Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/483 K.2024/670

... 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO

2022/483 Esas

KARAR NO : 2024/670

BAŞKAN : ... ... ÜYE : ... ... ÜYE : ... ... KATİP : ... ...

Av. ... - ...

DAVA

Tapu iptali ve tescil (Kooperatif üyeliğinden kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 08/07/2022

KARAR TARİHİ : 02/10/2024

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 18/10/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu iptali ve tescil (Kooperatif üyeliğinden Kaynaklanan) yapılan açık yargılaması sonucunda; Dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA VE İSTEK

Davacı vekili sunduğu dava dilekçesinde özetle; davalının 335 ortaklı bir yapı kooperatifi olduğunu, bu kooperatifin konut tahsislerini konut

tahsis edilecek arsalara göre 1. Etap ve 2. Etap olarak ikiye ayırdığını, 2. Etabın ise 1, 2 ve 3.

Kısım olarak bölümlendirildiğini, kooperatif ortaklarına konut tahsisi için ... .... ... parsel üzerinde, ... ... ...

parselde kayıtlı arsalar üzerinde kooperatif tarafından konut yapımına başlanmış olduğu ve

akabinde de bu arsalar üzerinde inşa edilen konutların ekte sunulan ... ... ... Tutanağı ile kuralarının çekildiği ve bu tutanağa

göre hak sahiplerinin belirlendiğini, Müvekkilinin de kooperatifin... ... ... parsel arsa üzerinde inşaat yapmaya başladığını ve yukarda belirtilen kura çekimi sonucunda kendisine... ... ... parseldeki konutlardan bir kısmının da 12.07.2010 tarihinde ferdileştiğini, ancak

müvekkiline kura ile isabet eden bağımsız bölümün halen teslim edilmemiş ve ferdileşme

işlemlerinin de yapılmadığını, daha doğrusu bu inşaatlara Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile

başlandığını, KKİS ne göre peyder pey teslim de buradan işin bedeli olarak kendisine düşen

konutların bir kısmının arsa sahiplerinden alınarak bazı ortaklar adına tescilinin yapıldığını,

ancak daha sonra bu arsa üzerinde inşa edilen konutların imalatının durdurulmuş ve neticede akit

ileriye etkili olarak fesih edildiğini, bu nedenle kalan kısımlar ve müvekkile tahsis edilen bu

konutu da arsa sahiplerinin vermediğini, 2011 yılından sonra davalı kooperatifin acze düşüp

hakkında iflas kararı verildiğini, nihayetinde de iflas kararının kaldırıldığını ama artık 100 kadar

ortağa konut teslim edemeyeceğini de genel kurullarda alınan kararlarla ilan ettiklerini,

Müvekkilin 2004 yılından itibaren genel kurullarda kararlaştırılan aidatları ödediğini,

05.04.2011 tarihli genel kurulda “konut tesliminde 5.000 TL ödenmesi” kararlaştırılan ödemeyi

de yöneticiler konutu teslim edeceklerini vaad ederek haksız yere aldıkları halde halen konutu

teslim etmediklerini, sonradan da bunu aidata mahsup edeceklerini beyan ettiklerini, teslim etmediklerini, sonradan da bunu aidata mahsup edeceklerini beyan ettiklerini, ortağı olduğu kooperatif aradan yıllar geçtiği halde adına kura çekilen konutun henüz

teslimini yapmadığı gibi ferdileşmenin de söz konusu olmadığını, bu bakımdan öncelikle

müvekkiline tahsis edilen konutun kendisine teslimini ve adına tescilini talep ettiklerini, eğer

konutun teslimi ve adına tescili, kendisine teslim edilecek bir konutun bulunmaması halinde

bedeli kadar tazminatın hesaplanarak kendisine verilmesini ve Ayrıca kooperatif kura çektirip, bir kısım ortaklara daire teslim edip ferdileşme yaparak

adlarına tescil yaptırdığını ve teslim alan kişilerin 2008 yılından beri bu konutları kiraya vermek

veya kendileri ikamet etmek suretiyle faydalandıkları halde halen daha müvekkile konut teslimi

yapılmadığını, bu yüzden kira vermek suretiyle kirada oturmakta ve bu konutların rayiç kira

bedelleri kira bedelinden mahrum kalmaları nedeni ile Müvekkile kura ile tahsis edilen konutunun teslimine ve ferdileştirme suretiyle tesciline,

eğer davacı ortağa tahsis edilecek konut bulunmadığı takdirde tahsis edilecek konutun

rayiç değerinden şimdilik 50.000,00-TL konut bedelinin davalıdan faizleri ile birlikte tazmin

ve tahsisli ile davacı ortağa verilmesine, kira bedeline karşılık olarak şimdilik 20.000-TL kira gelirinin faizi ve yargılama giderleri ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP VE SAVUNMA

Davalı vekili sunduğu cevap dilekçesinde özetle; davacının 30.11.2004 tarihinden beri Kooperatifin 166 nolu üyesi olduğunu,davada husumet itirazında bulunma gereği doğduğunu,

tapuların arsa sahibinde olması halinde, müvekkilden tapu iptal ve tescil talebinde bulunmasının

mümkün olmadığını, bu nedenle davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesini

talep ettiklerini, davanın ayrıca zaman aşımı yönünden de reddine karar verilmesini talep

ettiklerini, Kura çekiminin 30.06.2008 tarihinde yapıldığını, dava tarihinin ise 08.07.2022

tarihinde olduğunu, davacının tapu iptal, mümkün değilse tazminat ve kira kaybı taleplerinin

Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel zamanaşımı hükümlerine göre zamanaşımına uğradığını,

davacının dava dilekçesinde daire bedelini kooperatife ödediğine dair bir ifade de

bulunmadığı gibi ödeme belgesi de sunmadığını, belli miktarın üstündeki ödemelerin finansal

kurumlar aracılığıyla yapılması ve bu ödemelerin söz konusu kurumlarca düzenlenen belgeler ile

teşvik edilmesinin zorunlu olduğunu, ancak dosyaya böyle bir belge sunulmadığını, bu bakımdan

ödemelerini ispatlayamayan davacının talebinin reddinin gerektiğini, ayrıca kooperatifin

26.06.2022 tarihli Genel Kurulunda alınan kararlar doğrultusunda kooperatifin mevcudiyetini

tehlikeye düşürecek ödemelerin 3 yıl ertelenmesine karar verildiğini, bu bakımdan öncelikle

davacının taleplerinin reddine karar verilmesini, mahkeme aksi kanaatte ise ödemelerin 3 yıl

ertelenmesi hususunun göz önünde bulundurulmasını talep ettikleri beyanda; davanın öncelikle usulden reddine, Mahkeme aksi kanaatte ise esastan reddine,

yargılama giderleri ile birlikte vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

- Kooperatif ticari defter kayıtları - Tapu kaydı -Ticaret sicil kaydı -Bilirkişi heyeti asıl ve ek raporu

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, davalı kooperatif üyeliğinden kaynaklanan ve kura ile kendisine tahsis edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ve davacı adına tapuya tescili, aksi takdirde konutun rayiç bedeline ilişkin tazminatın ve kira kaybı tazminatının tahsili istemine ilişkindir.

Dava konusu taşınmazın tapu kaydı celp edilerek incelenmiş, taşınmazın dava tarihi itibariyle tapuda dava dışı 3.şahıs adına kayıtlı olduğu saptanmıştır.

... .... .... K. sayılı kararıyla, HMK'nın 353/(1)-b.1. maddesi uyarınca taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verildiği, karara karşı davacılar vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine ... .... ... K. sayılı kararıyla istinaf ilamının onanmasına karar verildiği anlaşılmıştır.

Aynı istinaf ilamında açıkça vurgulandığı üzere; istinaf ilamının davalı kooperatif vekiline 10.04.2021 tarihinde tebliğ edilmesi sonarsında temyiz yoluna başvurulmaması nedeniyle ... .... .... Mahkemesinin kooperatifin tasfiyesine ilişkin 7/a maddesindeki kararın baştan itibaren geçersiz olduğuna ilişkin kararının davalı kooperatif yönünden 26.04.2021 tarihinde kesinleştiği , işbu davanın kesinleşme tarihinden sonra 08/07/2022 tarihinde açıldığı anlaşılmıştır.

Bu durumda, dosyamıza ... Ticaret Sicil Müdürlüğünden gönderilen ticaret sicil kaydı içeriği de gözetildiğinde; davalı kooperatifin işbu dava tarihi itibariyle tasfiye halinde olmadığı sabittir.

Dosyamızda taraf delilleri toplandıktan sonra konusunda uzman bilirkişi heyetinden asıl ve ek rapor temin edilmiştir.

Dosyamıza sunulan bilirkişi heyeti asıl raporunda özetle; dava konusu taşınmazın rayiç değerinin 08.07.2022 olan dava tarihi itibariyle 1.376.000.-TL

olabileceği, taşınmazın davacı adına ferdileştirme ve tescilinin mümkün olmadığı, rayiç değerinin iadesi

koşullarının da oluşmadığı ancak başkaca konut tahsis imkanı olmadığı da anlaşıldığından, konut

yerine tazminata hükmedilmesinin düşünülebileceği,

davacının, dava tarihi itibariyle üyesi olduğu kooperatife 46,33-TL ödenmemiş aidat ve

9,73-TL gecikme faizi borcu olduğu belirtilmiştir.

Taraf vekillerinin gerekçeli itirazları üzerine bilirkişi heyetinden alınan ek raporda ise; itirazlar denetime elverişli şekilde irdelendikten sonra davacının, Sunulan ödeme belgelerinde davacının dava tarihine kadar yaptığı ödemelerin 54.492,97-TL olduğu, dava tarihi itibariyle üyesi olduğu kooperatife eksik ödenen konut bedeli

borcunun mevcut olduğu ancak aidat borcunun bulunmadığı, görevlendirme ara kararı kapsamında Yargıtay içtihatlarında belirlenen

hesaplama yöntemi kullanılarak yapılan hesaplamaya göre davacı üyenin davalı kooperatiften talep edebileceği tazminat miktarının 939.409,68-TL olabileceği mütalaa edilmiştir.

Bilirkişi heyeti raporları taraf vekillerine tebliğ edilmiş, dosya kapsamındaki veriler itibariyle denetime elverişli görülmekle; ek rapor alınmasına gerek görülmemiştir.

Somut uyuşmazlıkta toplanan delillere göre; davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu ve dava konusu taşınmazın ... 17.Noterliği'nin 30/06/2008 tarih ve 22815 yevmiye numaralı kura tutanağı ile davacı ortağa tahsis edildiği sabit ve çekişmesizdir. Yargılama konusu uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın davacı ortak lehine tapu kaydının iptali ve tescili aksi takdirde rayiç değerinin ve kira bedelinin tazminatı koşullarının oluşup oluşmadığı noktalarında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere; bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz.

Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için, ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun karar veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez.

Geçerli bir işlemle bir ortağa tahsis edildikten sonra, daire tahsis edilen ortağın ortaklığı devam ettiği sürece, bu ortağın rızası olmaksızın kendisine tahsis edilen dairenin başka ortağa tahsisine olanak bulunmamaktadır.

Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ortağın tüm ödemelerini yapmış olduğu belirlenirse verilecek tazminat miktarı emsal bir konutun dava tarihi itibari ile değeridir. Ödemelerin eksik yapılmış olması halinde ise; Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre tazminat hesaplama ilkesi aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.

a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.

b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.

c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.

d- Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.

e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir.

Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır. (Yargıtay 6.H.D. Başkanlığı'nın 13.05.2024 tarih, 2023/2266E., 2024/1436K. sayılı ilamı)

Bu açıklama ve tespitler ile değinilen içtihatlar ışığında tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; açılan davanın kooperatif üyeliğinden kaynaklanan davacı ortağa noter kurası ile tahsis edilen tapu iptali ve tescili aksi takdirde rayiç değerinin ve kira tazminatının tahsili istemine ilişkin olduğu, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle tapuda dava dışı 3. Şahıs adına kayıtlı olduğu , yine dava konusu isteme dayanak 30.06.2008 tarihli noter kur’a tutanağında davacıya C Blok 3. Kat 14 nolu bağımsız

bölümün isabet ettiği, etap etap yapılan kooperatif inşaatından önceki etaplara mensup bir kısım

üyelere konutlarının teslim edilerek tescil edildiği, ancak; davacı ve aynı durumda olan diğer

üyelere konut teslim edilmediği, arsa sahibi ile ihtilaf çıktığı, kooperatifin iflas ettiği, bilahare

iflasın kaldırıldığı ancak; genel kurul tutanaklarının incelenmesinden davacı gibi birçok ortağa

konut teslim edilmeyeceğinin ifade edildiğinin bilirkişi heyeti asıl raporunda tespit edildiği dikkate alındığında; davacı adına davalı kooperatif tarafından tapu iptali ve tescil yoluyla devredilecek başkaca taşınmaz da bulunmadığı, bu nedenle davacının tapu iptali ve tescili isteminin reddi gerektiği kanaatine varılmıştır.

Davacının terditli istemleri yönünden ise; dosyamıza sunulan ve Mahkememiz'ce de yerleşik yargıtay içtihatlarına uygun hesaplamayı içeren asıl ve ek rapor birlikte dikkate alındığında; davacı tarafından dava tarihi itibariyle ödenmeyen aidat borcunun mevcut olmadığı, ancak konut borcu nedeni ile davacının davalıya yapması gereken eksik ödemelerin kooperatife normal ödemelerini gerçekleştiren üyelerden eksik olması nedeni ile yukarıdaki altı aşamalı formül çerçevesinde yapılan hesaplamaya göre hesaplanan 939.409,68-TL tazminatın 50.000,00-TL’lik kısmının dava tarihi olan 08/07/2022, bakiyesinin ise; ıslah tarihi olan 16/07/2024 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizleri ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir.

Davacının davalı kooperatife dava tarihi itibariyle eksik ödemesi bulunduğu gibi kooperatifin yaptırdığı konutların kesin bir tarihte teslimine ilişkin bir genel kurul kararı veya

sözleşmenin varlığı iddia ve ispat edilmediğinden ortağın konutun geç teslimi nedeniyle

kooperatiften kira kaybı tazminatı talep edemeyeceği kanaatine varılmakla davacının haklılığı kanıtlanamayan kira kaybı tazminat isteminin ise; reddine karar vermek gerektiği kanaatine varılmış olup açıklanan gerekçelerle aşağıdaki şekilde davanın kısmen kabulüne dair hüküm oluşturmak gerekmiştir.

YARGILAMA GİDERİ DÖKÜMÜ

1-Posta gideri : 146,25-TL 2-Bilirkişi ücreti : 5.150,00-TL TOPLAM : 5.296,25-TL