Ankara 12. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/330 K.2024/577

T.C. ... 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas - Karar No: 2023/330 Esas - 2024/577 T.C. ... 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2023/330 Esas

KARAR NO : 2024/577

TÜRK MİLLETİ ADINA

KARAR

DAVA

Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 09/05/2023

KARAR TARİHİ : 15/10/2024

KARAR YAZIM TARİHİ : 15/11/2024

Mahkememizde görülen yukarıda yazılı davanın yapılan açık yargılaması sonunda;

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin taraflar arasında 08/09/2020 tarihinde adi şekilde düzenlenen “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” ile .... ..... .... parselde inşa edilen A blok no:61 adresindeki işyerini satın aldığını, 375.000,00 TL satış bedelinin ödendiğini, davalı satıcı şirketin müvekkiline haber vermeden mevcut projeyi iptal ederek,

müvekkiline vaat ettiğinin dışında tamamen yeni bir proje ile yapıyı meydana getirdiğini, sözleşmenin bağımsız bölümün vasfı başlıklı 8. maddesinde satışa konu taşınmazın yapısal vasıflarının açıklandığını, sözleşmede yapıların ikiz dikey kule şeklinde 45 kat ve üzeri şekilde olacağı, bağımsız bölümün yüzölçümü ve kat yüksekliğinin plana uygun yapılacağının belirtilmesine rağmen yatay mimaride, farklı büyüklük değişikliklerin müvekkilini zarara uğrattığını, davalıya keşide edilen 31/08/2022 tarihli ihtarnamede tapunun verilmesini ve 15 gün içerisinde eksikliklerin tamamlanması,

aksi halde yasal yollara başvurulacağının bildirildiğini, 11/10/2022 tarihinde verilen tapudan taşınmazın vasfının konut, brüt alanının da 63.56 m2 olduğunun görüldüğünü, oysa sözleşmede brüt alanının 92,14m2 olarak vaat edildiğini, sonuç itibariyle taşınmazın değer kaybına uğradığını, 6098 sayı TBK 'nun 227. maddesinde yer alan seçimlik haklarından, ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme hakkını talep ettiklerini, ayrıca sözleşmenin 9.1. maddesinde bağımsız bölümün 01/06/2023 tarihinde teslim edileceğinin, 12.1. maddesinde de tapu harç ve masrafların satıcı ve alıcı tarafından yarı yarıya ödeneceğinin kararlaştırıldığını,

davalının 16.000,00 TL tapu masrafının tamamını müvekkiline ödettiğini, davalının 8.000,00 TL payını iade etmediğini belirterek, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak, eksik verilen 28,58m2 'lik kısmının tapudan müvekkiline verilmesine, bunun mümkün olmaması halinde dava konusu bağımsız bölümün vaat edilen büyüklükte bir bağımsız bölümle değiştirilmesine, şimdilik 10.000,00TL maddi tazminatın en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, açıklanan ayıpların varlığı nedeniyle eserde oluşan şimdilik 250.000,00 TL 'nın ayıpların olmaması halinde taşınmazın emsal ve güncel değeri arasındaki fark kadar bedelden indirilerek,

en yüksek mevduat faizi üzerinden hesaplanacak faizi ile birlikte tahsiline, ayrıca 10.000,00 TL maddi tazminata, ödenmeyen 8.000,00TL tapu harç ve masrafların 11/10/2022 tarihinden itibaren en yüksek mevduat faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, öncelikle satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından bağlayıcılığının bulunmadığını ve talebin hukuki olmadığını, geçersiz sözleşme sebebiyle tarafların aldıklarını geri iade etmeleri gerektiğini, aksi düşünülmesi halinde taraflar arasında 08/09/2020 tarihli sözleşmenin ardından yeni bir sözleşme akdedildiğini, bu sözleşmenin dikkate alınması gerektiğini, müvekkilinin her iki sözleşmede de ikiz kule şeklinde işyeri yapacağını ve bu işyerlerinden birini davacıya satacağını vaat etmediğini,

yine sözleşmenin 8. maddesinde bağımsız bölümün ekli şartnamedeki vasıflarda müvekkilinin inşaatı satış vaadi sözleşmesine uygun şekilde gerçekleştirdiğini, herhangi bir plan, proje değişikliği yapılmadığını, kaldı ki sözleşmenin 11.9. maddesinde satıcının projede dilediği zaman, dilediği şekilde hiçbir sınırlama ya da onaya tabi olmaksızın değişiklik yapabileceği, böyle bir değişikliğin alıcıya sözleşmeden dönme ya da herhangi bir hak talep etme imkanı tanımayacağı hükmünün yer aldığını, dilekçeleri ekinde sundukları sözleşmede brüt alanın 63,56m2 olacağının açıkça belirtildiğini,

davacının bahsettiği 92,14 m2 brüt alanın ortak alanlar dahil edilmiş hali olup, davacının m2 olarak kaybının bulunmadığını, müvekkilinin davacıyı hiçbir şekilde zarara uğratmadığını, davacının taşınmazın niteliğiyle ilgili iddialarını kanıtlaması gerektiğini, yine sözleşmenin 13.1. maddesinde, tapu harç ve masrafları ile doğacak olan vergilerin alıcı tarafından ödeneceğinin belirtildiğini, davacı vekilinin, vergi ve harç giderinin yarısının davalı tarafından karşılanacağı yönündeki iddiasının gerçeklerden uzak kötü niyet olduğunu, sözleşmenin 11.8. maddesinde de “Sözleşme dışındaki satış ile ilgili diğer evrak, broşür,

ilan veya reklamlarda belirtilen hususlar tanıtım ve bilgi ve mahiyetinde olup taahhüt niteliğinde değildir. Bu durum alıcıya herhangi bir talep hakkı vermez.”hususlarının belirtildiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

DELİLLER

Arabuluculuk son tutanağı, tapu kaydı, 08/09/2020 tarihli adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu, dava dosyasında bulunan diğer deliller.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, adi yazılı taşınmaz satış sözleşmelerine dayalı eksik ve ayıplı ifa nedeniyle bedelden indirim yapılması, maddi tazminat ve tapu devir masrafları istemine ilişkindir.

Taraflar arasında.... .... .... numaralı adreste bulunan iş yerinin satışı konusunda 08/09/2020 tarihinde iki adet adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, davacı vekilinin eksik verilen 28,58m2'lik kısmının tapusunun müvekkiline verilmesi, mümkün olmaması halinde dava konusu bağımsız bölümün vaat edilen büyüklükte bir bağımsız bölümle değiştirilmesi, şimdilik 10.000,00TL maddi tazminatın ve ayıplar nedeniyle eserde oluşan 250.000,00 TL'nin, ayıpların olmaması halinde taşınmazın emsal ve güncel değeri arasındaki fark kadar bedelden indirilerek davalıdan tahsili, 10.000,00 TL maddi tazminata hükmedilmesi, ödenmeyen 8.000,00TL tapu harç ve masrafların davalıdan alınması istemi ile bu davayı açtığı görülmektedir.

Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden, Türk Medeni Kanunu'nun 706/1, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur.

Noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşme, noterde yapılmakla birlikte kanunun aradığı şekle uygun olmaksızın onaylama şeklinde yapılmışsa bu sözleşme de geçerli değildir.

Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devrinin yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde şekil eksikliğini ileri sürmek, Türk Medeni Kanununun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddiası veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2020/2055 E 2021/129 K, 2003/875 Esas, 2003/3092 Karar, 2008/2733 Esas, 2009/2766 Karar, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2021/2699 E 2022/773 K,

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.01.2013 gün 2012/13-592 Esas, 2013/65 Karar sayılı ilamları).

Dosya kapsamına göre, taraflar arasında adi yazılı iki adet gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı görülmektedir. Sözleşmeler adi yazılı olup geçersiz ise de, dava konusu taşınmazın 11/10/2022 tarihinde tapuda davacıya devredilmiş olmakla, artık sözleşmelerin geçersiz olduğunun ileri sürülmesi mümkün olmayıp, dava konusu sözleşmelerin geçerli olduğunun kabulü zorunludur.

Tarafların gösterdiği delillerin toplanmasından sonra yerinde keşif yapılarak bilirkişi incelemesine başvurulmuş, 12/07/2024 tarihli bilirkişi kurulu raporunda,

1) Davanın, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ilişkin eksik / ayıplı ifa nedeniyle bedelden indirim talebi, maddi tazminat ve tapu masraflarına dayalı alacak istemine ilişkin olduğu,

2) Dava konusu taşınmazın keşif tarihi rayicinin 4.000,000,00 TL mertebesinde olabileceği değerlendirerek, TEFE oranıyla dava tarihine 2.500.000,00 TL, devir tarihine (11/10/2022) 2.300.000,00 TL olarak belirlendiği,

3) Taraflar arasında iki adet sözleşme imzalandığının anlaşıldığı, davacının taleplerinden;

a) Eksik metrekare teslim edildiği iddiasına ilişkin olarak; birinci sözleşmede bağımsız bölüm net alanının 62,81m2 eki krokide ise net alanın 61,98m2 brüt alanın 92,14m2 olacağı belirtilirken, ikinci sözleşmede brüt alanın 63,56m2 olacağının kararlaştırıldığı,

Yerinde yapılan incelemede yapılan ölçümde net alanın 64m2 olarak tespit edildiği, bu hâlde her iki sözleşme çerçevesinde, davalı yanın “net alan” hususunda taahhüdü yerine getirmiş olduğu, brüt alanın ise, teknik olarak çok özel bir yapı (sığınak, patlayışı deposu vb) olmadığı sürece, 92,14m2 olmasının mümkün olmadığı, bu nedenle davacı yanın bu talebinin yerinde olmadığı,

b) Her iki sözleşmede “satıcının bu projede bulunan planlar üzerinde haber vermeksizin değişiklik yapma hakkını saklı tuttuğu, bu durumun alıcıya herhangi bir talep hakkı vermeyeceği” nin hükme bağlandığı, bu nedenle davacının “yapıların ikiz dikey kule şeklinde 45 kat ve üzeri şekilde olacağı,...” vaadinin yerine getirilmemesinden dolayı tazminat talebinin yerinde olmadığı,

c) Tapu masraflarına ilişkin olarak; taraflar arasında imzalanan ikinci sözleşmede, tapu masraflarının alıcıya ait olduğunun hükme bağlandığı, bu nedenle davacı yanca tapu masrafına ilişkin bir talepte bulunulamayacağı değerlendirilmekle birlikte, Sn. Mahkemenizce aksi kanaatte olunması halinde, yapılması gereken masrafın ilgili kurumlardan sorulması ve/veya davacı yanın yaptığı masraflara ilişkin kanıtlarının sunmasının İstenmesi halinde hesaplama yapılabileceği belirtilmiştir.

Bu açıklamalar ışığında dosya kapsamı değerlendirildiğinde, mahkememizce dosya kapsamına uygun, ayrıntılı ve gerekçeli görülerek benimsenen 12/07/2024 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre, taraflar arasında.... .... .... no'lu bağımsız bölümün satışı konusunda anlaştıkları hususunda ihtilaf bulunmadığı, tarafların ayrı ayrı sunduğu satış sözleşmelerinin taraflarca imzalandığı, davacı vekili davalının iddia ettiği gibi ikinci bir sözleşme imzalamadığını ileri sürmüş ise de 21/09/2023 tarihli dilekçesi ekinde ikinci sözleşmenin aslını sunduğu,

iki sözleşme karşılaştırıldığında dava konusu bazı ihtilaflı hususlarda değişiklik yapıldığının görüldüğü; davacının sunduğu birinci sözleşmede dairenin net 62,81m2 olacağı, eki krokide ise net alanın 61,98m2, brüt alanın da 92,14m2 olacağı belirtilmiş iken ikinci sözleşmede dairenin brüt alanının 63,56m2 olacağının ifade edildiği, birinci sözleşmenin 12.1. maddesinde tapu harç ve masrafların alıcı ve satıcı tarafından yarı yarıya karşılanacağı belirtilirken, ikinci sözleşmenin 11.1. maddesinde tapu harç masrafları ve doğacak olan vergilerin alıcı tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığı,

bunun yanı sıra birinci sözleşmede kat karşılığı inşaat sözleşmesine hiçbir atıfta bulunulmamışken, ikinci sözleşmenin 4.2.5. maddesinde özellikle bahse konu edilerek alıcının, sözleşmeye konu dairelerin yapımı hususunda tek kıstasın, sözleşme dışı mal sahibi ile satıcı arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri olduğunu kabul ve beyan ettiğinin görüldüğü, bağımsız bölümün teslim tarihi yönünden de birinci sözleşmede 01/05/2023 + 6 ay yer alırken ikinci sözleşmede 31/12/2023 + 6 ay tarihinin vaad edildiği,

her iki sözleşmede satıcının bu projede bulunan planlar üzerinde haber vermeksizin değişiklik yapma hakkını saklı tuttuğu, katalogda yer alan detay ve donanımları yalnızca tanıtım ve görsel amaçlı olduğu, her türlü çizim, fotoğraf ve projeler, inşa edilecek yapı için yalnızca bir tasarımdan ibaret olduğu, görsellerde belirtilen çalışmaların bilgi amaçlı olup, satıcının taahhüdü olmadığı, bu durumun alıcıya herhangi bir talap hakkı vermeyeceğinin açık şekilde beyan ve kabul edildiği,

davalı tarafından dağıtılan tanıtım broşüründeki görselde iki adet yüksek katlı ikiz bina ile az katlı AVM olmak üzere 3 blok inşa edileceği, projede toplam 237 adet mağaza, 618 adet residence, ofis ve home ofis yer aldığının belirtildiği, dosyaya sunulu mimari projede de biri 44 katlı, diğeri 30 katlı iki yüksek blok ile 6 katlı AVM olmak üzere 3 blok yapılacağının, projede 589 adet konut, 10 adet ofis, 227 adet mağaza, 1 adet çok amaçlı salon olacağının planlandığı, inşaatın da projeye uygun olarak devam ettiği, gerek sözleşmede, gerekse broşürde blokların 45 kat ve üzeri olacağına ilişkin bir ifadeye rastlanmadığı,

kaldı ki davalı satıcının projede değişiklik yapma yetkisinin bulunduğunu, dava dışı arsa sahipleri ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin inşaatın yapımında esas olacağının kabul edildiği, bilirkişi raporunda dava konusu bağımsız bölümün konuşlarıdığı bloğun dışındaki ikinci bloğun daha az katlı olmasının, dava konusu bağımsız bölümün değerini düşürmeyeceğinin tespit edildiği,

davacı vekili, dava konusu bağımsız bölümün işyeri olacağı kararlaştırılmasına rağmen konut vasfında yapıldığını, bunun da taşınmazın değerinde kayba sebebiyet verdiğini ileri sürmüş ise de, her iki sözleşme incelendiğinde, satışa konu bağımsız bölümün vasfına ilişkin olarak işyeri / konut ve benzeri bir tanımlamaya rastlanmadığı, sözleşmelerde sadece “bağımsız bölüm” ifadesine yer verildiği, keşif sırasında bağımsız bölümle ilgili imalatların tamamlandığının gözlendiği, ancak ortak alanlardaki inşaat faaliyetinin sürdüğü, bağımsız bölümün keşif sırasında teslim aşamasına gelmediği,

ancak dava ve keşif tarihi itibariyle her iki sözleşmede belirtilen teslim tarihi yönünden sürenin dolmadığı, sonuç olarak birinci sözleşmede bağımsız bölüm net alanının 62,81m2, eki krokide ise net alanın 61,98m2, brüt alanın 92,14m2 olacağı belirtilirken, ikinci sözleşmede brüt alanın 63,56m2 olacağının kararlaştırıldığı, yerinde yapılan keşif, incelemede ve yapılan ölçümde net alanın 64m2 olarak tespit edildiği, bu hâlde her iki sözleşme çerçevesinde, davalı yanın “net alan” hususunda taahhüdü yerine getirmiş olduğu,

brüt alanın ise, teknik olarak çok özel bir yapı (sığınak, patlayışı deposu vb) olmadığı sürece, 92,14m2 olmasının mümkün olmadığı, bu nedenle davacı yanın bu talebinin de yerinde olmadığı, her iki sözleşmede “satıcının projede bulunan planlar üzerinde haber vermeksizin değişiklik yapma hakkını saklı tuttuğu, bu durumun alıcıya herhangi bir talep hakkı vermeyeceğinin hükme bağlandığı, bu nedenle davacının “yapıların ikiz dikey kule şeklinde 45 kat ve üzeri şekilde olacağı vaadinin yerine getirilmemesinden dolayı tazminat talebinin yerinde olmadığı,

tapu masraflarına ilişkin olarak taraflar arasında imzalanan ikinci sözleşmede, tapu masraflarının alıcıya ait olduğunun hükme bağlandığı, bu nedenle davacı yanca tapu masrafına ilişkin bir talepte bulunulamayacağı anlaşılmakla, davacı iddialarını ispat edemediğinden aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

¸ e-imzalıdır ¸ e-imzalıdır