Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/519 K.2022/947

T.C. ANKARA ...ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: 2018/519 Esas - 2022/947 T.C.

ANKARA

...ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

TÜRK MİLLETİ ADINA

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO : 2018/519

KARAR NO : 2022/947

DAVA

İtirazın İptali

DAVA TARİHİ : 22/11/2012

KARAR TARİHİ : 01/12/2022

K. YAZIM TARİHİ : 28/12/2022

Mahkememizde görülen Tespit, Uyarlama, İtirazın İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesi ile özetle; ..... tarihli protokollerde yer alan hükümlere dayalı olarak.

Süre uzatım ve ek mücbir sebep halinin oluştuğunu ve devam ettiğinin, sözleşme konusu işin 24....2011 tarihinde bitirilmesi gerektiği konusunda bir yükümlülüğünün doğmadığının tespiti ile bu konudaki muarazanın men’ine, davalının işin süresinde bitirilmediği gerekçesiyle .... yevmiye no’lu tek taraflı fesih ihbarının hüküm ve sonuç doğurmadığının tespiti suretiyle muarazanın men’ine, telafisi imkansız zararların doğmaması için sözleşme konusu olan ve davalı adına kayıtlı .... no’lu ada parsellerin ve bu ada parsellerdeki davalı adına kayıtlı tüm bağımsız bölümlerin,

kooperatif üyeleri dahil olmak üzere üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep ettikten sonra devamında.

Söz konusu arsalar üzerinde toplam 174 konutun davalıya yapılmak üzere toplam 559 konut yapılması konusunda anlaşmaya varıldığı, ancak imar planı değişikliğinden dolayı konut adedinin 484 konuta düşürüldüğü, bu konuda uyarlama yapılması istenildiği halde davalı yanca kabul edilmediği, müvekkil şirketin davalı kooperatif tarafından vekaletnamelerden azil edildiği, arsa payı inşaat yapımı ve satış vaadi sözleşmesinin davalı kooperatif tarafından tek taraflı feshedildiği,

fesih bildiriminin haksız olduğu belirtilerek süre uzatımı ve ek mücbir sebep halinin oluştuğunun ve devam ettiğinin, sözleşme konusu işin 24....2011 bitirilmesi gerektiği konusunda yükümlülüğünün doğmadığını, konut sayısının düşürülmesi nedeniyle sözleşmede konut sayısında uyarlama yapılıncaya kadar geçecek sürenin süre uzatımı olarak müvekkil şirket adına tespiti ile muarazanın men'ine, tek taraflı fesih ihtarının hüküm ve sonuç doğurmadığının tespiti suretiyle muarazanın men'ine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesi ile özetle.

Davacı tarafın maliki olduğu ....ada-parselini oluşturan taşınmazlarda inşaat yapılmak üzere, taraflar arasında .... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Arsa Payı İnşaat Yapımı ve Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, buna ek olarak çeşitli tarihlerdeki protokollerle davalı şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sonuçta işin bitim tarihinin 24....2011 olarak belirlendiği, işin süresinde bitirilmediği belirtilerek akdin feshine, fesih nedeniyle her türlü alacaklarıyla ilgili istirdat, cezai şart, tazminat ve yasalardan doğan hakların saklı tutulmasına, davalının davacı kooperatifin arsasına yapmış olduğu müdahalenin önlenmesine,

bu konuda tedbir karar verilmesine, kalan inşaatlarının kooperatif tarafından yapılması için izin verilmesine, bu konuda karar verilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı yana yükletilmesine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.

Birleşen Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasında davacı vekili dava dilekçesi ile özetle; Taraflar arasında kanal katılım payı ve yol katılım bedeline ilişkin 01.02.2010 tarihli ve 1 nolu hak ediş düzenlendiği, davalı kooperatife teslim edildiği, kooperatifçe hekedişe itiraz edilmediği, ancak bedelininde ödenmediği, davalı kooperatife hakedişin ödenmesi konusunda .... sayılı ihtarnamenin keşide edildiği, 158.427,70 TL' nin 7 iş günü içinde ödenmemesi üzerine, Ankara ...İcra Dairesinin ... sayılı dosyası ile icra takibine başvurulduğu, takibe davalı yanca haksız olarak itiraz edildiği belirtilerek itirazın iptali ile icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.

CEVAP

Birleşen Ankara ...ATM’nin ... Esas sayılı dosyasında davalı vekili ...12.2012 tarihli cevap dilekçesinde özetle; İcra takibine konu alacağın taraflar arasındaki ....yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Arsa Payı İnşaat Yapımı ve Satış Vaadi Sözleşmesi ve buna bağlı 30.04.2006 tarihli protokolün 1O. madde hükmüne aykırı olduğu, önceden sözleşmeyi feshedeceği iradesinin açıkladıktan sonra icra takibi başlatıldığı, takibe itiraz edildiği, sözleşmenin feshi konusundaki davanın Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... E. sayılı dava dosyasında derdest olduğu, inşaatın süresinde bitirilmediği, talep edilen miktarın likit olmadığı, bu nedenle icra inkar tazminatı isteminin doğru olmadığı belirtilerek davanın ve icra inkar tazminatı isteminin reddine karar verilmesi istenilmiştir.

DELİLLER

Taraf delilleri toplanmış, bilirkişilerden rapor alınmıştır. Her ne kadar davalı-birleşen dosyada davacı kooperatif vekilinin talebi ile, kooperatif tarafından açılan ve sözleşmenin geriye etkili feshinin dava konusu olduğu Ankara ...ATM’nin ... Esas sayılı dosyanın sonucunun beklenmesine karar verilmiş ise de; 01/12/2022 tarihli duruşmada, dosya kapsamı, dosyamızda dava tarihinin 22/11/2012 olması, fesih konusunun dosyamızda da dava konusu olması ve dosyamızın Yargıtaydan geçmesi de dikkate alındığında, dosyayı sürüncemede bırakmaya matuf olduğu kanaatine varılmakla, Ankara ...ATM’nin ... Esas sayılı dosyasının sonucunun beklenmesinden vazgeçilmiştir.

MAHKEMENİN GEREKÇESİ

Dava; eser sözleşmesinin ifası sırasında gerçekleşen imar plan değişikliği nedeniyle davacı yükleniciye süre uzatımı verilmesi gerektiğinin, davalı arsa sahibinin buna aykırı olarak sözleşmeyi feshetmesinin sonuç doğurmayacağının tespiti, muarazanın giderilmesi istemine ilişkindir.

Birleşen Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasında dava; yüklenicinin işi sözleşme süresinde bitirmediğinden bahisle arsa sahibinin sözleşmeyi feshinin kabulü ile yüklenicinin taşınmaza müdahalesinin men'i ve nama ifaya izin verilmesi istemine ilişkindir.

Birleşen Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasında dava; eser sözleşmesi kapsamında bedel mukabili yapılan işler bedelinin tahsili için başlatılan takibe itirazın iptali istemine ilişkindir.

Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda ...

Esas, 2016/187 Karar sayılı ilamı ile; “asıl davada, imar planı değişikliği nedeniyle yüklenici için ek mücbir sebep hali oluşmakla süre uzatım talebinin haklı bulunduğunun, işin sözleşmede öngörüldüğü şekilde 24....2011 tarihinde bitirilmesinin gerekmediğinin, uyarlama yapılıncaya kadar geçecek sürenin süre uzatımı olarak yükleniciye verilmesi gerektiğinin ve arsa sahibi kooperatifin 09.03.2012 tarihli fesih ihtarının hüküm ve sonuç doğurmayacağının tespitine, bu hususlarda kooperatifin yarattığı muarazanın menine, uyarlamanın;

tüm sözleşme ve protokollerde arsa sahibi kooperatife 174 konut ayrılması nedeniyle kooperatife ayrılan konut sayısının korunması ve yüklenicinin kendine özgülenen yerlere yüksek nitelikli konut ve yapılar yapması suretiyle gerçekleştirilmesine; birleşen 2012/ 100 esas sayılı davanın reddine; birleşen ... esas sayılı davanın kabulüne, icra inkar tazminatının reddine” karar verilmiş; asıl davada davacı vekilinin, hükmün, feshin geçersizliğinin sonuçlarıyla açıklanması gerektiğine dair tavzih talebi 21....2016 tarihli kararla, tavzihle hüküm değiştirilemeyeceği gerekçesiyle reddedilmiştir.

Mahkememizce verilen karar, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Başkanlığının 2017/522 Esas, 2017/3267 Karar sayılı ilamıyla “...

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere göre, asıl davada davacı vekilinin tavzih talebinin reddine ilişkin karara yönelik temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. / 2) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl ve birleşen ... esas sayılı davada davalı-birleşen ... esas sayılı davada davacı arsa sahibi vekilinin tüm;

asıl ve birleşen ... esas sayılı davada davacı-birleşen ... esas sayılı davada davalı yüklenici vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. / 3) Asıl davada, davacı yüklenici, yapılabilecek konut sayısının idarece düşürüldüğünden bahisle, oluşan yeni duruma göre taraflara isabet edecek konut sayısının uyarlanmasını da talep etmiştir.

Mahkemece, bu hususta, konut sayısının düşürülmesi nedeniyle kısmen imkansızlaşan sözleşmenin uyarlanması gerektiği, bu uyarlama yapılırken, arsa sahibinin kooperatif olduğu, ortaklarına konut edindirmek amacıyla hareket ettiği, kendisine özgülenecek konut sayısının ortak sayısıyla uyumlu olması gerektiği, konut sayısının düşürülmesine karşın inşaat metrajında değişiklik yapılmamış olması dikkate alındığında; eksilen 75 konutun yükleniciye özgülenen konutlardan karşılanmasının hak ve nesafete uygun olduğu,

yüklenicinin konut sayısı eksiltilmekle beraber metrajı korunmak suretiyle sözleşmenin ifasına olanak sağlanabileceği,yanlar arasındaki tüm sözleşme ve protokollerde arsa sahibi kooperatife 174 konut ayrılması nedeniyle kooperatife ayrılan konut sayısının korunmasının taraflarca da benimsenmiş olduğu, yüklenicinin kendine özgülenen yerlere yüksek nitelikli konut ve yapılar yapabileceği belirtilerek,

kooperatife verilmesi gereken konut sayısı 174 olarak belirlenmiştir. / Somut olayda, taraflar arasındaki, 09.10.1998 günlü düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde toplam 500 adet konut yapılması ve bunlardan 174 adedinin arsa sahibine ait olacağı belirtilmiştir.

10.02.2006 tarihinde ilgili belediyesince onaylanan kentsel tasarım projesinde ise arsa sahibi kooperatife 559 konut yapılması izni verilmiş, bunun üzerine taraflar arasında imzalanan 30.04.2006 tarihli ek protokolle arsa sahibi kooperatife 174 konut verileceği öngörülmüş, buna göre inşaat ruhsatları alınarak inşaata başlanmış ve belli seviyeye getirilmiştir.

Ancak, anılan kentsel tasarım projesi idare mahkemelerinde açılan davalarla iptal edilmiş ve sonuçta arsa sahibi kooperatife 484 konut inşa izni verilmiştir.

Bu süreçte, taraflar arasındaki muhtelif sözleşmelerde ve en son imzalanan 24.05.2010 günlü ek protokolde, tarafların konut sayısını tekrar 559'a çıkarılmasını sağlayacakları ve inşaatın 24....2011 tarihinde teslim edileceği, idare mahkemesi kararları gereğince inşaat durdurulduğu takdirde inşaatın süresine ekleneceği kararlaştırılmıştır.

Davacı yüklenici şirket tarafından, 484 konut üzerinden belediyeye tadilat projesi sunulmuş ve ruhsat düzenlenmesi talep edilmiş ise de, belediyece inşaatına başlanmamış yerler için yeni bir kentsel tasarım parojesi düzenlenmesi gerektiğinden bahisle talep reddedilmiş, bu arada, tarafların konut sayısını tekrar 559'a çıkarma çabaları sonuçsuz kalmış ve 484 konut sayısı kesinleşmiştir. / Mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi raporlarına göre, arsa sahibi kooperatife 101 adet konutun teslim edildiği belirlenmiştir. / Bilindiği üzere, sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servande) ilkesine göre,

sözleşme yapıldığı andaki gibi uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Ancak, sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir.

İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK m.4, 2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebus Sic Stantibus-Beklenmeyen Hal Şartı) sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulamazlar, değişen koşullar karşısında TMK’nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Önceden görülmeyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir.

İşlemin temelinin çöktüğünü kabul eden hakim duruma göre alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Bir başka deyişle sözleşmeye müdahale eder. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK’nun 1, 2, ve ...maddelerinden yararlanılacaktır.

İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması üzerine taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur.

Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir.(Yargıtay HGK’nun 18....1998 tarihli, 815/835 tarihli kararı) / Mahkemece, hernekadar, sözleşmenin konut sayısı yönünden de uyarlandığı ve bu uyarlama sonucu arsa sahibi kooperatife bırakılan konut sayısının sabit bırakılması gerektiği tespit edilmiş ise de; alınan bilirkişi raporlarında, konut sayısının 75 adet azalmasına rağmen inşaat alanının azalmadığı, yüklenicinin azalan konut sayısına tekabül eden inşaat alanını kullanmak suretiyle, normal daireleri 200 metrekare yerine 387.50;

villaları 300 metrekare yerine 487.50 metrekare büyüklükte yapabileceği, ancak bu durumun rantabl olmayacağı belirtilmiştir. Bu durumda, inşaat alanı aynı kalmış olsa dahi, konut sayısının düşürülmesinin, sözleşmedeki dengeyi yüklenici aleyhine katlanılamayacak derecede bozduğu açıktır.

O halde, mahkemece, 484 konut sayısına göre paylaşım yapılarak, arsa payında uyarlama yapılmasının gerekip gerekmediği de değerlendirilerek tarafların alması gereken konut sayısının ve arsa payının gerekirse konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi heyetinden alınacak raporla belirlenmesi ve buna göre sözleşmenin uyarlanması gerekirken, yukarıda açıklanan ilkelere aykırı şekilde kooperatife verilecek konut sayısının sabit bırakılması hatalı olmuştur. / Kabule göre de, mahkemece hüküm fıkrasında, uyarlamanın,

yüklenicinin kendine özgülenen yerlere yüksek nitelikli konut ve yapılar yapmak suretiyle gerçekleştirilmesine dair karar verilmiş ise de, verilen bu hükmün infazı mümkün olmayıp, HMK'nun 297/2. maddesine aykırı olduğu açıktır.

SONUÇ: Yukarıda (1) bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile mahkemenin 21....2016 günlü tavzih talebinin reddine ilişkin kararının onanmasına, (2) bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen ... esas sayılı davada davalı-birleşen ... esas sayılı davada davacı arsa sahibi vekilinin tüm;

asıl ve birleşen ... esas sayılı davada davacı-birleşen ... esas sayılı davada davalı yüklenici vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (3) bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen ... esas sayılı davada davacı-birleşen ... esas sayılı davada davalı yüklenici vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının bozulmasına,” karar verilmiştir.

Mahkememizce usul ve yasaya uygun olan bozma ilamına uyulmasına karar verilmiştir. Hükmüne uyulan bozma ilamı doğrultusunda, bilirkişi raporu alınmıştır.

İki sözleşme-hesap uzmanı, bir mimar, bir inşaat mühendisi ve bir şehir plancısı bilirkişiden ouluşturulan bilirkişi heyeti düzenledikleri rapor-ek raporlarında sonuç olarak; Yargıtay bozma ilamına göre değerlendirme yapıldığını, bu durumda; 484 adet konut sayısına göre uyarlama yapıldığında; Kooperatife uyarlanan bağımsız bölümler: .... numaralı taşınmazların mimari projede belirlenen 65/10.000 arsa payı sabit tutularak özgülenmesi gerektiği; Böylelikle toplam 49,65 adet taşınmazın Kooperatife verilmesinin uygun olacağı; Bu taşınmazlar dışındaki taşınmazların yüklenici müteahhit şirkete verilmesinin/ özgülenmesinin uygun olacağının değerlendirildiği belirtilmiştir.

Asıl dosyada; Bilirkişi heyeti raporu-ek raporunun usul-yasa ile dosya kapsamına uygun, yeterli, gerekçeli olduğu görülerek hükme esas alınmıştır.

Yargıtay bozma ilamı ve hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporu-ek raporuna göre, 484 konut sayısına göre paylaşım yapılarak, arsa payında uyarlama yapılmasının gerektiği kanaatine varılmış; sözleşmenin uyarlanması dışındaki asıl dosyadaki taleplerle ilgili, temyiz itirazlarının reddedildiği ve bozma bulunmadığı görülmekle önceki karardaki aynı hükme yer verilmiştir.

Belirtilen nedenlerle; Asıl davanın kısmen kabulü ile; İmar planı değişikliği nedeniyle yüklenici için ek mücbir sebep hali oluşmakla, süre uzatım talebinin haklı bulunduğunun, işin sözleşmede öngörüldüğü şekilde 24....2011 tarihinde bitirilmesinin gerekmediğinin, uyarlama yapılıncaya kadar geçecek sürenin süre uzatımı olarak yükleniciye verilmesi gerektiğinin ve kooperatifin 09.03.2012 tarihli fesih ihtarının hüküm ve sonuç doğurmayacağının tespitine, bu hususlarda kooperatifin yarattığı muarazanın men'ine, uyarlamanın; 484 adet konut sayısına göre; Kooperatife uyarlanan bağımsız bölümler: .... bağımsız bölüm (153 adet çok katlı daire + 180 adet villa + yamaç dubleks+ yamaç tripleks) olarak yapılmasına, fazlaya ilişkin istemin reddine karar vermek gerekmiştir.

Birleşen dosyalarda; Temyiz itirazlarının reddedildiği ve bozma bulunmadığı görülmekle önceki karardaki aynı hükümlere yer verilmiştir. Buna göre; Birleşen Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasında; davacı kooperatifin davalı yüklenici aleyhine açmış olduğu akdin feshi ile yüklenicinin taşınmaza müdahalesinin men’i ve kalan inşaatın kooperatifçe yapılmasına izin verilmesi isteklerinin reddine,

Birleşen Ankara ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasında; yüklenici tarafından kooperatif aleyhine açılan itirazın iptali davasının kabulü ile, Ankara ... İcra Dairesinin ... sayılı takip dosyasında kooperatifin 158.427,70 TL asıl alacak ve 56.017,22 TL işlemiş faize itirazının iptaline, icra inkar tazminatı talebinin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.