Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/732 K.2025/95

... DAVA : Alacak

DAVA TARİHİ : 04/01/2019

KARAR TARİHİ : 06/02/2025

GEREKÇELİ KARARIN YAZIM TARİHİ : 06/03/2025

Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili .... ile davacıların da içinde bulunduğu arsa sahipleri ve yüklenici arasında Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre hissedarların inşa edilecek taşınmazın 7.108,44 m²'lik bölümünü toplam 35.000.000,00 TL/ KDV bedelle alıcıya satmayı ve alıcı .... de işbu satış bedelini ruhsatın alınmasından itibaren 9 ay içerisinde ve üçer aylık eşit taksitler halinde ödemeyi kabul ve vaad ettiğini, ancak meblağın süresinde ... yevmiye nolu ihtarname keşide edilerek,

sözleşmenin anılar hükümleri uyarınca davacıların hisselerine düşen meblağların hesaplarına aktarılması ve sözleşmeden doğan satır hükümlülüklerin süresinde ve eksiksiz olarak yerine getirilmesi"nin talep edildiğini, davalıların cevaben keşide ettiği ... yevmiye nolu ihtarnamesinde,

Banka hesabında bulunan satış bedelinin 2. taksitinin arsa malikleri/paydaşları arasında bölüştürülmesinin/paylaştırılmasının uygun olmayacağı cihetle taleplerini kabul etmediklerini” beyan ettiklerini belirterek fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla satış bedelinin 2. taksitinin davacıların hissesine düşen 2.936.073,13 TL ile sözleşme ile kararlaştırılan cezai şartın davacıların hissesine düşen kısmından fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik 563.926,87 TL olmak üzere cem'an 3.500,000,00 TL'nin davacılara ödenmesi gerektiği tarihten itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan

müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılar/arsa malikleriyle, dava dışı yüklenici ... Ortaklığı Ticari İşletmesi arasında; davacıların müştereken paydaşı bulundukları ... sayılı imar parseli üzerinde mevcut imar durumu ve uygulaması doğrultusunda ...

Yevmiye Nolu ve 22 Eylül 2016 tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa Satışı Karşılığı Hasılat (GELİR) Paylaşım ve Kat Karşılığı Sözleşmesi" düzenlendiğini, öncelikle davalıların dava konusu uyuşmazlığın tarafı Yüklenici dava dışı ... Adi Ortaklığı Ticari İşletmesi olduğunu, husumetin .... şirketine yöneltilmesi gerektiğini, davalıların husumet yöneltilemeyeceğini, dava dışı yüklenici ...

Adi Ortaklığı Ticari İşletmesi'ne sözleşmenin yüklemiş bulunduğu edimleri, sözleşmenin akdi ile birlikte ikmal ve ifası için basiretli bir tacir olarak yapılacak inşaata ve meri imar planına uygun proje tanzimi ile ruhsat için ilgili Belediyesi nezdinde gerekli girişimlerde bulunduğunu ve ...

Parsel sayısında kayıtlı taşınmazın mevcut ve meri imar durumu "Kentsel Servis Alanı" lejantı olan arsa üzerine, ilgili Belediyesinde tanzim ve tasdik edilecek projesine göre inşa edilecek Karma Gayrimenkul Projesinin (B) Blokunda yapılacak "bağımsız bölüm numaraları, nitelikleri, bağımsız bölüm alanları, ortak payının havi liste ve m2 bilgileri ve tarafların karşılıklı imzalarını taşıyan ekli listeler ve proje paftalarında yer alan 3.879,60.m2 bağımsız bölüm ve 3.228,84.m2 ortak alan (otopark ve otopark katlarındaki teknik hacim alanları hariç olmak üzere, kat içi sirkülasyon, hol, ıslak hacim vb. alanlar) olmak üzere,

toplam 7.108,44.m2 alanlı taşınmazlar" "Düzenleme Şeklinde/resen gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" akit ve tanzim olunarak, satıcı sıfatıyla, toprak sahipleri adına İcra Kurulu ve dava dışı yüklenici firma tarafından, alıcı ...."ye toplam KDV hariç 35.000.000,00 TL bedelle satıldığını, ancak öngörülemeyen ve beklenilmeyen,yurtdışı bir takım güçler tarafından manipüle edilen ve bunun üzerine açıkça %80'lere varan ve katlanma imkanı olmayacak maliyet artışlarının meydana geldiğini, taraflar arasındaki İstisna/Eser/İnşaat Sözleşmesinin,

gerek Ülkenin içinde bulunduğu iktisadi konjonktür ve buna bağlı sair olumsuzlukların ışığı altında,yapım ediminin gerçekleşmesinin şu aşamada mümkün gözükmediğini, inşaatın yapım ediminin gerçekleştirilmesinin söz konusu olmadığı gerçeği karşısında ve işbu davanın konu ve isteminin üzerinde temellendirildiğini taşınmaz satışına konu bağımsız bölümler/taşınmazların davacılar adına satış, devir ve tescilinin fiilen ve hukuken gerçekleşmesinin de birbirinin sonucu olduğundan, davaya ilişkin söz konusu istemin gerçekleşmesinin de buna bağlı olarak mümkün olmadığını, buna rağmen, davacılar tarafından,

inşaat tamamlanmış veya yapımı sürdürülmekteymişçesine satış bedeline hak kazanılmış ve bunun da istisna/eser sözleşmesince paylaştırılmasını istemelerinin hukuken iyiniyetten yoksun ve haksız bir istem olduğunu, iş bu dava mahiyet ve niteliği ile ortaya konuluş biçimi itibarıyla, yapılacak yargılama sonrasında davanın reddini savunmuştur.

Dava, Arsa Satışı Karşılığı Hasılat (Gelir) Paylaşım ve Kat Karşılığı Sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

Dava öncelikle genel mahkemede açılmış olup, ...

Karar sayılı ilamı ile her ne kadar davacı ... ve ... gerçek kişi olsa da bu kişilerle davacı olarak gözüken şirketlerin birlikte dava açtığını, usul ekonomisi daha isabeti karar verilmesi ve davaların makul bir süre içinde bitirilmesi yükümlülüğü açısından davacı gerçek kişiler yönünden tefrik kararı verilmesi uygun olmadığından ve her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili olan ve tacirler arasındaki bu davanın ... görülmesi uygun düşeceğinden mahkemenin görevsizliğine karar verilmiş, kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine istinaf kanun yolu incelemesi için dosya kapsamı ... gönderilmiş,

bu dairenin aidiyet kararı vermesi üzerine ...

Kurulu'nun 05/06/2023 tarihli ... sayılı kararı ile; arsa sahibi olan davacılar davalı şirketlerin oluşturduğu adi ortaklık konsorsiyumu ile hasılat paylaşımını kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıktan sonra yapılacak inşaatın bir bölümünün finansman ihtiyacının karşılanması için dava dışı üçüncü şahıs firmaya satıldığı ve davacıların da tapu devrini gerçekleştirdikleri ancak davalıların dava dışı firma tarafından ödenen satış bedelinin davacıların hissesine düşen miktarı ödemedikleri iddiasına dayalı olarak davalılar aleyhine açılan alacak davasında uyuşmazlığın kat karşılığı inşaat yani eser sözleşmesinde değil adi ortaklık ilişkisi ve

sözleşmesinden kaynaklandığı dolayısıyla bu dosyanın istinaf kanun yolu incelemesinin ... tarafından yapılması gerektiği kanaatine varıldığından ... Karar sayılı görevsizlik kararının kaldırılmasına ve istinaf kanun yolu incelemesinin ... Karar sayılı ilamı ile "Dosya kapsamından, taraflar arasında 22/09/2016 tarihli Arsa Satışı Karşılığı Hasılat (Gelir) Paylaşım ve Kat Karşılığı Sözleşmesi imzalandığı anlaşılmıştır.

Bu durumda, taraflardan ... haricindeki tarafların şirket olduğu anlaşıldığından, mahkemece; yazılı şekilde görevsizlik kararı verilmesinde usul ve yasaya aykırılık görülmemiştir." gerekçesi ile ... Karar sayılı ilamına yönelik istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, dava mahkememize tevzi olunmakla ... Esasına kaydedilerek yargılamaya devam olunmuştur.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114/1 maddesinin birinci fıkrasında, tüm davalar bakımından geçerlilik taşıyan dava şartlarının neler olduğu hususu açıkça hükme bağlanmış, aynı Kanun'un 114/2 maddesinde ise, diğer kanunlarda yer alan dava şartlarına ilişkin hükümlerin saklı olduğu belirtilmiştir.

19.12.2018 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan ve 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren 7155 sayılı Kanun'un 20. maddesi ile 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’na 5/A maddesi eklenmiştir. Anılan maddesi ile; "Bu Kanunun 4 üncü maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen ticari davalardan, konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.” düzenlemesi getirilmiştir. Görüldüğü üzere, 6102 sayılı TTK’ye eklenen 5/A maddesinde, Kanun’un 4. maddesinde ve diğer kanunlarda belirtilen konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri olan ticari davalarda, arabuluculuk dava şartı olarak belirlenmiştir.

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A/2 maddesi "Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir.

İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir." düzenlemesini içermekte olup, bu madde ile dava açılmadan arabuluculuğa başvurulması hali dava şartı olarak kabul edilmiştir.

Eldeki dava 01.01.2019 tarihinden sonra açılmış olmakla, ticari bir dava olarak zorunlu arabuluculuğa tabi olup, arabulucuya başvurmak ve süreç tamamlandıktan sonra dava açılması hususu ve buna uyulmaması HMK'nin 114/2. maddesinde belirtilen "diğer dava şartlarına aykırılık" olarak davanın usulden reddi sebebidir.( Aynı yönde karar için Bkz.... Karar)

Somut olayda; eldeki dava öncelikle genel mahkemede açılmış olup, ...Karar sayılı ilamı ile her ne kadar davacı ... gerçek kişi olsa da bu kişilerle davacı olarak gözüken şirketlerin birlikte dava açtığını, usul ekonomisi daha isabeti karar verilmesi ve davaların makul bir süre içinde bitirilmesi yükümlülüğü açısından davacı gerçek kişiler yönünden tefrik kararı verilmesi uygun olmadığından ve her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili olan ve tacirler arasındaki bu davanın ... görülmesi uygun düşeceğinden mahkemenin görevsizliğine karar verilmiş,

kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine istinaf kanun yolu incelemesi için dosya kapsamı... sayılı kararı ile; arsa sahibi olan davacılar davalı şirketlerin oluşturduğu adi ortaklık konsorsiyumu ile hasılat paylaşımını kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıktan sonra yapılacak inşaatın bir bölümünün finansman ihtiyacının karşılanması için dava dışı üçüncü şahıs firmaya satıldığı ve davacıların da tapu devrini gerçekleştirdikleri ancak davalıların dava dışı firma tarafından ödenen satış bedelinin davacıların hissesine düşen miktarı ödemedikleri iddiasına dayalı olarak davalılar aleyhine açılan alacak davasında

uyuşmazlığın kat karşılığı inşaat yani eser sözleşmesinde değil adi ortaklık ilişkisi ve sözleşmesinden kaynaklandığı dolayısıyla bu dosyanın istinaf kanun yolu incelemesinin ... Karar sayılı ilamı ile "Dosya kapsamından, taraflar arasında 22/09/2016 tarihli Arsa Satışı Karşılığı Hasılat (Gelir) Paylaşım ve Kat Karşılığı Sözleşmesi imzalandığı anlaşılmıştır.

Bu durumda, taraflardan... haricindeki tarafların şirket olduğu anlaşıldığından, mahkemece; yazılı şekilde görevsizlik kararı verilmesinde usul ve yasaya aykırılık görülmemiştir." gerekçesi ile esastan reddine karar verilmiş, dava mahkememize tevzi olunmuş olup istinaf kanun yolu aşamasındaki belirlemeler itibariyle de davanın mahiyetinin alacak istemine ilişkin nispi ticari dava olduğu, eldeki dava 01.01.2019 tarihinden sonra açılmış olmakla, ticari bir dava olarak zorunlu arabuluculuğa tabi olduğu anlaşılmaktadır.

Davanın arabuluculuğa tabi olmasına rağmen davacılar vekilinin dava açılmadan önce arabuluculuk son tutanağının aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış suretini mahkememize sunmadığı tespit edilmiş olup, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A/2 maddesi gereği arabuluculuk son tutanağının aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış suretinin mahkememize sunulması için 08/01/2025 tarihli ara kararımız ile davacılar vekiline 1 haftalık kanuni kesin süre verilmiş,

iş bu kesin süre içerisinde ilgili tutanak aslı veya onaylı sureti mahkememize sunulmadığı taktirde Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 115 maddeleri gereği dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verileceği davacılar vekiline ihtar edilmiş, davacılar vekilleri ayrı ayrı beyanlarında iş bu davanın ... açıldığını, arabuluculuk dava şartı olmaması sebebiyle arabulucuya başvurulmadığını, görevsizlik verilmesi dolayısıyla dosyanın mahkememize gönderildiğini, arabuluculuğun dava şartı olmadığını bildirmiştir.

Bu haliyle nispi ticari bir dava olarak zorunlu arabuluculuğa tabi, alacak istemli olan eldeki davada dava şartı olan arabuluculuk görüşmelerinin dava açılırken işletilmediği, dava açıldıktan sonra ise arabulucuya başvurması için davacı tarafa süre verilmesi şeklinde bir usuli süreç işletilemeyeceği anlaşılmakla, dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartının yerine getirilmemesi nedeniyle davanın HMK'nın 114/2 maddesi yollaması ile TTK 5/A maddesi gereğince dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine,

davalı vekili lehine ... karar sayılı ilamında belirtildiği üzere Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 7/2. maddesi uyarınca vekalet ücretine hükmedilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

...