Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/402 K.2021/656

Türk Milleti Adına Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye Yetkili

ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO

2020/402 Esas

KARAR NO : 2021/656

DAVA

İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 09/09/2020

KARAR TARİHİ : 13/10/2021

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 12/11/2021

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Müvekkili şirket ile davalı şirket arasında, ... Mahallesi ... parselde inşa edilen ...

Towers Karma projesindeki ....no lu iki adet daire alım satımı için 23/12/2015 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 6. maddesinde; bağımsız bölümlerin en geç 31/10/2017 tarihinde anahtar teslimi alıcıya teslim edileceğinin düzenlendiğini, bağımsız bölümlerin devir ve tesliminde oluşacak 365 güne kadarki gecikmelerde gecikme cezası ödenmeyeceğini, sonraki gecikmelerde alıcıya 1+1 daireler için aylık brüt 1.500,00TL kira bedeli ödeneceğinin düzenlendiğini, davacının bu süreler içinde daireleri teslim etmediğini, müvekkilin tüm edimlerini süresi içerisinde yerine getirdiğini,

mücbir sebep ve süre uzatımı durumunda bulunulmadığını, bu nedenle 01/11/2018 tarihinden itibaren daire başı brüt 1.500,00TL kira bedelinin müvekkil şirkete ödenmesi gerektiğini, ancak ödenmediğini, icra dosyasına yapılan haksız ve mesnetsiz itirazın iptalini, takibin devamını, %20 inkar tazminatına hükmedilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı şirkete yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: Taraflar arasında geçerli bulunan sözleşmenin 3.2. maddesinde, tarafınızca projenin , inşaatın, tapunun, ruhsatının, arazinin ve diğer hususların incelenerek, öğrenilerek ve kabul edilerek taşınmazın satın alındığı belirlenmiştir. Taşınmazın ofis niteliğinde olduğu davalı tarafça bilinerek satın alma gerçekleşmiştir denildiğini, Sözleşmenin 20.4. maddesinde; "....

Alıcı iş bu sözleşmeden doğan her türlü ihtilafta satıcının ticari defter, bilgisayar ve o müşteri ilgili varsa tutulan dosya içerisindeki kayıt ve evrakların kesin delil olduğunu gayrikabili rucu olmak üzere peşinen kabul eder..." hükmünü içerdiğini, bu maddeye göre mahkemeye sunulan Arsa sahiplerinden alınan süre uzatım belgesinin iş bu dava için kesin delil teşkil ettiğini, Sözleşmenin 6.1. maddesinde;"... satıcı,

bağımsız bölümü mücbir sebepler veya arsa sahipleri tarafından verilen süre uzatım halleri dışında Ana Sözleşmede belirtilen geçici veya kesin kabul tarihine kadar Anahtar Teslimi tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir..." denildiğini, Sözleşmenin 6.2. maddesinde. "Satıcı Bağımsız Bölümü düzenlenen mücbir sebep veya süre uzatımı nedenleri dışında en geç 31/10/2017 tarihinde "Anahtar Teslimi" olarak tamamlayacak ve alıcıya teslim edecektir.

Bu durumların varlığı halinde alıcı, bu süreler teslim tarihine eklenecek olup alıcı herhangi bir kira kaybı, hak ve talepte bulunamayacağını kabul ve taahhüt eder..." denildiğini, bu maddeye göre arsa sahiplerinden alınacak süre uzatımlarının teslim süresine doğrudan etki edeceğini, Sözleşmenin 9.1 maddesinde; " satıcıya süre uzatımı verilmesi halinde, süre uzatımı kadar teslimde gecikmesinin olmasının durumlarında satıcıdan herhangi bir hak ve alacak talebinin bulunmayacağını bilerek, söz konusu taşınmazı satın ve devir/teslim almayı kabul ettiğini beyan eder.

Bu nedenle ilerde satıcıya karşı hiçbir hak ve talepte bulunamaz..." denildiğini, bu madde uyarınca alıcı/davacının KKİS'ne yüklenici olan müvekkilin halefi olarak edimleri kabul ettiğini beyan ettiğini, Sözleşmenin 14.1.. maddesinde;

" Savaş, seferberlik, deprem ve sel gibi doğal afetler, ülke genelinde oluşan ekonomik darboğaz nedeniyle hükümet tarafından getirilen kısıtlamalar, tehlikeli salgın hastalıklar, grev, lokavt gibi nedenler ile inşaat işleri için gerekli malzeme ve enerjinin veya personelin sağlanamaması gibi iş bu sözleşmenin imzalanması sırasında mevcut olmayan veya öngörülemeyen veya inşaatın yapımına etki eden satıcının kendi kusurundan kaynaklanmayan nedenler veya resmi merci veya yetkili makamların emir ve yasaklan ve / veya bu makamlardan kaynaklanan nedenler ve her türlü yargı kararlarının" mücbir sebep olarak kabul edildiğini,

Sözleşmenin 14.2. maddesinde.

"Satıcı, herhangi bir mücbir sebep ile Bağımsız Bölümün tesliminde gecikmesi halinde, mücbir sebep süresini her ne ad altında olursa olsun hiçbir ceza veya tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin Bağımsız Bölümün teslim süresine eklemek hakkına sahiptir..." denildiğini, bu madde ile müvekkilin kusurundan kaynaklanmayan inşaatın yapımına etki eden nedenlerin teslim süresine eklenebileceğini, dosyaya sunulan süre uzatım evraklarında görüldüğü üzere kesin vadeli sürenin Nisan 2020 tarihi sonuna kadar olduğunu, müvekkilin kira tazminatı ödemesi bakımından sürenin dolmadığını bu nedenle yükümlülüğünün bulunmadığını,

Davacı tarafa taşınmazı teslim alması konusunda bildirim yapıldığını ancak ceza ödemedi yapılması gerekçesiyle teslim alınmadığını, Sözleşmenin 6.4. maddesinde; "... satıcı alıcının o tarihteki yükümlülüklerini yerine getirmiş olması şartıyla..." cümlesi uyarınca davacı/alıcının kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirmiş olması kaydıyla müvekkilden gecikme tazminatı talep edebileceğini, alıcının müvekkile karşı ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Dosya bilirkişiye tevdi olunmuş bilirkişi raporunda;

Taraf iddia ve savunmaları, dosya kapsamı belgeler üzerinden yapılan inceleme tespit ve değerlendirme sonucunda.

Arsa sahipleriyle davalı/yüklenici arasında imzalanan Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi hükümleri mucibince, mücbir sebep nedeniyle verilen süre uzatımı ile inşaatın bitim tarihinin 30/Nisan/2020 olarak belirlendiği, Davalının gayrimenkul teslimleriyle ilgili 30/Nisan/2020 tarihinden itibaren 365 gün sonrası 30/Nisan/2021 tarihine kadar sözleşmeden kaynaklı hakkı olduğu,

davacının bahse konu gayrimenkullerin 30/Nisan/2021 tarihinden sonra teslim edilmemesi halinde aylık brüt 1.500,00TL rayiç kira bedeli oranında ceza talep edebileceği, Davacının satın almış olduğu gayrimenkullerin teslim edilmemesi nedeniyle kira bedeli oranında ceza talebi için gerekli sürenin henüz dolmadığı şeklinde rapor düzenlenmiştir.

Dosya tekrar bilirkişiye tevdi olunmuş, teslim tarihinden 365 gün ve 720 günün sonunda davacının talep edebileceği tazminat miktarının alternatifli olarak hesaplanması istenilmiş bilirkişi ek raporunda;

Taraf iddia ve savunmaları, dosya kapsamı belgeler ve davacı tarafın kök rapora beyan ve itirazları ile istenilen husus ile ilgili yapılan değerlendirme sonucunda; sayın Mahkemece davalı yüklenici ...

Yapı AŞ ile arsa sahipleri tarafından imzalanmış bila tarihli protokolün kabulü halinde Arsa sahipleriyle davalı yüklenici arasında imzalanan Düzenlenme Şeklinde Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi hükümleri mucibince, mücbir sebep nedeniyle verilen süre uzatımı ile inşaatın bitim tarihinin 30/04/2020 olarak belirlendiği, davalıların gayrimenkul teslimleriyle ilgili 30/04/2020 tarihinden itibaren 365 gün sonrası 30/04/2021 tarihine kadar sözleşmeden kaynaklı hakkı olduğu,

davacının bahse konu gayrimenkullerin 30/04/2021 tarihinden sonra teslim edilmemesi halinde bağımsız bölüm başına aylık brüt 1.500,00 TL rayiç kira bedeli oranında ceza talep edebileceği, davacının satın almış olduğu gayrimenkullerin teslim edilmemesi nedeniyle kira bedeli oranında ceza talebi için gerekli sürenin henüz dolmadığı,

Mahkememizce istenilen talep ile hesaplanan, Teslimin 31/10/2017 tarihinde yapılmadığının kabulü halinde bağımsız bölüm başına 25/11/2019 takip tarihi itibarıyla 37.250,00 TL brüt, 29.800,00 TL net, 09/09/2020 dava tarihi itibarıyla 51.450,00 TL brüt, 26.760,00 TL net kira tutarında hesaplandığı, teslimin 01/05/2020 tarihinde yapılmadığının kabulü halinde bağımsız bölüm başına,09/09/2020 dava tarihi itibarıyla 6.450,00 TL brüt, 5.160,00 TL net kira tutarında ceza hesaplandığı görüş ve kanaatine varılmıştır.

DELİLLER

- ... Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyası - Taraflar arasında imzalanan 23/12/2015 tarihli nolu taşınmazların satışana ilişkin sözleşme, - İhtarnameler - Bilirkişi kök ve ek raporları

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava; taraflar arasında yapılan taşınmaz satış sözleşmesinin geç teslime ilişkin cezai şart nedeniyle başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır.

Bir sözleşmenin 6098 sayılı TBK’nın m. 20 vd. uyarınca genel işlem koşulları denetimine tabi tutulması için Kanunda belirtilen ölçütlerin uygulanması gerekir. 6098 sayılı TBK’da sözleşme serbestisi ana kural olmakla birlikte, sözleşmelerin geçerliliği için 6098 sayılı TBK’na, sözleşmenin hukuka aykırı genel işlem koşulları içermemesi unsuru getirilmiştir. Hem tüketiciler hem de tacirler için geçerli olan genel işlem koşulları denetimi, sözleşmelerin imzalanması aşamasında daha olumsuz durumda bulunan sözleşmenin tarafını dürüstlük kuralları kapsamında korumaktadır.

Bir sözleşme hükmünün genel işlem koşulları nedeniyle yazılmamış sayılabilmesi için öncelikle, o hükmün genel işlem koşulu niteliğinde olup olmadığı tespit edilmelidir. Bu anlamda sözleşmenin tipi, türü ve niteliği önem taşımaz. Sözleşme eşya hukukuna, usul hukukuna veya ticari bir alım satıma, sigorta hukukuna, bankacılık hukukuna vs. ilişkin olabilir.

Bir sözleşme hükmünün genel işlem koşulu niteliğinde olabilmesi için ise, anılan hükmün genel işlem koşulunu kullanan tarafça, sözleşmenin kurulmasından önce, tek taraflı olarak, sadece o sözleşme için değil, çok sayıdaki benzer sözleşmelerde kullanmak amacıyla hazırlanmış ve karşı tarafın getirilen bu hükmü müzakere etmesine imkan tanımadan sözleşmenin imzalanmış olması gereklidir.

Bir sözleşmedeki genel işlem koşulunun niteliğinin, objektif unsurlara göre belirlenmesi gerekmekte olup, bu hususta tarafların icra ettikleri meslekleri ve sıfatları, tacir veya tüketici olup olmadıkları önem taşımaz.

Bir sözleşme hükmünün genel işlem koşulu niteliğinde olduğunun anlaşılması halinde, genel işlem koşullarının üç aşamalı denetime tabi tutulması gerekir. Söz konusu denetim aşamaları; yürürlük (kapsam) denetimi, yorum denetimi ve içerik denetimidir.

Yürürlük denetiminde, genel işlem koşulunun karşı tarafın bilgisi dahilinde sözleşmeye konulup konulmadığına bakılmalı, müşterinin sözleşmeye genel işlem koşulu konulduğunu açıkça biliyor olması halinde diğer denetim aşamalarına geçilmelidir. Aksi halde diğer aşamalara geçilmeksizin genel işlem koşulu niteliğindeki hükmün sözleşmeden çıkarılması gerekmektedir. TBK m. 21 uyarınca, bir müşterinin önceden sözleşmedeki genel işlem koşulundan açıkça haberdar edilmesi, tek başına o hükmün geçerli hale geldiğini göstermez. Önceden müşteriye bildirilmemiş olan hükümler, genel işlem koşulu denetimine gerek kalmaksızın, sözleşmenin bir hükmü dahi sayılmamalıdır.

Şayet sözleşme, o sözleşmenin niteliğine ve işin özelliğine yabancı bir genel işlem koşulu taşıyorsa, yani şaşırtıcı hüküm içeriyorsa, bu nitelikteki hükümler yönünden, müşterinin önceden ve açıkça bilgilendirilmiş olup olmadığı, bu hükmün müzakere edilip edilmediği önem taşımaksızın, o sözleşme hükmü TBK m. 21/2 uyarınca sözleşmeye yazılmamış sayılmalıdır.

Taraflar arasında imzalanan 23/12/2015 tarihli gayri menkul satış vaadi sözleşmesinin 6.2 maddesine göre taşınmazların en geç anahtar teslim 31/10/2017 tarihinde teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 6.4 maddesinde 365 güne kadar olan gecikmelerde tazminat talep edilemeyeceği düzenlemesi yer almaktadır. Taraflar arasında bu hususta ihtilaf yoktur.

Davalı aynı sözleşmenin 6.1 maddesi gereğince arsa sahipleri tarafından verilecek süre uzatım hallerinde sözleşmedeki geçici veya kesin kabul tarihine kadar anahtar tesliminin tamamlanacağı düzenlenmektedir. İhtilaf bu maddeden kaynaklanmaktadır.

6.1 maddesine davalıya arsa sahiplerince verilecek sürenin sözleşmenin teslime ilişkin diğer maddelerde düzenlenen süreleri hükümsüz kıldığı açıktır. Arsa sahibinin tek başına veya davalı ile anlaşmak suretiyle yapılacak süre uzatımlarının denetiminin davacı tarafından yapılması mümkün değildir. Davacının yüzlerce taşınmazlık bir projeden iki taşınmaz alıyor olması sebebiyle davalıdan daha dezavantajlı konumda olduğu sabittir.

6.1 de yer alan düzenleme ile davalı ile arsa sahibi arasında yapılacak işlemlerle davalının temerrütünün sonsuza kadar engellenebileceği açıktır. Hal böyle olunca sözleşmenin 6.1 deki düzenlemesi TBK'nın 21/2 maddesi uyarınca yazılmamış sayılmış. Davalının son teslim tarihi 31/10/2017 tarihine 365 gün eklenmek suretiyle 01/11/2018 tarihi olarak kabul edilmiştir.

Bilirkişice yapılan hesaplamayla 01/11/2018 tarihinden 25/11/2019 takip tarihine kadar geçen sürede talep edebileceği miktarın taşınmaz başına 19.250,00-TL ana para olduğu tespit edilmiştir.

Davacının takip talebinde 15.600,00-TL ana para ve 724,06-TL işlemiş faiz talep ettiği mahkememizce yapılan hesaplamada faiz talebinin ihtarname tebliğinden itibaren faiz işletilmesi ve faiz miktarının doğru olduğu görülmekle davanın kabulüne ve alacak sözleşmeden kaynaklanan likit alacak olduğundan asıl alacak üzerinden %20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davaya verilmesine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

13/10/2021 10:51:46 Katip ... · e-imzalıdır Hakim ... · e-imzalıdır