Ankara 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/266 K.2022/526

...

ASLİYE SEKİZİNCİ TİCARET MAHKEMESİ

KARAR

ESAS NO : 2021/266

KARAR NO : 2022/526

BAŞKAN : ... ... ÜYE : ... ... ÜYE : ... ... KATİP : ... ...

DAVACI : ... - ...

1- ... - ... ... 2- ... - ... ... 3- ... - ... ... VEKİLİ : Av. ... -

DAVA

Ecrimisil, Tapu İptali Ve Tescil Mümkün Olmaz ise Alacak

DAVA TARİHİ : 26/04/2021

KARAR TARİHİ : 19/10/2022

GEREKÇELİ KARARIN

YAZILDIĞI TARİH : 24/10/2022

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı kooperatifin I ve II etap olmak üzere toplam 335 ortaklı olarak kurulduğunu, ... parsellerde kat karşılığı inşaat yapmak ve inşa ettiği taşınmazlardan inşa bedeli olarak elde edeceği bağımsız bölümleri ortaklarına tahsis etme amacı taşıdığını, gerçekleştirilen inşaatlardan kooperatife toplamda 206 konut özgülendiğini ve bunların ferdileştirme işlemlerinin gerçekleştirilip tapuların kooperatif ortaklarına verildiğini, normal şartlarda yapı kooperatiflerinde tasfiye aşamasına geçildikten sonra ferdileşme işlemlerinin gerçekleştirildiğini,

davacı kooperatifçe ortakların mağduriyetlerine sebebiyet verilmemesi için tasfiye aşamasına geçilmeksizin ferdileşmenin gerçekleştirildiğini, tapularını alan bazı ortakların kooperatifin külfetlerinden kaçınmak amacıyla davacı kooperatiften birer birer istifa ettiğini, kooperatif üyesi olup parasal yükümlülüklerini yerine getirmesine karşın konut edinememiş 98 ortağın bulunduğunu, son genel kurulun 16/04/2019 tarihinde gerçekleştirilmiş olup, kooperatifin halen aktif durumda bulunduğunu, muris ...'ın kooperatifin 1 ve 2 numaralı üyesiyken ortaklıktan kaynaklı olarak 44768 ada 3 parselde F Blok 28 numaralı bağımsız bölüm ile,

aynı ada aynı parsel E Blok 20 numaralı bağımsız bölümü edindiğini, davalı ...'ın Yenimahalle 1. Noterliğinin 06/06/2014 tarihli ihtarnamesiyle kooperatif ortaklığından istifa ettiğini, istifanın noter aracılığıyla kooperatife bildirilmesi halinde Mevzuat ve Yargıtay kararları uyarınca istifanın gerçekleşeceğinin kabul edilmekte olduğu ancak istifa eden ortağın kooperatif sayesinde edindiği konutu iade etmesi gerektiğini, istifa eden ortağın, kooperatifin tasfiyesine kadar her türlü gidere katlanmak ve ortak olmak zorunda olduğunu bu durumda konutunu geri vermesi gerektiğini,

bunun için de istifa eden ortağın kooperatife ödediği aidatların genel giderler düşüldükten sonra ortağa ödenmesi gerektiğini, davacı kooperatifin tasfiyeye girmediğini, davalı tarafın kooperatif üyeliğinden istifa etmiş olup konutunu da iade etmediğini, muris ...'ın vefat etmiş olup mirasçılarının davalılar olduğunu, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulduğunu anlaşmaya varılamadığını belirterek,

öncelikli olarak davalının istifasının geçerli olduğunun kabulü halinde her tapu için ayrı ayrı olmak üzere istifa tarihinden dava tarihine kadar işgalci durumunda olan davacının fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL ecrimisilin yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

çıkma payının hesaplanarak davalı adına depo edilmesi suretiyle davacı adına kayıtlı ... numaralı bağımsız bölüm ile E Blok 20 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline davalının el atmasının önlenmesine taşınmazların boş olarak davacıya teslimine, bu mümkün olmaz ise daire bedellerinin belirlenebilir hale gelmesinden sonra davalıya iade edilmesi gereken çıkma payının mahsubuyla fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL daire bedellerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

istifanın geçerli olmadığının kabulü halinde her bir üyeliği için ayrı ayrı olmak üzere istifa tarihinden dava tarihine kadar davalı adına taahhuk etmesi gereken aidat-genel gider vb. alacaklarının tamamına karşılık şimdilik 10.000,00 TL'nin aylık % 1,5 faiz oranı ile birlikte davalıdan davacıya verilmesine karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu bağımsız bölümlerin dava dışı S.S. Ersafir Konut Yapı Kooperatifi'nden ferdileşme suretiyle davalıların murisinin mülkiyetine geçtiğini, davacının aktif dava ehliyeti olmadığını, bağımsız bölümlerin önce muris adına tescil edildiğini, ölümü sonrası mirasçıları tarafından intikal işlemi akabinde yapılan taksim sonucu müvekkillerinden ... adına tescil edildiğini, taşınmazların davalıların murisi adına tescil edilmeden önce S.S.

Ersafir Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğunu, davacı kooperatifin talep ettiği hak ve alacaklarının 5 yıllık zamanaşımına uğradığını, davalıların murisinin Yenimahalle 1. Noterliğinin 06/06/2014 tarihli ihtarnamesi ile davacı kooperatif üyeliğinden istifa ettiğini, 5 yıllık zaman aşımının dolduğunu, esasa ilişkin olarak da muris ...'ın, dava dışı müflis Uludağ .... Ltd.

Şti. ile sahibi bulunduğu Eskişehir ili, Merkez İlçesi, Mamuca Köyü/Mahallesinde bulunan 237 Ada 10,17,18,19,20,21,22,23 ve 238 Ada 3 ve 4 Parsel sayılı taşınmazlar ile ilgili olarak Yenimahalle 5. Noterliğinin 31/03/2005 tarihli satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, 17 adet bağımsız bölümün muris arsa sahibine ait olmasının kararlaştırıldığını, muris ile Uludağ ... Ltd.

Şti. arasında düzenlenen 21/06/2007 tarihli harici sözleşme ile arsa sahibinin murise Rüyakent II. Kısım olarak yapılacak inşaattan verilecek 8 adet daireden, ... ili Yenimahalle ilçesi, Susuz 44763 Ada 3 Parselde Uludağ ... Ltd.

Şti.'nin inşa ettiği dairelerden 4 adedini 09/03/2007 tarihli tutanak ile 350.000,00 TL bedelle bahsi geçen şirket tarafından satın alınması, kalan 4 adedinin 31/03/2005 tarihli sözleşmeye uygun olarak verilmesi konusunda tarafların anlaştıklarını, 350.000,00 TL bedelin ödenmesi amacıyla verilen ancak ödenemeyen 3 adet senedin arsa sahibinden geri alındığını ve karşılığında 46761 Ada 1 Parselde yapılacak inşaatta hiç ödemesiz 3 adet daire verilmesinin kararlaştırıldığını, 3 adet daireden 2 adedinin arsa sahibi muris ...'a 1 adedinin eşi ...'a devir ve teslim edileceğinin kararlaştırıldığını,

buna bağlı olarak dava konusu 20 ve 28 numaralı bağımsız bölümlerin 24/04/2009 tarihinde davalıların murisi ...'a adına tescil edildiği, bu arada muris ile yapılan protokoller çerçevesinde Susuz mahallesinde Uludağ .. Ltd. Şti. tarafından yapılan inşaatlardan verilecek dairelere yönelik olarak noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 31/03/2005 aynı tarihli protokol ile muris ve eşine davacı kooperatifin, Uludağ ..Ltd.

Şti.'ye ait peşinat/taksit vb. ödemesiz üyeliklerinden 3 adedinin devredildiğini ve davacı kooperatif yönetim kurulu tarafından 18/05/2005 tarihli kararla kabul edildiğini, davalıların murisinin konutlarında tapuda devir ve teslim edildiği 24/04/2009 tarihine kadar "Uludağ İnşaat'tan devir nedeniyle ödemesi yoktur. " belirtmesi nedeniyle herhangi bir aidat veya ödeme yapmadığını kendisinden de ödeme talep edilmediğini, kooperatif vekili imzalı 14/11/2013 tarihli ihtarname ile birikmiş aidat borcunun faiziyle ödenmesinin talep edildiğini, cevabı ihtarla durumun belirtilip ödeme yükümlülüğünün bulunmadığının bildirildiğini,

genel kurul tarafından davalıların murisi ve bunun konumunda bulunan üyelerin tapu kayıtlarının iptali davası açılmasına yönelik gündemin oylandığını ve reddedildiğini, genel kurul tarafından 03/06/2012 tarihinde tapu iptal ve tescil davası açılmamasına karar verilmiş bulunmasına karşın aradan 8 yıl geçtikten sonra tapu iptal ve tescil davası açılmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, esastan da davanın reddine karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.

GEREKÇE

Dava; kooperatif ortaklığından istifa edilmesi nedeniyle ortak adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescil, ecrimisil, tapu iptal ve tescilin mümkün olmaması halinde daire bedelinin tahsili, istifanın geçerli olmaması halinde aidat-genel gider vb. alacağın tahsili isteğine ilişkindir. Davanın niteliği gereği arabuluculuğa başvurulması zorunlu bulunduğu, başvurunun yapıldığı, 18/10/2019 tarihinde anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın düzenlendiği anlaşılmakla yargılama sürdürülmüştür.

Dava konusu taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları, kat ittifakı, ferdileşme ve satışa ilişkin sözleşme örnekleri ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden celp edilmiş, dava konusu taşınmazların bulunduğu yerde keşfen bilirkişi incelemesi yaptırılmış bilirkişi heyeti 27/12/2021 tarihli raporunu sunmuş, raporda inceleme ve değerlendirmeler yapılıp sonuç itibariyle dava konusu 44768 Ada 3 Parselde E Blok 20 numaralı bağımsız bölüm ve F Blok 28 numaralı bağımsız bölümün her birinin ayrı ayrı dava tarihindeki değerinin 435.000,00 TL keşif tarihindeki değerinin 600.000,00 TL olabileceğini,

davalının istifa ettiği 06/06/2014 tarihinden dava tarihine kadar geçen süre için ecremisil bedelinin her bir daire için 71.735,50 TL olarak hesaplandığını, davacı taleplerinin Kooperatifler Kanunu 17. maddesinde ön görülen 5 yıllık zaman aşımı süresinden sonrasında dava açıldığından zaman aşımına uğradığını, tüm taleplerin takdirinin mahkemeye ait olduğunu bildirmişlerdir.

Kooperatifler Kanununun 10. maddesinin ilk cümlesi; "Her ortağın kooperatiften çıkma hakkı vardır."

12. maddesi; "Çıkış, ancak bir hesap senesi sonu için ve en az 6 ay önceden haber verilerek yapılır. Ana sözleşmede daha kısa bir süre belirtilip hesap senesi içinde çıkışa müsaade edilebilir. "

13. maddesi; "Yönetim kurulu ana sözleşmeye uygun olarak yapılacak isteğe rağmen, bir ortağın kooperatiften istifasını kabulden kaçınacak olursa, ortak çıkma dileğini noter aracılığı ile kooperatife bildirir. Bildiri tarihinden itibaren çıkma gerçekleşir. "

14. Maddesi 1. Fıkrası; "Ortağın ölümü ile ortaklık sıfatı sona erer. 2. fıkrası ana sözleşmede gösterilecek şartlarla ölen ortağın mirasçılarının kooperatifte kalmaları sağlanabilir. "

17. Maddesi 1. Fıkrası; "Kooperatiften çıkan veya çıkarılan ortakların kendilerinin yahut mirasçılarının kooperatif varlığı üzerinde hakları olup olmadığı ve bu hakların nelerden ibaret bulunduğu ana sözleşmede gösterilir. Bu haklar yedek akçeler olmak üzere ortağın ayrıldığı yıl bilançosuna göre hesaplanır. "2. Fıkrası son cümlesi; " çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçıların alacak ve hakları bunları isteyebilecekleri günden başlayarak 5 yıl geçmekle zaman aşımına uğrar." düzenlemesi yer almaktadır.

Davalıların murisi ...'ın arsa sahibi olması sebebiyle sözleşmelerle, protokollerle konut verilmesinin öngörüldüğü, dava konusu E blok 4. Kat 20 numaralı ve F blok 6. Kat 28 numaralı bağımsız bölümlerin 24/04/2009 tarihinde muris adına tescil edildiği, muris ve eşine kooperatifin Uludağ İnşaat firması ile peşinat/taksit vb. Ödemesiz üyeliklerden 3 adedinin devredildiği ve yönetim kurulu tarafından muris ... ve eşi ...'ın üyeliklerinin davacı kooperatif yönetim kurulu tarafından 18/05/2005 tarih ve 153 sayılı kararla kabul edildiği, kooperatif ortağıyken Yenimahalle 1. Noterliğinin 06/06/2014 tarihli ihtarnamesi ile kooperatif ortaklığından istifa ettiği anlaşılmıştır.

Davalıların murisi 06/06/2014 tarihli noter ihtarnamesi ile istifa etmiş olup, K.K. 'nun 12. Maddesine göre çıkışın, ancak bir hesap senesi sonu için ifade edeceği, buna göre istifanın 31/12/2014 tarihi itibariyle hüküm ifade edeceği, K.K. 'nun 17. maddesine göre de, ortaklığı sona erenlerin hesaplaşmasının ortağın ayrıldığı yıl bilançosuna göre yapılması gerekmektedir.

2014 yılı olağan genel kurul toplantısı 05/07/2015 tarihinde yapılmış olup, 2014 yılı bilançosu kabul edilerek kesinleşmiştir. 05/07/2015 tarihli genel kurul toplantısını takip eden bir aylık sürenin dolduğu 06/08/2015 tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde hesaplaşılması, hesaplaşılmaması halinde bu 5 yıllık sürenin dolmasıyla karşılıklı alacaklar zamanaşımına uğramış olacaktır. Davalı taraf yasal süresi içerisinde cevap dilekçesiyle zamanaşımı itirazında bulunmuştur.

K.K.'nun 1. maddesi uyarınca. Yapı Kooperatiflerinin amacı, karşılıklı yardım ve dayanışma içinde ortaklarına konut ve işyeri sahibi yapmaktır. Kooperatifler, giderlerini ortaklarından topladıkları aidatlar ile karşılamak zorunda olduklarından, ortağın da konut isteyebilmesi için yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve kooperatife borcu olmaması gerekmektedir.

İstifa eden ortak ise ancak kanunun 17 ve ana sözleşmenin 15. Maddesine göre kooperatiften istifa ettiği yıla göre genel gider payı düşüldükten sonra ödediği aidatın iadesini isteyebilir. Çıkan veya çıkarılan ortağın, kooperatif ortaklığı nedeniyle edindiği hakları da kooperatife iadesi gerekir. Bunun istisnası K.K. 'nun 81. Maddesinde düzenlenmiştir.

Kanun maddesinin 5983 sayılı yasanın 2. Maddesi ile değiştirilen 2. Fıkrası hükmüne göre; amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın, konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebi ile geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar. " hükmü düzenlenmiştir.

Dosya kapsamından; davacı kooperatifin 14/04/2019 tarihli genel kurulunun 7/a maddesinde kooperatifin tasfiyesine karar verildiği, ... Esasına kayıtla genel kurul kararlarının iptali istemiyle dava açıldığı, yapılan yargılama sonucu 09/10/2020 tarih 2020/504 sayılı kararla davanın kısmen kabulüne, tasfiye ilişkin gündemin 7/a maddesindeki kararın nitelikli çoğunlukla alınmadığı gerekçesi bu maddenin iptaline karar verildiği, ... Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesinin 16/03/2021 tarihli kararıyla taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verildiği, davacılar vekilince temyiz kanun yoluna başvurulduğu, ... karar sayılı ilamıyla onanarak kesinleştiği anlaşılmıştır.

Davacının tapu iptal, tescil davasıyla ilgili olarak mahkemece yapılan inceleme ve tüm dosya kapsamına göre; davanın açıldığı tarihteki koşullara göre değerlendirilmesi gerektiği, davacı kooperatifin dava tarihi itibariyla tasfiye halinde olduğu, tasfiye halinde bulunan kooperatiflerde 1163. sayılı Kooperatifler Kanunun 81/2. maddesi uyarınca;

kooperatiften çıkan ortağın konutunun çıkma sebebiyle geri alınamayacağı, tasfiye ilişkin genel kurul kararının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleşmesiyle tasfiye halinden çıkan kooperatifin aynı taleple başvuruda bulanabileceği dava tarihi itibariyla tasfiye halinde olup, yargılama sırasında 14/10/2021 tarihinde tasfiyeye ilişkin genel kurul kararının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği anlaşılmakla bu aşamada erken açılan davanın reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacının ecrimisil davasıyla ilgili olarak mahkemece yapılan inceleme ve tüm dosya kapsamına göre; davalıların dava tarihi ve hali hazırda dava konusu taşınmazın kayıt maliki olup mirasçılar arasında taksimle mirasçılardan biri adına kayıtlandığı, haksız kullanım durumunun söz konusu olmadığı anlaşılmakla yasal koşulları oluşmayan ecrimisil davasının reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacının aidat, genel gider vb. alacaklarına ilişkin davasıyla ilgili olarak mahkemece yapılan inceleme ve tüm dosya kapsamına göre; alacağın muaccel olduğu tarih 06/08/2015 tarihi olup, K.K 'nun 17. maddesinin 2. fıkrasının son cümlesi uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu 06/08/2015 tarihinden 26/04/2021 dava tarihine kadar 5 yıllık sürenin dolduğu ve geçtiği anlaşılmakla davacının aidat, genel gider vb. alacaklarına ilişkin davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar vermek gerekmiştir.

19/10/2022 Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...