Ankara 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/704 K.2024/836

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili kooperatifin ....parselde kayıtlı ... nolu bağımsız bölümün davalıya devrinin yapıldığını, genel giderler, alt yapı giderleri vs ortak giderler ödeme zamanı geldiğinde davalının kooperatif üyeliğinden istifa ettiğini, adına tescil ve tahsis edilen konutları iade etmediğini belirterek dava süresince ... nolu taşınmazın dava dışı üçüncü kişilere devrinin engelenmesini, tapu kaydının iptalini, müvekkili kooperatifi adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, davacı taleplerinin 1163 sayılı Yasa hükümlerine aykırı olduğunu, ana sözleşmede gösterilen işler tamamlanıp ferdi mülkiyete geçilip ortaklar adına tescil edilmesi nedeniyle kooperatifin amacına ulaştığını, anılan Yasanın 81/2 maddesi uyarınca dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamayacağını ancak eski ortakların daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılabileceğini, kooperatif müteahhit ile anlaşarak arsasını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile verdiğini,

konutların imal edilerek inşaatların tamamlandığını ve iskan aşamasına gelindiğini, bu suretle kooperatifin amacına ulaştığını, inşaatın güncel durum itibariyle %95 seviyelerinde olduğunu, iskanların da alınacağını, inşaatın tüm maliyetinin kat karşılığı imal eden yükleniciye ait olup davacı kooperatife külfet olmayacağından inşaat seviyesinin de öneminin bulunmadığını, istifaların gerçekleştiği tarih ile işbu davanın açıldığı tarihteki kooperatif yönetiminin aynı kişilerden oluştuğunu,

kat irtifakı tapularını tahsis eden kooperatif yönetiminin 2 yıl sonra ortaklık giderlerinden kaçma niyetiyle istifanın yapıldığı iddiasının kabul edilemeyeceğini, kooperatiften istifa eden diğer kooperatif üyelerinin de vermiş oldukları istifa dilekçeleri içeriğinin müvekkili şirketin vermiş olduğu istifa dilekçesi ile aynı olduğunu, metnin müvekkili şirketin davacı kooperatifin ibrasını içerir şekilde düzenlendiğini, dava dilekçesinde dahi müvekkili şirketin borcunun olup olmadığı veya ne kadar olduğunun belirsiz olduğunu,

belgeye dayanmayan bilançolarına göre arsa payı adı altında bir ödemenin mevcut olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Eldeki dava ....Esas sayılı dosyası ile açılmış, yargılama safahatında mahkememizin ....

Esas sayılı dosyası ile birleştirilmiş, mahkememizin 21/09/2023 tarihli .... sayılı ilamı ile; asıl ve birleşen davaların konut yapı kooperatifi üyesi oldukları belirtilen bir kısım davalıların, konutlar adlarına tescil edildikten sonra arsa bedelleri, genel giderleri, altyapı giderleri vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettikleri iddiasıyla kendilerine tahsis ve devredilen (muvazaaya dayalı satış suretiyle devredildiği ileri sürülen) bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapuların iptali ile kooperatif adına tesciline,

tapu iptal ve tescili mümkün olmadığı takdirde tazminat ödenmesi istemini içerdiği, kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacı kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı, kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği,

nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı, matbu şekilde düzenlenen istifa beyanlarının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifaların kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yanlara konut tahsis ve tapu devrinin davacı ... ve genel kurulunca da benimsendiği,

istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden kooperatif ortaklarının varsa tasfiye masraflarından sorumluluklarının söz konusu olabileceği, karşı davalar yönünden imzası inkar edilmeyen istifanamelerin geçersizliğinin tespiti isteminin yerinde olmadığı, uyap portalından temin edilen ....

E sayılı dava dosyasında davacı kooperatifin istifaname tarihinden sonra yapılan 21/06/2018 tarihli genel kurulunda hisse başına 219.000,00 TL aidat alınmasına dair 8 nolu gündem maddesinin iptaline karar verildiği anlaşılmakla asıl ve birleşen davalar ile karşı davaların reddine gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, .... sayılı ilamı ile "Somut olayda davaların kooperatif ortağı iken istifa ettiği ve davacı kooperatifin de davalılar lehine tesis edilmiş bulunan tapu kayıtlarının iptalini istediği anlaşılmaktadır.

Yukarıda gösterilen yasal düzenleme çerçevesinde davacının aynı olması dışında davalar arasında bir bağlantı bulunmamaktadır.

Zira her bir davalının hukuki durumu, ödemeleri, maliki oldukları bağımsız bölümler farklıdır." gerekçesi ile mahkememiz kararının kaldırılmasına ve dosyanın mahkememize gönderilmesine karar verilmiş, dava bu kez asıl dava mahkememizin ....Esas sayısına kaydedilmiş, iş bu davanın ise Mahkememizin 03/10/2024 tarihli celse ara kararı ile .... sayılı kaldırma ve gönderme kararı doğrultusunda tefriki ile yeni bir esasa kaydına ve yargılamaların bu esas numaraları üzerinden devamına karar verilmiş, dava bu kez mahkememizin ....

Esasına kaydedilmekle yargılamaya devam olunmuştur.

Dava, konut yapı kooperatifi üyesi olduğu belirtilen davalının konutu adına tescil edildikten sonra arsa bedelinin, genel giderlerin, altyapı giderlerinin vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettiği iddiasıyla dava konusu bağımsız bölümün davalı adına olan tescilinin iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescilinin mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Deliller toplanmış, mahallinde keşif icra edilerek bilirkişi/bilirkişi kurulu raporları alınmıştır.

"İstifaname" başlıklı belge örneklerinin ve tapu kayıtlarının incelenmesinde; muhatabın ..., konunun kooperatif ortaklığından istifa, ... 'na hitaben, "Kooperatifinizin ortağıyım. Kooperatifinizden konutumu (dairemi), tapusunu, tapuya ait tahsis belgesini aldım. Borcum'da bulunmamaktadır. Kooperatifinizden hiçbir alacağım ve gayrimenkulleri üzerinde hiçbir hakkım da yoktur. Herhangi bir hak da iddia etmeyeceğim.

Kooperatifinizden istifa ediyorum." beyanını içerdiği, tip istifanamenin 07/06/2016 tarihli olarak ... verildiği, ... 01/08/2016 tarih ve ... nolu sayılı kararı ile davalı ortaklık şartlarına haiz olduğundan bahisle istifasının kabul edildiği, buna karşın istifanamenin kabul tarihinden önce 16/06/2016 tarihinde davaya konu ... nolu bağımsız bölümün ferdileştirme suretiyle davalı ortak adına tapuya tescil edildiği anlaşılmıştır.

Davaya konu .... parsel sayılı taşınmazda kain ... nolu konut vasfındaki bağımsız bölümün 16/06/2016 tarihli ferdileşme ile davalı adına tapuya tescil edildiği anlaşılmıştır.

Asıl ve birleşen davalarda dava konusu bağımsız bölümlerde değer tespiti yönünden keşif icrası yapılmış, dosya kapsamı ve kooperatif kayıtları üzerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen 13/01/2021 tarihli bilirkişi raporu ve 18/01/2022 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre; davacı kooperatif ve diğer arsa sahibi (...) ile ... İnş. Ltd. Şti-... Müh. Ltd. Şti-... ltd.

Şti arasında 22/10/2012 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin akdedildiği, sözleşme uyarınca arsa sahiplerinin .... nolu parselde bulunan arsalar üzerine %50 paylaşım esası ile inşaat yapılması hususunda anlaştıklarını, söz konusu arsalar üzerinde yapılacak blokların 3 blok olacağı ve ... ay içinde arsa sahiplerine teslim edileceğinin, konutlardan 88 adedinin yükleniciye, 11 adedinin arsa sahibine, 64 adedinin ise davacı kooperatifinin toplamda 20 paya sahip 10 üyesine ait olacağının kararlaştırıldığını, arsalar üzerinde inşaata başlanıldığı, 03/02/2015 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği,

21/01/2016 tarihinde ise ferdileşme/paylaşım suretiyle kat irtifakının davacı kooperatif adına tescil edildiği, toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 bloğun yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatının) 18/12/2019 tarihinde alındığı ve konutların oturuma açıldığı, söz konusu konutların 16/06/2016 tarihinde ferdileşme suretiyle kooperatif adına kat irtifakının tescil edilmiş olduğu, davacı kooperatifin 15/03/2016 tarihinde yapılan genel kurulunda kooperatif pay adedinin 20, paydaşlara isabet eden konut sayısının 64 olarak belirlendiği,

14 adet konutun ...'na ait olacağının kararlaştırıldığı ve ardından davacı yönetim kurulunun 16/03/2016 tarih ve rızaen taksimat konulu 9 nolu yönetim kurulu kararıyla da kooperatifin 15/03/2016 günlü 2015 yılına ait olağan genel kurul kararı ve aynı günlü konutların ortaklar arasında rızaen paylaşımı dikkate alınarak ortak sayısının 10, hisse adedinin 20 ve bunlara isabet eden toplam konut sayısının ise 64 olmasına denildikten sonra ...'nun 4 payına karşılık .... nolu toplam 14 adet konutun kendisine tahsis edilmesine karar verildiği, ...'na tahsis edilen 14 adet konuttan ....

E sayılı dava dosyasına konu ... nolu bağımsız bölümün ... Ltd. Şti'ye devredildiği, devirleri sağlamak için davacı kooperatife üyelik için yapılan başvuruların ...

01/06/2016 tarih ve ......nolu kararı ile kooperatif ortaklığına kabul edildikleri ve ardından 07/06/2016 tarihinde söz konusu kooperatife sunulan ortaklıktan ayrılmaya yönelik başvuruda bulundukları, davacı kooperatifin ayrılma dilekçelerinden sonraki bir tarih olan 16/06/2016 tarihinde söz konusu konutların ferdileşme suretiyle tapularının devrinin gerçekleştirildiği, tapu devirleri sonrasında 01/08/2016 tarih ve ... nolu yönetim kurulu kararı ile söz konusu ortakların istifalarının kabulü ve ortaklıktan çıkarılmaları ile kooperatif kayıtlarından silinmelerine karar verildiği,

kooperatif ortaklarına ferdileşme suretiyle tapu devirlerinin yapılmasının devirlerden önce 15/03/2016 tarihinde yapılan 2015 yılı genel kurul toplantısının 4 nolu gündem maddesinde yer alan karara dayandığı, ayrıca davacı kooperatifin 17/03/2017 tarihinde yapılan 2016 yılı genel kurul toplantısının 6 nolu gündem maddesinde alınan karar ile benimsenerek yönetim kurulunun ibrasına da karar verildiği, davacı kooperatifin 22/11/1996 kuruluş tarihi ile 2016 yılı genel kurulunun yapıldığı 17/03/2017 tarihleri arası ortaklarından aidatta toplamadığı, kooperatifin bu tarihler arası giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığı,

kooperatifin davalıların istifasının benimsenmesinden sonra alınan genel kurul kararları ile hisse başına yıllık bir kereye mahsus aidat alınmasına yönelik kararlar alınmış ise de 2018 yılında ortaklardan aidat istemesine gerekçe gösterilen harcamaların 9.846.129,43 TL'lik kısmı için herhangi bir belge gösterilmediği, kalan 3.271.742,57 TL'nin ise 1996 yılından başlamak üzere 2014 yılı sonuna kadar geçen sürelerde yapılan harcama belgeleri gösterildiği ancak bu belgelerde dahi kooperatifin arsa, inşaat, imalat gibi gerek altyapı gerekse üstyapı giderleri bulunmadığı,

muhasebe kayıtlarına intikal ettirilen harcamaların kooperatif ortağınca ödenmesi gerektiğine ilişkin bir illiyet bağının da tespit edilemediği bildirilmiştir.

Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller, bilirkişi/bilirkişi kurulu raporlarına göre; davada konut yapı kooperatifi üyesi olduğu belirtilen davalının, konut adlarına tescil edildikten sonra arsa bedelleri, genel giderleri, altyapı giderleri vs. aidat ve diğer sorumluluklarından kaçınmak için kooperatiften istifa ettikleri iddiasıyla kendilerine tahsis ve devredilen (muvazaaya dayalı satış suretiyle devredildiği ileri sürülen) bağımsız bölümün davalı - karşı davacı adına olan tapusunun iptali ile kooperatif adına tesciline, tapu iptal ve tescili mümkün olmadığı takdirde tazminat ödenmesi istemine ilişkin olduğu,

kooperatif kayıtları üzerinde yapılan incelemede davac kooperatifin maliki olduğu arsada kat karşılı inşaat sözleşmesi ile etaplar halinde inşaatlar yapılarak inşaatlardaki konutların ortaklara genel kurul kararları uyarınca tahsis ve tapu devirlerinin yapıldığı, ortakların ortaklıktan ayrıldıkları tarihe kadar kooperatifçe aidat toplanmadığı, kooperatifin giderlerinin kooperatife ait arsanın satışından karşılandığının tespit edildiği, inşaatların tamamlanarak oturuma geçildiği, nitekim toplam 3 bloktan oluşan binalardan 2 blokun iskan ruhsatının 18/12/2019 tarihinde alındığı,

matbu şekilde düzenlenen istifa beyanının ferdileşme suretiyle tahsis ve devredilen konutların kooperatife bırakma iradesi taşımadığı, söz konusu istifanın kooperatife ilişkin parasal yükümlülüklerden kaçınmaya yönelik olmadığı gibi davalı yanlara konut tahsis ve tapu devrinin davacı ... ve genel kurulunca da benimsendiği, istifaname metninin aynı zamanda kooperatifi ibraya yönelik olarak da değerlendirilebileceği, tasfiye aşamasına henüz gelmemiş davacı kooperatiften konutunu alarak istifa eden kooperatif davalı ortağın varsa tasfiye masraflarından sorumluluklarının söz konusu olabileceği, Uyap portalından temin edilen ....

E sayılı dava dosyasında davacı kooperatifin istifaname tarihinden sonra yapılan 21/06/2018 tarihli genel kurulunda hisse başına 219.000,00 TL aidat alınmasına dair 8 nolu gündem maddesinin iptaline karar verildiği anlaşılmakla ispatlanamayan davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza