Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/537 K.2023/751

Türk Milleti Adına Yargılama Yapmaya ve Hüküm Vermeye Yetkili

ANKARA 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

GEREKÇELİ KARAR

ESAS NO

2022/537 Esas

KARAR NO : 2023/751

BAŞKAN :.... ÜYE : ... ÜYE :... KATİP :... DAVACI :... VEKİLİ : Av. ... DAVALI : ... VEKİLİ : Av. ...

DAVA

Tapu İptali ve Tescil, Tazminat

DAVA TARİHİ : 02/08/2022

KARAR TARİHİ : 02/11/2023

KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 01/12/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali ve Tescil, Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazın satımı için taraflar arasında "ön sözleşme" düzenlendiğini, bu protokol gereği 14.000.000,00 TL'nin davalıya ödenmesi karşısında tapu devrinin gerçekleşeceğinin kararlaştırıldığını, taraf vekillerince imzalanan bu protokolün ilam hükmünde olduğunu, davacı tarafça bu ödemenin bir kısmının elden, kalanının banka yoluyla davalının banka borçları dahil edilerek 14.359.685,58 TL olarak ödendiğini, davalının vergi ödemesinden kaçınmasının elden ödeme durumuna sebep olduğunu,

taraflar arasında ödemeye ilişkin para teslim tutanaklarının düzenlendiğini ve her iki şirket temsilcisince ihtirazı kayıtta bulunulmaksızın imzalandığını, buna karşın davalı tarafça protokole ilişkin fesih bildirimi gönderilerek 2.000.000 TL cezai şartın ödenmiş tutardan kesileceğinin davacıya ihtaren bildirildiğini, yine davalı tarafça kendilerine ödenen bedelin kalan tutarının iade edileceği belirtilmiş ise de ödeme tarihinin belirtilmediğini, davacı tarafça davaya konu taşınmazın satın alınacağı düşünüldüğünden başka bir taşınmazın (...) alınmasından vazgeçildiğini, taşınmazın alımı için grup şirket olan ...

San ve Tic. Ltd.

Şti tarafından kredi kullanıldığını, döviz bozdurulduğunu ve paranın davacıya borç olarak verildiğini, yine denkleştirici adalet ilkesi gereğince sözleşmenin dava tarihindeki alım gücünün hesaplanması gerektiğini, taraflarınca davalıya ödenen tutara ödeme gününden itibaren faiz işletildiğinde davacının uğradığı somut zararın eşit olmadığını, zararın temerrüt faizini aştığını, munzam zararın tazmini gerektiğini belirterek davanın kabulü ile .... nolu bağımsız bölüm, .... adresinde bulunan davalı adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,

aksi halde sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 14.357.685,58 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca yapılacak hesaplamalarla birlikte davalıdan ticari avans faizi ve tüm fer'ileri ile birlikte tahsiline, munzam zarar alacağı için şimdilik 1.000,00 TL'nin, protokol gereği fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla, haksız fesih nedeniyle cezai şart alacağı için şimdilik 1.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili süresinde sunduğu cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında akdedilen 11/02/2022 tarihli sözleşme ile davalıya ait taşınmazın davacı yana devredileceğinin, satış bedeli 14.000.000 TL'nin en geç 07/04/2022 tarihine kadar ödenmesi gerektiğinin, ödemenin aksaması veya süresinde ödenmemesi halinde sözleşmenin tek taraflı olarak taraflarınca feshedileceğinin kararlaştırıldığını, buna göre davacının 31/03/2022 tarihinde 112.160,00 TL, 04/04/2022 tarihinde 33.451,97 TL ödediğini, 07/04/2022 tarihi itibariyle davacının toplamda 145.611,97 TL ödediğini, ödenen bu kısmın da satış tutarının %1'ine denk geldiğini,

davacının sözleşmeye uymaması sebebiyle de sözleşme taraflarınca 07/04/2022 tarihinde feshedilerek cezai şart uygulandığını, davacı tarafından sunulan ... havaleleri dışındaki hiçbir ödemenin ihtilafa konu sözleşmeye ilişkin olmadığını, ... havalelerinin açıklanmasında da taşınmaz satışı için ödendiğinin açık olduğunu, havalelerden sadece ilk ikisinin vade tarihinden önce olduğunu, geriye kalanının vadeden sonra olduğunu, banka havaleleri geldiğinde davalı müvekkilinin gelen havaleye ihtirazı kayıt koymasının doğal olarak mümkün olmadığını,

... isimli şirket tarafından davalıya yapılan ödemelerin ise daha önce 09/12/2015 tarihinde davalının ...'e taşınmazın ... hissesini sattığını, o dönemden kalan satım ücretini bu şirketin 20/06/2022 tarihinde ödediğini, ... isimli şirket tanafından yapılan ödemenin bundan ibaret olduğunu belirtmiş, yine dosyaya sunulan elden yapılan ödemelerin hiçbirinin sözleşmeyle alakası olmadığını, sözkonusu evraklar incelendiğinde ödemelerin şirketler adına ya da şirketlere yapılmadığını, şahıslar arasında borç ödemelerinden ibaret olduğunu, elden ödeme evraklarını kesinlikle kabul etmediklerini,

taraflar arasında akdedilen protokolün tamamen bir niyet anlaşması niteliğinde olduğunu, protokolün münhasıran tapuda tescil yetkisi vermeyeceğinin tacir olan her iki tarafça da bilindiğini, bu sebeple taraflara cezai şart hakkı tanındığını, davacının tapu iptali ve tescil talep etmesinin tamamen haksız ve dayanaksız olduğunu, davacı tarafından 31/03/2022 tarihinde 112.160,00 TL, 04/04/2022 tarihinde 33.451,97 TL ödediğini, 07/04/2022 tarihinde sözleşmenin süresinin dolduğunu, 11/04/2022 tarihinde 17.976,25 TL, 18.04.2022 tarihinde 27.935,48 TL, 19.04.2022 tarihinde 1.433.308,14 TL, 26.04.2022 tarihinde 39.827,23 TL,

05.05.2022 tarihinde 33.451,97 TL, 11.05.2022 tarihinde 17.976,25 TL, 16.05.2022 tarihinde 27.935,48 TL, 26.05.2022 tarihinde 39.827,23 TL, 03.06.2022 tarihinde 33.451,97 TL, 13.06.2022 tarihinde 17.976,25 TL, 16.06.2022 tarihinde 27.935,48 TL ödeme yapıldığını, ödenen tutar içerisinden 2.000.000 TL cezai şart kesintisi yapılarak kalan kısmın davacıya iade edileceğini, bunlar dışında da davacı yanca bir ödeme yapılmadığını belirterek davanın reddini savunmuş, aksi halde 2.000.000 TL cezai şart hakkının iadesine karar verilen tutardan mahsubuna karar verilmesini talep etmiştir.

Taraflar arasında akdedilen 11/02/2022 tarihli "Protokoldür" başlıklı sözleşme ile protokolün konusu, mülkiyeti davalıya ait "..." adresli taşınmazın alıcı davacıya satışı konusunda düzenleme ve alınan kararların tanzimi olarak kalem altına alınmıştır. Davaya konu ... nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazın tapu kaydı celbedilmiş, taşınmazın ... hissesinin malikinin davalı olduğu, 09/12/2015 tarihli satış ile ... hissesinin malikinin ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi olduğu anlaşılmıştır. Tarafların usulüne uygun olarak dayandıkları tüm delilleri celbedilmiş, uyuşmazlık yönünden bilirkişi raporu aldırılmıştır.

Mahkememizce aldırılan 08/05/2023 tarihli bilirkişi raporu ile; tarafların ticari defterlerinin açılış ve kapanış tasdiklerinin yasa, usul ve esaslara uygun olduğunun, davacı şirket tarafından davalı şirkete banka havalesi yoluyla yapılan ödemelerin tarafların ticari defter kayıtlarının birbirleri ile uyumlu olduğu, buna göre 20/06/2022 tarihi itibariyle elden tutanakla yapılan ödemeler dışında davacının davalıdan 5.204.304,63 TL alacaklı olduğu hususunda tarafların ticari defterler kayıtlarının birbirleri ile tam uyum içerisinde olduğu,

ön inceleme celsesinde davalı vekilinin "davaya konu protokol dışında herhangi bir ticari ilişki bulunmamaktadır" beyanı, taraf temsilcileri arasında teati edilen ... yazışmaları, tarafların ticari defter ve kayıtları ile banka kayıtları birlikte değerlendirildiğinde,

taraflar arasında sözleşme konusu dışında ticari ve mali bir ilişki bulunmadığı ve taraf temsilcilerinin inkar edilmeyen imzalarını havi tutanaklarla davacı tarafından ödenen toplam 9.153.670,55 TL tutarın taraflar arasında tanzim edilen 11/02/2022 tarihli sözleşme kapsamında ödeme yapıldığının kabul edilmesi halinde birbiri ile uyumlu ticari defterlerdeki kayıtlarla birlikte toplam (5.204.304,63 +9.153.670,55=) 14.357.975,18 TL alacaklı olduğu sonuç ve kanaatine varıldığı rapor edilmiştir.

Dava, tapu iptal ve tescil, mümkün olmadığı taktirde sebepsiz zenginleşme nedeniyle tazminat, munzam zararın tazmini ve cezai şart alacağı istemlerine ilişkindir.

Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki işlem” başlıklı 706 ncı maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’’ şeklinde iken Türk Borçlar Kanunu'nun "Şekil" başlıklı 237. maddesi ile taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi şekil şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3 üncü ve 89 uncu maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde (re'sen) yapılacağı kuralı getirilmiştir.

Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir (.... sayılı ilamı).

Buna göre kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir. Ne var ki harici satış, satın alana mülkiyet hakkı sağlamaz ise de, taraflar verdiklerinin iadesini isteyebileceklerinden, kişisel hak sağlayacağı açıktır.

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan ve davanın dayanağı olan 11/02/2022 tarihli, niteliği itibariyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olan protokolün tapu devrini öngördüğü görülmekle, bu protokolün geçerlilik koşuluna uygun olarak resmî biçimde yapılmasının zorunlu olmasına rağmen adi yazılı şekilde düzenlendiği ve emredici kural gereğince resmî şekle uyulmadan yapıldığından geçersiz olduğu anlaşılmaktadır.

Nitekim .... sayılı kararında belirtildiği üzere, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ancak Yasa'nın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilmeyecektir.

Taraflar arasında akdedilen 11/02/2022 tarihli taşınmaz satış vaadini içerir sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle karşılıklı ifanın ayrıntılarına ilişkin hükümlerin de geçersiz olduğu, taraflarca geçersiz sözleşmenin ifası istenemeyeceği gibi feshin de dava edilemeyeceği, geçersiz bir sözleşmeye bağlı cezai şartın da istenemeyeceği, ne var ki geçersiz sözleşmenin ifası aşamasında taraflar birbirlerinin mal varlıklarına artı değer kazandırmışlarsa bunların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak istenebileceği kabul edilmelidir (.... sayılı ilamları).

Bu açıklanan nedenlerle; taraflar arasında akdedilen 11/02/2022 tarihli taşınmaz satış vaadini içerir sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davacının davaya konu taşınmaz yönünden tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacının terditli olarak sebepsiz zenginleşme nedeniyle tazminat istemi yönünden yapılan değerlendirmede; davalı vekilinin mahkememizin 19/01/2023 tarihli ön inceleme celsesinde taraflar arasında davaya konu protokol dışında herhangi bir ticari ilişki bulunmadığını beyan ettiği, yine cevap dilekçesi dilekçesi ile bir kısım ödemeyi kabul ettiği, yine mahkememizce aldırılan bilirkişi raporu ile (taraflar arasında elden tutanakla yapılan ödemeler dışında) ticari defter kayıtlarına göre davacının davalıdan 5.204.304,63 TL alacaklı olduğunun rapor edildiği,

bu kez davalı vekilinin 27/09/2023 tarihli beyan dilekçesi ile "Davacı yan ödemelerini banka üzerinden satıma ilişkin yaptığı açıklamasıyla yapmıştır.

Bu şekilde ödenen tutar da tarafların defterlerinde de işli olduğu üzere; bilirkişi raporunda tespiti yapılan 5.204.304,63 TL'dir." şeklinde beyanda bulunularak bilirkişi raporu ile tespit edilen bu tutarın taşınmaz satış vaadine ilişkin protokol gereği ödendiğinin davalı tarafça da beyan edilmiş oluduğu, yine davalı vekilinin 21/09/2023 tarihli celse beyanı ile banka havalesi ve müvekkili (davalı şirketin yetkilisi) ...'a elden yapılan ve tutanak düzenlenen ödemeler dışındaki iddia edilen ödemeleri kabul etmediğini beyan ettiği, nitekim davacı tarafça sunulan elden ödeme belgelerindeki imzalara yönelik imza itirazında da bulunulmadığı,

yine 20/06/2022 tarihli para teslim tutanağının davalı şirket adına ... tarafından, ... AŞ'nin ... şubesine olan kredi borcuna karşılık 3.199.670,55 TL olarak ... Şubesinde ...

AŞ'ye nakit olarak teslim edildiğinin tutanak altına alındığı, bilirkişi raporu ile de dikkat çeken para hareketleri incelendiğinde para teslim tutanak tarihi ile uyumlu olarak 20/06/2022 tarihinde ...'a toplam 3.245.933,57 TL ödeme yapıldığının, ilgili bankanın kredi ödeme tabloları ile davalı tarafın ticari defter kayıtlarında kredi hesaplarına yapılan ödemelerin uyumlu olduğunun rapor edildiği,

bu haliyle bu ödemenin da davalı şirkete yapılan elden ödemelere dahil olduğunun kabulü gerektiği anlaşılmış olup, bu halde bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere elden tutanaklarla yapılan toplam 9.153.670,55 TL ödemenin taraflar arasında tanzim edilen 11/02/2022 tarihli sözleşme kapsamında yapıldığının kabul edilmesi gerekmiştir.

Tüm bu açıklamalar karşısında; tarafların ticari defter kayıtları ile birbirini doğrulayan 5.204.304,63 TL ödeme ve elden yapılan 9.153.670,55 TL ödeme olmak üzere toplam 14.357.975,18 TL'nin davacı tarafça, taşınmaz satış vaadine ilişkin protokol gereği davalıya ödendiği sabit olup, sebepsiz zenginleşme nedeniyle bu tutarın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacı vekili 21/09/2023 tarihli beyan dilekçesi ile denkleştirici adalet ve munzam zarar taleplerinden feragat ettiğinden bu taleplerin reddine,

yine davacının haksız fesih nedeniyle cezai şart isteminin yukarıda açıklandığı üzere taraflar arasında akdedilen 11/02/2022 tarihli taşınmaz satış vaadini içerir sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle karşılıklı ifanın ayrıntılarına ilişkin hükümlerin de geçersiz olduğu, geçersiz bir sözleşmeye bağlı cezai şart da istenemeyeceğinden bu talebin de reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...