Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/39 K.2019/1079

Mahkememizde görülmekte olan Tespit davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili, taraflar arasındaki görüşmeler sonunda üç adet adi yazılı protokol ve bu protokollere istinaden de taraflar arasında 16/10/2014 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ne var ki inşaatın yapılıp tamamlanmasında imar mevzuatı gereğince imkansızlık bulunduğunu, ayrıca davalı tarafın hileli işlemleriyle müvekkili şirketi dolandırdığını ileri sürerek ihtiyati tedbir ile sözleşmenin imkansızlık nedeniyle sona erdiğinin tespiti ve sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydındaki şerhin terkinine, bu talebin yerinde görülmemesi halinde sözleşmenin feshine ve tapu kaydındaki şerhin terkinine karar verilmesini istemiştir.

Buna karşılık davalı vekili, davacının dosyaya sunduğu 09/10/2014 tarihli belgenin gerçek dışı bir belge olduğunu, yapılan sözleşmelerin ifasından kaçınmak için davacının asılsız iddialarla şikayette bulunduğunu, davacının sözleşmelerin kuruluş aşamasından bu tarafa hiç bir edimini yerine getirmediğini, hiç bir şekilde ifa imkansızlığı bulunmadığını, bunun davacının uydurması olduğunu, imkansızlığın bulunması halinde bile tahvilinin imkan dahilinde bulunduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçersizliğinin Tespiti veya Feshi ile Sözleşmeye İlişkin Tapudaki Şerhin Terkini isteğine ilişkindir.

Taraflar arasındaki davanın daha önce yapılan yargılaması sonunda mahkememizce 10/05/2017 gün ve .... E- .... K sayılı karar ile özetle:" Davacı ile davalı arasında 21-07/2014, 19/09/2014, 09/10/2014 tarihli protokollere istinaden Beşiktaş .... Noterliğinin .... yevmiye numaralı ve 16/10/2014 tarihli düzenleme şekilinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı uyuşmazlıklı değildir.

Bu sözleşme ile davalı, davacıya ait ve imar palınında ticaret + konut alanında kalan .... ada ... parsel sayılı taşınmazın davacı tarafından turizm (otel) tesisi alanına dönüştürülmesi ile birlikte bu taşınmaz üzerindeki mevcut proje tadilatı ile A blok 5 yıldızlı bakanlık belgeli otel ruhsatı almaya uygun olarak inşa etmeyi üstlendiği, davalıya bu üstlenmesi karşılığında da yapacağı inşaattan B blok'un mülkiyetinin verileceği anlaşılmaktadır.

Sözleşme ile taşınmazın mevcut ticaret + konut imar durumunun turizm (otel) tesisi alanına dönüştürülmesi işini de davacının üstlendiği anlaşılmaktadır. Ne var ki taşınmazın mevcut imar durumunda değişiklik yapılması teklifinin belediye tarafından kabul görmediği ve mevcut imar durumunun devam ettiği saptanmıştır. Sözleşmenin konusu taşınmazın mevcut imar planlarında ticaret + konut alanında kaldığı, bu imar durumuna göre tarafların öngördüğü şekilde otel inşasının hukuken mümkün bulunmadığı ve sözleşmenin her iki yanının da bu durumu bilerek hareket ettikleri sabitir.

Mevcut bu imar kısıtlamasının sözleşmenin yerine getirilmesini hukuken imkansız kıldığı, imkansızlığın nedeni olan imar kısıtlamasının sözleşme tarihinden önce de mevcut olduğu ve düzenlenen sözleşmedeki ölçü, nitelik ve vasıflardaki bir binanın yapılamayacağının taraflarca ve özellikle basiretli bir tacir olduğu kabul edilmesi gereken davalı yüklenici tarafından sözleşme öncesinde öngörülmesi gerekirdi. Bu durumda, sonradan meydana gelen objektif ifa imkansızlığı değil, başlangıçtaki hukuki imkansızlık söz konusu olduğundan, TBK 27. maddesi gereğince sözleşmenin başlangıçtaki hukuki imkansızlık nedeniyle geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesi gerekmektedir. (Bkz. Yargıtay 23. HD. 22/03/2016 gün ve 2015/3434 E-2016/1791 K. sayılı kararı)

Her ne kadar davalı vekili, imar durumunun ticaret + konut alanından turizm (otel) tesisi alanına dönüştürülmesinin mümkün bulunduğunu savunmuş ise de belediyeden alınan cevabi yazılardan bunun mümkün bulunmadığı anlaşıldığından davalı vekilinin bu yöndeki savunmasına itibar edilmemiş ve taraflara bu hususta süre verilmesine gerek görülmemiştir.

Diğer yandan davalının üstlendiği eser yapma edimin yanı sıra davacıya 7.000.000,00 USD ödeme yaptığı anlaşılmakta ise ve sözleşmenin imkansızlık nedeniyle geçersizliği halinde tarafların birbirinden aldıklarını iadesi gerekir ise de davalının bu yönde bir talebi ve davası olmadığından bu hususta hüküm kurulmasının gerekmediği kabul edilmiştir.

Hal böyle olunca taraflar arasındaki sözleşmenin ifasında hukuken imkansızlık bulunduğu, imkansızlığın nedeni olan imar kısıtlamasının sözleşme tarihinden önce de mevcut olduğu, bu imkansızlığın başlangıçtaki objektif imkansızlık olması nedeniyle TBK 27. maddesi gereğince sözleşmenin geçersiz bulunduğu sonucuna varıldığından sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti ile geçersiz olan sözleşmeye istinaden tapu kaydına konan şerhin terkinine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur." gerekçesiyle davanın kabulüne ilişkin verilen kararın istinafı üzerine BAM ....

H.D.sinin 13/12/2018 gün ve .... E- ....K sayılı kararı ile özetle:"İstinafa konu davanın yargılaması aşamasında mahallinde keşif yapılmış, keşif sonucu düzenlenen bilirkişi kurulu raporunda, dosyaya gelen İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığı Planlama Müdürlüğü 01/12/2015 tarihli yazısına göre teknik bakımdan sözleşmede belirtilen A bloğun otel yapılması olanağının bulunmadığını belirtmişlerdir.

Sözleşmeye konu binanın imar mevzuatına aykırı olduğundan bahisle feshine karar verilmiş ise de, Yargıtay Yüksek 15. Hukuk Dairesi'nin içtihatlarında da belirtildiği üzere imara aykırı ve kaçak yapılar için 18/05/2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 Sayılı Kanun'un 16. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. maddesi ile yapılan yeni düzenleme kapsamında, imar barışı yasasından yararlanma imkanı bulunup bulunmadığı hususları araştırılarak sonucuna göre karar verilmek üzere, davalı vekilinin diğer istinaf sebepleri incelenmeksizin, yerel mahkeme kararının kaldırılarak dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir." gerekçesiyle mahkememizce verilen kararın kaldırılması üzerine istinaf kaldırma kararı gerekçesine göre yargılamaya devam edilmiştir.

İstinaf kaldırma gerekçesi gereğince ilgili Belediye ve Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne müzekkere yazılmış; alınan cevaplarla birlikte önceki bilirkişi kurulundan İstinaf kaldırma gerekçesini dikkate alacak şekilde ek rapor alınmıştır: Bilirkişi kurulu 21/10/2019 havale tarihli ek raporlarında özetle:" 7143 sayılı kanunun geçici 16. maddesine göre imar barış yasasından yararlanıldığı, taşınmazın tamamı için yapı kayıt belgesi alındığı, inşaata devam edilebileceği ve taşınmazın tamamının yasal hale geldiği, taşınmazın bulunduğu parselde otel inşaası için bir sakınca olmadığı,

İlçe Belediyesi ve İ.B.B.Başkanlığından gelen cevabi yazılarından da anlaşılacağı üzere tadilat projesine gerek kalmadan yapılacak başvuru ile taşınmaza otel ruhsatı düzenlenebileceği, ifa imkansızlığının ortadan kalktığı" bildirilmiştir. Bilirkişi ek raporu kabule şayan bulunarak hükme esas alınmıştır.

Davacı, taraflar arısndaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin başlangıçtaki hukuki imkansızlık nedeniyle Geçersizliğinin Tespitini talep etmiş ve mahkememizce önceki kararda da açıklandığı üzere başlangıçta hukuki imkansızlık bulunduğu tespit edilmiş ise de sonradan imara aykırı ve kaçak yapılar için 18/05/2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 Sayılı Kanun'un 16. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. maddesi ile yapılan yeni düzenleme kapsamında, imar barışı yasasından yararlanma imkanı bulunduğu ve bu imkandan yararlanıldığı ve böylece başlangıçtaki hukuki imkansızlığın ortadan kalktığı gelen cevabi yazılar ve alınan ek bilirkişi raporu ile saptanmıştır.

Hal böyle olunca davacının hukuki imkansızlık nedeniyle taraflar arasındaki K. K. İ. Sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ve buna bağlı olarak feri talepleri yerinde görülmediğinden reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...