Antalya 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/871 K.2025/821

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacılar vekili mahkememize vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı arasında Antalya .... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, iş bu sözleşme ile ... İli ...

Mahallesinde bulunan ... ada ... parsel ve ... ada ... parselde bulunan 2 adet taşınmaz üzerine 12'şer daireli 2 bina yapılması ve bunlardan ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın davalı müteahhide, ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın ise arsa sahibi müvekkillerine ait olacağının kararlaştırıldığını, anılan sözleşme gereğince inşaat yapım süresi olarak sözleşme tarihinden ve yer tesliminden sonra 20 ay olduğunu, davalı müteahhidin aradan uzunca bir süre geçmiş olmasına rağmen sözleşme gereklerini yerine getirmediğini ve inşaatı tamamlamadığını,

müvekkillerinin tüm iyi niyetli girişimlerinin sonuçsuz kaldığı gibi davalı tarafından inşaatı tamamladığında kendisine düşecek bağımsız bölümleri örneğin ... .kat ... nolu bağımsız bölümü değişik zamanlarda birden fazla kişiye sattığını, alan kişiler tarafından davacı müvekkillerine karşı Tüketici Mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası ikame edildiğini ancak davanın reddine karar verildiğini, anılan davada taşınmaz üzerinde keşif yapıldığını ve davalının inşaatın %91 kısmını gerçekleştirdiği %9 oranında yapılmayan, eksik bırakılan ve yapıldığı halde ayıplı olan imalatlar olduğu,

ayıplı imalatların katlanılamaz olduğunun rapor edildiğini, davalı müteahhidin inşaatı terk etmiş olup maddi olarak zorluk içerisinde olduğunu, bu durumda da müvekkillerinin davalıdan ifa beklentisinin kalmadığını belirterek, sonuç olarak davalı yüklenicinin eksik ve ayıplı yaptığı imalatların proje tadilatı ve genel iskan dahil olmak üzere BK 97 maddesi gereğince müvekkilleri arsa sahipleri tarafından davalı yüklenici namına ifaya izin verilmesine,

sözleşme uyarınca davalı yükleniciye isabet edeceği kararlaştırılan ve yüklenicinin payına düşen ... ada ... parsel bodrum kat ... nolu bağımsız bölüm, ... .kat ... nolu bağımsız bölüm ve çatı kat ... nolu bağımsız bölümlerin davacı tarafça satılmasına, satış bedelinin inşaatın sözleşme ve projesi uyarınca eksik ve ayıpların giderilmesi, genel iskanın alınması ve kira tazminatı alacağı için kullanılmasına izin verilmesine, kira tazminatı taleplerinin kabulü ile fazlaya ilişkin hakları saklı tutulmak kaydıyla şimdilik ... .-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı adına usulüne uygun tebligat yapılmasına rağmen davalı davaya cevap vermediği gibi duruşmalara da katılmamıştır.

Mahkememizce yapılan yargılama sonunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, davacı tarafça süresinde yapılan itiraz sonunda dosya temyiz incelemesine gönderilmiş, Yargıtay .... Hukuk Dairesi ... /... Esas, ... /... Karar ve ... tarihli ilamıyla "...

Feri müdahil ... vekilinin temyiz istemi yönünden; mahkemece verilen karar, temyiz eden tarafa ... tarihinde tebliğ edilmiş ve temyiz dilekçesi, HUMK 432/1 maddesinde öngörülen 15 günlük temyiz süresi (... ) geçirildikten sonra ... tarihinde UYAP Sistemine kaydedilmiş ... tarihinde harcı yatırılmıştır.

Süresinden sonra yapılan temyiz istemleri hakkında mahkemece bir karar verilebileceği gibi, 01/06/1990 gün ve 3/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, Yargıtayca da bu yolda karar verilebileceğinden, süresinden sonra verilen temyiz dilekçesinin reddi gerekmiştir.

2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin ve feri müdahil ... vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3. Nama ifaya izin davası kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan ve borçlu tarafından ifa edilmeyen edimin ifası konusunda alacaklıya mahkeme yoluyla izin ve yetki verilmesini içermektedir. Nama ifaya izin, taraflar arasındaki sözleşmeye dayanılarak istenebileceğinden, borçlu “yapma borcu” için nama ifa talep edilebilir. Yapma borcu olmayan işler için nama ifa istenemez.

Bu hususta izin verilirken sözleşmedeki edimlerin aşılması veya başka edim yüklenmesi söz konusu olamaz.

Davaya konu somut olayda anahtar teslimi iş yapılması üstlenilmiş olup raporda yüklenici tarafından işin %75 oranında tamamlandığı anlaşıldığından sözleşmeye göre kalan %25'lik kısım ile ilgili yetki ve izin verilmesi gerekirken, sözleşmede kararlaştırılan yapı kullanım izin belgesi (iskan) yerine geçmesi yasal olarak da mümkün olmayan yapı kayıt belgesi bedelinin belirlenerek nama ifaya izin gideri içerisinde gösterilmesi doğru olmamıştır.

4. Bu halde mahkemece yapılacak iş; eksik iş bedelini belirleyen aynı bilirkişiden ek rapor alınarak ve gerekirse ilgili Belediyeden iskan bedeli ile birlikte, binanın imara uygun olup olmadığı, ile ilgili kısmın tamamlanması halinde iskan belgesi alınıp alınmayacağı da sorulmak suretiyle, alması mümkünse iskan bedelini belirleyip bu bedeli de eksik iş bedeline dahil etmek ve %25 yapım bedeli konusunda oluşan usuli kazanılmış hakka da riayet etmek suretiyle hüküm vermekten ibaret olup, bu hususlar gözetilmeden verilen kararın bozulması gerekir. " denilmek suretiyle mahkememiz kararı bozulmuştur.

Mahkememizce yeniden yapılan yargılamada; ... ... ... dava konusu binanın imara uygun olup olmadığı ve eksik kısmın tamamlanması halinde iskan belgesi alınıp alınamayacağının, iskan alması mümkünse iskan bedeline ilişkin bilgi ve belgeler celbedilmiş, incelenmiştir.

Dosyanın ... tarihli kök ve... tarihli ek raporu tanzim eden bilirkişi heyetine tevdii ile Yargıtay ... . Hukuk Dairesi'nin ... tarih ... /... Esas ... /... Karar sayılı bozma ilamı doğrultusunda ek rapor tanzim edilmesinin istenilmiş bilirkişi ... tarihli raporunu dosyaya sunmuştur.

Davacı vekili ve feri müdahil ... ... vekilinin rapora itirazları doğrultusunda Yargıtay ... . Hukuk Dairesi'nin ... tarih ... /... Esas ... /... Karar sayılı bozma ilamında belirtilen bozma sebepleri ve usuli kazanılmış haklar da dikkate alınarak rapor tanzim edilmesi hususunda bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiş bilirkişiler ... tarihli raporlarını dosyaya sunmuşlardır.

Mahkememizin bozma öncesi ... /... Esas sayılı dosyasında ... tarihli celse duruşmasında kira tazminatına ilişkin ... .-TL üzerinden peşin harcın yatırıldığı nama ifaya izin talebinin harçlandırılmadığı anlaşılmakla, davacılar vekiline eksik işlerin giderilmesi için gereken ... .-TL bedel üzerinden noksan harcı ikmal etmesi için gelecek celseye kadar süre verildiği ... tarihinde eksik harcı tamamladığı anlaşılmıştır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dosya içerisine; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, noter ihtarnameleri sunulmuş, Antalya Tüketici Mahkemesinin ... /... esas sayılı dosyası celp edilmiş, tapu kayıtları getirtilmiş, mahallinde keşif yapılarak bilirkişiden ayrı ayrı rapor aldırılmıştır.

Dava; gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahibi davacılar tarafından yüklenici davalı aleyhinde açılan nama ifaya izin ve kira tazminatı talebiyle açılan alacak davası niteliğindedir.

Davacı vekili müvekkilleri ile davalı müteahhit arasında ... tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalı müteahhidin aradan uzunca zaman geçmesine rağmen sözleşme gereklerini yerine getirmeyip inşaatı tamamlamadığını, ayrıca yapılan anlaşma uyarınca kendisine düşecek bir kısım bağımsız bölümleri de 3.kişilere sattığından bahisle BK 97 maddesi gereğince masrafı yükleniciye ait olmak üzere müvekkillerine ait bağımsız bölümler ile ortak mahallerde eksik işlerin tamamlanması ve genel iskanın alınması için gerekli giderlerin müvekkilleri tarafından yapılmasına ve yüklenicinin payına düşen ... adet bağımsız bölümün satılarak paraya çevrilmesini ve uğramış olduğu kira kaybı nedeniyle ... .-TL kira tazminatı talepli eldeki davayı açmıştır.

Davalı taraf davaya cevap vermediğinden, davacının ileri sürmüş olduğu tüm iddialar ihtilaflıdır.

Antalya ... . Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye nolu sözleşmesi, Düzenleme Şeklinde ... ... Sözleşmesi başlığını taşımakta olup, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında düzenlendiği, bu sözleşmeye göre ... ... ... .... Mahallesinde bulunan ... ada ... parsel ve ... ada ... parselde bulunan 2 taşınmaz üzerine zemin + 2 kat + çatı kat olmak üzere ... 'şer daireli ... bina yapılması konusunda sözleşme akdedildiği anlaşılmıştır.

Sözleşmenin teknik şartlar başlığını taşıyan 2.maddesinde dairelerin paylaşımı için düzenlenmiş, ... ada ... parsel üzerinde yapılacak toplam ... dairenin arsa sahiplerine ait olacağı, ... ada ... parsel üzerinde yapılacak olan toplam .... dairenin ise müteahhide ait olacağı kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin 3.maddesinde kademeli olarak tapuların devri kararlaştırılmış, buna göre arsa sahiplerine ait ... ada .... parselde yapılacak binanın betonarme karkas bitiminde ... bağımsız bölüm tapusunun, aynı binanın tuğla örümü, elektrik ve su tesisatlarının bitimi, iç ve dış sıvanın bitmesi durumunda ... bağımsız bölümünün ve nihayet aynı binanın komple bitimi ve anahtar tesliminde ... bağımsız bölüm tapusunun arsa sahipleri tarafından müteahhide verileceği kararlaştırılmıştır.

Davacılar vekili yargılama esnasında ... tarihli ve son celsedeki beyanında müvekkili tarafından davalı yükleniciye ve onun gösterdiği kişilere toplam ... adet tapu verdiğini belirtmiştir. Bu husus dosya içerisine celp edilen taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları da denetlenmiş ve davacı vekilinin beyanları doğrulanmıştır.

Feri Müdahil ... vekili ... tarihli beyan dilekçesinde; müvekkilinin davalı müteahhitten ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan ve halen tapuda davacı ... adına kayıtlı olan daireyi adi satış sözleşmesi ile satın aldığını bedelini ödediğini dairede oturduğunu ve Antalya ... Mahkemesinin ... /... esas sayılı dosyasında müvekkilince dava açıldığını, müteahhidin çok cüzi bıraktığı eksiklerin de müvekkili ve diğer oturanlar tarafından bedel harcanarak tamamlatıldığını belirterek, davalı yanında feri müdahale taleplerinde bulunmuştur.

Yine Müdahil ... ve ... vekilleri de müvekkillerinin davalı müteahhitten adi yazılı sözleşme ile 1'er daire satın aldıklarını, söz konusu dairelerin müvekkillerinin zilyetliğinde bulunduğunu belirterek, davalı taraf yanında feri müdahil olarak katılma talebinde bulunmuşlardır.

Mahkememizce Yargıtay bozma ilamından önce ... tarihinde keşif yapılmış, teknik bilirkişiler ... ... , ... ... ve ... ... tarafından düzenlenen ... tarihli bilirkişi raporuna göre; dava konusu taşınmazlardan ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapının inşaat halinde olup, ... ada ... parsel üzerindeki yapının ise tamamlanmış ve oturulmakta olduğunu, tamamlanan imalat oranının %85 olduğunu, tamamlanan imalat bedelinin ... .-TL olup, yüklenici tarafından eksik bırakılan imalatların dava tarihi itibariyle değerinin ... .-TL olduğunu,

davacı arsa sahiplerine ait ... ada ... parseldeki toplam ... adet bağımsız bölümün teslimi gereken ... tarihiyle dava tarihi arasında geçen süreçte getirebileceği kira tazminatı toplamının ... .-TL olduğunu, davaya konu taşınmazın yüklenici tarafından süresinde teslim edilmemesi, yüklenicinin inşaatı tamamlayacağına daire herhangi bir çalışmasının olmaması, inşaatı terk etmesi, yapılan imalatların her gün yıpranması, davacı arsa sahiplerinin her gün artan zararları ve eksik kalan imalatların arsa sahiplerince katlanılır ve tamamlanabilir durumda olması nedeniyle davalı yüklenicinin eksik bıraktığı imalatların tamamlanması,

proje tadilatı yapılması ve yapıya ilişkin genel iskan belgesinin alınması için arsa sahiplerine nama ifaya izin verilmesi gerektiği yönünde görüş ve kanaat belirttikleri anlaşılmıştır.

Daha sonra teknik bilirkişilerden ... ... tarafından düzenlenen ... tarihli rapora göre; her iki taşınmaz üzerindeki binalara genel iskanın alınabilmesi için gerekli miktarlar hesaplanmıştır.

Mahkememizce ... tarihinde ikinci kez keşif yapılmış, İnşaatçı Bilirkişi ... .... satışı talep edilen ... adet bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değerine ilişkin ve imara aykırılık bulunup bulunmadığı, projeye aykırı kısımlardaki tadilatlar hususunda rapor aldırılmış, bilirkişi ... tarihli raporu dosyaya sunmuştur.

Dava dosyası evvelce rapor sunan bilirkişi heyetine tevdi edilerek inşaatın mevcut seviyesi itibariyle taraflar arasındaki sözleşme hükümleri de gözetilerek, davalı müteahhidin almaya hak kazandığı tapu adedi hususunda rapor aldırılmış, bilirkişiler ... tarihli ek raporlarında yüklenicinin arsa sahiplerine ait ... ada ... parselde bulunan binada yaptığı imalatlara karşılık gelen inşaat yüzdesinin dikkate alınması halinde ... adet tapuyu almaya hak etmiş olduğunun bildirildiği mütalaa edilmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesinin bir türü olup, her 2 tarafa da hak ve borçlar yükleyen bir sözleşmedir. 818 sayılı BK'nın 81.maddesi uyarınca kendi edimini yerine getirmeyen öncelikli edim borçlusu karşı taraftan edimini yerine getirmesi isteyemez.

Taraflar arasındaki sözleşme hükümleri göz önüne alındığında mahkememizce itibar edilen bilirkişi kurulunun ... tarihli ek raporunda da açıklandığı üzere davalı müteahhidin inşaatın tamamlanma seviyesine göre ... adet tapu almaya hak kazandığı, ancak davacı arsa sahipleri tarafından ... adet tapunun davalıya ve onun gösterdiği kişilere devrinin yapıldığı anlaşılmakta olup, dolayısıyla tapuların sözleşmede kararlaştırılan veriliş şekline göre öncelikli edim borçlusu olan arsa sahiplerinin temerrüte düştükleri sonucuna varılmıştır.

Bu nedenle öncelikli edim borçlusu olan davacı arsa sahipleri kendi edimlerini yerine getirmemeleri nedeniyle karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyemeyeceğinden, sübuta ermeyen davanın reddine dair verilen hüküm;

Davacılar vekilince istinaf edilmiş, Yargıtay ... . Hukuk Dairesinin ... tarih ... /... Esas - ... /.... karar sayılı ilamı ile;"....Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ani edimli sözleşmelerdir. Yüklenici edimlerini yerine getirdiği takdirde arsa sahibinden tapu kaydı talebinde bulunabilir. Sözleşmede belirlenen tarihlerde eser meydana getirilmiş ise kararlaştırılan kademeli devire göre arsa sahiplerinin de edimini yerine getirmesi gerekir. İnşaatın gecikmesi halinde yüklenicinin temerrüdü gündeme geleceğinden inşaatın geldiği seviyeye göre sözleşmedeki kademeli devri gerekçe göstererek hakettiği bağımsız bölümleri talep etmesi de mümkün olmayacaktır.

Somut olayda yüklenicinin edimini dava tarihine kadar 33 ay 28 gün geciktirdiği, imalatta halen eksiklerin bulunduğu anlaşıldığından arsa sahiplerinin temürrüdünden bahsedilemez. Bu durumda davacı arsa sahiplerinin nama ifaya izin taleplerinin kabul edilmesi ve davalı yüklenicinin ediminde kusuruyla geciktiği sonucuna varılması halinde de kira tazminatı taleplerinin de kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile davanın reddine dair yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır." gerekçesi ile ilk kez bozularak mahkememize gelmiş, mahkememizin yukarıdaki esas numarasına kaydedilerek yargılamaya devam olunmuştur.

İlk bozma karar ilamından sonra .... İl Müdürlüğüne, ... .... Başkanlığına, ... ... Bölge Müdürlüğüne, ... Genel Müdürlüğüne, ... A.Ş. ve Antalya ... . Tüketici Mahkemesine müzekkereler yazılmış, mahallinde keşif yapılarak bilirkişi heyetinden kök ve ek raporlar aldırılmıştır.

Uyap üzerinden mahkememize gönderilen Antalya ... . Tüketici Mahkemesinin ... /... Esas ... /... Karar sayılı gerekçeli karar ve istinaf karar ilamının incelenmesinde; davacının ..., davalıların ..., ...,... Ltd. Şti, davanın Tapu İptali ve Tescil/Bedel İadesi davası olduğu mahkemenin ... tarih ve ... /... Esas ... /... Esas sayılı kararı ile davacı tarafından açılan tapu iptali tescil davasının kabulüne karar verildiği, kararın davalı ... vekilince istinaf edildiği, Antalya Bölge Adliye Mahkemesi ... . Hukuk Dairesinin ... tarih ... /... Esas ... /... Kararıyla davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine karar verildiği anlaşılmıştır.

Mahkememizce mahallinde İnşaat Mühendisi bilirkişiler .... ... , ... ... ve Mimar Bilirkişi ... ... ... ile keşif yapılarak rapor aldırılmış, aldırılan ... tarihli heyet raporunda sonuç olarak. Antalya .... Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre davacı arsa sahipleri ve davalının .... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi adresinde kain, tapunun ... Ada ... Parsel ve ... Ada ...

Parseldeki taşınmazları üzerinde bina yapılması hususunda anlaştıkları, her iki parsel üzerinde üç katlı ve toplamda ... bağımsız bölümlü bina yapılacağı, ... Ada ... Parsel üzerindeki binanın davalı yüklenicinin olacağı, diğer ... Ada ... Parsel üzerindeki binanın ise arsa sahiplerine ait olacağının hükme bağlandığını, davaya konu ...

Ada ... parselde bulunan inşaatın seviyesinin önceki bilirkişi raporlarında 91 olarak tespit edildiği ancak atıl kalması sonucu %75' e gerilediği, ... ada ... parseldeki inşaatın ruhsat haklarını kaybetmiş olması nedeniyle ruhsat yenilemesi yapılması gerektiğini, yüklenici davalının aynı zamanda ... Ada ... Parseldeki yapının mimari proje müellifi olması nedeniyle ruhsat yenilemesi için mesleki muvaffakiyetine ihtiyaç duyulacağını, ...

Tapu Müdürlüğü, ... tarihli yazısına göre ...

Ada ... parselde kat irtifakı kurulmadığını, dava tarihi itibariyle, davaya konu inşaatın 25 eksik ve ayıplı iş bedelinin ... .-TL olduğu, genel iskan alınabilmesi için bedelleri belirlenmiş diğer ödemeler de ilave edildiğinde bedelin toplam ... .-TL olacağı (Bu bedele mimari tadilat projesi bedeli, gerekirse diğer projelerin tadilat bedelleri, yapı denetim bedeli, kat irtifakı kurulması bedeli, varsa vergi borçları ve yeni ruhsata göre hesaplanacak ... işlemleri ücretleri dahil değildir), sözleşmeye göre inşaatın ... tarihinde tamamlanması gerektiği, aksi halde yüklenicinin günlük ... .- Euro cezai şart ödeyeceği,

buna göre dava tarihi itibariyle ceza bedelin ... € olduğu, taraflar arasındaki sözleşmede yüzme havuzu yer alırken, onaylı mimari projenin vaziyet planında yaklaşık 5m x 9m süs havuzu görüldüğü, sözleşme esas alındığında 5mx 9m yüzme havuzu bedelinin dava tarihi itibariyle ... .-TL olduğu, sözleşmeye göre yüklenicinin ... adet tapuyu hakettiği, ... Ada ... parselde bulunan inşaata ... tarih ... nolu Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmiş olduğu, ...

Ada ... parselin ... tarihli tapu kaydına göre; ... nolu bağımsız bölümün ..., ... nolu bağımsız bölümün ..., ... nolu bağımsız bölümün ... adına kayıtlı olduğu, yüklenicinin hissesine isabet eden ... Ada ... Parseldeki taşınmazların dava tarihi itibariyle değerinin ... no'lu bağımsız bölümün ... .-TL, ... no'lu bağımsız bölümün ... .-TL, ... no'lu bağımsız bölümün (...) ... .-TL olduğu görüş ve kanaatine varıldığının bildirildiği anlaşılmıştır.

Taraf vekillerinin itirazı üzerine bilirkişi heyetinden ek rapor aldırılmış, aldırılan ... tarihli ek raporda sonuç olarak; davaya konu ... Ada ... parselde bulunan inşaat için; ... tarih ... nolu “Yapı Kayıt Belgesi” düzenlenmiş olduğu, bu belge için arsa sahipleri tarafından ...

TL ödendiği, “Yapı Kayıt Belgesi” düzenlenmiş olması nedeniyle ruhsat yenileme yapılmayacağı, iş bitirme ve yapı kullanma izni düzenlenmeyeceği, bunlarla ilgili hiçbir bedel ödenmeyeceği, dolayısıyla kök raporda belirtilen ... .-TL masrafın ortadan kalktığı, SGK İl Müdürlüğünün ... tarihi itibariyle davaya konu arsa sahiplerine ait ... ada ... parsel üzerinde özeli bina inşaatına ait herhangi bir borç kaydına rastlanmadığı, Yapı Kayıt Belgesinin Tapuya tescil bedelinin ... .-TL olduğu, inşaatın seviyesinin %75' e gerilediği, dava tarihi itibariyle, davaya konu inşaatın %25 eksik ve ayıplı iş bedelinin ... .-TL olduğu,

binanın atıl kalması nedeniyle ilgili belediyesi tarafından kesilen imar cezası bedeli olarak arsa sahiplerinin ... 'de toplam ... .-TL ceza ödediği, ... ... Denetime ... tarihli borcun ... .-TL olduğu, dava tarihi itibariyle ... .-TL olduğu, taraflar arasındaki sözleşmede yüzme havuzu yer alırken, onaylı mimari projenin vaziyet planında yaklaşık 5m x 9m süs havuzu görüldüğü, sözleşme esas alındığında 5m x 9m yüzme havuzu bedelinin dava tarihi itibariyle ...

TL olduğu, sözleşmeye göre inşaatın ... tarihinde tamamlanması gerektiği, aksi halde yüklenicinin günlük ... Euro cezai şart ödeyeceği, buna göre dava tarihi itibariyle cezai bedelin ...

£ olduğu, bu bedelin dava tarihi itibariyle ... € x ... TL/€ - ... TL olduğu belirlenmiştir. Dolayısıyla eksik ve ayıplı işler ve imalatlara ilişkin toplam bedelin dava tarihi itibariyle toplam ... .- TL+ ... .-TL+... .-TL+... .-TL= ... .-TL olduğu, kira tazminatı bedelinin dava tarihi itbariyle ... .-TL olduğu, hisselere düşen bedellerin aşağıda tabloda sunulduğu;

DAVACILAR

TAPU HİSSESİ

EKSİK AYIPLI İŞ

BEDELİ

KİRA TAZMİNATI

... 3/16

... .-TL

... ,... .-TL

... 3/16

... .-TL

... .-TL

... 3/16

... .-TL

... .-TL

... 7/16

... .-TL

... .-TL

TOPLAM

16/16

... .-TL

... .-TL

Yapı Kayıt Belgesi alınması ve Yapı Kayıt Belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne tescili ile kat irtifakı kurulması işlemlerinin Yapı Kayıt Belgesinin alındığı tarih olan ... tarihi itibariyle toplam masrafının ... .-TL+... .-TL = ... .-TL olduğu;

DAVACILAR

TAPU HİSSESİ

YAPI KAYIT BELGESİ İŞLEMLERİ

... 3/16

... .-TL

... 3/16

... .-TL

... 3/16

... .-TL

... 7/16

... .-TL

TOPLAM

16/16

... .-TL

görüş ve kanaatine varıldığının bildirildiği anlaşılmıştır.

Satılması talep edilen taşınmazlar ile eksik ve kusurların hükme en yakın tarih itibariyle değerinin tespiti için önceki bilirkişi heyetinden ... . kez ek rapor aldırılmış, aldırılan ... tarihli heyet raporunda sonuç olarak; davaya konu ...

Ada ... parselde bulunan inşaat için ... tarih ... nolu Yapı Kayıt Belgesinin düzenlenmiş olduğu, bu belge için arsa sahipleri tarafından ... .-TL ödendiği, Yapı Kayıt Belgesinin Tapuya tescil bedelinin ... .- TL olduğu, inşaatın seviyesinin %75' e gerilediği, dava tarihi itibariyle, davaya konu inşaatın %25 eksik ve ayıplı iş bedelinin güncel olarak ... .-TL olduğu, binanın atıl kalması nedeniyle ilgili belediyesi tarafından kesilen imar cezası bedeli olarak arsa sahiplerinin ... 'de toplam ... .-TL ceza ödediği, ... ... ...

Denetime ... tarihli borcun ... .-TL olduğu, dava tarihi itibariyle ... .-TL olduğu, taraflar arasındaki sözleşmede yüzme havuzu yer alırken, onaylı mimari projenin vaziyet planında yaklaşık 5m x 9m süs havuzu görüldüğü, sözleşme esas alındığında 5mx 9m yüzme havuzu bedelinin güncel tarihi itibariyle ... .-TL olduğu görüş ve kanaatine varıldığının bildirildiği anlaşılmıştır.

Mahkememizin ... tarihli celse duruşmasında kira tazminatına ilişkin ... .-TL üzerinden peşin harcın yatırıldığı nama ifaya izin talebinin harçlandırılmadığı anlaşılmakla, davacılar vekiline eksik işlerin giderilmesi için gereken ... .-TL bedel üzerinden noksan harcı ikmal etmesi için gelecek celseye kadar süre verildiği ... tarihinde eksik harcı tamamladığı anlaşılmıştır.

Mahkememizce yapılan yargılama sonunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, davacı tarafça süresinde yapılan itiraz sonunda dosya temyiz incelemesine gönderilmiş, Yargıtay .... Hukuk Dairesi .../... Esas, ... /... Karar ve ... tarihli ilamıyla "...

Feri müdahil ... vekilinin temyiz istemi yönünden; mahkemece verilen karar, temyiz eden tarafa ... tarihinde tebliğ edilmiş ve temyiz dilekçesi, HUMK 432/1 maddesinde öngörülen ... günlük temyiz süresi (... ) geçirildikten sonra ... tarihinde UYAP Sistemine kaydedilmiş ... tarihinde harcı yatırılmıştır.

Süresinden sonra yapılan temyiz istemleri hakkında mahkemece bir karar verilebileceği gibi, ... gün ve 3/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, Yargıtayca da bu yolda karar verilebileceğinden, süresinden sonra verilen temyiz dilekçesinin reddi gerekmiştir.

2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin ve feri müdahil ... vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3. Nama ifaya izin davası kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan ve borçlu tarafından ifa edilmeyen edimin ifası konusunda alacaklıya mahkeme yoluyla izin ve yetki verilmesini içermektedir. Nama ifaya izin, taraflar arasındaki sözleşmeye dayanılarak istenebileceğinden, borçlu “yapma borcu” için nama ifa talep edilebilir. Yapma borcu olmayan işler için nama ifa istenemez.

Bu hususta izin verilirken sözleşmedeki edimlerin aşılması veya başka edim yüklenmesi söz konusu olamaz.

Davaya konu somut olayda anahtar teslimi iş yapılması üstlenilmiş olup raporda yüklenici tarafından işin %75 oranında tamamlandığı anlaşıldığından sözleşmeye göre kalan %25'lik kısım ile ilgili yetki ve izin verilmesi gerekirken, sözleşmede kararlaştırılan yapı kullanım izin belgesi (iskan) yerine geçmesi yasal olarak da mümkün olmayan yapı kayıt belgesi bedelinin belirlenerek nama ifaya izin gideri içerisinde gösterilmesi doğru olmamıştır.

4. Bu halde mahkemece yapılacak iş; eksik iş bedelini belirleyen aynı bilirkişiden ek rapor alınarak ve gerekirse ilgili Belediyeden iskan bedeli ile birlikte, binanın imara uygun olup olmadığı, ile ilgili kısmın tamamlanması halinde iskan belgesi alınıp alınmayacağı da sorulmak suretiyle, alması mümkünse iskan bedelini belirleyip bu bedeli de eksik iş bedeline dahil etmek ve %25 yapım bedeli konusunda oluşan usuli kazanılmış hakka da riayet etmek suretiyle hüküm vermekten ibaret olup, bu hususlar gözetilmeden verilen kararın bozulması gerekir. " denilmek suretiyle mahkememiz kararı yeniden bozulmuştur.

Mahkememizce yeniden yapılan yargılamada; ... ... ... dava konusu binanın imara uygun olup olmadığı ve eksik kısmın tamamlanması halinde iskan belgesi alınıp alınamayacağının, iskan alması mümkünse iskan bedeline ilişkin bilgi ve belgeler celbedilmiş, incelenmiştir.

Dosyanın ... tarihli kök ve ... tarihli ek raporu tanzim eden bilirkişi heyetine tevdii ile Yargıtay ... . Hukuk Dairesi'nin ... tarih ... /... Esas ... /... Karar sayılı bozma ilamı doğrultusunda ek rapor tanzim edilmesinin istenilmiş bilirkişi ... tarihli raporunu dosyaya sunmuştur. Raporda; Davaya konu ... Ada ... parselde bulunan inşaatın seviyesinin %75 olduğu, Dava tarihi itibariyle, davaya konu inşaatın %25 eksik ve ayıplı iş bedelinin

... TL olduğu, ... Ada ... parselde bulunan inşaata ... tarih ... nolu “Yapı Kayıt

Belgesi” düzenlenmiş olduğu, İlgili belediyece Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmiş olması nedeniyle yapı kullanma (iskan)

izni düzenlenemeyeceğinin bildirildiği, dolayısıyla bununla ilgili hiçbir bedel

ödenmeyeceğinin görüldüğü, Sözleşmeye göre inşaatın ... tarihinde tamamlanması gerektiği, aksi halde

yüklenicinin günlük ... Euro cezai şart ödemeyi taahhüt ettiği, buna göre dava tarihi

itibariyle cezai bedelin ... € olduğu, bu bedelin dava tarihi itibariyle ... € x

... TL/€ = ... TL olduğu,

a Belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne tescili ile kat irtifakı kurulması işlemlerinin

Yapı Kayıt Belgesinin alındığı tarih olan ... tarihi itibariyle toplam masrafının

... TL olduğu, bu konunun hesaplamalara dahil edilip edilmemesi hususunun

Sayın Mahkemenin takdirinde olduğu,

Sözleşmeye göre yüklenicinin ... adet tapuyu hakettiği,

• ... Ada ... parselin ... tarihli tapu kaydına göre; ... Nolu bağımsız bölümün

..., ... nolu bağımsız bölümün ..., ... Nolu bağımsız bölümün

... adına kayıtlı olduğu,

• Yüklenicinin hissesine isabet eden ... Ada ... Parseldeki taşınmazların dava tarihi

itibariye değerinin

➢ ... no’lu bağımsız bölümün ... TL

➢ ... no’ lu bağımsız bölümün ... TL

➢ ... no’lu bağımsız bölümün (...) ... TL olduğu hususları tespit edilmiştir.

Davacı vekili ve feri müdahil ... ... vekilinin rapora itirazları doğrultusunda Yargıtay ... . Hukuk Dairesi'nin ... tarih ... /... Esas ... /... Karar sayılı bozma ilamında belirtilen bozma sebepleri ve usuli kazanılmış haklar da dikkate alınarak rapor tanzim edilmesi hususunda bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiş bilirkişiler ... tarihli raporlarını dosyaya sunmuşlardır.

Mahkememizin bozma öncesi ... /... Esas sayılı dosyasında ... tarihli celse duruşmasında kira tazminatına ilişkin ... .-TL üzerinden peşin harcın yatırıldığı nama ifaya izin talebinin harçlandırılmadığı anlaşılmakla, davacılar vekiline eksik işlerin giderilmesi için gereken ... .-TL bedel üzerinden noksan harcı ikmal etmesi için gelecek celseye kadar süre verildiği ... tarihinde eksik harcı tamamladığı anlaşılmıştır.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ani edimli sözleşmelerdir. Yüklenici edimlerini yerine getirdiği takdirde arsa sahibinden tapu kaydı talebinde bulunabilir. Sözleşmede belirlenen tarihlerde eser meydana getirilmiş ise kararlaştırılan kademeli devire göre arsa sahiplerinin de edimini yerine getirmesi gerekir.

İnşaatın gecikmesi halinde yüklenicinin temerrüdü gündeme geleceğinden inşaatın geldiği seviyeye göre sözleşmedeki kademeli devri gerekçe göstererek hakettiği bağımsız bölümleri talep etmesi de mümkün olmayacaktır.

Somut olayda, davalı yüklenicinin edimini kusurlu olarak dava tarihine kadar 33 ay 28 gün geciktirdiği, imalatta halen eksiklerin bulunduğu anlaşıldığından arsa sahiplerinin temürrüdünden bahsedilemeyeceği dolayısıyla davacıların kira tazminatı talebinin de yerinde olduğu anlaşılmıştır.

Bilirkişi heyetinin dosya içindeki kök ve ek raporlarında da ayrıntıları belirtildiği şekilde eksik ve ayıplı iş bedeli ... .-TL, imar cezası bedeli ... -TL, yapı denetim borcu ... -TL, yüzme havuzu bedeli ... -TL, yapı kayıt belgesi, yapı kayıt belgesinin tapu sicil müdürlüğüne tescili ile kat irtifakı kurulması işlemlerin masrafı ... -TL olmak üzere toplam ... -TL eksikliklerin tamamlanması için gerekli masraf toplamını karşılamak üzere davalıya düşen dairelerin satılarak bedeli burdan karşılanması sureti ile nama ifaya ilişkin davasının kabulüne,

taleple bağlı kalınarak davacıların ... .-TL kira tazminatına ilişkin taleplerinin de kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

HÜKÜ M

Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;

1-Davacıların kira tazminatına ilişkin davasının KABULÜ ile,

Taleple bağlı kalınarak ... .-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine,

2-Davacıların nama ifaya izin talebine ilişkin davasının KISMEN KABULÜ ile,

... tarihli kök raporda ayrıntılı olarak yazılan eksik ve ayıplı iş bedeli ... .-TL, imar cezası bedeli ... -TL, yapı denetim borcu ... -TL, yüzme havuzu bedeli ... -TL, yapı kayıt belgesi, yapı kayıt belgesinin tapu sicil müdürlüğüne tescili ile kat irtifakı kurulması işlemlerin masrafı ... -TL olmak üzere toplam ... -TL eksikliklerin tamamlanması için;

-Davacılardan ... adına kayıtlı olan ... İli ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel ... numaralı bağımsız bölümün ... -TL,

-Davacılardan ... adına kayıtlı olan ... İli ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel ... numaralı bağımsız bölümün ... - TL,

-Davacılardan ... adına kayıtlı olan ... İli ... ilçesi ... mahallesi ... ada ... parsel ... numaralı bağımsız bölümün ... -TL'den aşağı olmamak üzere davacılar tarafından satılması suretiyle eksik işlerin giderilmesi yönünden nama ifaya izin verilmesine, davacıların ruhsat yenilemesi, mimari proje için yetki verilmesine,

3-Alınması gerekli ... .-TL harçtan peşin alınan ... .-TL harcın mahsubu ile bakiye ... .-TL harcın davalıdan tahsili ile Hazineye İrad KAYDINA

4-Davacılar tarafından iş bu dava dosyasında peşin yatırılan harç toplamı ... TL'nin davalı taraftan alınarak davacılara VERİLMESİNE,

5- Davacılar tarafından iş bu dava dosyasında peşin yatırılan gider avansından kullanılan, tebligat, yazışma, bilirkişi gideri, keşif harcı, araç ücreti gideri olmak üzere toplam ... -TL'den kabul ve red oranına göre ... TL'sinin davalıdan alınarak davacılara VERİLMESİNE,

6-Davacılar vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan ... - TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara ÖDENMESİNE,

7-Davalı vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan ... TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,

8-Yatırılan avansın kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde HMK Gider Avansı Tarifesinin 5/1. maddesi gereğince hesap numarası bildirilmiş ise elektronik ortamda hesaba aktarılması, hesap numarası bildirilmemiş ise masrafı avanstan karşılanmak suretiyle PTT merkez ve işyerleri vasıtasıyla adreste ödemeli olarak gönderilmek suretiyle yatıran tarafa iadesine,

Dair, davacı vekili ve feri müdahiller vekillerinin yüzlerine karşı, davalı vekilinin yokluğunda verilen kararın gerekçesinin tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık süre içinde mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere herhangi bir Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile Yargıtay ....Hukuk Dairesine TEMYİZ yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı.13/11/2025

Katip ... Hakim ... · ¸ e-imzalıdır ¸ e-imzalıdır