Ankara Batı 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/776 K.2025/909

Yukarıda tarafları yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili; davalı yüklenici tarafından ... ili ... ilçesi ... ada ... parselde inşa edilen binanın 2015 yılında bitirildiğini ve kat maliklerinin iskan etmeye başladığını, başlangıçta yöneticilerin yüklenici ve arsa sahiplerinden oluşması nedeniyle bina inşaatından kaynaklanan sorunlara değinilemediğini, bina dolduktan sonra yüklenicinin eksik ve ayıplı işlerinin gün yüzüne çıktığını, yüklenicinin bu eksiklikleri giderme yönündeki ilk iyi niyetli tutumundan vazgeçtiğini, bu durum üzerine yönetim tarafından fen ve sanat kurallarına ve projelere aykırı olan eksik ve kusurlu imalatların tespiti amacıyla Ankara Batı ...

Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ... D.iş sayılı tespit dosyası ile tespit yaptırıldığını, ayrıca ..., ... ve ... Yöneticiliği tarafından Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nde ...

E. Sayılı dava açıldığını, bu davada alınan bilirkişi raporunda elektrik odası tavanındaki akıntı ve sarkma için 4.875,00TL, bodrum kat yalıtım sorunu için drenfleks boru ve baca imalatları dahil 200.000,00TL, teras kat su yalıtımı onarımı için 1.875,00TL, sığınak eksik imalatlarının tamamlanması için 15.000,00TL bedel belirlendiğini, ayrıca Batı ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ...

Değişik İş Sayılı Dosyası kapsamında yapılan tespitlerde piyasa rayiçlerine göre yeniden hesaplanan ve toplamı 1.042.211,80TL olan diğer inşaat imalatları bedelinin, yangın söndürme tesisatı basınç ayarı için 250,00TL'nin, asansörlerin hız ayarı ve yenilenmesi için 67.000,00TL'nin ve diafonlar için 16.140,00TL'nin eksik ve kusurlu imalat bedeli olarak tespit edildiğini, bu kalemlerin toplamının 1.347.351,80TL olduğunu, Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... E.- ...

K. Sayılı kararı ile davanın kabul edildiğini ve davalı borçlunun ne kadar borçlu olduğunun sübut bulduğunu, müvekkili şirketi'n ... ada ... parsel sayılı taşınmazın ... nolu BÜRO nitelikli bağımsız bölümünün maliki olduğunu, bu taşınmazın tapuda dava dışı ...

Şirketi üzerine kayıtlı iken kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı ... şirketinin hissesine düştüğünü, davalı ...'un vekalet alarak bu taşınmazı müvekkile sattığını ve bu nedenle müvekkilin ayıplı imalatlardan kaynaklı bütün hak ve zararları talep etme ehliyetine sahip olduğunu, bu karara ve bilirkişi raporuna dayanılarak davalı aleyhine Ankara Batı İcra Müdürlüğü'nün ...

E. Sayılı Dosyası ile takibe başlandığını, ödeme emrine müvekkil için hesaplanan arsa payına göre 4.443,00TL esas alacak miktarının yazılmasına rağmen davalının borcu bulunmadığı yönünde muğlak itirazda bulunduğunu, görevli mahkemenin tarafların ticari işletmeleri ve dava konusunun ticari niteliği gereği Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, müvekkil ile davalı arasında arabuluculuk görüşmesinin anlaşamama ile sonuçlandığını belirterek Ankara Batı İcra Müdürlüğü'nün ...

E. Sayılı dosyasındaki itirazın iptali ile takibin devamına, takip tarihinden itibaren avans faizi işletilmesine, davalının kötü niyetli itirazı nedeniyle en az %20 icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili; müvekkili ile dava dışı arsa sahibi arasında 14.09.2012 tarihinde düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca inşaatın ruhsatının 05.06.2015 tarihinde alındığını, taraflar arasında daire teslim tutanaklarının düzenlendiğini ve binanın 8 yıldır aktif olarak kullanıldığını, davacının da taşınmazı 2016 yılında satın alıp 7 yıldır kullandığını, iddia edilen taleplere ilişkin kendilerine hiçbir ayıp ihbarında bulunulmadığını, talep edilen bedellerin neredeyse tamamının açık ayıptan ibaret olduğunu, açık ayıplarda teslimden itibaren 30 gün, gizli ayıplarda ise derhal ihbar yükümlülüğü bulunduğunu,

davacının taşınmazı ihtirazi kayıtsız teslim aldığını ve 7 yıldır fiilen kullandığını, bu nedenle zamanaşımı ve hakkın kötüye kullanılması söz konusu olduğunu, delil olarak gösterilen Ankara Batı ... Sulh Hukuk Mahkemesi tespit dosyasının ve Ankara ...

Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasının henüz kesinleşmediğini, 7 yıldır aktif kullanılan taşınmazın kullanımından kaynaklanan ayıpların kendilerinden talep edilemeyeceğini, bazı kalemlerin ortak kullanım alanlarının özenle korunmamasından ve rutin bakımların yapılmamasından kaynaklandığını, bina yönetiminin kusurlu olduğunu, müvekkilin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamındaki tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, iskan ruhsatını aldığını ve yapı denetim raporuyla binanın fen ve sanat kurallarına uygunluğunun teyit edildiğini,

7 yıldır ihtirazi kayıtsız kullanan ve ayıp ihbarında bulunmayan davacının kesinleşmemiş bir mahkeme kararını emsal göstererek hak talebinin mümkün olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Ankara Batı İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı takip dosyası, tarafların ticaret sicil kaydı, tapu kayıtları, Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dava dosyası, Ankara Batı ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... değişik iş ve Ankara Batı ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... değişik iş sayılı dosyaları, dava konusu taşınmazın mimari projesi, elektrik tesisat projesi, doğalgaz tesisat projesi, 09/01/2025 tarihli bilirkişi heyet raporu, 08/09/2025 tarihli bilirkişi heyeti ek raporu ile tüm dosya kapsamı.

Bilirkişi heyeti raporunda, keşif tarihi itibariyle dava konusu taşınmazdaki eksik ve kusurlu işlerin toplam maliyeti 4.714.001,45.-TL, dava konusu taşınmazdaki eksik ve kusurlu imalatların dava tarihi itibariyle olabilecek fiyatı 3.181.223,50TL olarak hesap edildiği, Ankara Batı ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas, ...

Karar sayılı ve 14.12.2022 tarihli kararına esas alınan 25.05.2021 tarihli bilirkişi raporunda hüküm altına alınan eksik ve kusurlu iler bedelinin davacı şirketin arsa payı oranına (...) karşılık gelen miktarının 4.743,00TL olarak hesaplandığı, icra takibindeki talebin 4.443,00TL olduğu, işlemiş avans faizi miktarında fazladan bir talebin bulunmadığı, Ankara Batı İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyası ile başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptaline karar verilip verilmeyeceği yönündeki takdirin mahkemeye ait bulunduğu,

icra inkar tazminatına hükmedilecek olması halinde %20 icra inkar tazminatının (4.443,00TL x 20 /100 = 888,60TL) 888,60TL olarak hesaplandığı belirtilmiştir.

Bilirkişi heyeti ek raporunda, Dava konusu binadaki eksik ve ayıplı işlerin aşağıdaki tabloda gösterildiği şekilde tespit edildiği, ¸İcra takibinde talep edilen ayıplı işler bedelinin arasa payı oranına göre karşılığının (2.540.516,25TL x28/7954 -8.943,23TL) 8.943,23TL olarak hesaplandığı, icra takibindeki talebin 4.443,00TL olduğu belirtilmiştir.

GEREKÇE

Dava, taraflar arasında düzenlenen taşınmaz satım sözleşmesi kapsamında ortak alanlardaki eksik ve ayıplı imalat bedelinin tahsili için başlatılan ilamsız icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Davalı yan süresi içerisinde sunduğu cevap dilekçesiyle görev itirazı ile zamanaşımı definde bulunduğundan bu hususlar öncelikle incelenmiştir. Tarafların tacir olduğu ve dava konusu taşınmazın ofis niteliğinde olduğu, bu itibarla mahkememizin görevli olduğu anlaşılmakla davalının görev itirazına itibar edilmemiştir.

Somut olay bakımından zamanaşımı defi değerlendirilirken TBK'nın 474. maddesindeki iş sahibinin, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları var ise buna uygun bir süre içerisinde yükleniciye bildirmek zorunda olduğu, taraflardan her birinin giderini karşılayarak eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebileceği şeklindeki düzenleme gözetilmeli, eksik ve ayıplı iş kavramlarının birbirinden farklı olduğu,

eğer yapılan işin eksik olduğu kabul edilir ise, eserin teslimde yapılacak muayene ve ihtara gerek kalmaksızın TBK'nın 147/6 maddesinde düzenlenen zamanaşımı süresi içerisinde bunun her zaman talep edilebileceği, oysa ayıplı mal söz konusu ise, TBK 474. maddesi gereği iş sahibi eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirerek ayıpları var ise bunu uygun bir süre içerisinde yükleniciye bildirmek zorunda olduğu,

iş sahibinin TBK 474. maddede açıklanan süre içerisinde açık ayıplar nedeniyle muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmez ise yüklenicinin sorumluluktan kurtulacağı, bununla birlikte gizli ayıplar nedeniyle yüklenicinin sorumluluğunun devam edeceği hususları da nazara alınmalıdır.

Buna göre zamanaşımı defi yönünden yapılan değerlendirme neticesinde, eser sözleşmelerinde zamanaşımı süresinin TBK'nın 147/6. maddesi uyarınca 5 yıl olduğu, davacının taşınmazı 15/07/2016 tarihinde satış yoluyla edindiği, icra takibinin ise 07/09/2022 tarihinde başlatıldığı, işbu davanın tarihinin ise 19/07/2023 tarihi olduğu, aradan geçen sürede zamanaşımını kesen herhangi bir sebebin tespit edilemediği, bu itibarla 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu, ayıp ihbarına yönelik de herhangi bir bildirimin bulunmadığı anlaşılmakla davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip Hakim · e-imzalı e-imzalı