Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/562 K.2021/362

Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... tarihli Noterde yapılan hisse devir sözleşmesi uyarınca müvekkilinin... isimli kişiden ... ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parselde yapılan ... Kat ... bağımsız bölümün tek ödemeli sistemde satın aldığını, müvekkilinin tüm ödemeleri...'ya yaptığını sözleşme sonrasında Kooperatifin ... sayılı kararı gereği karar defterine devir hususunun işlendiğini, müvekkiline ...

Kat ... bağımsız bölümün tahsis edildiğini, daha sonra davalı ... tarihli ... nolu Yönetim kurulu kararı ile müvekkilini ihraç ettiğini, müvekkilinin kararın iptali için açtığı davayı kazandığını, kararın kesinleştiğini, Kooperatifin tahsis ettiği dairenin tapusunu vermemesi sebebiyle davalıya ihtarname gönderdiğini buna rağmen tapunun müvekkiline verilmediğini, müvekkilinin kooperatif üyesi olduğunun mahkeme kararı ile de belirlendiğini belirterek davalı adına kayıtlı tapunun iptali ile müvekkili adına tesciline,

bunun mümkün olmaması halinde müvekkili tarafından ödenen bedelinin ödeme tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Söz konusu taşınmazın müvekkili adına kayıtlı olmadığını, davaya konu gayrimenkulün müvekkili tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yaptığı yer olduğunu, bahse konu taşınmazın ... tarihli kura zaptına göre Kooperatif üyesi ...'e ait olduğunu, bu kişinin de tapuyu aldığını, davacının...'nın üyeliğini ... tarihinde devraldığını, kuranın ise daha önce yapıldığını bu nedenle davacının eldeki davayı açmakta haksız olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkememizce yapılan yargılama neticesinde ... tarih ... Karar sayılı ilam ile davanın reddine karar verilmiş, kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Antalya BAM ... Hukuk Dairesi'nin ... Esas, ... Karar sayılı ilamı ile.

"Davacı peşin ödemeli ortak olmasına rağmen ... tarihli olağanüstü genel kurulda peşin ödemeli ortaklarda dahil bağımsız bölüm başına üyelerden ...'er TL toplanmasına ilişkin karar alındığı, kararın iptal edilmeyip halen geçerli olduğu, kesinleşen genel kurul kararı gereğince davacının genel kurul kararında belirtilen ödemeleri yapması gerektiği, hal böyle olunca taşınmazın tapusuna hak kazanmayan davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddedilmesi yerindedir.Davalı kooperatif yargılamada, kooperatifin elinde davacıya tahsis edilebilecek taşınmaz bulunmadığını iddia etmiştir.

Dava dilekçesinin incelenmesinden, davanın tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde tazminat istemini içerir şekilde terditli olarak açıldığı anlaşılmaktadır. Arsa ve yapı kooperatifinin amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında ana sözleşmeye uygun arsa edinmek ve oturmaya elverişli konut teslim etmektir. Kooperatif ortağın kooperatiften arsa karşılığı tazminat isteyebilmesi için tahsis imkansızlığının ortaya çıkması gerekir.

Davalı kooperatif tarafından davacıya tahsis edilebilecek taşınmaz bulunmadığı beyan edildiğine göre, mahkemece yapılması gereken iş davacıya tahsis edilmesi gereken fakat tahsis edilmeyen konusun dava tarihi itibariyle rayiç değerinin belirlenmesi, davacı yanın kooperatife yapmış olduğu tüm ödemelerin tespit edilerek kooperatife normal ödemesini yapmış olan bir ortağın ödeme tutarlarına göre Yargıtay'ın içtihatları doğrultusunda davacıya ödenmesi gereken tazminatı belirlemektir.

Dava dilekçesinde tapu iptali ve tescil talebinin reddi halinde tazminat talep edildiği ve davacının tahsis imkansızlığı nedeniyle tazminata hak kazandığı anlaşılmasına rağmen İlk Derece Mahkemesince tazminat talebinin reddine karar verilmesi yerinde görülmemiştir.

Sonuç olarak, davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-a-6. maddesi gereğince kaldırılmasına ve dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur." gerekçeleri ile mahkememiz kararı kaldırılarak dosya mahkememize iade edilmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Davacı vekilince hisse devir sözleşmesi, Kooperatif kararları, kura zaptı, ihtarname, üyeliğe ilişkin mahkeme karar sureti, davalı tarafça da ... tarihli Olağanüstü Genel Kurul tutanağı, davacı ile davadan sonra yapılan sulh görüşmelerine ilişkin karşılıklı yazılar, çeşitli mahkeme ve Yargıtay ilamları, Kooperatif ana sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, üyelerin yaptığı ödemelere ilişkin makbuzlar, ... ve ... tarihli toplantı tutanakları, ... tarih ... sayılı yönetim kurulu kararı ve kayıt defteri delil olarak sunulmuş, mahkememizce taşınmaza ilişkin tedavüllü tapu kayıt suretleri celp edilmiş, keşif yapılmış, bilirkişi raporları aldırılarak tüm deliler toplanmıştır.

Mahkememizce kooperatif defterleri üzerinde inceleme yaparak rapor sunması için dosya öncelikle mali müşavir bilirkişiye tevdi edilmiş olup, sunulan raporda; davalı kooperatifin ... tarihli olağanüüstü genel kurul toplantısında kooperatifin borçları sebebiyle ... TL tutar ile ... tarihine kadar olan tüm aidat borçlarını ödeyen üyeye tapusunun verileceğinin kararlaştırıldığı, kooperatifçe davacının bu karar gereğince ...

TL ve gecikme zammını ödedikten sonra kendisine ... ... parselin verilebileceğinin belirtildiği, kooperatifin ihtarlara rağmen aidat borcunu ödemediği gerekçesiyle davacı hakkında aldığı ihraç kararının Mahkeme kararı ile davacının tek ödemeli sistem ile üye olduğu gerekçesiyle iptal edildiği, bu karardan sonra davacıdan tekrar aidat istenmesinin yerinde olup olmadığının takdirinin Mahkemeye ait olduğu mütalaa edilmiştir.

Davacı her ne kadar hisse devir sözleşmesi ile...'dan ... ... bağımsız bölümün üyeliğini devralmış ve kooperatif yönetim kurulu da ... nolu kararı ile aynı bağımsız bölüm için davacının tek ödemeli üye olarak kabulüne karar vermişse de; devirden evvel ... yılında çekilen kurada ... ... bağımsız bölümün ... 'e isabet ettiği ve onun adına tapuda kayıtlı olduğu, davacının üyeliğini devraldığı...'ya ise ... ... dairenin isabet ettiği, davacının ... ... daire için talepte bulunabileceği, davacı vekilinin ... tarihli celsede ... bağımsız bölüm için ısrarcı olmadıklarını, herhangi bir daire tahsisini de kabul ettiklerini beyan ettiği anlaşılmıştır.

Dosya içinde mevcut Mahkememizin ... tarih ... karar sayılı ilamının incelenmesinde; davalı kooperatifin gönderilen ihtarnamelere rağmen aidat borçlarını ödemediği gerekçesiyle davacı hakkında aldığı ihraç kararının iptali istemiyle dava açıldığı, yargılama sonucunda davacının tek ödemeli sistem ile kooperatif üyesi olduğu gerekçesiyle aidat borçları yok sayılarak davanın kabul edildiği, temyiz incelemesinden geçerek ... tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.

Mahkememizce istinabe yoluyla dosya kooperatif hukukunda uzman bir bilirkişiye tevdi edilmiş olup, alınan ... tarihli raporda özetle; davacının yaptığı ödemeler toplamının ...

TL olduğu, davacıyla aynı durumda olan üyelerin ... tarihli olağanüstü genel kurulda alınan karar doğrultusunda tek ödeme bedeli dışında ödemeler yaptığı, bu genel kurulda alınan kararın iptali talebi ile açılmış bir dava olmadığı, karar kesinleşmekle tüm üyeler için uygulanması gerektiği dava tarihi itibariyle kooperatife karşı edimleri yerine getirmeyen davacının tapu iptal tescil talebinde haklı olmadığı hususlarının mütalaa edildiği görülmüştür.

Davacının rapora itirazı üzerine yine istinabe yoluyla dosya üçlü bilirkişi heyetine tevdi edilmiş rapor ve ek rapor aldırılmıştır.

Sunulan ... tarihli heyet raporuda ... tarihli rapordaki görüşlerle aynı doğrultuda mütaalada bulunularak davacının eldeki davasında haklı olmadığı, mahkemenin aksini kabul etmesi halinde davacıya verilebilecek konutun, devir tarihinden önceki ortağa kurada çıkan ... ... konut olduğu belirtilmiş, davacının itirazı üzerine alınan ek raporda; kök rapordaki kanaatlerinin aynen devam ettiği,... ... bağımsız bölümü ... tarihinde dava dışı ...'e satıldığı,

davalı kooperatifinde bu bağımsız bölümün ... tarihli yönetim kurulu kararı ile yine dava dışı ...'e devredildiği beyan edildiğinden celp edilen tapu kayıtları ve kooperatif beyanlarına göre davacı yana tahsis edilecek bir konutun bulunmadığı, davacının konut yerine Yargıtay ilkeleri ışığında tazminat talep edebileceği bunun için taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin belirlenmesi normal üyenin yaptığı ödemelerin bilinmesinin gerektiği belirtilmiştir.

Mahallinde keşif yapılarak gayrimenkul değerleme uzmanı ile daha evvel rapor sunan mali müşavir bilirkişiden davacının alabileceği tazminat tutarına yönelik ... tarihli rapor aldırılmıştır. Sunulan raporda, yargıtay kararları doğrultusunda yapılan hesap neticesi davacının isteyebileceği tazminat tutarının ....-TL olduğu belirtilmiştir.

Dava, davalı ... üyesi olan davacı tarafından kooperatif aleyhine açılmış tapu iptali tescil davasıdır.

Davacı, davalı kooperatif üyesi...'dan noterde yapılan hisse devir sözleşmesi ile devraldığı bağımsız bölüme ilişkin üyeliğin kooperatifçe de kabul edilerek ... ... bölümün adına tahsisine karar verildiğini,, üyeliğinin tek ödemeli sistemde kabul edildiğini, arsa sahipleri ve kooperatif arasında imzalanan inşaat sözleşmesi gereğince kooperatif tarafından inşaatı yapılıp bitirilmesine ve kooperatife isabet etmesine rağmen taşınmazın kendisine verilmediğini belirterek bu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescilini talep etmiş, kooperatif yetkilisi ise;

davacının ve devreden üyenin tek ödemeli üye olduğuna dair alınmış bir genel kurul kararı olmadığını, genel kurulca yönetim kuruluna verilen bir yetkinin de bulunmadığını, kooperatif aleyhine açılan ve hükmedilen davalar nedeni ile kooperatifin borcunun bulunduğunu, genel kurulda üyelerden ....-TL para toplanmasını ve borçların ödenmesine dair karar alındığını, kararın halen geçerli olup davacının ....-TL ödemeyi yapmadığını, inşaatın iskan izninin alınmadığını, tapu giderleri ve iskan izni için de gerekli masrafların olduğunu ileri sürmüştür.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacının,... tarihli Noterde yapılan hisse devir sözleşmesi uyarınca davalı kooperatif üyesi olan... isimli kişiden ... ili ... ilçesi ... Mah. ... ada ... parselde yapılan ...

Kat ... bağımsız bölümün üyeliğini devraldığı, aynı gün Kooperatifin ... sayılı kararı ile devir uygun görülerek tek ödemeli sistemdeki bahse konu bağımsız bölümdeki daire hakkının davacıya tahsis edildiği, ancak söz konusu bağımsız bölümün devir tarihinden önce ... yılında yapılan kura sonucu ...'e isabet ettiği ve onun adına tapuda kayıtlı olduğu,

davacının üyeliğini devraldığı...'ya ise ... ... dairenin isabet ettiği, davacının ... ... daire için talepte bulunabileceği, davacı vekilinin ... tarihli celsede ... bağımsız bölüm için ısrarcı olmadıklarını, herhangi bir daire tahsisini de kabul ettiklerini belirttiği, gelinen aşamada davacının davalı kooperatifteki üyeliğinin ... ... daire yönünden devam ettiği, bu bağımsız bölümün ise ... tarihli yönetim kurulu kararı ile dava dışı bir başka şahsa tahsis edilmiş olması, ... yılında da yine dava dışı bir başka şahsa satılarak onun adına tapuya kayıtlı olması sebebiyle davacıya verilebilecek herhangi bir taşınmazın bulunmadığı,

davacının ... tarihli dilekçesinde taşınmaz yerine tazminat verilebileceğine yönelik raporda sunulan görüşe bir itirazlarının bulunmadığını belirterek tazminat talebinde bulunduğu anlaşılmıştır.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 23. Maddesi uyarınca tüm ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadırlar. Yönetim kurulunun bu ilkenin dışına çıkmak istediği zaman bu hususu genel kurul gündemine alması, ve genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça yada zımnen benimsemesi gerekmektedir. Bu usule uyulmadığı takdirde ortağın üyelik aidat yükümlülüğü devam eder.

Belirtilen usule uyulduğunda bu durum ortaklığa alındıktan sonra aidat istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Somut olayda davalı kooperatifin ... tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında sabit fiyatla konut edinme sistemi karara bağlanarak yönetim kuruluna yetki verilmiştir. Söz konusu karar iptal edilmemiştir.

Mahkememizin ... tarih ... karar sayılı ilamı ile de bu husus gerekçe gösterilerek davacının sabit ve peşin ödemeli sistemde kooperatife üye olduğu belirlenmiş ve bu karar onanmakla kesinleşmiştir.

Ancak inşaatların bitirilememesi, arsa sahiplerinin kooperatif aleyhine açtıkları kira kaybı gibi davaları kazanması sebepleriyle kooperatifin iflasını ve ödeme yapan ortakların mağduriyetinin önlenmesi gerekçe gösterilerek borçların ödenmesi için ... tarihli olağanüstü genel kurulda bağımsız bölüm başına üyelerden ....-'er TL toplanmasına dair karar alındığı, kararın iptal edilmeyip halen geçerli olduğu,

... tarihli raporda tespit edildiği üzere davacı gibi peşin ödemeli üyelerden de bu amaçla paralar toplandığı görülmüş olup, eşitlik ilkesi ve iptal edilmeyerek kesinleşen genel kurul kararı gereğince davacının genel kurul kararında belirtilen ödemeleri yapması gerektiği kanaatine varılmıştır. Durum böyle olmakla birlikte her şeyden önce kooperatif ortağı adına dairenin tesciline karar verilebilmesi için öncelikle kooperatifin tapuya hak kazanması gerekmektedir.

İnşaatların iskan izni alınmadığından, kooperatifin arsa sahiplerine karşı sözleşme ile üstlendiği edimi yerine getirdiğinden ve dolayısıyla tapuya hak kazandığından söz edilemez. Kooperatif tapuya hak kazandıktan sonra davacının üzerine düşen edimleri yerine getirmesi şart olup, kooperatifin, birlikte ifa kuralı gereğince halen tapuları elinde tutma hakkı bulunduğundan davacı adına tescil için gerekli koşullar gerçekleşmemiştir.

Bu nedenle davacının tapu iptal tescil talebi reddedilmiştir.

Davacı taşınmazın tapusuna hak kazanmamakla birlikte Bölge Adliye Mahkemesinin kararında belirtildiği üzere davalı kooperatif yargılamada kooperatifin elinde davacıya tahsis edilebilecek taşınmaz olmadığını belirttiğinden ortaya çıkan tahsis imkansızlığı sebebi ile davacının kooperatiften tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır. Davacı terditli talebinde tapu iptal tescili olmazsa tazminat istediğini açıklamıştır. Bölge Adliye Mahkemesinin kararında belirtilen şekilde yargıtay içtihatları doğrultusunda davacının muhtemel tazminat alacağı konusunda istinaf öncesi yargılamada alınmış ... tarihli rapor mevcut olduğundan mahkememizce bu konuda yeniden rapor alınmamış davacı vekiline davasını belirli hale getirmek üzere süre verilmiştir.

Davacı vekili ... tarihli dilekçesinde, taleplerini raporda belirtilen ....-TL'ye çıkarttıklarını belirtmiş ve gerekli harcı yatırmıştır.

Sunulan ... tarihli rapordaki tazminat hesabı yargıtay içtihatlarına uygun olup denetime elverişli olduğundan mahkememizce dikkate alınmış ve davacının tamamlama dilekçesi doğrultusunda tazminat davasının kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · (e-imzalıdır) Hakim ... · (e-imzalıdır)