Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/656 K.2021/316

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Rücuen Tazminat) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile dava dışı T.C.... Bankası arasında 12/04/2013 tarihinde Değerleme Hizmet Sözleşmesi imzalandığını, davalı şirketin söz konusu hizmeti sunumu sırasında değer tespiti yaptığı iki adet taşınmazla ilgili olarak adı geçen bankanın zarara uğraması nedeniyle müvekkili tarafından söz konusu zarar adı geçene ödendiğini, ancak bu zarardan davalıların aralarındaki sözleşme kapsamında verdikleri hizmetin kusurlu olmasından, yine davalı ... yönünden SPK mevzuatı gereğince yaptığı değerleme hizmetinden doğan zararlardan sorumlu olmasından dolayı fazlaya ilikin haklarının saklı tutarak şimdilik 10.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; müvekkili ... ...'nin davacının dayandığı sözleşmenin tarafı olmadığından kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, diğer müvekkili yönünden ise, sunulan değerleme hizmetlerinde herhangi bir kusurunun bulunmadığı ve zararın doğumuna neden olmadığını, ayıplı yada kusurlu edimden dolayı taraflarına süresinde yapılmış bir ihbarınında bulunmadığını belirterek, hukuka aykırı haksız davanın reddine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

DEİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava , Gayrimenkul Değerleme Hizmet Sözleşmesinden kaynaklı rücuen alacak istemine ilişkindir.

Davacı vekili delil olarak; müvekkili şirket ile T.C.... Bankası A.Ş. Arasında imzalanan 12/04/2013 tarihli sözleşmeye, yine 06/11/2018 tarihli protokole, ödeme dekontuna, davalı tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporuna, T.C.... Bankası tarafından hazırlatılan gayrimenkul değerleme raporuna, T.C....

Bankası tarafından gönderilen ihtarnamelere, davalıya gönderilen ihtarnameye, arabuluculuk son tutanağına, davalılar vekili ise; taraflar arasındaki sözleşmeye, söz konusu taşınmazlara ilişkin değerleme raporlarına, emsal değerleme raporlarına, söz konusu taşınmazlara ait satılık ilanlarına, aynı vasıflardaki diğer taşınmazların satlık ilanlarına, müvekkiline gönderilen ihtarnamelere, müvekkilince gönderilen cevabi ihtarnamelere, Lüleburgaz C.Başsavcılığının soruşturma dosyasına, müvekkili şirket kayıtlarına, dava dışı ...

Bankası kayıtlarına, taşınmazların satışının yapıldığı icra dosyalarına, tanık yemin, bilirkişi incelemesi ve keşif deliline dayanmıştır.

Davada uyuşmazlık , davacı ile dava dışı banka arasındaki değerleme hizmet sözleşmesi kapsamında verilen hizmetin kusurlu olup olmadığı, davacının adı geçene ödediği bedeli davalı şirketle arasındaki sözleşme ve de mevzuat kapsamında davalılardan talep edip edemeyeceğine ilişkindir.

Tarafların bildirdikleri delillere, özellikle davacının değerleme hizmeti sunduğu ve bu nedenle zarara uğradığından bahisle ödeme yaptığı T.C.... Bankası Genel Müdürlüğü ve ilgili şubede, 12/04/2013 tarihli değerleme sözleşmesi kapsamında T.C.... Bankası Kırklareli Lüleburgaz Şubesi tarafından ... ...'e verilecek krediye esas olmak üzere Edirne ili Uzunköprü ilçesi Mahsuplu Köyü damlacık mevkiinde bulunan taşınmaza , yine Edirne ili Selimiye Şubesi tarafından ... isimli müşteriye kullandırılacak krediye esas olmak üzere Edirne ili Uzunköprü ilçesi Kurtbey Köyü Hamiliye yolunda bulunan taşınmazlara ilişkin değerleme raporları, bu doğrultuda kullandırılan krediler ve kredilerin ödenmemesi üzerine gayrimenkullerin satılarak paraya çevrilmesine ilişkin bilgi ve belgelerin celp edilmiştir.

Yine davalıların dilekçelerinde belirttikleri kredi kullandıran banka çalışanlarına ilişkin Kırklareli ve Lüleburgaz C.Başsavcılıklarınca yürütülen soruşturma evrakları dosyaya celp edilmiştir.

Davacı ... Gayrimenkul Değerleme A.Ş. İle dava dışı T.C.... Bankası A.Ş.

Arasında 12/04/2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi incelendiğinde; sözleşmenin 11.8. maddesinde, değerlemesi yapılan varlığın değerinin icra takip sürecinde yapılan kıymet takdiri sonucunda belirlenen değerden düşük tespit edilmesi halinde değerleme kuruluşuna , hatalı değerleme nedeniyle zarar ihtimali bulunduğu yönünde değerlemeyi talep eden birim tarafından yazılı bilgi verileceği, kesinleşen bilirkişi raporu ile kesinleşen değer gerçek değer olarak esas alınarak ,

hatalı tespit edilen değer nedeniyle bankaca fazla kullandırılan kredi tutarının zarar kabul edileceği ve söz konusu zarar ile bankanın kredi alacağının takip hesabına aktarıldığı tarihten itibaren işleyecek faizinin değerleme kuruluşunca tanzim edileceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

Davacı ile davalı ...

İnşaat Tur.Gıda teks.Paz.İth.İhr.San.Ltd.Şti. arasında akdedilen 21/02/2012 tarihli sözleşme incelendiğinde; sözleşmenin yüklenicinin görev ve sorumlulukları başlıklı 4.maddesinde; değerlemeyi yapan yüklenicinin değerleme yapmadan önce değerlemeye konu olan gayrimenkule ait ön incelemesini (Kadastro ve Belediye İmar Müdürlüklerinde İmar çapı, imar durumu, kadastro çapı, sit alanında ise Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu yazısı vb. ) yapması gerektiği, her türlü bilgi ve belgeleri temin etmesi, taşınmazın konumunu, özelliklerini, satış kabiliyetini ve üzerinde yer alan takyidatları dikkate alarak gerçek değerini belirlemesi,

değerlemeyi bizzat mahallinde yapması ve değerlendirmede objektif davranmasının şart olduğu, ayrıca yüklenicinin değerleme raporlarını hazırlaması safhasında gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorunda olduğunu , özen ve titizliğin dikkat ve basiretli bir değerleme uzmanının aynı koşullar altında ayrıntılara vereceği dikkat ve gayreti ifade ettiği belirlenmiştir.

Davacının, davalı ... ... 'ye yönelik talebine dayandırdığı 6263 sayılı SPK Kanunun 32 ve 63 maddelerine göre emlak değerleme hizmeti sunan kişinin doğacak zararlardan şirketle birlikte sorumlu olduğu düzenlemiştir.

Mahkememizce Emlak Değerleme uzmanı ve bankacı bilirkişiden oluşturulan heyetten alınan raporda; her iki kredi müşterisi ile ilgili olarak davalıların değerleme raporu sundukları, bu değerleme raporlarının ve diğer bilgi ve belgelerin incelenmesi ve karşılaştırılması ile değerleme işine ilişkin yasal mevzuat nazara alındığında; ... için ... ... tarafından düzenlenen 29/06/2015 tarihli ekspertiz raporu ile aynı taşınmaza ilişkin ...

Gayrimenkul Değerleme Şirketinin 08/11/2017 tarihli ve ...

Gayrimenkil Değerleme şirketinin 09/11/2017 tarihli raporları ile icra müdürlüğünün fen bilirkişisi ve ... yüksek mühendisinden aldığı 01/02/2017 tarihli kıymet takdiri raporlarının karşılaştırılmasında, test edilen değerlerin birbirinden farklı olduğu, gerek taşınmazların değerleme tarihleri ve gerekse de icra müdürlüğünde rapor hazırlayan bilirkişilerin ( gayrimenkulun Edirne il Özel İdaresinden alınan mimar durumuna göre tarımsal amaçlı depolama alanı imarlı olduğu da nazara alındığında ) yetersiz olduğu,

ayrıca icra müdürlüğü dışındaki değerleme raporlarında emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmak suretiyle gayrimenkul değer takdirinde bulunulduğu, bu değerlendirme yapılırken imar durumu, satışa etki eden olumlu olumsuz etkiler, çevresel özellikler, aynı özelliklere sahip olup satışta bulunan gayrimenkuller için belirlenen metrekare satış fiyatları ile yörede faaliyet gösteren emlakçılar ile köy muhtarı gibi kişilerden edinen bilgilerden hareket edildiği, yine davalı ... ... dışındaki değerleme şirketlerinin aynı tarihte yapılan yaptıkları değerlemeye rağmen tespitleri arasında büyük farklılıklar bulunduğu,

icra müdürlüğünde yapılan değer tespitinde tarla vasfındaki gayrimenkulde bir yıl için de elde edilecek ürün dikkate alınarak değerleme yapıldığı, gayrimenkulun imar durumu, çevresel özellikleri, satışa etki edebilecek olumlu ve olumsuz etkenlerin dikkate alınmadığı,

bu nedenle emsal karşılaştırma yöntemi ile gayrimenkulun imar durumu ve üzerindeki takdidatlar ile çevresel özellikleri satışa etki edebilecek olumlu olumsuz unsurlar esas alınarak belirlenmiş değer ile bunların dikkate alınmaksızın tarla vasfındaki gayrimenkulden bir yıl içinde elde edebilecek ürün takdir edilmiş ve takdir bulunmasının doğal olduğunu, bu nedenle icra aşamasında düzenlenen raporun gayrimenkulun gerçek değeri olmadığı, bu nedenle davalının hazırladığı raporun hatalı ve fahiş olduğunun kabul edilemeyeceğini, yine davalı tarafından ... ... için düzenlenen 23/11/2016 tarihli ekspertiz raporu incelendiğinde;

bu gayrimenkule ilişkin başkaca değerlemenin yapılmadığını, ayrıca yine icra dosyasında fen bilirkişisi ve ... yüksek mühendisi bilirkişiden kıymet takdiri raporu alındığı ve bu raporunda emsal karşılaştırma yöntemi ile yapılan değerleme işlemine göre yetersiz olduğu, sadece gayrimenkul bir yıl içerisinde elde edilecek ürün miktarına göre değer takdiri yapıldığını bu nedenle de davacının tespit ettiği değerin hatalı ve fahiş kabul edilemeyeceğini , davalının her iki değerleme işlemini mahallinde yaptığı, ilgili kurum ve kuruluşlardan gerekli bilgileri temin ettiği, gayrimenkul imar durumunu araştırıp üzerindeki takdiyatları sorguladığı,

satışa etki edebilecek olumlu yada olumsuz etkenleri incelediği, gayrimenkulun değerini etkileyecek çevresel özellikleri dikkate aldığı, yörede faaliyet gösteren ve konu hakkında bilgi sahibi olabilecek kişi ve kurumlarda değer artışı araştırması yaptığının tespit edildiğini bu nedenle davaya konu edilen raporların davacı ile davalı şirket arasında imzalanan sözleşmenin 4. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen koşullara uygun olarak düzenlendiği bildirilmiştir.

Ayrıca taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 6. maddesine göre; değerleme raporundan dolayı olası zararlardan davacıya rücu etme koşulları düzenlenmiş olup, madde metninde "yüklenicinin değerlemesini yaptığı taşınmazların teminatındaki kredilerin takip hesaplarına aktarılması ve teminatların satış aşamasında yüklenicinin yaptığı değerleme işlemlerinde çeşitli ihtilaflar yada muvazaalı işlemlerin tespiti halinde ortaya çıkacak olan zarardan yüklenicinin sorumlu olacağını,

ortaya çıkacak zarar miktarının icra aşamasında tespit edilen değer ile ekspertiz raporundaki değer arasındaki fahiş fark nedeniyle riskin teminatsız kalan kısmı olduğunu ve davacının müşterisinin bu zararı talep etmesi halinde davalının kayıtsız ve şartsız ödemeyi taahhüt ettiği şeklindeki hükmünden satış aşamasında yüklenicinin yaptığı değerleme işlemlerinde çeşitli ihtilaflar yada muvazaalı işlemlerin tespiti halinde ortaya çıkacak zarardan davalıların sorumlu olacağının anlaşıldığı ancak davalılarca yapılan değerleme işlemlerinde " çeşitli ihtilaflar yada muvazaalı işlemler" tespiti şartının dosyada gerçekleşmediği de belirtilerek davacı

tarafından dava dışı T.C.... Bankası A.Ş:'ye yapılan ödeme dolayısıyla davalılara rücu edemeyeceğinin tespit edildiği bildirilmiştir.

Tüm dosya kapsamı, dava , cevaplar , sözleşmeler , değerleme raporları , dava dışı ... Bankası kayıt belgeleri , icra dosyasında alınan kıymet takdiri raporları ile bilirkişiden alınan rapor hep birlikte değerlendirildiğinde ; davalı ... İncinin davalı şirket bünyesinde davacı şirket ile davalı şirket arasındaki hizmet sözleşmesine uygun alarak vede yasal düzenlemeye uygun olarak gayrimenkul değerleme hizmetini sunduğu , gayri menkullerin icra aşamasında satışında müdürlükçe alınan kıymet takdiri raporlarının yetersiz bilirkişi heyetinden alındığı bu nedenle doğan zararda davalıların sorumlu olmadığı, davacının bankaya ödediğini davalılardan rücuen talep edemeyeceği anlaşılmakla, aşağıdaki şekilde davanın reddi yönünde hüküm kurulmuştur.