Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/981 K.2024/451

DAVA.

Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan iş bu davanın dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 18/11/2011 tarihinde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapımı ve hasılat paylaşımı sözleşmesi aktedildiğini, ana sözleşmesinin 3.maddesinde hasılat paylaşım oranı olarak müvekkile ait olacak miktarın satış bedelinin KDV hariç % 46 iken sonrasında taraflar arasında yapılan ek protokol ile müvekkilinin payının KDV hariç % 42,64 olarak kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşme gereği taşınmazı sözleşmenin hasılat paylaşımı sözleşmesi olması nedeniyle davalı şirkete devrederek inşaata başladığını,

üzerine yalnızca 55.000.000 TL arsa satış bedeli teminat ipoteği konduğunu, inşaatın 2 blok halde planlandığını, B blok ile ilgili taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığını, A Blok olarak tanımlanan blokta 5 katın otel olarak planlandığını, davalı şirketin ekonomik sıkıntıda olması nedeniyle belirli bir dönem için satılan dairelerin bedellerinden müvekkiline düşen kısmı da ödemeyerek satış bedellerinin tamamını kendi uhdesinde tuttuğunu, müvekkilinin bu teklifi 5.maddede belirtilen şartla kabul ettiğini, bir süre sonra satış bedellerini ödemediğini,

09/03/2022 tarihli tadil sözleşmesi gereğince müvekkiline düşmesi gereken daire bedelinin 118 daire olarak hesaplandığını, kalan 118 adet dairenin rayiç bedeller üzerinden satış gelirinin müvekkiline ait olacağı, satılamayan dairelerin ise en geç 31/12/2025 tarihine kadar müvekkiline devir tarihindeki rayiç bedelden devrinin yapılacağını, sözleşmeye göre devir masraflarının ½ olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığını,

davalının 09/03/2022 tarihinde sonra sözleşmeden kalan 118 dairenin tamamının gelirinin müvekkiline ait olduğu belirtilmiş olmasına rağmen davalının asılsız beyanları nedeniyle ihtarname keşide edilerek satıldığını öğrendikleri ancak kendilerine bildirilmeyen 2 adet daire bedelinin ödenmesi talebi reddedildiğinden 4 daire bedeli için iflas yolu ile takip başlatıldığını, Bakırköy ...

Sulh Hukuk Mahkemesinin ... değişik iş sayılı dosyası ile iflas takibine konu edilen dairelerin satış bedelleri ve kime satıldığının tespit edildiğini belirterek davanın kabulü ile itirazın iptaline, davalının iflasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP. Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında en son 09/03/2022 tarihli protokol tanzim edilerek 09/03/2022 tarihine kadar yükümlülüklerini yerine getirdiğini beyanla birbirlerinden alacaklarının kalmadığı yönünde ibra ettiklerini, davacı lehine ....

Ada .... parselde kayıtlı arsa üzerine davalının taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinden doğan alacağının teminatını teşkil etmek üzere 19/09/2012 tarihli ipotek tesis edildiğini, takibin iptali için Bakırköy ...

İcra Hukuk Mahkemesinin ... esasına kayıtlı olarak dava açtıklarını zira ipotekle teminat altına alınan borç için takip yapılamayacağını, mahkemece davanın reddine karar verildiğini, mahkeme kararının istinaf edildiğini, bu hususun mahkememizce bekletici mesele yapılmasının gerektiğini, müvekkilinin davacıdan alacaklı olduğunu, bu hususta İstanbul ....Asliye Hukuk Mahkemesinin .... esasına kayıtlı olarak dava açıldığını, bu davanın bekletici mesele yapılmasının gerektiğini, davacının işbu dava ile A Blok 267 ve 287 no’lu bağımsız bölüm satışlarının tamamının hasılatını istediğini,

sözleşme gereğince davacının hasılatın % 42,67’sini talep edebileceğini, 09/03/2022 tarihli ibra sonrasında 118 daire dışındaki tüm ipoteklerini kaldırıldığını, 118 daire yönünden borcun ipotek ile teminat altına alındığını, 118 dairenin satışına devam edildiğini, davacının sözleşme hükümlerine rağmen neye dayanarak 2 adet dairenin satış bedelinin tamamının kendisine ait olduğunu iddia etmesinin anlaşılamadığını, taşınmazların mobilya ile döşenmesinin bu sözleşmesinin konusunu teşkil etmediğini,

müvekkili tarafından satış yapılırken satış bedeli içerisine dahil edilen ve fakat gerçeğe göre eşya bedeli olarak faturalaştırılan tutarların davacının hasılatı olmadığından bu tutarlardan düşülmesinin gerektiğini, davacıya karşı takas, mahsup ve ödememe defini ileri sürdüklerini, taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki kapsamında KDV bedellerinin taşınmaz hasılatından düşeceğinin belirtildiğini, bu tutarların da düşmesinin gerektiğini, bedelin USD cinsinden talep edilmesinin yasal dayanağının olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Davanın iflas yolu ile adi takibe itirazın kaldırılması ve iflas istemiyle açılmış olup, davalı tarafça takibe itiraz edildiği, uyuşmazlığın itirazın kaldırılmasının gerekip gerekmediği, iflas koşullarının oluşup oluşmadığına ilişkin olduğu anlaşılmıştır.

İİK'nın 155. maddesi. "Borçlu iflas yoliyle takibe tabi şahıslardan olup da alacaklı isterse ödeme emrine yedi gün içinde borç ödenmediği takdirde alacaklının mahkemeye müracaatla iflas talebinde bulunabileceği ve borçlunun gerek borcu olmadığına ve gerek kendisinin iflasa tabi kimselerden bulunmadığına dair itirazı varsa bu müddet içinde dilekçe ile icra dairesine bildirmesi lüzumu ve konkordato teklif edebileceği ilave olunur.

Ödeme emrindeki müddet içinde borçlu tarafından itiraz olunmamışsa alacaklı bir dilekçe ile Ticaret Mahkemesinden iflas kararı isteyebilir" hükmünü, aynı Yasa'nın 156/3 maddesi. "Borçlu ödeme emrine itiraz etmişse takip durur ve alacaklı bu itirazın kaldırılması ile beraber borçlunun iflasına karar verilmesini bir dilekçe ile Ticaret Mahkemesinden isteyebilir." hükmünü, 158/2 maddesi ise.

Şu kadar ki, borçlu takibe karşı usulü dairesinde itiraz etmemiş veya itiraz ve defileri varit görülmemişse mahkeme yedi gün içinde faiz ve icra masrafları ile birlikte borcunu ifa veya o miktar meblağın mahkeme veznesine depo edilmesini borçluya veya iflas davasında kendisini temsil etmiş olan vekiline, dava vicahda devam ediyorsa duruşmada, aksi takdirde Tebligat Kanunu hükümleri dairesinde yapılacak tebliğ ile emreder.

Borçlu imtina ederse ilk oturumda iflasına karar verilir." hükmünü düzenlemektedir.

Taraflar arasında imzalanan 18/11/2011 tarihli düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi'nin "satış vaadi" başlığını taşıyan 3.maddesi " ...gayrimenkulun % 54 hissesini işbu sözleşmede yazılı koşullar doğrultusunda ve inşaat yapımı ve hasılat paylaşımı karşılığında yükleniciye satmayı vaat, kabul ve taahhüt etmiştir....gayrimenkulun % 46 hissesi üzerinde, işbu sözleşmede yazılı koşullar doğrultusunda inşaatın yapımı ve hasılat paylaşımı karşılığında satın almayı vaat, kabul ve taahhüt etmiştir Ancak yüklenici tarafından sözkonusu bedel ödenmeyecek,

bu bedel karşılığında taraflar arasında anlaşıldığı şekilde sözkonusu inşaat yapılacaktır" "paylaşım oranı" başlıklı 9.maddesi "yüklenici ile arsa maliki, yapılacak inşaatın satışından elde edilecek KDV hariç, satış hasılatının toplamda % 46'sı arsa malikine, % 54'ü yükleniciye ait olmak üzere paylaşmayı, bir diğer deyişle yüklenici bu sözleşmeye uygun olarak elde edeceği satış hasılatının % 46'sını arsa sahibine yine bu sözleşmede belirtilen şartlarda ödemeyi kabul ve taahhüt eder" şeklinde düzenlenmiştir.

Taraflar arasında imzalanan 10/09/2015 tarihli protokol ile 18/11/2011 tarihli sözleşmede belirlenen paylaşım oranları % 42,64 ve % 57,36 olarak değiştirilmiştir. Taraflarca imzalanan 09/03/2022 tarihli tadil sözleşmesinin 11.maddesi "Mevcut sözleşmeye uygun olarak inşaatı tamamlanmış ve iskanı alınmış olan ancak sonraki anlaşmalarına tekabül eden bağımsız bölümler yüklenici tarafından arsa malikine o günkü rayiç bedel üzerinden satılacak ve tapudan devir edilecektir.

Elde edilen satış bedelleri varsa, arsa malikinin yükleniciden olan alacağından mahsup edilecektir" 13.1 maddesi "...inşaatı tamamlanmış ve iskanı alınmış bulunan ancak 21/12/2025 tarihine kadar bağımsız bölümlerin kısmen veya tamamen satılmamış olması durumunda satılamayan bağımsız bölümlerin arsa malikine tekabül eden hissesi ve tarafların yaptığı anlaşma miktarı işbu sözleşmenin yeni 11.madde hükmüne uygun olarak arsa malikine satış yoluyla devredilecektir.

Arsa malikinin ödemekle yükümlü olduğu satış bedelleri arsa malikinin varsa yükleniciden olan alacağından mahsup edilecektir.." şeklinde düzenlenmiş ve aynı sözleşmede işbu tadil sözleşmesi dışında bugüne kadar yapılan tüm tadil sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklerin karşılıklı olarak yerine getirildiği, birbirlerini sözleşmede belirtilen her türlü gecikme, temerrüt cezaları başta olmak üzere halen bedeli ödenmemiş olan A Blok'da bulunan değişik ebatlardaki 118 daireden doğan borç dışında başka bir alacak olmadığını karşılıklı olarak beyan etmişlerdir.

Taraflar arasında imzalanan sözleşme, protokol ve tadil sözleşmesi konusunda taraflar mutabık olup, uyuşmazlık tadil sözleşmesinin yorumundan kaynaklanmaktadır.

Davacı taraf, tadil sözleşmesine göre 9/03/2022 tarihli tadil sözleşmesine göre, müvekkiline düşmesi gereken daire bedelinin 118 daire olarak hesaplandığını, kalan 118 adet dairenin rayiç bedeller üzerinden satış gelirinin müvekkiline ait olacağı, satılamayan dairelerin ise en geç 31/12/2025 tarihine kadar müvekkiline devir tarihindeki rayiç bedelden devrinin yapılacağını, dolayısıyla satışı yapılan taşınmazların gelirinin tamamının davacıya ait olacağını iddia etmektedir.

Tarafların paylaşım oranları 18/11/2011 tarihli düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi'nde düzenlenmiş ve akabinde 10/09/2015 tarihli protokol ile 18/11/2011 tarihli sözleşmede belirlenen paylaşım oranları % 42,64 ve % 57,36 olarak değiştirilmiştir.

09/03/2022 tarihi tadil sözleşmesi ile "bağımsız bölümlerin ayni olarak paylaşımı" başlıklı 11.maddesi ve "kesin paylaşım hesabı" başlıklı 13.1.maddesi tadil edilmiştir. Dolayısıyla taraflar arasındaki paylaşım oranı protokol ile belirlendiği üzere % 42,64 ve % 57,36 olup tadil sözleşmesinde bu hususta bir düzenleme bulunmamaktadır.

Tadil sözleşmesinde, inşaatı tamamlanmış ve iskanı alınmış olduğu halde 31/12/2025 tarihine kadar satılamayan dairelerin arsa malikine satış suretiyle devredileceği, arsa malikinin ödemekle yükümlü olduğu satış bedellerinin varsa yükleniciden olan alacağından mahsup edileceği kararlaştırılmıştır. Değişiklik yapılan maddeler, inşaatı tamamlanmış, iskanı alınmış ve 31/12/2025 tarihine kadar satışı yapılamayan dairelere ilişkindir.

Dolayısıyla sözleşmenin halen yürürlükte olan paylaşım oranlarının satılan daireler bakımından da uygulanacağı açıktır. Davalı taraf 26/01/2023 tarihinde A Blok 287 no'lu bağımsız bölümü 7.904.862,00 TL bedelle, 29/01/2023 tarihinde ise A Blok 267 no'lu bağımsız bölümü ise 8.282.312,69 TL bedelle satarak devretmiştir. Satış bedelinden davalının % 42,64 payının ödendiği de iddia ve ispat edilmiş değildir.

Taraflar arasında aktedilen sözleşmelere göre satış toplam bedelinin % 42,64 payının davacıya ödenmesi gerekmektedir. Mahkememizce % 1 KDV bedeli düşmek suretiyle hesaplanan miktar itibariyle itirazın kaldırılmasına karar verilmiş ve bu tutar itibariyle alınan kapak hesabı davalıya tebliğ edilmiştir.

Davalı tarafından 7 günlük süre içerisinde depo emrine konu bedelin ödendiği anlaşılmakla davanın reddine ve karar kesinleştiğinde depo emrine konu miktarın icra dosyasına gönderilmesine karar verilmiş ve aşağıda yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:

DAVANIN REDDİNE,

Karar kesinleştiğinde depo emrine konu miktarın icra dosyasına gönderilmesine, depo emrine konu bedelin nemalandırılmasına,

1-Alınması gereken 427,60-TL harcın, davacı tarafça peşin yatırılan 269,85 TL'den tenzili sonucu eksik bakiye 157,75 TL'nin davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,

2-Davacı tarafından yapılan 539,70 TL ilk açılış giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

3-Davacı tarafından yapılan davetiye, müzekkere ve iflas masrafı 4.076,55 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4-Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT'ne göre takdir olunan 17.900,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5-Taraflarca yatırılan gider avansının ve davacı tarafından yatırılan iflas avansının hüküm kesinleştikten sonra talebi halinde ilgilisine iadesine,

Başkan ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Katip ... · ¸e-imzalıdır