Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2014/223 K.2019/54

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... tarihli Noterde yapılan hisse devir sözleşmesi uyarınca müvekkilinin ... isimli kişiden Antalya ili Muratpaşa ilçesi ...

Mah. ... ada ... parselde yapılan A blok 8. Kat ... nolu bağımsız bölümün tek ödemeli sistemde satın aldığını, müvekkilinin tüm ödemeleri ...'ya yaptığını sözleşme sonrasında Kooperatifin ...sayılı kararı gereği karar defterine devir hususunun işlendiğini, müvekkiline A blok 8. Kat ... nolu bağımsız bölümün tahsis edildiğini, daha sonra davalı Kooperatife ... tarihli ... nolu Yönetim kurulu kararı ile müvekkilini ihraç ettiğini, müvekkilinin kararın iptali için açtığı davayı kazandığını, kararın kesinleştiğini,

Kooperatifin tahsis ettiği dairenin tapusunu vermemesi sebebiyle davalıya ihtarname gönderdiğini buna rağmen tapunun müvekkiline verilmediğini, müvekkilinin kooperatif üyesi olduğunun mahkeme kararı ile de belirlendiğini belirterek davalı adına kayıtlı tapunun iptali ile müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde müvekkili tarafından ödenen bedelinin ödeme tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Söz konusu taşınmazın müvekkili adına kayıtlı olmadığını, davaya konu gayrimenkulün müvekkili tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yaptığı yer olduğunu, bahse konu taşınmazın ... tarihli kura zaptına göre Kooperatif üyesi ...e ait olduğunu, bu kişinin de tapuyu aldığını, davacının ...'nın üyeliğini ... tarihinde devraldığını, kuranın ise daha önce yapıldığını bu nedenle davacının eldeki davayı açmakta haksız olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Dava bir kez takipsiz bırakıldıktan sonra süresi içinde yenilenmekle yargılamaya devam edilmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Davacı vekilince hisse devir sözleşmesi, Kooperatif kararları, kura zaptı, ihtarname, üyeliğe ilişkin mahkeme karar sureti, davalı tarafça da ...tarihli Olağanüstü Genel Kurul tutanağı, davacı ile davadan sonra yapılan sulh görüşmelerine ilişkin karşılıklı yazılar, çeşitli mahkeme ve Yargıtay ilamları, Kooperatif ana sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, üyelerin yaptığı ödemelere ilişkin makbuzlar, 2003 ve 2001 tarihli toplantı tutanakları, ... tarih ... sayılı yönetim kurulu kararı ve kayıt defteri delil olarak sunulmuş, mahkememizce taşınmaza ilişkin tedavüllü tapu kayıt suretleri celp edilmiş, keşif yapılmış, bilirkişi raporları aldırılarak tüm deliler toplanmıştır.

Mahkememizce kooperatif defterleri üzerinde inceleme yaparak rapor sunması için dosya öncelikle mali müşavir bilirkişiye tevdi edilmiş olup, sunulan raporda; davalı kooperatifin ... tarihli olağanüüstü genel kurul toplantısında kooperatifin borçları sebebiyle 75000,00 TL tutar ile ... tarihine kadar olan tüm aidat borçlarını ödeyen üyeye tapusunun verileceğinin kararlaştırıldığı, kooperatifçe davacının bu karar gereğince 97.676,78 TL ve gecikme zammını ödedikten sonra kendisine B blok 5 nolu parselin verilebileceğinin belirtildiği,

kooperatifin ihtarlara rağmen aidat borcunu ödemediği gerekçesiyle davacı hakkında aldığı ihraç kararının Mahkeme kararı ile davacının tek ödemeli sistem ile üye olduğu gerekçesiyle iptal edildiği, bu karardan sonra davacıdan tekrar aidat istenmesinin yerinde olup olmadığının takdirinin Mahkemeye ait olduğu mütalaa edilmiştir.

Davacı her ne kadar hisse devir sözleşmesi ile ...'dan A blok 19 nolu bağımsız bölümün üyeliğini devralmış ve kooperatif yönetim kurulu da ... nolu kararı ile aynı bağımsız bölüm için davacının tek ödemeli üye olarak kabulüne karar vermişse de; devirden evvel 2001 yılında çekilen kurada A blok ... nolu bağımsız bölümün ...'e isabet ettiği ve onun adına tapuda kayıtlı olduğu, davacının üyeliğini devraldığı ...'ya ise B blok ... nolu dairenin isabet ettiği, davacının B blok ... nolu daire için talepte bulunabileceği, davacı vekilinin ... tarihli celsede ... nolu bağımsız bölüm için ısrarcı olmadıklarını, herhangi bir daire tahsisini de kabul ettiklerini beyan ettiği anlaşılmıştır.

Dosya içinde mevcut Mahkememizin ... tarih ... esas ... karar sayılı ilamının incelenmesinde; davalı kooperatifin gönderilen ihtarnamelere rağmen aidat borçlarını ödemediği gerekçesiyle davacı hakkında aldığı ihraç kararının iptali istemiyle dava açıldığı, yargılama sonucunda davacının tek ödemeli sistem ile kooperatif üyesi olduğu gerekçesiyle aidat borçları yok sayılarak davanın kabul edildiği, temyiz incelemesinden geçerek ... tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

Mahkememizce istinabe yoluyla dosya kooperatif hukukunda uzman bir bilirkişiye tevdi edilmiş olup, alınan ... tarihli raporda özetle; davacının yaptığı ödemeler toplamının 29.402,22 TL olduğu, davacıyla aynı durumda olan üyelerin ... tarihli olağanüstü genel kurulda alınan karar doğrultusunda tek ödeme bedeli dışında ödemeler yaptığı, bu genel kurulda alınan kararın iptali talebi ile açılmış bir dava olmadığı, karar kesinleşmekle tüm üyeler için uygulanması gerektiği dava tarihi itibariyle kooperatife karşı edimleri yerine getirmeyen davacının tapu iptal tescil talebinde haklı olmadığı hususlarının mütalaa edildiği görülmüştür.

Davacının rapora itirazı üzerine yine istinabe yoluyla dosya üçlü bilirkişi heyetine tevdi edilmiş rapor ve ek rapor aldırılmıştır.

Sunulan ... ttarihli heyet raporuda ... tarihli rapordaki görüşlerle aynı doğrultuda mütaalada bulunularak davacının eldeki davasında haklı olmadığı, mahkemenin aksini kabul etmesi halinde davacıya verilebilecek konutun, devir tarihinden önceki ortağa kurada çıkan B blok ... nolu konut olduğu belirtilmiş, davacının itirazı üzerine alınan ek raporda; kök rapordaki kanaatlerinin aynen devam ettiği,B blok ... nolu bağımsız bölümü 2014 tarihinde dava dışı ...'e satıldığı,

davalı kooperatifinde bu bağımsız bölümün 2005 tarihli yönetim kurulu kararı ile yine dava dışı ...'e devredildiği beyan edildiğinden celp edilen tapu kayıtları ve kooperatif beyanlarına göre davacı yana tahsis edilecek bir konutun bulunmadığı, davacının konut yerine Yargıtay ilkeleri ışığında tazminat talep edebileceği bunun için taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin belirlenmesi normal üyenin yaptığı ödemelerin bilinmesinin gerektiği belirtilmiştir.

Mahallinde keşif yapılarak gayrimenkul değerleme uzmanı ile daha evvel rapor sunan mali müşavir bilirkişiden davacının alabileceği tazminat tutarına yönelik ... tarihli rapor aldırılmıştır.

Dava, davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi üyesi olan davacı tarafından kooperatif aleyhine açılmış tapu iptali tescil davasıdır.

Davacı, davalı kooperatif üyesi ...'dan noterde yapılan hisse devir sözleşmesi ile devraldığı bağımsız bölüme ilişkin üyeliğin kooperatifçe de kabul edilerek A Blok ... nolu bölümün adına tahsisine karar verildiğini,, üyeliğinin tek ödemeli sistemde kabul edildiğini, arsa sahipleri ve kooperatif arasında imzalanan inşaat sözleşmesi gereğince kooperatif tarafından inşaatı yapılıp bitirilmesine ve kooperatife isabet etmesine rağmen taşınmazın kendisine verilmediğini belirterek bu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescilini talep etmiş, kooperatif yetkilisi ise;

davacının ve devreden üyenin tek ödemeli üye olduğuna dair alınmış bir genel kurul kararı olmadığını, genel kurulca yönetim kuruluna verilen bir yetkinin de bulunmadığını, kooperatif aleyhine açılan ve hükmedilen davalar nedeni ile kooperatifin borcunun bulunduğunu, genel kurulda üyelerden 75.000,00.-TL para toplanmasını ve borçların ödenmesine dair karar alındığını, kararın halen geçerli olup davacının 75.000,00.-TL ödemeyi yapmadığını, inşaatın iskan izninin alınmadığını, tapu giderleri ve iskan izni için de gerekli masrafların olduğunu ileri sürmüştür.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacının, ... tarihli Noterde yapılan hisse devir sözleşmesi uyarınca davalı kooperatif üyesi olan ... isimli kişiden ... ili ...ilçesi ...

Mah. ... ada ... parselde yapılan A blok 8. Kat ... nolu bağımsız bölümün üyeliğini devraldığı, aynı gün Kooperatifin ... sayılı kararı ile devir uygun görülerek tek ödemeli sistemdeki bahse konu bağımsız bölümdeki daire hakkının davacıya tahsis edildiği, ancak söz konusu bağımsız bölümün devir tarihinden önce 2001 yılında yapılan kura sonucu ...'e isabet ettiği ve onun adına tapuda kayıtlı olduğu,

davacının üyeliğini devraldığı ...'ya ise B blok ... nolu dairenin isabet ettiği, davacının B blok ... nolu daire için talepte bulunabileceği, davacı vekilinin ... tarihli celsede ... nolu bağımsız bölüm için ısrarcı olmadıklarını, herhangi bir daire tahsisini de kabul ettiklerini belirttiği, gelinen aşamada davacının davalı kooperatifteki üyeliğinin B blok ... nolu daire yönünden devam ettiği, bu bağımsız bölümün ise 2005 tarihli yönetim kurulu kararı ile dava dışı bir başka şahsa tahsis edilmiş olması,

2014 yılında da yine dava dışı bir başka şahsa satılarak onun adına tapuya kayıtlı olması sebebiyle davacıya verilebilecek herhangi bir taşınmazın bulunmadığı, davacının ... tarihli dilekçesinde taşınmaz yerine tazminat verilebileceğine yönelik raporda sunulan görüşe bir itirazlarının bulunmadığını belirterek tazminat talebinde bulunduğu anlaşılmıştır.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 23. Maddesi uyarınca tüm ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadırlar. Yönetim kurulunun bu ilkenin dışına çıkmak istediği zaman bu hususu genel kurul gündemine alması, ve genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça yada zımnen benimsemesi gerekmektedir. Bu usule uyulmadığı takdirde ortağın üyelik aidat yükümlülüğü devam eder.

Belirtilen usule uyulduğunda bu durum ortaklığa alındıktan sonra aidat istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Somut olayda davalı kooperatifin ... tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında sabit fiyatla konut edinme sistemi karara bağlanarak yönetim kuruluna yetki verilmiştir. Söz konusu karar iptal edilmemiştir.

Mahkememizin ... tarih ...esas ... karar sayılı ilamı ile de bu husus gerekçe gösterilerek davacının sabit ve peşin ödemeli sistemde kooperatife üye olduğu belirlenmiş ve bu karar onanmakla kesinleşmiştir.

Ancak inşaatların bitirilememesi, arsa sahiplerinin kooperatif aleyhine açtıkları kira kaybı gibi davaları kazanması sebepleriyle kooperatifin iflasını ve ödeme yapan ortakların mağduriyetinin önlenmesi gerekçe gösterilerek borçların ödenmesi için ... tarihli olağanüstü genel kurulda bağımsız bölüm başına üyelerden 75.000,00.-'er TL toplanmasına dair karar alındığı, kararın iptal edilmeyip halen geçerli olduğu,

... tarihli raporda tespit edildiği üzere davacı gibi peşin ödemeli üyelerden de bu amaçla paralar toplandığı görülmüş olup, eşitlik ilkesi ve iptal edilmeyerek kesinleşen genel kurul kararı gereğince davacının genel kurul kararında belirtilen ödemeleri yapması gerektiği kanaatine varılmıştır. Durum böyle olmakla birlikte her şeyden önce kooperatif ortağı adına dairenin tesciline karar verilebilmesi için öncelikle kooperatifin tapuya hak kazanması gerekmektedir.

İnşaatların iskan izni alınmadığından, kooperatifin arsa sahiplerine karşı sözleşme ile üstlendiği edimi yerine getirdiğinden ve dolayısıyla tapuya hak kazandığından söz edilemez. Kooperatif tapuya hak kazandıktan sonra davacının üzerine düşen edimleri yerine getirmesi şart olup, kooperatifin, birlikte ifa kuralı gereğince halen tapuları elinde tutma hakkı bulunduğundan davacı adına tescil için gerekli koşullar gerçekleşmemiştir.

Hal böyle olunca taşınmazın tapusuna hak kazanmayan davacının taşınmaz yerine geçecek tazminatı talep etmeye de hakkı bulunmamaktadır. Açıklanan sebeplerle davanın reddine karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · e-imza Hakim ... · e-imza