Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/796 K.2024/1186

Ankara Batı

ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ KARAR

TÜRK MİLLETİ ADINA

ESAS NO

2024/796 Esas

KARAR NO : 2024/1186

HAKİM

KATİP

DAVACI

VEKİLİ

DAVALI

VEKİLİ

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil

DAVA TARİHİ : 14/10/2015

BİRLEŞEN DAVA (Mahkememizin 2019/37 E. 2019/203 K. sayılı dosyası)

DAVACI

VEKİLİ

DAVALI

VEKİLİ

İHBAR OLUNANLAR: 1-

VEKİLİ

2-

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil

DAVA TARİHİ : 14/10/2015

KARAR TARİHİ: 05/11/2024

K. YAZIM TARİHİ: 25/11/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Asıl davada davacı vekili; müvekkilinin eşi ...'ın sahip olduğu ... Kooperatifi hissesini devraldığını, bu devrin 27/04/2005 tarihinde ilgili Kooperatifin Yönetim Kurulu kararıyla kabul edildiğini ve ortak kayıt defterine ... sıra numarası ile ortak olduğunu, ... Planı ... ada ... parseldeki inşaatta yer alan ... Blok ...nolu dairenin hissedari olduğunu, 27/04/2005 tarihinde Ortaklı Protokolü düzenlendiğini, taşınmazın yapımından sonra ... Kooperatifi ... Mah. ... Cad. ...

Blok No:... nolu daire sahibi ... olduğunu gösterir konut teslim tutanağının müvekkiline teslim edildiğini, kendisinin ikamet etmekte olduğu gayrimenkule iskan alınıp alınmadığını, tapusunun ne zaman çıkacağını öğrenmek için gittiği tapu dairesinde taşınmazın üçüncü kişilere satıldığını öğrendiğini beyan ederek, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının müvekkili adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazın bedelinin sözleşme tarihi itibariyle müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Birleşen dosyada davacı vekili; aynı açıklama ve taleplerle tapu maliki ... şirketi hakkında talepte bulunmuştur.

CEVAP

Davalı ... Kooperatifi vekili; müvekkili kooperatifin tapu vermeye yetkisi olmadığını, dava dışı olan ... Kooperatifinin yetkili olduğunu, davacının iskanının 31/03/2015 tarihinde alınabildiğini, davacının tapunun alınabilmesi için yazılı bir talebinin olmadığını, dava dışı ... Kooperatifi yetkililerinin yetkiyi kötüye kullanarak davalı ile tapu tescil işlemi yaptıklarını, davanın ticaret mahkemesinde açılması gerektiğinden görev itirazında bulunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada davalı ... Şti. vekili; dava konusu taşınmazı 31/01/2012 tarihinde ...'dan satın aldıklarını, Türk Medeni Kanun 1023. Maddesince tapu siciline güvenerek iyi niyetli olarak satın aldıklarını, davacının iddia ettiği hususları bilmediklerini, davanın muhatabının davalı kooperatif olduğunu, bu nedenle davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Tapu kayıtları, davalı kooperatif kayıtları, dava konusu taşınmazla ilgili satış sözleşmeleri ve kooperatifin ticari defter ve kayıtları, Ankara Batı ... Asliye Ceza Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası, 20/11/2017 tarihli bilirkişi ön raporu, mahallide yapılan keşif, keşif sonucu alınan dava konusu taşınmazın değer tespitine ilişkin 10/06/2018 tarihli bilirkişi raporu, 16/07/2018 tarihli bilirkişi raporu ile tüm dosya kapsamı.

GEREKÇE

Dava, kooperatif üyeliğine dayalı olarak tapu iptal tescil, olmadığı takdirde daire değerinin tahsili istemine ilişkindir.

Asıl ve birleşen davalar ilk olarak birlikte Asliye Hukuk Mahkemesinde tek dava olarak açılmış olup. Ankara Batı .. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... E sayılı dosyasında, davalı kooperatif hakkındaki dava tefrik edilerek, anılan mahkemenin ... E sayısına kaydedilmiş ve davalı kooperatif yönünden göreve ilişkin dava şartı noksanlığından usulden ret kararı verilerek, mahkememizin ... esasına kayden asıl dava olarak mahkememize intikal etmiştir. Batı ... AHM nin ...

E sayılı dosyasında ise ... şirketi hakkındaki yargılama sonucu davanın reddine dair verilen karar, Ankara BAM 27. HD nin 2018/1038 E, 2018/786 K sayılı ilamı ile kaldırılmış ve tefrik kararının doğru olmadığı belirtildiğinden, ilk derece mahkemesince bu davalı yönünden de görev nedeniyle usulden ret kararı verilerek mahkememiz birleşen dosya esası alınarak iki dosyanın birleştirilmesine karar verilmiştir.

Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda mahkememizin 27/06/2019 tarih ... esas ... karar sayılı ilamı ile BAM kararının ortadan kaldırılmasına ve mahkememiz kararının bozulmasına karar verilmiş, dosya mahkememizin 2024/796 esasına kaydedilerek yargılamaya devam olunmuş, Yargıtay bozma ilamına uyulmuştur. Davacı tarafından, davalı kooperatifin üyesi olduğu, kendisine daire verilmesi gerektiği ileri sürülmüş; davalılar ise davacının taleplerinin haklı olmadığını, kooperatifin tescil yetkisinin bulunmadığı ve tapu malikinin de iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu savunmuşlardır.

Mahkememizce yapılan yargılama, 16/07/2018 tarihli hükme elverişli bulunan bilirkişi raporu, toplanan diğer deliller ve tüm dosya kapsamına göre; davalı ... Kooperatifi ile ... Kooperatifi arasında 26.08.2003 günlü sözleşme ile ait ... İli ... İlçesi ...

Mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı arsa üzerinde üç blok halinde ve her blokta ... adet bağımsız bölümün inşaatlarını yapmak konusunda anlaşma yapıldığı, yapılacak konut sayısı ... blok halinde (A-B-C) ... adet olup, toplam 70 adet bağımsız bölümün yüklenici ... kooperatifine ait olduğu, yüklenici, sözleşme şartlarını eksiksiz yerine getirdiği takdirde; ... ve ....

Bloklarda bulunan ... adet dairenin tapularının yükleniciye veya kooperatif yönetim kurulunun göstereceği ortaklara verileceği, ... Blokta bulunan ve yükleniciye ait zeminde ... adet, normal katta ... adet (... ve ... nolu daireler) olmak üzere toplam ... adet dairenin tapularının ise iskan ruhsatı alındıktan sonra yükleniciye verileceği, Yüklenici Tasfiye Halinde ...

Kooperatifi'nin inşaatların % 97 oranında tamamlanmış olduğu, sadece iskan ruhsatlarının henüz alınmamış olduğu tespit edilmiştir. Arsa sahibi olan ... Kooperatifi, anılan sözleşme gereği kendisine düşen ... daireden ... adedini ortakları adına ferdileştirmiş olduğu, ... kooperatifinin de aynı şekilde kendisine düşen dairelerden, ... adedini kendi ortakları adına ferdileştirilmiş olduğu tespit edilmiştir.

Davacının, ... Kooperatifi yönetim kurulunun 27.04.2005 tarihli kararıyla kooperatif ortaklığına kabul edildiği, ... blok ... nolu daire için ilk üyeliğin dava dışı ... adına tesis edildiği, davacının eşi ... ın bu üyeliği 24/01/2004 tarihinde devraldığı, sonra da davacıya devrettiği, buna göre davacının kooperatife üye olduğu, ortaklığını devrettiğine dair bir kayıt bulunmadığı, dava konusu taşınmazın kuraya dahil edilmediği ve yükleniciye bırakılan daire olduğu, kuraya girmesi gerektiği halde arsa sahibi ... Kooperatifi tarafından dava konusu taşınmazın ilk olarak ... adına tescil edildiği, sonra bu kişi tarafından dava dışı ... ya, bu kişi tarafından da davalı ... şirketine devredildiği anlaşılmıştır.

Kooperatiflerde tüm edimlerini yerine getiren üyelere kooperatif dairesini vermek zorundadır. Somut olayda ortaklığı devam eden davacının, dava tarihi itibariyle 10.600,00 TL ödemesi gerektiği, davacının ise 10.650,00 TL ödeme yaptığı, bu kapsamda kooperatifin, ödemelerini yapan üyesine daire tahsis etmek konusunda yükümlülüğü bulunduğu anlaşılmıştır.

Uyulmasına karar verilen Yargıtay ilamında belirtildiği şekilde. Hukukumuzda kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyi niyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK'nın 1023. maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz." biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Davacı, davalı ... Kooperatifi üyesidir. ... Kooperatifi ile ... Kooperatifi arasında yapılan sözleşme uyarınca dava konusu taşınmazın ... Kooperatifine düşen dairelerden olduğu, davacının edimlerini yerine getirerek bu taşınmazın mülkiyetini istemeye hak kazandığı, dava konusu dairede ikamet ettiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun “İyiniyet” başlıklı 3 üncü maddesi;“Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.” hükmünü içermektedir. Kanun koyucu, iyi niyet aranan hâllerde asıl olan onun varlığıdır demek suretiyle, iyi niyetin varlığının değil, fakat yokluğunun ispat edilmesi gerektiğini belirtmektedir.

Bir başka deyişle burada bir iyi niyet karinesi mevcuttur. Aksini iddia eden onu ispatlamak zorundadır. Ancak iyi niyet iddiasında bulunan kimsenin de gerekli özeni göstermiş olması gerekir. Gereken özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz ve iyi niyet uyarınca hak kazanamaz (Hukuk Genel Kurulu'nun 07.10.2021 tarihli ve ... Esas, ... Karar sayılı ilamı).

Dairemizin yerleşmiş içtihatlarında kooperatife ait bir taşınmazı tahsisle devralıp kullanan ortağın taşınmazını tapuda resmi işlemle temlik alan kişinin iyi niyetinin korunamayacağı kabul edilmiştir. Tapuda işlem yapan basit bir araştırmayla bu taşınmazın kooperatif tarafından kime tahsis edildiğini öğrenebilecek durumdadır. Kaldı ki içinde kooperatif üyesinin oturduğu bir taşınmazı satın alırken böyle bir araştırmayı yapmak taşınmazı alan herkesten beklenilmelidir.

Ayrıca dava konusu taşınmaz devirlerinin kısa süreler içinde yapılması da iyi niyet iddiasının dinlenmesini mümkün kılmamaktadır.

Tüm bu hususlar nazara alındığında; tapu malikinin iyi niyetinden bahsedilemeyeceğinden tapu siciline güven ilkesinden yararlanması mümkün olmayıp, iktisabının korunmasına yasal olanak bulunmamaktadır. Kesin nitelikteki Yargıtay bozma ilamı uyarınca davanın terditli taleplerinden ilki olan tapu iptali tescil talebinin kabulüne karar verilmiş, davacı lehine tapu iptal ve tescil koşulları oluşmasına rağmen bunu gerçekleştirmeyen davalı kooperatif yönünden de asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip Hakim · e-imza e-imza