişi raporunda özetle,

A- Davacı tarafın imzalamış olduğu Gayrimenkul Satış Şartnamesi hükümleri gereği davalı banka haklı bulunacak olur ise davalı bankanın davaya konu teminatı iadesi söz konusu olmayacak olup, irat kaydetme hakkı doğmuş olacağını,

B - Mahkemece, Şartname hükümlerine rağmen, şartnamenin ihaleye katılım için zorunlu olarak imzalandığı, gayrimenkulü görebilmek için yeterli süre olmadığı, davalı Bankanın ilanının yanıltıcı olduğu ve davacının ileri sürdüğü gibi, TMK, TTK ve TBK hükümlerine aykırı davranmış olduğu değerlendirilerek davacının ödediği davaya konu teminat tutarının avans faizi ile birlikte iadesine karar verilmesi durumunda,

Davacının davalı Bankadan dava tarihi (06/01/2023) itibariyle; 119.300,00 TL asıl alacak ve 1.755,18 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 121.055,18 TL alacaklı olduğu,

Asıl alacağa dava tarihinden (06.01.2023) itibaren avans faizi istenilebileceği görüşünü bildirmiştir.

DELİL DEĞERLENDİRME VE HUKUKİ NİTELENDİRME

Dava, önerinin (icap) geri alınmasına olmazsa ayıp nedeniyle sözleşmeden dönülmesine istinaden verilen teminatın iadesi istemine ilişkindir. Davacı bankaya ait dava konusu taşınmazın satışına ilişkin ihaleye katılabilmek için davalı banka tarafından hazırlanan Gayrimenkul Satış Şartnamesini imzalayarak davalı bankaya teminat yatırdığını, taşınmazın ihale ilanında belirtilen şartları taşımaması nedeniyle taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini bankaya bildirerek teminatın iadesini talep etmesine rağmen teminatın iade edilmediğini iddia etmiştir

Mahkememizce deliller toplanmış bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Türk Borçlar Kanununun 275. maddesi. "Satıcı artırma koşullarında aksi yönde bir irade açıklamasında bulunmamışsa, herkesin katılabileceği isteğe bağlı açık artırmalarda satış sözleşmesi, artırmayı yönetenin en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur. Cebrî artırma yoluyla satış, artırmayı yöneten memurun en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur." şeklindedir.

Türk Borçlar Kanununun 276. maddesi. "Artırmaya katılan kişi, satış için konulmuş olan koşullar çerçevesinde önerisiyle bağlıdır. Aksine bir koşul yoksa, öneride bulunanın bağlılığı, kendisinden daha yüksek bir öneri yapılmasıyla sona erer veya daha yüksek öneri olup olmadığının sorulması üzerine böyle bir önerinin olmadığının anlaşılması hâlinde, önerisinin hemen kabul edilmemesiyle ortadan kalkar." şeklindedir. Türk Borçlar Kanununun 277. maddesi.

"Taşınmazın açık artırma yoluyla satışında, ihalenin veya reddinin artırmadan hemen sonra yapılması gerekir. Öneride bulunanın bağlılığının artırmadan sonra da devam edeceğini öngören koşul geçersizdir. Ancak, bu kural cebrî artırmalarda ve ihalenin bir kamu görevlisince onaylanması gerektiği durumlarda uygulanmaz." şeklindedir. Türk Borçlar Kanununun 278. maddesi. "Artırma koşullarında aksi kararlaştırılmamışsa, ihale bedelinin peşin ödenmesi gerekir.

İhale bedeli peşin olarak veya artırma koşulları uyarınca ödenmezse satıcı, satıştan hemen dönebilir." şeklindedir. Türk Borçlar Kanununun 279. maddesi. "Artırmada taşınır bir mal alan kişi, onun mülkiyetini ihale anında kazanır. Artırmadan alınan taşınmazın mülkiyeti, ancak tapu siciline tescille alıcıya geçer. Artırma görevlisi, satış tutanağında gösterilen taşınmazın alıcı adına tescilini hemen tapu idaresine bildirir.

Cebrî artırma sonucunda yapılan ihalelerde mülkiyetin geçmesine ilişkin özel hükümler saklıdır. İsteğe bağlı özel artırmalarda mülkiyetin geçmesi genel hükümlere tabidir." şeklindedir.

Dosya kapsamında, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış şartnamesi 6502 sayılı TTTK 40,41, TMK. nun 706, BK.nun 213, Tapu Kanunun 26. maddesi hükmüne göre resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olsa da yukarıda açıklanan kanun maddeleri uyarınca herkesin katılabileceği isteğe bağlı açık artırmalarda satış sözleşmesi, artırmayı yönetenin en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olacaktır. Davacıya taşınmaz ihale edildiğinden taraflar arasındaki sözleşme geçerli hale gelmiştir.

Gayrimenkul Satış Şartnamesinde ; "... Banka, gayrimenkulleri mevcut durumlarıyla satışa sunmaktadır.

Müşteri, E-ihale üzerinden teklif vermekle, gayrimenkulü mevcut durumuyla (hasar, kusur ve ayıpları, hisse, kiracı, işgal, lojman tahsisi, vefa, şufa hakkı vb hangi ad altında olursa olsun şahsi ve ayni şerhleri, sit, imar, ruhsat, iskan, konum, alan, tapu vb. bilgileri ile elektrik, su, doğalgaz, telefon gibi abonelik borçları, emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, aidat, ruhsat, iskan, altyapı, otopark ve diğer bilumum harçları, borçları, bilumum şerhler, ayıp, eksik vb. durumları ile) görmüş, gezmiş, beğenmiş,

gayrimenkule ilgili resmi kayıt ile tapu kayıtları dâhil her türlü inceleme ve araştırmayı yapmış ve bu haliyle almaya karar vererek sair hususları kabul etmiş sayılır. Mahallinde ve resmi makamlar veya kayıtlara İlişkin her türlü incelemenin yapılmış olması Müşteri'nin sorumluluğundadır.

Müşteri, gayrimenkulün kusurlarından veya verilen bilgi ve fotoğraflar ile gayrimenkulün mevcut durumu arasındaki farklılıklardan dolayı gayrimenkulün teslim alınması ve adına tescilinden kaçınamayacağı gibi, tekliflerini geri çekemez, iptal edemez ve Banka/dan gayrimenkulün kusurlarının giderilmesi için herhangi bir itiraz veya talepte bulunamaz.

Zira gayrimenkullerle ilgili olarak Banka tarafından verilen tüm bilgiler, resimler, açıklamalar ve basında, internette yayınlanan her türlü ilanlar (satış listesi, tanıtım metni, gazete ilanı, internet, afiş vb.) bağlayıcı ve taahhüt niteliğinde olmayıp genel bilgi niteliğindedir. Gayrimenkulün fiili durumuyla Banka tarafından verilen bilgilerin farkl olması halinde Banka'nın herhangi bir yükümlülüğü bulunmayacaktır.

Müşteri, bu hususu kabuletmiş sayılır..." hükmü yer almaktadır. Şartnamenin 3. Maddenin son paragrafında “yayınlanan ilanların bağlayıcı ve taahhüt niteliğinde

olmayıp genel bilgi niteliğinde olduğu, gayrimenkulün fiili durumuyla Banka tarafından verilen bilgilerin farklı olması halinde Banka'nın herhangi bir yükümlülüğü bulunmayacağı” belirtilmekle, gayrimenkulün ilan edilen özellikleri ile fiili durumu arasında farklılık olabileceğine dikkat çekilmiş olduğu görülmektedir. Yine; 33.madde ise “Müşteri, işbu Şartname’yi görüp okuyup incelediğini ve içeriğini anlayıp tüm hükümlerini kabul ettiğini ve her sayfayı tek tek bundan sonra imzaladığını beyan, kabul ve taahhüt eder.” şeklindedir. Dosya içerisindeki 27.02.2024 tarihli Bilirkişi Raporunda ihale ilanı ile gayrimenkulün fiili durumu arasında bazı farklılıklar olduğu belirtilmiştir.

Davacının imzalamış olduğu Gayrimenkul Satış Şartnamesinin son paragrafında, davacının “gayrimenkulü mahallinde ziyaret ettiği, gördüğü, incelediği, mevcut durumuyla ve işbu Gayrimenkul Satış Şartnamesi’nde belirtilen şartlar çerçevesinde satın almayı teklif ve taahhüt ettiği” belirtilmiştir.

Davacının satış şartnamesini imzaladığı ve taşınmazı görmediğini iddia edemeyeceği, taraflar arasında imzalan ihale şartnamesi hükümleri uyarınca davacının ihalede teklif verdiği andan itibaren davalı bankanın satışa çıkardığı taşınmaz ile ilgili fiili durumu hakkında gerekli araştırmayı yapmanın yükümlülüğünün davacıya ait olduğu, yine taraflar arasında imzalanan ihale şartnamesi sözleşmesinin 18 ve devamı hükümleri uyarınca teminatın irat kaydedileceğinin düzenlendiği bu şekilde ihale aracılığı ile satışa sunulan taşınmazın ilanla farklı olabileceği, ihaleye katılacak davacıya ihale şartnamesi sözleşmesi ile bildirildiği anlaşılmakla davanın reddine karar vermek gerekmiştir.

Katip ... · ¸E-İmzalıdır Hakim ... · ¸E-İmzalıdır *