Ankara 14. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/375 K.2023/780

... 14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TÜRK MİLLETİ ADINA

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO

2021/375 Esas

KARAR NO : 2023/780

HAKİM : ... ... KATİP : ... ...

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 28/06/2021

KARAR TARİHİ : 15/12/2023

KARAR YAZMA TARİHİ : 16/01/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA DİLEKÇESİ

... tarafından ferdileşme yoluyla edinilen tapunun, akçalı ödentilerini yapmamak için, üçüncü şahıslara devir edilerek ayrıca istifa etmiş olduğu, tapunun iade edilmemesi ve istifa nedeniyle tapunun devri yolsuz hale geldiğinden üçüncü şahıs adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile kooperatif adına tescili, bu talehimiz mümkün görülmez isc konut bedelinin tazmini istemine ilişkindir.

CEVAP DİLEKÇESİ

Davalılar ... ve ... vekilleri cevap dilekçesinde, özetle; müvekkili davalıların 2015 yılında tapu kayıtlarına güvenerek taşınmazı satın aldıklarını, taşınmaz kayıtlarında herhangi bir sıkıntı olmadığından satın alırken kredi dahi kullandıklarını, vekil edenlerin sadece bağımsız bölümü satın aldıkları, kooperatifin üyesi olmadıklarını, davacı kooperatifin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanmadan ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesinin ortaya çıkarabileceği sorunları öngörmesi gerektiği,

kendisi adına yapılacak akçalı ödentileri güvence altına almadan bağımsız bölümlerin ortaklar adına tescili nedeniyle meydana gelen olumsuz durumdan davacını sorumlu olduğu, kooperatifin kendi kusurundan kaynaklanan zararını, tapu kayıtlarına güvenerek, taşınmazı iyi niyetle satın alan müvekkillerinden tahsil etmeye çalışmasının kötü niyetli olduğu iddiasıyla davanın reddini talep etmektedir.

Davacı kooperatif daha önce müvekkil aleyhine ... esas sayılı icra dosyası üzerinden dönemleri de belli olmayan kooperatif aidat alacağına ilişkin icra takibinde bulunduğu ve müvekkil söz konusu kooperatife belirtilen tutarlar uyarınca borçlu olmadığını belirterek borca itiraz ettiği, Bunu üzerine davacı kooperatif ...

Karar sayılı dosyasında yargılaması yapılan itirazın iptali davasını açmış anılan dava reddedilmiş ve kesinleştiği, öncelikle sayın başkanlığınızdaki işbu davanın kesin hüküm nedeniyle reddini, müvekkili davalının, kooperatifteki kendisine özgülenen kat irtifak tapusu bulunan bağımsız bölümü 06.07.2015 tarihinde diğer davalılar ... ve ... isimli şahıslara satış suretiyle tapu sicil müdürlüğü nezdinde devir ettiği, devirle birlikte davalının kooperatif üyeliği ve mülkiyet durumu son bulmuş ve devir alan diğer davalılar artık kooperatifin doğal üyesi oldukları, müvekkilinin 16.11.2015 tarihinde ... yevmiye No.lu ihtarnamesini keşide ederek ...

Parselde kura çekilişi sonucu adına isabet eden kat irtifak tapulu 7 No.lu bağımsız bölümü yukarıda da bahsettiğimiz şekliyle diğer davalılara satış suretiyle devir ettiğini ve bu nedenle üyelikten istifa ettiğini ve kooperatif tarafından 2016 yılı Haziran ayına kadar borcunun bulunmadığı belgeyi de ihtarnamenin ekinde sunarak işbu ihtarı keşide ettiği, sonra müvekkil davalı, aynı hususlarda davacı kooperatife 02.06.2016 tarihinde ve 07.06.2017 tarihlerinde de ihtarname gönderdiğini,

ancak davacı kooperatifin tüm bu ihtar ve işlemlere sessiz kaldığı gibi hali hazırda iş bu davayı kötü niyetli olarak ikame ettiği iddiasıyla davanın reddini talep etmektedir

DAVANIN NİTELİĞİ VE UYUŞMAZLIK

Dava; kooperatif ortağı davalı ... tarafından ferdileşme yoluyla edinilen tapunun, akçalı ödentilerini yapmamak için üçüncü şahıslara devredilerek, ayrıca istifa etmiş olduğu halde tapunun iade edilmemesi ve istifa nedeniyle tapunun devri yolsuz hale geldiğinden üçüncü şahıs olan diğer davalılara adlarına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile davacı kooperatif adına tescili, mümkün olmadığı takdirde konut bedelinin tazmini istemine ilişkin olduğu görüldü.

Mahkememiz yetkisine itiraz edilmemiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; kesin hüküm itirazı, zaman aşımı itirazı, eksik harç ikmali, davalı ...'in davacı kooperatife borcunun bulunup bulunmadığı, tapu devrinin ortağın istifası halinde yolsuz hale gelip gelmediği, tapuyu devralan davalıların iyi niyetli olup olmadıkları, davacının taleplerinde haklı olup olmadığına ilişkin olduğu tespit edildi.

DELİLLER

Davaya konu taşınmazın tapu kayıtları, ... Esas sayılı dosyası dosyamıza celp edilmiştir.

Dava değerinin tespiti için davaya konu taşınmaz üzerinde inşaat mühendisi bilirkişi refakati ile mahallinde keşfi icra edilmiş, bilirkişi ... tarihli raporunda; davaya konu ... parsel numaralı arsa şeklinde gayrimenkul üzerinde kurulu İL-CAN Yapı Kooperatifinde bulunan A ve B Blokların %98,50'nin tamamlanmış olduğu, davaya konu B Blok, 1. Kat 7 numaralı bağımsız bölümün keşif tarihi olan 26/11/2021 dönemi itibariyle serbest piyasa fiyatları ile boş olarak, arsa payı dahil 550.000,00 TL ye satılabileceği mütalaa edilmiştir.

Davacı vekilinin itirazlarını karşılar şekilde ek rapor düzenlenmesi için dosya yeniden bilirkişiye tevdi edilmiş, bilirkişi Göksenin Doğanay 07/02/2022 tarihli ek raporunda; Sayın vekilin talebi üzerine taşınmazın bedeli dava tarihi itibariyle hesaplanacak olup, hesaplamalarda, TÜİK tarafından hazırlanan, “Yİ - ÜFE Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi ve Değişim Oranı” tablosunda bulunan endekslerden yararlanılarak hesaplama yapılacağı, Keşif tarihindeki (26.11.2021) endeksin: 858,43, Dava tarihindeki (28.06.2021) endeksin: 547,48

İki tarih arasındaki oranın; 858,43/547,48= 1,568 olduğu, davaya konu taşınmazın keşif tarihindeki bedelinin 550.000,00 TL olarak hesap edildiği KÖK raporda yapılan incelemelerden belirlenmiş olup, Bağımsız bölümün, dava tarihi itibariyle satış bedelinin: 550.000,00 TL/1,568= 350.765,00 TL olduğu mütalaa edilmiştir.

Davacı vekilinin itirazlarını karşılar şekilde ek rapor düzenlenmesi için dosya yeniden bilirkişiye tevdi edilmiş, bilirkişi Göksenin Doğanay 31/03/2022 tarihli ek raporunda; Tablolar arasında farklılıklar bulunması nedeniyle ilk yapılan hesaplamalar (1) numaralı

tablodaki endeksler alınması durumunda kök raporda yapılan hesaplamaların doğru

olduğu;

Sayın vekilin talepleri üzerine (2) numaralı tabloda belirtilen endekslere göre hesaplama

yapılarak sayın mahkemenin takdirlerine sunulacağı, buna göre;

(2) numaralı tablodan alınan veriler doğrultusunda, davaya konu... numaralı bağımsız bölümün;

Keşif tarihindeki satış rayiç bedelinin 550.000,00 TL olduğu;

Dava tarihindeki satış rayiç bedelinin: 444.624,00 TL olduğu mütalaa edilmiştir.

Davacı tarafça eksik harcın ikmali sağlandıktan sonra dosya kooperatifler konusunda uzman bilirkişiye tevdi edilmiş, bilirkişi ... tarihli raporunda.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 81. maddesinin değişik 2. fıkrası uyarınca, 03.06.2010 tarihinden itibaren, kooperatiflerin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılarak dağılma aşamasına girdikleri, amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınmalarının mümkün olmadığı.

Fakat, kooperatiflerin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılarak dağılma aşamasına girdikleri, henüz amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmemiş olan kooperatiflerden çıkan-çıkarılan kooperafif ortaklarının, kooperatifçe ortakları için yaptırılan daireler üzerinde hakkı kalmayıp, dairenin kooperatife iadesi ile 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nün 17 nci maddesine göre davalının ancak ayrıldıkları yıl bilançosuna göre hesaplanacak payına düşeni talep edebilmesinin mümkün olduğu,

başka bir deyişle, ortaklıktan çıkma iradesi ile birlikte ortaklık payı dahil ortaklıktan kaynaklanan hakların kooperatife iadesi gerektiği, davalı ...'in, ... yevmiye numarası ile düzenleyerek davacı kooperatife gönderdiği ihtarname ile ... ili Yenimahalle ilçesi Batıkent Mahallesi 43092 ada 5 parsel B blok 7 nolu konutu 06.07.2015 tarihinde bütün hak ve hisselerini ... ve ...'a devrettiği/sattığı bu sebeple de üyeliğinin silinmesini ihtar ve talep ettiği, Davalı ...'in, Yenimahalle 4. Noterliğinde 02.06.2016 tarih ve 1087 yevmiye numarası ile düzenleyerek davacı kooperajife gönderdiği ihtarname ile... nolu bağımsız bölümün,

Dava tarihindeki rayiç bedelinin en son olarak 31.03.2022 tarihli bilirkişi ek raporunda 444.624 00TL olarak hesaplanan rayiç bedelinin ... tarafından davacı kooperatife ödemesi gerektiği mütalaa edilmiştir.

Tarafların rapora karşı beyan ve itirazlarını karşılar şekilde ek rapor düzenlenmesi için dosya yeniden bilirkişiye tevdi edilmiş, bilirkişi Nevzat Özdemir 14/11/2022 tarihli ek raporunda; taraf vekillerinin dilekçelerinde yer alan hususların, Sayın vekillerin Bilirkişiliğimiz tarafında itibar edilmesi mümkün olmayan kendi değerlendirmelerinden ibaret hususlar olduğu ve kök raporumuzda yer verilen tespit ve değerlendirmelerimizde değişikliğe gidilmesini gerektirecek mahiyette somut yeni bir bilgi ya da belgenin de dosya kapsamında fiilen mevcut olmadığı mütalaa edilmiştir.

Tarafların rapora karşı beyan ve itirazlarını karşılar şekilde ek rapor düzenlenmesi için dosya yeniden bilirkişiye tevdi edilmiş, bilirkişi Nevzat Özdemir 17/02/2023 tarihli 2.ek raporunda. Davacı kooperatif vekili tarafından Mahkemeye sunulan 25.11.2022 tarihli dilekçede yer alan hususların tamamının, TMK md.1023 kapsamında, Sayın Mahkemenin takdirinde, Sayın Mahkeme tarafından değerlendirilmesi gereken olan hususlar olduğu;

davalı ... vekili tarafından Mahkemeye sunulan 25.11.2022 tarihli dilekçelerde yer alan hususların, Sayın vekillerin Bilirkişiliğimiz tarafında itibar edilmesi mümkün olmayan, kendi değerlendirmelerinden ibaret hususlar olduğu ve bu sebeple de Mahkemeye sunulan 29.06.2022 tarihli KÖK raporumuzda yer verilen tespit ve değerlendirmelerimizde değişikliğe gidilmesini gerektirecek mahiyette, somut yeni bir bilgi ya da belgenin de dosya kapsamında fiilen mevcut olmadığı,

sayın Mahkemenin aksi kanaate ulaşması halinde, bu dosya ile ilgili nihai kanaatimizin yukarıdaki şekilde olması ve Davalı vekilinin” dosyanın hukukçu bilirkişiyi de ihtiva edecek yeni bir bilirkişi heyetine tevdi...” yolundaki talebi de dikkate alınmak suretiyle, yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınması yolundakı nihai takdırın sayın Mahkemeye ait olduğu mütalaa edilmiştir.

Davaya konu taşınmazın rayiç bedelinin belirlenmesi için dosya yeniden inşaat mühendisi bilirkişiye tevdi edilmiş, bilirkişi Göksenin Doğanay 31/05/2023 tarihli 3. Ek raporunda; davaya konu taşınmazın dava tarihindeki satış bedelinin 444.624,00 TL, 06/07/2015 tarihindeki satış bedelinin 158.965,00 TL olduğu mütalaa edilmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Toplanan tüm delillere, alınan gerekçeli bilirkişi raporlarına, tarafların beyan ve itirazlarına göre;

Henüz amacına ulaşarak dağılma sürecine girmemiş olan kooperatiflerden çıkan-çıkarılan kooperafif ortaklarının, ortaklıktan çıkma iradesi ile birlikte ortaklık payı dahil ortaklıktan kaynaklanan hakların kooperatife iadesi gerekmekte olup, davalı ...'in de davacı kooperatifin normal ödemeli ortağı olduğu ve bu ortaklığı sebebiyle de kooperatif tarafından inşa edilen ... ili Yenimahalle ilçesi Batıkent Mahallesi 43092 ada 5 parsel B blok 7 nolu bağımsız bölümün çekilen kura sonucunda kooperatif ortağı sıfatlıyla kendisine tahsis edildiği,

davalı ...'in, Davacı Kooperatifinin ortağı iken, Yenimahalle 4. Noterliğinde 16.11.2015 tarih ve 25349 yevmiye numarası ile düzenleyerek davacı kooperatife gönderdiği ihtarname ile ... ili Yenimahalle ilçesi Batıkent Mahallesi 43092 ada 5 parsel B blok 7 nolu konutu 06.07.2015 tarihinde bütün hak ve hisselerini ... ve ...'a devrettiği/sattığı bu sebeple de üyeliğinin silinmesini ihtar ve talep ettiği, Davacı kooperatifin tasfiye aşamasında olmadığı dikkate alındığında;

davacı Kooperatif tarafından inşa edilerek kooperatif ortaklığı sebebiyle ...'e tahsis edilen, davaya konu bağımsız bölümü davacı kooperatife devretmesi gerektiği, ancak tapu kayıtlarına göre taşınmazın tapu kaydına güvenerek satın alan diğer davalılar adına devir ve tescil edildiği anlaşıldığından, davalılar ... ve ...'a yönelik açılan davanın reddine, davalı ... adına açılan davanın ise dava tarihi itibariyle taşınmazın değeri dikkate alınmakla maddi tazminat talebi yönüyle kabulüne dair karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

HÜKÜ M

Yukarıda Açıklanan Gerekçelerle;

1-Davalılar ... ve ...'a yönelik açılan davanın REDDİNE,

-Davalı ... adına açılan davanın KABULÜ ile; davacının 444.624,00 TL'den ibaret maddi tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'den tahsili ile davacı Kooperatife ödenmesine,

2-492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 30.372,27 TL harçtan, dava açılışında alınan 170,78 TL peşin harç ile yargılama sırasında yatırılan 7.425,00 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 7.595,78 TL harcın düşülmesi ile eksik alındığı anlaşılan 22.776,49 TL harcın davalı ... 'den alınarak hazineye gelir kaydedilmesine,

3) 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 5/A ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/A-13. maddesi uyarınca alınması gereken 1.560,00 TL arabuluculuk ücretinin Davalı ... 'den alınarak hazineye gelir kaydedilmesine,

4) Davacının yargılama sırasında yapmış olduğu 170,78 TL peşin harç, 7.425,00 TL ıslah harcı, 59,30 TL başvurma harcı, 378,60 TL tebligat ücreti, 2.250,00 TL bilirkişi ücreti, olmak üzere toplam 10.283,68 TL yargılama giderinin davalı ... 'den alınarak davacıya verilmesine,

5) Davacının yargılamada vekil ile temsil edildiği anlaşıldığından yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 68.247,36 TL vekalet ücretinin davalı ...' den alınarak davacıya verilmesine,

6) Davalılar ... ve ...'ın yargılamada vekil ile temsil edildiği anlaşıldığından yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 17.900,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılar ... ve ...'a verilmesine,

7) Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider ve delil avansının HMK'nin 333. maddesi uyarınca karar kesinleştikten sonra Hukuk Muhakemeleri Kanunu Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi dikkate alınarak yatıranlara iadesine,

Dair, davacı vekili ve davalı vekilinin yüzüne karşı taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesine istinaf başvuru yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 15/12/2023

Katip ... · ¸ Hakim ... · ¸