Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/510 K.2025/137

Antalya ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... tarihli .../... Esas .../... Karar sayılı görevsizlik kararı ile Mahkememize tevzi edilen dosya Mahkememizin yukarıdaki esas sırasına kaydedilerek yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Müvekkilinin, dava dışı ... mirasçılarıyla birlikte ... İli ... Köyü ... ada ... parselin asra sahibi olduğunu, müvekkili ile davalı arasında Antalya ... Noterliği'nin ... tarihli ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalının yapılan sözleşmeye göre inşaatı ... tarihine kadar tam ve eksiksiz şekilde teslim etmesinin gerektiğini, 12 yıla yakın süredir halen inşaatın tamamlanmadığını, sözleşme edimlerinin yerine getirilmediğini beyan ederek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile ...TL tutarında gecikme tazminatının davalı firmadan alınarak müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: Açılan davayı kabul etmediklerini, ... ile arsa sahipleri arasında Antalya ...

Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ancak inşaata başlanılamadığını, müvekkili firma ile Arsa sahipleri arasında yapılan Antalya ...Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde her ne kadar ... taraf olarak imzalamış ise de bu kooperatifin bu sözleşmedeki taraf sıfatı arsa sahibine karşı önceki sözleşmeden Antalya ...

Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı garanti veya muvafakat veren sıfatında olduğunu, ...nin arsa sahibi olmadığını, Kooperatifin gecikmeden dolayı gerçek arsa sahiplerine karşı herhangi bir tazminat ödemek zorunda kalmadığını, arsa sahipleri tarafından yüklenici müvekkili firmaya süre uzatım hakkı verildiğini ve sözleşmeye dahil olmayan ekstra taleplerle karşılaşılıp bunların yerine getirildiğini ve ücretinin ödeneceği belirtilmiş ise de ödenmediğini, gecikme var ise bunların neden olduğunu, arsa sahiplerinin ... ve ...

Blokta bulunan ve kendilerine isabet eden alanlarda sözleşmeye dahil olmayan ekstra taleplerde bulunduklarını, bunların; doğalgaz tesisatı, kapalı otopark ... sistemi,-tüm dairelerin tüm odalarına klima tesisat döşenmesi,kullanılacak olan seramiklerin ekstra seçilmesi,havuz platformuna alüminyum korkuluk,ekstra asansör kapı farkları,dış cephe ... boya, banyo ve wc dolapları, banyo ve wc alüminyum asma tavan, görüntülü diafon sistemi, tüm dairelere vestiyer yapımı, bodrum kata kalebodur seramik yapımı olduğunu, sayılan tüm ekstra işlerin, arsa sahipleri tarafından yükleniciye ödeneceğinin söylendiğini,

ama bu güne kadar hiç ödeme yapılmadığını, mahkeme tarafından, ekstra olarak talep üzerine yapılan faydalı işlerin güncel maliyetinin hesaplanmasını talep ettiklerini, mahkemece, davanın kabulü yönünde hüküm kurulması durumunda müvekkilce yapılan bu faydalı imalatların bedelinin mahsubunu talep ettiklerini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İnşaat mühendisi bilirkişi ..., mimar bilirkişi ..., fen bilirkişisi ... tarafından düzenlenen ... tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle:

"Davacın talep etmiş olduğu dava konusu taşınmazların kira bedelleri toplamı ...-TL olduğu" sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Elektrik-elektronik mühendisi bilirkişi ..., mimar bilirkişi ..., inşaat mühendisi bilirkişi ..., fen bilirkişisi ... tarafından düzenlenen ... tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle:

"Hukuki değerlendirme, nihai karar, delillerin takdir ve kabulü Sayın Hakimliğinize ait olmak üzere,

Dava konusu ... ili ... ilçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel üzerindeki Normal Katta bulunan 130 m2 büyüklüğündeki ( 28 Adet) dairelerin kira bedelinin belirlenmesi için internet siteleri üzerinden geçmişe yönelik veriler incelenmiş olup, belirlenen emsal kira değerlerine göre

1- Davalı tarafın “Davacı kooperatifin ... tarihinde ferdi mülkiyete geçtiği, bu nedenle hesaplamanın ... tarihine kadar yapılması gerekir” itirazının Sayın Mahkemece kabulü halinde ... tarihi baz alınarak hesaplama yapıldığında, dava konusu taşınmazların Kira Bedelleri Toplamının ... TL olduğu

2- Yapı Kullanma İzin Belgesinin alındığı ... tarihi baz alınarak hesaplama yapıldığında dava konusu taşınmazların Kira Bedelleri Toplamının ... TL olduğu" sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir .

Bilirkişi heyetinin ... tarihli raporunda özetle:

"1- Tarafların Bilirkişi Kurulu 3. Ek Raporumuza itirazları incelenmiş olup ayrı ayrı değerlendirilmiş/yanıtlanmış olduğu

2- a) Davalı tarafın “Davacı kooperatifin ... tarihinde ferdi mülkiyete geçtiği, bu nedenle hesaplamanın ... tarihine kadar yapılması gerekir” itirazının Sayın Mahkemece kabulü halinde ... tarihi baz alınarak hesaplama yapıldığında, dava konusu taşınmazların Kira Bedelleri Toplamının ... TL olduğu,

b) Yapı Kullanma İzin Belgesinin alındığı ... tarihi baz alınarak hesaplama yapıldığında dava konusu taşınmazların Kira Bedelleri Toplamının ... TL olduğu hesaplamalarımız konusunda bir önceki raporumuzu yinelediğimizi, bununla birlikte değerlendirmelerimiz esas olarak geçmiş dönem internet sitelerindeki kiralık emlak ilanları üzerinden yapıldığından ve ilanlardaki fiyatlar üzerinden zaman zaman pazarlık ile bir miktar indirim sağlandığı bilindiğinden dolayı 2a ve 2b nolu bentlerde hesapladığımız tutarlar üzerinden Sayın Mahkemenin uygun gördüğü (pazarlık) indirim oranının uygulanabileceği" sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Dosyanın heyete tevdi sonrası ... tarihli ara karar ile;

*... Belediye Başkanlığı'ndan gönderilen yapı ruhsatı, yenileme ruhsatı ve tadilat yapı ruhsatlarına göre davalı şirketin temerrüt süresinde (inşaatı tamamlamasındaki gecikme süresinde) mahsubu gereken makul bir süre olup olmadığı, varsa miktarı, bu süreye göre davacının talep edebileceği kira tazminatı miktarı,

*Davalının cevap dilekçesinde yer alan fazla imalatlar nedeniyle davacının alacağından mahsup edilmesi gereken alacak olup olmadığı hususunda sözleşmenin götürü usul ile yapıldığı da dikkate alınarak ve yine dosya kapağına alınan Yargıtay 23 HD'nin 2018/1856 E, 2016/1996 E, 2016/5198 E, Yargıtay 15 HD'nin 2019/3836 E sayılı emsal kararları da dikkate alınarak ve yine tarafların rapora yapmış oldukları itirazlar da değerlendirilmek suretiyle ek rapor tanziminin istenmesine karar verilmiş,

Bilirkişi heyetinin ... tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle:

"Davalı yüklenicinin fazla yaptığını iddia ettiği imalatlardan uzmanlık alanımıza giren asma tavan Ruhsat eki mimari projede gözükmektedir. Ancak projede asma tavan cinsi belirtilmemektedir.

Kooperatif üyelerine ait meskenlerde alüminyum, yükleniciye ait meskenlerde alçıpan malzemeden yapılmış olduğu görülmüştür. Aradaki fark: dava tarihi itibari ile birim m2 de ... TL olup kooperatife ait 28ad*(...)*... TL/m2-...-TLolduğu" sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

... tarihli Mahkememiz ara kararı ile;

Dosyanın önceki bilirkişi heyetine tevdine ve heyete 1 mobilyacı ve 1 makine mühendisi eklenmek sureti ile; önceki ara kararımız doğrultusunda rapor tanzim edilmesinin istenmesine ve yine tüm dairelerin, tüm odalarına klima tesisat döşenmesi hususu ile ilgili olarak yapılan değerlendirmede yükleniciye ait meskenlere de klima tesisatı döşenip döşenmediği hususunun da belirlenmesinin istenmesine, ayrıca davacı yanın rapora yapmış olduğu itirazların değerlendirmesinin istenmesine karar verilmiş;

Elektrik-elektronik mühendisi bilirkişi ..., mimar bilirkişi ..., inşaat mühendisi bilirkişi ..., fen bilirkişisi ..., mobilya bilirkişisi ..., makine mühendisi bilirkişi ... tarafından düzenlenen bila tarihli (UYAP kayıt tarihi ...) bilirkişi heyeti raporunda özetle:

"Davacı kooperatife ait olan 28 adet bağımsız bölümdeki mobilya imalatlarının dava tarihi olan ... tarihi itibarı ile üretici fiyat endeksi hesabı ile ...-TL olacağı,

... Yangın Söndürme Sistemin fazla imalat olarak değerlendirilmemesi gerektiği, doğalgaz iç tesisatı borulamalarının fazla imalat olarak değerlendirilmemesi gerektiği, davacı kooperatife ait klima boru alt yapısı toplam bedelinin dava tarihi olan ... tarihi itibarı ile üretici fiyat endeksi hesabı ile ...-TL olduğu ancak, yüklenicinin sıva altı klima boru imalatlarını kendisine ait olan dairelere de yapmış olduğundan Yargıtay 23. HD'nin 2018/1856 E, 2016/1996 E, 2016/5198 E, Yargıtay 15 HD'nin 2019/3836 E sayılı emsal kararları dikkate alındığında klima tesisatı imalatlarının fazla imalat olarak değerlendirilmemesi gerektiği,

Davalı yüklenicinin fazla yaptığını iddia ettiği imalatlardan asma tavan ruhsat eki mimari projede gözükmektedir. Ancak projede asma tavan cinsi belirtilmemektedir.

Kooperatif üyelerine ait meskenlerde alüminyum, yükleniciye ait meskenlerde alçıpan malzemeden yapılmış olduğu görülmüştür. Aradaki fark dava tarihi itibari ile birim m2 de ... TL olup kooperatife ait 28ad*(...-...)*... TL/m2-...-TLolduğu" sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Davacılar vekili ıslah dilekçesinde özetle: ... TL değer üzerinden açılmış davanın ıslahla birlikte toplam dava değerinin ... TL'ye arttırılmasına ve fazlaya ilişkin tüm hakları saklı kalmak kaydıyla ... TL tutarında gecikme tazminatının ... TL'sine dava tarihinden itibaren, ... TL'sine ıslah tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili ıslah dilekçesine karşı beyan dilekçesinde özetle:Islah dilekçesini kabul etmediklerini, davacının davada taraf sıfatı olmadığını, ... ile arsa sahipleri arasında Antalya ...Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ancak kooperatifin inşaata başlayamadığını,

müvekkili firma ile arsa sahipleri arasında yapılan Antalya ...Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde her ne kadar ...nin ismi bulunmakta ise de bu durum kooperatifin arsa sahibene karşı önceki sözleşmeden yani Antalya ...Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden garanti veya muvafakat veren sıfatında olduğunu, ...nin arsa sahibi olmadığını, kooperatifin gecikmeden dolayı gerçek arsa sahiplerine karşı herhangi bir tazminat ödemek zorunda kalmadığını, arsa sahipleri tarafından yüklenici müvekkili firmaya süre uzatım hakkı verildiğini,

tapu sicilinde malik olarak görünen arsa sahipleri tarafından yüklenici firma olan davalıya inşaat süresi hususunda ek süreler tanıdıklarını, nitekim taşınmazların sınırları içerisinde bulunduğu belediye olan ...

Belediyesi tarafından verilen ... tarih ve ...-... ve ... tarih ve ...-... sayı ile verilen yenileme ruhsatlarında arsa sahiplerinin imzalarının mevcut olduğunu, arsa sahiplerinin bahsedilen bu yenileme ruhsatlarını imzalarken müvekkiline ek süre tanıdıklarını, ilgili belediyeden gelen inşaat ruhsatı ve süre uzatım ile ilgili belgelerin dosyada ve bilirkişi kök raporda mevcut olduğunu, ...

Belediyesi'nin, ruhsat yenilemede davacı kooperatifi sözleşmenin tarafı olarak kabul etmemiş, sadece tapu kaydını esas aldığını, bu durumun davacının davacı sıfatı olmadığının bir başka göstergesi olduğunu, kooperatif, ... ve ... blokta bulunan ve kendilerine isabet eden alanlarda sözleşmeye dâhil olmayan ekstra taleplerde bulunduklarını, yapılan bu faydalı işlerin bedelinin bilirkişilerin 6.ek raporunda belirlendiğini, davanın kabulü halinde, faydalı işler bedelinin mahsup edilmesinin gerektiğini,

davanın kabulü yönüne gedilmesi durumunda bilirkişilerce hesaplanan kira tazminatından %5 oranında indirim yapılarak karar verilmesinin hakkaniyete ve nefaset kurallarna uygun olacağını, davacı kooperatif tapu kayıtlarından da görüleceği gibi ... tarihinde ferdi mülkiyete geçtiğini, davaya konu taşınmazlardan bazılarının ferdileşme sonrası 3 kişilere satıldığını, bu açıdan da kooperatifin ferdileşme sonrasını kapsar şekilde gecikme bedeli istemesinin yasal olmadığını, neticeten haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava taraflar arasında Antalya ...Noterliğinin ... tarihli ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı gecikme tazminatı talebine ilişkindir. Dava fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak ve sonradan artırılmak kaydıyla harca esas ... TL üzerinden kısmi dava olarak açılmıştır.

Davalıya gönderilen dava dilekçesi ve tensip zaptı tebligatının usulsüz olduğunun (davalının ... Ticaret Sicil Müdürlüğünde tescilli adresine çıkartılan tebligat ... sokakta ... ... olmadığı gerekçesi ile iade edilmiş, TK 35.madde uyarınca çıkartılan tebligat ise ...sokak ibaresinin üstü karalanarak ... Caddesi No.. olarak düzeltilmek suretiyle tebliğ gerçekleştirilmiş, Mahkememizce ... Belediye Başkanlığına yazılan müzekkereye cevaben sicilde kayıtlı şirket adresi ...

Mahallesi ... sokak ... Blok no.... adresinin mekansal kayıt sistemindeki ... blok adresinin ... Mahallesi ...

Caddesi No :.. olduğu bildirilmiş , dolayısı ile TK 35.maddesi hükmüne göre çıkartılan tebligatın tebligat memuru tarafından doğru mekansal adres bulunarak tebliğ edilebilmiş olmasına göre ilk çıkartılan tebligatın iadesinin usulsüz olduğu, bu halde ise TK.35.maddesi uyarınca yapılan tebligatın geçersiz olduğu anlaşılmış olmakla)belirlenmesi nedeniyle Antalya ...Asliye Hukuk Mahkesine sunulan ... tarihli cevap dilekçe yasal süre içerisinde sunulan cevap dilekçesi kabul edilmiştir.

Cevap dilekçesinin tetkikinden; davalının zaman aşımı savunmasında bulunmadığı, yine ıslah dilekçesine karşı sunduğu yazılı beyanda zaman aşımı savunması yapmadığı, sözleşme dışı yapılan fazla imalatların mahsubunu talep ettiği belirlenmiştir.

Sonuç olarak toplanan deliller ve tüm dosya mündericatının tetekikinden; Sözleşmenin 5.maddesi ile inşaat süresinin arsanını teslimi ile birlikte inşaatların tamamlanıp genel iskanın alınmasına kadar geçecek sürennin 36 ay olduğu, inşaatların bu sürede tamamlanmaması durumunda her bir bağımsız bölüm için emsal bir kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığı, ... Belediyesi tarafından; ... tarih ve .../... sayı ile yeni yapı ruhsatı verildiği, ... Belediyesi tarafından; ... tarih ve ...-... sayı ile ... Blok: 3750 m2, ... Blok: 4694 m2, ... Blok:4693 m2 olmak üzere yenileme ve tadilat yapı ruhsatı verildiği,

... tarih ve ...-... sayı ile ... Blok: 3750 m2, ... Blok: 4694 m2, ... Blok:4693 m2 olmak üzere yenileme ruhsatı verildiği, İnşaat ruhsatına göre ... Blok: 3750 m2 olup ... kat dahil toplam 2 kat, ... Blok 4694 m2 olup bodrum kat dahil toplam 14 kat, ... Blok 4693 m2 olup bodrum kat dahil toplam 14 kat olduğu, ... Blok’ta 2 adet bağımsız bölüm, ... ve ...

Blok’ ta: 26 şar adet bağımsız bölüm olmak üzere toplamda 54 adet bağımsız bölüm olduğu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan; ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada ... parsel ... Blok için; ... tarihinde ... belge no ile Toplam yapı alanı: 3921 m2, arsa alanı: 1664 m2, ticari bağımsız bölüm sayısı: ... olmak üzere Yapı Kayıt Belgesi verildiği, ... belediyesi tarafından; ... mahallesi, ... ada ... parsel ...

Blok için ... tarih ve ...-... sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi (İSKAN) verildiği, ... belediyesi tarafından; ... mahallesi, ... ada ... parsel ... Blok için ... tarih ve ...-... sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi (İSKAN) verildiği, Yapı ruhsatının alındığı tarih: ... dir. Yüklenicinin en geç ... tarihinde Yapı Kullanma İzin Belgesi ( İskan) almak ile yükümlü olduğu, Yapı Kullanma İzin belgesinin alındığı tarihin ise: ... olduğu,...

Belediye Başkanlığı'ndan gönderilen yapı ruhsatı, yenileme ruhsatı ve tadilat yapı ruhsatlarına göre davalı şirketin temerrüt süresinde (inşaatı tamamlamasındaki gecikme süresinde) mahsubu gereken makul bir süre bulunmadığının bilirkişi heyetince belirlendiği,Emsal kira bedelleri esas alınarak düzenlenen bilirkişi heyeti raporunun yargı denetimine elverişil ve dosya mündericatı ile uyumlu olduğu belirlenmekle; davacıya ait daireler için gecikme tazminatı miktarının ...

TL olduğu, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları gereğince, yüklenicinin, inşaatın ortak alanlarında ve kendi bağımsız bölümlerine de yaptığı fazla imalatların bedelini, bu imalatlardan kendisi de yarar sağladığından talep etmesinin mümkün olmadığı, yüklenicinin, sadece arsa sahibinin bağımsız bölümlerine yaptığı fazla imalat bedelini isteyebileceği (imalatların yapıldığı yıl serbest piyasa fiyatlarına göre belirlenecek bedelini) dikkate alınarak düzenletilen bilirkişi heyeti raporuna göre davalının talep edebileceği fazla imalat bedelinin (mahsubunu talep edebileceği) ...

TL olduğu belirlenmiş ve davanın kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Başkan ... · ¸e-imzalı · Üye ... · ¸e-imzalı · Üye ... · ¸e-imzalı · Katip ... · ¸e-imzalı