Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/577 K.2022/440

Türk Milleti Adına Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye Yetkili

ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO

2020/577 Esas

KARAR NO : 2022/440

DAVA

Banka Teminat Mektubunun İadesi Ve Depo Edilmesi

DAVA TARİHİ : 06/04/2010

KARAR TARİHİ : 16/06/2022

KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 01/07/2022

Mahkememizde görülmekte olan Banka Teminat Mektubunun İadesi Ve Depo Edilmesi davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında ... Alışveriş Merkezi'nin 1.katında yer alan FFL 133 numaralı, sözleşmenin eki niteliğindeki krokide belirtilmiş mağazanın kiralanması hususunda 28/08/2009 tarihli ve 5 yıl süreli sabit kira bedeli ve ciro esasına dayalı kira sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme uyarınca kiralanan yerin "mağaza yer teslim tutanağı" ile teslim alınarak sözleşme uyarınca müvekkili şirket tarafından davalı şirkete ...

Ümitköy Şubesine ait 04/09/2009 tarihli 11.700 Euro tutarında kesin ve kat'i vasıflı teminat mektubu verildiğini, kira sözleşmesinin "kiralanan yerin kiracıya teslim şekli" 4.maddesi uyarınca kiralanan yerin kaba inşaat halinde kiracıya teslim edileceğini, teslim tarihinden itibaren 7 gün içerisinde sözleşmenin 2 ve 3 nolu ekleri doğrultusunda hazırlanacak dekorasyon projelerinin kiraya verenin onayını müteakip imalata başlanacağını,

kiralanan yerin teslim tarihinden itibaren 30 gün içerisinde dekorasyonun tamamlanarak kiralanan yerin alışveriş merkezinin açılış tarihi olan 17/09/2009 tarihine kadar işletilme haline getirileceğinin kararlaştırıldığını, dava dışı ... Yapı Endüstrisi ve Tic. Ltd.

Şti ile 01/09/2009 tarihli mağaza yapım sözleşmesi akdedildiğini, kiralanan yerin dekorasyon projesinin hazırlandığını, hazırlanan projenin davalı şirketin onayına sunulduğunu, davalı şirketin onayına müteakip toplam 70.800,00 TL ödemek suretiyle kiralananın dekorasyon ve imalat işlerini yaptırdığını, davalı şirketin alışveriş merkezinin açılışı için yapılacak masraflardan hissesini tekabül ettiren 1.077,00 TL tutarındaki açılış katkı payını ödediğini, müvekkili şirketin alışveriş merkezinin açılış tarihinde işletilmeye hazır hale getirildiğini,

müvekkili şirketinin 5 yıl süreli olarak imzaladığı kira sözleşmesini davalının sözleşmenin kurulmasından bu yana ortaya koyduğu ağır kusurlu davranışları neticesinde haklı nedenle feshetmek durumunda kaldığını ve en az 5 yıl süre ile devam ettireceği ticari faaliyetini sonlandırmak zorunda kaldığını, müvekkilinin yıllık takribi net / 150.000,00 TL den 5 yıllık süreçte 750.000,00 TL tutarında gelir kaybına uğradığını, bu hususun bilirkişi incelemesinde ortaya çıkacağını, davalı nezdinde bulunan teminat mektubunun nakde çevrilmesinin önlenmesi amacıyla ...

Ümitköy Şubesi nezdinde infaz edilmek üzere dava sonuna kadar ihtiyati tedbir konulmasına, başkaca ve fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla, kira sözleşmesinin haklı feshi nedeniyle müvekkil şirketin uğradığı zararlara karşılık şimdilik 10.000,00 TL nin harcama tarihlerinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, sözleşmenin güvencesi olarak davalıya verilen ...

Ümitköy Şubesi'ne ait 04/09/2009 tarihli 11.700,00 Euro bedelli teminat mektubunun müvekkil şirkete iadesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 28/05/2014 tarihli dilekçesi ile tazminat talebini 336.025,43 TL'ye çıkartmıştır.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının kiralanan adresi göstererek Çay yolu şube ünvanı adı altında şube açtığını, iş yeri açma ruhsatı için yaptığı başvurunun neden reddedildiğinin bilinmediğini, kira sözleşmesinin B bölümünün 5.2 maddesi gereğince iş icrasına ve kiralananın kullanımına yönelik ortaya çıkacak sorunlardan kiraya verenin sorumluluk üstlenmeyeceğini belirtildiğini, buna rağmen müvekkilinin başka bir yeri önerdiğini, tacir olan davacının kiralarken basiretli davranarak araştırma yapması gerektiğini, tazmini istenen zararların haksız ve fahiş olduğunu,

kira sözleşmesi yürürlükte kaldığı için diğer masrafları talep edemeyeceğini, davacının kira sözleşmesi süresinde ticari faaliyet yapıp kar elde ettiği için kiranın iadesini talep edemeyeceğini, davacının yoksun kalınan kar iddiasını ispatlaması gerektiğini ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

Borç nakil sözleşmesi ile davayı devralan ... ... Emlak Geliştirme ve Yatırım LTD ŞTİ (yeni unvanı Multi ... Emlak Geliştirme Yatırım Ltd. Şti.) vekili aynı gerekçeler ile davanın reddini istemiştir.

Mahkememizce davanın kısmen kabulü ile 323.294,64 TL'nin davalıdan tahsiline bu tutarın 70.530,73 TL'sine 28/12/2019, 252.763,91 TL'sine dava tarihinden itibaren avans faizi yürütülmesine, dava konusu 4 Eylül 2009 tarihli 11.700 Euro bedelli teminat mektubunun davacıya iadesine dair verilen 23/06/2014 tarihli kararın taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2014/11384-14671 EK sayılı ve 30/12/2014 günlü ilamı ile bozulmasına karar verildiği, bozma ilamında davacının tüm davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, feshin davacı kiracı yönünden haklı gerekçeye dayandığının kabulünün dosya içeriğine uygun olduğu,

davacının kazanç kaybını istemekte haklı olduğu ancak bu kapsamda zararın artmasını davacının engellemesinin beklenen bir durum olduğu bu bağlamda davacının mahrum kaldığı kar nedeniyle doğan zararının benzer giriş yerini kiralayabileceği makul süre ile sınırlı tutulması gerektiği, menfi zarar kapsamında talep edilen kalemlerin reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesine değinilmiştir.

Yüksek Dairenin bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda mahkememizce bozma ilamı kapsamına göre davacının teminat mektubunun iadesine ilişkin talebi verilen hüküm ile kesinleşmekle yeniden karar verilmesine yer olmadığına, yoksun kalınan kar kaybı yönünden davanın kısmen kabulü ile 26.502,35 TL'nin 1.096,56 TL'sine 06/04/2010 dava tarihinden, 25.405,79 TL'sine 28/05/2014 ıslah tarihinden işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ve menfi zarara ilişkin istemin reddine dair verilen 20/12/2018 tarihli kararın taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2019/1316-9665 EK sayılı ve 03/12/2019 günlü ilamı ile bozulmasına karar verildiği, bozma ilamında davalının tüm davacının sadece temyiz itirazlarının yerinde görülmeyerek;

"Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

Davacı, kiralanana yapılan inşaat ve dekorasyon masraflarının tahsilini istemiş olup faydalı ve zorunlu masraflar menfi zarar kapsamında değildir. Davacının, vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinde, inşaat ve dekorasyon masraflarının talep edilmeyeceği düzenlenmiş ise de sözleşmenin süresinden önce haklı nedenle feshedilmesi nedeniyle faydalı ve zararlı masrafların kiraya verenden talep edilmesine engel değildir.

Bu durumda mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı ve kiraya veren tarafından benimsenen imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir." gerekçesine değinilmiştir.

Yüksek Daire'nin bozma ilamı usul ve yasa hükümlerine uygun olmakla uyulmasına karar verilip, yargılamaya devam olunmuştur.

Dosya kapsamı ve bozma ilamında belirtilen hususların incelenmesi yönünde bilirkişi kurulundan ek rapor alınmış, 17/01/2021 tarihli raporda.

Yargıtay bozma ilamında menfi zarar kapsamında olmadığı belirtilen davacının gerçekleştirdiği ve yıpranma payı düşülmüş haldeki faydalı ve zorunlu masraf toplamının KDV dahil 47.750,65 TL olarak hesap edildiği, 16/01/2013 tarihli ilk bilirkişi kurulunun ikinci ek raporunda ise zorunlu ve faydalı harcama toplamının KDV dahil 35.820,00 TL olarak hesap edildiği, iki rapor arasındaki zorunlu ve faydalı harcamalar toplamı yönünden KDV dahil 11.930,65 TL fark mevcut olup farkın; işçilik, yıpranma tenzili ve müteahhit karı gibi değerlendirme farklarından kaynaklandığı,

mahkemece zorunlu ve faydalı harcamaların yapılmaya başlanmasından önce, öncelikle dava konusu işyerinin kiralanması, kira bedeli ödemesi, damga vergisi vs. harcamaların zorunlu olarak yapılmış olduğunun kabulü durumunda bu kapsamda yapılan toplam harcamanın 14.877,48 TL olduğu bildirilmiştir.

Rapora yönelik itirazları karşılamak ve Yargıtay ilamı da gözetilmek suretiyle düzenlenen 18/04/2022 tarihli bilirkişi kurulu ek raporunda; Yargıtay 3. HD'nin 03/12/2019 tarihli bozma kararında menfi zarar kapsamında olmadığı belirtilen davacının gerçekleştirdiği ve yıpranma payı düşülmüş haldeki faydalı ve zorunlu masraf toplamının KDV dahil 46.453,15 TL olarak hesap edildiği, ilk bozma kararı öncesi alınan 16/01/2013 tarihli ilk bilirkişi kurulunun ikinci ek raporunda ise zorunlu ve faydalı harcama toplamının KDV dahil 35.820,00 TL olarak hesap edildiği mütala olunmuştur.

Tüm dosya kapsamı, Yüksek Daire'nin bozma ilamı, bilirkişi kurulu ek raporuna göre; taraflar arasında 17/09/2019 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi akdedildiği, sözleşmenin kurulduğu tarihte davaya konu kiralananın projeye aykırı olarak inşaa edildiği ve bu ayıba istinaden davacı kiracı tarafından kira sözleşmesinin haklı gerekçeye dayanarak feshedildiği, bu nedenle davacının teminat mektubunun iadesi ve yoksun kalınan kar kaybı talebinin yerinde olduğu,

aynı hukuki ilişki kapsamında hem menfi hem de müspet zarar tazmini istenemeyeceğinden davacının sözleşmeye güvenerek yaptığı menfi zararların tazmini talebinin yerinde olmadığı, davacının kiralanana yaptığı inşaat ve dekorasyon masraflarının tahsili isteminin menfi zarar kapsamında olmayıp, yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları vekâletsiz işgörme ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiraya verenden talep edebileceği,

bu kapsamda bozma ilamı doğrultusunda alınan ek bilirkişi raporu ile davacının gerçekleştirdiği ve yıpranma payı düşülmüş haldeki faydalı ve zorunlu masraf toplamının KDV dahil 46.453,15 TL olarak hesap edilmiş ise de; bozmadan önce sunulan ıslah dilekçesi ile davacının inşaat ve dekorasyon masrafları yönünden talebini 35.820,00 TL üzerinden ıslah ettiği anlaşılmakla taleple bağlı kalınarak bu miktar üzerinden ve dava dilekçesi ile talep edilen miktar yönünden dava tarihinden, ıslah edilen miktar yönünden ıslah tarihinden faiz işletilmek suretiyle hüküm kurulmuş,

bozma ilamı kapsamı dışında kalmakla kesinleşen davacının teminat mektubunun iadesine ve yoksun kalınan kar kaybına ilişkin talepleri yönünden yeniden karar verilmesine yer olmadığına, yargılama aşamasında hakkında dava açılan davalı ... Üç Emlak Geliştirme İnş. Yatırım A.Ş. 01/04/2013 tarihli borç nakli sözleşmesi ile dava konusu borcu ... ... Emlak Geliştirme ve Yatırım Ltd.

Şti'ye naklettiği davacı vekilince anılan devre muvaffakat edilerek davanın devralan şirkete yönelik devam etmesine ancak HMK 125. maddesi gereğince yargılama giderlerinden her iki şirketin sorumlu tutulmasını talep ettiği gözetilerek asıl hüküm davalı borcu nakil alan şirket aleyhine kurulmakla birlikte yargılama giderlerinden her iki şirketin müteselsilen sorumlu tutulmasına karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...