Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2016/436 K.2018/498

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan Semenin Tenzili) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... İli, .... İlçesi, .... Sokak, .... ada, .... parselde kayıtlı teraslı işyeri, zemin 1 nolu bağımsız bölüm 2.950.000,00 TL, .... parsel, zemin 1 nolu bağımsız bölümü ise 2.050.000,00 TL’sına satın alındığını, müvekkili şirket taşınmazları satın aldığında .... parselde yaklaşık 700m2 kullanım alanına haiz dava dışı ....Ltd. Şti kiracı olarak bulunduğunu, daha sonra müvekkil şirket .... parseli dava dışı ....

Holding A.Ş.’ye sattığını, satılan bu taşınmazın 12/11/2015 tarihli ....Bankası A.Ş. ekspertiz raporunda da yasal brüt kullanım alanı 308 m2 olduğu, .... parselde kiracı bulunan .... .... parsel kullanımı nedeniyle aynı kirayı ödemeye devam ettiğini, bu kere dava dışı .... Holding A.Ş. 22/01/2016 tarihinde .... parseli .... Ltd. Şti’ne sattığını, dava dışı ....

A.Ş.’nin 27/01/2016 tarihli ....bank Gayrimenkul Değerleme raporunda taşınmaz mahallinde bölünerek kullanıldığını, belirli kısımları .... market tarafından kullanılmaktadır denildiğini, taşınmazın alanı da 546 m2 olarak tespit edildiğini, dava dışı .... Şti.’nin yaptırdığı ....bank Gayrimenkul Değerleme raporu ve mimari proje incelendiğinde .... parsel bölümünde kalan 241,53m2 yerin dava dışı .... Şti’ne teslim edilmesi gerektiğini, ...

Market bu sebeple 15/ 04/ 2016 tarihinde mecuru tahliye ettiğini, müvekkiline ait .... parselin kullanım alanı yaklaşık 700m2 iken 500m2’ye düştüğünü, müvekkilin uhdesinden çıkan ve .... parsel bağımsız bölümün kullanımına eklenen 241,53m2 büyüklüğündeki kısmın satış değeri ....

Değerleme Raporunda 1.270.000,00TL olarak tespit edildiğini, müvekkili şirket satın alırken 51 parselde bulunan bu alan için bedel ödediğini ve 52 parseli satarken de bu alan hariç sattığını, özetle 241,53 m2 müvekkil şirketin mülkiyetinden bedelsiz olarak çıktığını, zarara sebep olan davalının bu zararı ödemesi gerektiğini, müvekkilinin biri büyük yaklaşık 700m2 diğeri küçük yaklaşık 300m2 yer almış ve buna göre ödeme yaptığını, müvekkiline gösterilen ve satılan parsellerin fiziki durumları, kiracı ....

Marketin kullanımı ile sabit olduğunu, her iki parsel arasında satın alma tarihinde 900.000TL fark var olduğunu, oysa gerçek durumu bilse idi müvekkil m2’si eşit olan bu iki parsel için fark ödemeyeceği ve satarken de düşük bedelle satmayacağı sarih olduğunu ileri sürerek müvekkilin mülkiyetinden bedelsiz olarak eksilmesine sebep olan taraftan 241,53m2’ye denk düşen güncel bedelin şimdilik 10.000-TL sınır müvekkiline iade edilmesine, şayet mahkeme güncel bedelin değilde satım tarihindeki bedelin iadesine hükmedilmesine karar vermesi halinde bedelin ticari avans faizi ile birlikte iade edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; usule ilişkin zamanaşımı, hak düşürücü süre ve husumete dair itirazlarının kabulüne, davanın reddine, bu taleplerinin yerinde görülmemesi halinde haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu iddia ettiği davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı yan üzerine yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir. Esenyurt Tapu Müdürlüğüne yazılan müzekkerelere cevap geldiği görülmüştür.

DELİLLER VE GEREKÇE

Dava, alacağın tahsili istemine ilişkindir.

Davalı tarafından davacıya satılan taşınmazların satış işlemlerinde davacının hataya düşüp düşmediği, davalı tarafından aldatmanın olup olmadığı, bu satışlar nedeniyle davacının zarara uğrayıp uğramadığı, uğramış ise miktarının ne olduğu davanın zamanaşımına uğrayıp uğramadığı noktalarında bilirkişi incelemesi yaptırılmış, bilirkişi ... tarafından düzenlenen 03/02/2017 havale tarihli bilirkişi raporunda; .... İli, .... İlçesi, ....

Mahallesi, .... ada, .... parselde kayıtlı teraslı işyeri, Blok .... Çarşı, zemin .... nolu bağımsız bölüm ile .... ada, .... parsel, Blok .... Çarşı,zemin .... nolu bağımsız bölüme ait tapu kaydı bilgilerinin yazılı olarak ve ilgili parsellere ait ölçülendirilmiş aplikasyon krokisinin dava dosyasına eklenmesi gerektiği, .... Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden yanlızca ... ada ... parsel, Blok ... Çarşı,zemin kat, ... nolu bağımsız bölüm ile ... parsel, Blok ...

Çarşı, zemin kat .... nolu bağımsız bölüme ait onaylı mimari projelerinde yer alan kısmın kağıt üzerinde gönderilmesi halinde incelenebileceği, dava konusu parsellerle ilgili olarak dosyasında ve keşifte yapılan incelemeler neticesinde yukarıda açıkladıkları bilgiler tamamlandığında görüş belirtmelerinin mümkün olacağı sonuç ve kanaatine varıldığının bildirildiği görülmüştür.

21/06/2017 havale tarihli bilirkişi kurulu ek raporunda; ... İlçesi, ... Köyü Mahallesi, .... mahallesi şuurları içerisinde kalan 220m2 ile 1.650m2 büyüklüğündeki dükkanların pazarlık payı dahil olmak üzere 1.750.000,00 TL ile 9.500.000,00TL, m2 bazında 4.500,00TL/m2 ile 7.954,54 TL/m2 fiyat aralığında ortalama olarak 6.070,70-TL m2 bedelle satışa sunulmuş olduğu, pazarlık payı dahil olmak üzere ortalama satış bedelinin 5.750.000TL/m2 olacağı hesap ve kanaati edinildiği, ....

İli, .... İlçesi, .... Köyü Mahallesi, .... ada, ... parsel, zemin tipi kat mülkiyetli, 25.090,37m2 yüzölçümlü, ana taşınmaz niteliği 30’ar kadı betonarme dört blok bina, dükkanlar ve arsası, arsa pay/payda :...., C Çarşı/ Zemin kat/1 nolu teraslı işyeri olan bağımsız bölüm .... Anonim Şirketi adına tamamının kayıtlı olduğu, ... İli, .... İlçesi, ....

Köyü Mahallesi, ... ada, ... parsel, zemin tipi kat mülkiyetli 24.364,86 m2, yüzölçümlü, ana taşınmaz niteliği 30’ar katlı betonarme dört blok bina,dükkanlar ve arsası, arsa pay/payda : ...., D Çarşı/ 1 nolu teraslı işyeri olan bağımsız bölüm ....

Limited Şirketi adına tamamının kayıtlı olduğu, kök rapor düzenlenmesi için 22/12/2016 tarihinde yapılan keşifte bahse konu tecavüzün olmadığı, ancak her iki dükkan arasındaki duvarın (alçıpan) tadilat gördüğü, ancak ne zaman yapıldığına ilişkin bilgi olmadığı, değerlemelerinde TUİK endeksleri kullanıldığı, ....Limited Şirketi’ne ... ada, ... parsel, D Çarşı/ 1 nolu teraslı işyeri olan bağımsız bölüm satış yolu ile 22/01/2016 tarihinde, .... yevmiye no ile tescil edildiği,

söz konusu alacak davasında dosyasında mevcut 26/02/2016 tarih, .... nolu Fen kayıt defteri numaralı, İstanbul Esenyurt .... nolu .... tarafından düzenlenen aplikasyon krokisindeki 236m2’lik tecavüz için değerleme yapılacağı, 5.750,00TL/m2X236m2 = 1.357.000,00TL Keşif tarihi olan 22/12/2016 itibarı ile. 1.357.000,00TL X {274,09/293,79) - 1.266.006,77TL dava tarihi olan 05/05/2016 itibarı ile.

1.357.000,00TL X (256,21 / 293,79) = 1.183.420,00TL (birmilyonyüzseksenüçbin dörtyüzyirmilira) olacağı sonuç ve kanaatine varıldığının bildirildiği görülmüştür.

11/01/2018 havale tarihli bilirkişi kurulu 2.ek raporunda; 5.750,00TL/m2X 236m2 - 1.357,000,00TL, keşif tarihi olan 22/12/2016 itibarı ile; 1.357.000,00TL X ( 274,09/293,79) = 1.266.006,77 TL dava tarihi olan 05/05/2016 itibarı ile; 1.357.000,00TL X ( 256,21 / 293,79) = 1,183.420,00TL (birmilyonyüzseksenüçbindörtyüzyirmilira) olacağı sonuç ve kanaatine varıldığının bildirildiği görülmüştür. 07/05/2018 havale tarihli bilirkişi kurulu 3.ek raporunda; 19/04/2013 tarihi itibarı ile; 1.357.000,00 TL X (207,27/ 293,79) = 957368,83 TL(dokuzyüzelliyedibinüçyüz altmışsekizliraseksenüçkuruş) olacağı sonuç ve kanaatine varıldığının bildirildiği görülmüştür.

Davacı İstanbul Davacı ... ili .... ilçesi .... köyü .... ada .... parselde yer alan C çarşı zemin kat 1 nolu bağımsız bölümü ve aynı yerde .... parsel üzerinde bulunan D çarşı zemin kat 1 nolu bağımsız bölümü satın alırken .... in buralarda kiracı olduğunu bilmektedir.

Davacı daha sonradan satın aldığı yerlere ilişkin hata sebebiyle iradesinin fesada uğradığını .... parselde yer alan gayrimenkulun 700 metrekare ... parselde yer alan gayrimenkulun 300 metrekare olduğu düşüncesiyle hareket ederek söz konusu satın alma işlemlerini gerçekleştirdiğini ,dava konusu 52 parseli dava dışı .... satarken de 300 metrekare için belirlenen fiyata sattığını beyan etmektedir.

Davacı, 52 parsel ile ilgili metrekare konusunda esaslı yanılmaya düştüğü iddiasındadır. Hernekadar davalı iddia ve taleplere ilişkin hak düşürücü sürenin geçmiş olduğu yönünde itirazda bulunmuş olsada, davacı ....bank tarafından hazırlanan değerleme raporu üzerine dava sebebini 27/01/2016 tarihinde öğrenerek davayı süresi içerisinde açmış olduğunu ileri sürmektedir.

Davacı taşınmazları 19/04/2013 tarihinde satın almıştır. Dava dışı....Ltd Şti 19/04/2013 tarihinden itibaren kira ödemelerini davacıya yapmaktadır. Bu durum davacının da kabulündedir. Davacı ,dava dışı .... Holding'e satış yaparken .... Bankası tarafından ekspertiz raporu hazırlanmış ve davacı satışı bu rapora göre yapmıştır. Bu raporda davacının mülkiyetinde ve dava dışı ....Ltd Şti'nin kullanımında olan alan hiç görülmeden değerlendirme yapılmıştır.

Davacının tacir olduğu, gayrımenkul alım satımıyla uğraştığı gözönünde bulundurulacak olursa sözkonusu ekspertiz raporundan ve .... Ltd Şti'nin tarafı olduğu kira sözleşmesinden haberinin olmadığı iddiasının hayatın olağan akışına uygun düşmediği kanaatine varılmıştır. Satın almış olduğu taşınmazların yüzölçümlerinin ne olduğu hususu basiretli bir tacir gibi davranması gereken davacı tarafından öngörülemeyecek, bilinemeyecek ve değerlendirilemeyecek bir durum değildir.

Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğü (TTK md. 18/2), aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinde kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermesini gerektirir.

Sözleşmenin konusu, niteliği ve ödenecek miktar gibi hususlarda dikkatsizliği veya bilgisizliği sonucu gerçek iradesine uymayan beyanda bulunmak suretiyle esaslı hataya düşen tarafın sözleşme ile bağlı sayılamayacağı kuşkusuzdur. Bu koşulların varlığı halinde hataya düşen taraf, isterse iptal hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırılabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.

Yeter ki hatanın ileri sürülmesi TBK'nin 35. (BK'nin 25.) ve TMK'nin 2. maddesinde hükme bağlanan dürüstlük kuralına aykırı olmasın.Davacı, dava dışı kiracı ....Ltd Şti'nin tarafı olduğu kira sözleşmesini hiç görmediğini beyan etmesine rağmen, kira paralarının kendisine ödenmesini uzunca bir süre talep etmiştir.

Satın aldığı gayrımenkulün yüzölçümünün ne olduğuna ve bu gayrımenkullerin konu edildiği halihazırdaki kira sözleşmesinin içeriğine ilişkin olağan bir araştırmaya dahi girmeden sözleşme yapan tacirin taşınmazı satmış olduğu dava dışı şirketin taşınmazı tekrar üçüncü kişiye satmak amacıyla aldırdığı ekspertiz raporu üzerine gayrımenkulleri satın alırken yüzölçümünün miktarında hata ettiğini anladığı yönündeki iddiası irade fesadı hali olarak kabul edilemeyecektir.

Sözleşmenin iptali için iradeyi sakatlayan hallerden birisinin bulunması gerektiği kuşkusuz olup, somut olayda iradeyi sakatlayan hallerden olan hatanın varlığı usulüne uygun delillerle davacı tarafından ispatlanamamıştır.

Kaldı ki yargılama aşamasında alınan tamamen tarafsız, bilimsel verilere uygun şekilde hazırlanmış hüküm kurmaya elverişli, kök ve ek raporlardan anlaşılacağı üzere davacının alım ve satım tarihlerinde bağımsız bölümlerin yüz ölçümünde herhangi bir değişikliğin olmadığı görülmektedir. Anlatılan sebeplerle davacının davasının reddi yoluna gidilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

KATİP ... HAKİM ...