Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/619 K.2024/922

: 2- ... - T.C.K.No:... ...

VEKİLİ

Av. ... ....

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 27/11/2019

KARAR TARİHİ : 05/12/2024

GEREKÇELİ KARARIN YAZIM TARİHİ : 05/01/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili kooperatifin, 7 ortaklı olarak kurulup tüzel kişilik kazandıktan sonra ilk genel kurulda pay sayılarının 86 olarak belirlendiği, tüzel kişilik kazandıktan sonra ...'nun 1163 sayılı kanunun 8/1 mad. göre yazılı olarak 13 pay talebi üzerine ortaklık şartlarını taşıması nedeniyle açık kapı ilkesine göre kooperatifin 13 payda hak sahibi olarak ortak edildiğini, müteahhit tarafından sözleşmeye göre projeler çizdirip onaylatılıp ve yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaata başlandığı,

kat irtifakı tesisi kurulup bağımsız bölüm haline getirildikten sonra kooperatifteki ortakların paydaşlık durumlarına göre "kooperatifi tasfiye kararı" alınmadan inşaatlar devam ederken kooperatif adına kurulan kat irtifalı bağımsız bölümlerin ortaklara tahsis edildiğini ve ferdi mülkiyet tapuların da bir kısım ortaklara verildiğini, dava dışı ...'nun kooperatif hisse devir sözleşmesi ile payını diğer davalı şirkete devrettiğini, davalı şirketin aidat ve giderleri ödememek için üyelikten istifa ettiğini, ancak kooperatife ait tapuyu iade etmediğini,

muvazaalı olarak da 20/09/2019 tarihinde diğer davalı ...'e dava konusu .... numaralı bağımsız bölümü kooperatife vermemek adına devrettiğini iddia ederek kooperatif tarafından davalı üyeye tahsis edilen taşınmazın iadesi olmadığı takdirde ... şirketinden şimdilik 100.000,00 TL tazminatın haksız fiil tarihinden itibaren işletilecek faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, dava dilekçesinde ileri sürülen iddiaların diğer davalı ... ile davacı kooperatif arasında cereyan eden vakıalara ilişkin olduğunu, müvekkilinin kooperatifin ortağı olmadığı gibi TMK'nın 1023 maddesindeki güven esası ilkesi çerçevesinde tapu kaydında herhangi bir kısıtlama bulunmayan gayrimenkulü satın aldığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Davalı ....Ltd.

Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle, davacı kooperatifin mülkiyetinde bulunan arsayı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide verildiğini, konutların imal edilerek inşaatın tamamlandığı ve iskan aşamasına gelindiğinden kooperatifin amacına ulaşmış olduğunu, inşaatın güncel durumu itibariyle %95 seviyelerinde olduğunu, iskan ruhsatlarının da alınma aşamasına gelindiğini, istifaname metninin davalı müvekkili şirket tarafından 07.06.2016 tarihinde Kooperatif Yönetim Kuruluna sunulduğunu, 17.06.2016 tarihinde ise kat irtifakı tapuları verildiğini, olayın perde arkasında Kooperatif Yönetim Kurulunun,

ilgili ibraname içerikli istifanameyi vermesini müvekkili şirketten talep ettiği aksi takdirde kat irtifakı tapularını vermeyeceğini beyan ettiği, bu durumdan ötürü müvekkili şirketin ilgili istifanameyi sunmak zorunda kaldığını ve bu suretle de kat irtifakı tapularını aldığını, dava dilekçesinde müvekkili şirketin borcuna yönelik bir bildirimden söz edilmediğini, müvekkili şirketin istifa tarihi itibariyle kooperatife herhangi bir borcunun bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Eldeki dava .... Esas sayılı dosyası ile açılmış, yargılama safahatında mahkememizin ....

Esas sayılı dosyası ile birleştirilmiş, mahkememizin 21/09/2023 tarihli.... sayılı ilamı ile; asıl ve birleşen davaların konut yapı kooperatifi üyesi oldukları belirtilen bir kısım davalıların, konutlar adlarına tescil edildikten sonra arsa bedelleri, genel giderleri, altyapı giderleri vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettikleri iddiasıyla kendilerine tahsis ve devredilen (muvazaaya dayalı satış suretiyle devredildiği ileri sürülen) bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapuların iptali ile kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescili mümkün olmadığı takdirde tazminat ödenmesi istemini içerdiği,

kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacı kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı, kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği, nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı,

matbu şekilde düzenlenen istifa beyanlarının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifaların kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yanlara konut tahsis ve tapu devrinin davacı kooperatif yönetim kurulu ve genel kurulunca da benimsendiği,

istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden kooperatif ortaklarının varsa tasfiye masraflarından sorumluluklarının söz konusu olabileceği, karşı davalar yönünden imzası inkar edilmeyen istifanamelerin geçersizliğinin tespiti isteminin yerinde olmadığı, uyap portalından temin edilen ....

E sayılı dava dosyasında davacı kooperatifin istifaname tarihinden sonra yapılan 21/06/2018 tarihli genel kurulunda hisse başına 219.000,00 TL aidat alınmasına dair 8 nolu gündem maddesinin iptaline karar verildiği anlaşılmakla asıl ve birleşen davalar ile karşı davaların reddine gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, .... sayılı ilamı ile "Somut olayda davaların kooperatif ortağı iken istifa ettiği ve davacı kooperatifin de davalılar lehine tesis edilmiş bulunan tapu kayıtlarının iptalini istediği anlaşılmaktadır.

Yukarıda gösterilen yasal düzenleme çerçevesinde davacının aynı olması dışında davalar arasında bir bağlantı bulunmamaktadır. Zira her bir davalının hukuki durumu, ödemeleri, maliki oldukları bağımsız bölümler farklıdır." gerekçesi ile mahkememiz kararının kaldırılmasına ve dosyanın mahkememize gönderilmesine karar verilmiş, bu kez dava mahkememizin ....

Esas sayısına kaydedilmiş, iş bu davanın ise Mahkememizin 03/10/2024 tarihli celse ara kararı ile .... sayılı kaldırma ve gönderme kararı doğrultusunda tefriki ile yeni bir esasa kaydına ve yargılamaların bu esas numaraları üzerinden devamına karar verilmiş, dava bu kez mahkememizin .... Esasına kaydedilmekle yargılamaya devam olunmuştur.

Dava, konut yapı kooperatifi üyesi oldukları belirtilen davalının konutu adına tescil edildikten sonra arsa bedelinin, genel giderlerin, altyapı giderlerinin vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettiği iddiasıyla dava konusu bağımsız bölümün davalılar adına olan tescilinin iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescilinin mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Deliller toplanmış, mahallinde keşif icra edilerek bilirkişi/bilirkişi kurulu raporları alınmıştır.

"İstifaname" başlıklı belge örneklerinin ve tapu kayıtlarının incelenmesinde; muhatabın ..., konunun kooperatif ortaklığından istifa, ...'na hitaben, "Kooperatifinizin ortağıyım. Kooperatifinizden konutumu (dairemi), tapusunu, tapuya ait tahsis belgesini aldım. Borcum'da bulunmamaktadır. Kooperatifinizden hiçbir alacağım ve gayrimenkulleri üzerinde hiçbir hakkım da yoktur. Herhangi bir hak da iddia etmeyeceğim.

Kooperatifinizden istifa ediyorum." beyanını içerdiği, tip istifanamenin bila tarihli olarak Kooperatif Yönetim Kuruluna verildiği, Kooperatif Yönetim Kurulunun 01/08/2016 tarihli 35 sayılı kararı ile davalı ortaklık şartlarına haiz olduğundan bahisle istifasının kabul edildiği, buna karşın istifanamenin kabul tarihinden önce 16/06/2016 tarihinde davaya konu .... nolu bağımsız bölümün ferdileştirme suretiyle davalı ortak adına tapuya tescil edildiği anlaşılmıştır.

Davaya konu .... arsel sayılı taşınmazda kain .... nolu konut vasfındaki bağımsız bölümün 16/06/2016 tarihli ferdileşme ile davalı şirket adına tapuya tescil edildiği, 20/09/2019 tarihinde, dava tarihinden önce, davalıya satıldığı anlaşılmıştır.

Asıl ve birleşen davalarda dava konusu bağımsız bölümlerde değer tespiti yönünden keşif icrası yapılmış, dosya kapsamı ve kooperatif kayıtları üzerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen 13/01/2021 tarihli bilirkişi raporu ve 18/01/2022 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre; davacı kooperatif ve diğer arsa sahibi (...) ile ... İnş. Ltd. Şti-... Müh. Ltd. Şti-... ltd.

Şti arasında 22/10/2012 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin akdedildiği, sözleşme uyarınca arsa sahiplerinin .... nolu parselde bulunan arsalar üzerine %50 paylaşım esası ile inşaat yapılması hususunda anlaştıklarını, söz konusu arsalar üzerinde yapılacak blokların 3 blok olacağı ve 36 ay içinde arsa sahiplerine teslim edileceğinin, konutlardan 88 adedinin yükleniciye, 11 adedinin arsa sahibine, 64 adedinin ise davacı kooperatifinin toplamda 20 paya sahip 10 üyesine ait olacağının kararlaştırıldığını, arsalar üzerinde inşaata başlanıldığı, 03/02/2015 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği,

21/01/2016 tarihinde ise ferdileşme/paylaşım suretiyle kat irtifakının davacı kooperatif adına tescil edildiği, toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 bloğun yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatının) 18/12/2019 tarihinde alındığı ve konutların oturuma açıldığı, söz konusu konutların 16/06/2016 tarihinde ferdileşme suretiyle kooperatif adına kat irtifakının tescil edilmiş olduğu, davacı kooperatifin 15/03/2016 tarihinde yapılan genel kurulunda kooperatif pay adedinin 20, paydaşlara isabet eden konut sayısının 64 olarak belirlendiği,

14 adet konutun ...'na ait olacağının kararlaştırıldığı ve ardından davacı yönetim kurulunun 16/03/2016 tarih ve rızaen taksimat konulu .... nolu yönetim kurulu kararıyla da kooperatifin 15/03/2016 günlü 2015 yılına ait olağan genel kurul kararı ve aynı günlü konutların ortaklar arasında rızaen paylaşımı dikkate alınarak ortak sayısının 10, hisse adedinin 20 ve bunlara isabet eden toplam konut sayısının ise 64 olmasına denildikten sonra ...'nun 4 payına karşılık .... nolu toplam 14 adet konutun kendisine tahsis edilmesine karar verildiği, ...'na tahsis edilen 14 adet konuttan birleştirilen ....

E sayılı dava dosyasına konu .... nolu bağımsız bölümün ... Ltd. Şti'ye devredildiği, devirleri sağlamak için davacı kooperatife üyelik için yapılan başvuruların ....

01/06/2016 tarih ve.... nolu kararı ile kooperatif ortaklığına kabul edildikleri ve ardından 07/06/2016 tarihinde söz konusu kooperatife sunulan ortaklıktan ayrılmaya yönelik başvuruda bulundukları, davacı kooperatifin ayrılma dilekçelerinden sonraki bir tarih olan 16/06/2016 tarihinde söz konusu konutların ferdileşme suretiyle tapularının devrinin gerçekleştirildiği, tapu devirleri sonrasında 01/08/2016 tarih ve .... nolu yönetim kurulu kararı ile söz konusu ortakların istifalarının kabulü ve ortaklıktan çıkarılmaları ile kooperatif kayıtlarından silinmelerine karar verildiği,

kooperatif ortaklarına ferdileşme suretiyle tapu devirlerinin yapılmasının devirlerden önce 15/03/2016 tarihinde yapılan 2015 yılı genel kurul toplantısının 4 nolu gündem maddesinde yer alan karara dayandığı, ayrıca davacı kooperatifin 17/03/2017 tarihinde yapılan 2016 yılı genel kurul toplantısının 6 nolu gündem maddesinde alınan karar ile benimsenerek yönetim kurulunun ibrasına da karar verildiği, davacı kooperatifin 22/11/1996 kuruluş tarihi ile 2016 yılı genel kurulunun yapıldığı 17/03/2017 tarihleri arası ortaklarından aidatta toplamadığı, kooperatifin bu tarihler arası giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığı,

kooperatifin davalıların istifasının benimsenmesinden sonra alınan genel kurul kararları ile hisse başına yıllık bir kereye mahsus aidat alınmasına yönelik kararlar alınmış ise de 2018 yılında ortaklardan aidat istemesine gerekçe gösterilen harcamaların 9.846.129,43 TL'lik kısmı için herhangi bir belge gösterilmediği, kalan 3.271.742,57 TL'nin ise 1996 yılından başlamak üzere 2014 yılı sonuna kadar geçen sürelerde yapılan harcama belgeleri gösterildiği ancak bu belgelerde dahi kooperatifin arsa, inşaat, imalat gibi gerek altyapı gerekse üstyapı giderleri bulunmadığı,

muhasebe kayıtlarına intikal ettirilen harcamaların kooperatif ortağınca ödenmesi gerektiğine ilişkin bir illiyet bağının da tespit edilemediği bildirilmiştir.

Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller, bilirkişi/bilirkişi kurulu raporlarına göre; dava, konut yapı kooperatifi üyesi oldukları belirtilen davalı ... Ltd. Şti'nin konutu adına tescil edildikten sonra arsa bedelinin, genel giderlerin, altyapı giderlerinin vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettiği iddiasıyla dava konusu bağımsız bölümün davalı ... Ltd.

Şti tarafından diğer davalılara muvazaalı satışı nedeniyle bu davalılar adına olan tescilinin iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescilinin mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin olup, kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacı kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı,

kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği, nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı, matbu şekilde düzenlenen istifa beyanlarının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifaların kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yana konut tahsis ve tapu devrinin davacı kooperatif yönetim kurulu ve genel kurulunca da benimsendiği,

istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden kooperatif ortağı davalının varsa tasfiye masraflarından sorumluluğunun söz konusu olabileceği, kaldı ki davalı ... Ltd.

Şti tarafından diğer davalıya yapılan satışın muvazaalı yolsuz tescil vasfında olduğu ispatlanamadığı anlaşılmakla ispatlanamayan davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza