Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2014/1065 K.2018/538

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili tarafından sunulan 14/01/2014 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde ÖZETLE. Müvekkili davacı ... ile davalı firma arasında akdedilen vadeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi çerçevesinde ... Alış Veriş Merkezi projesinde satın alınan ... Blokk .... Katta...nolu bağımsız bölümler ile ...

Blok ....Katta...nolu bağımsız bölümle ilgili olarak eksik ifa yapılmış olduğunu, müvekkilinin tüm yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiğini, sözleşme gereği 31/12/2011 tarihinde teslim edileceğinin taahhüt edilmesinin belirtildiğini, 2 yıl geçmesine rağmen teslim edilmediğini, davalıya ihtarname gönderildiğini belirterek (fazlaya dair dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla) şimdilik 30.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte tahsilini,

geç teslim ve ifa nedeniyle (fazlaya dair dava ve talep haklarının saklı kalması kaydıyla) şimdilik 20.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte tahsilini, yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde ÖZETLE. Göreve yönelik itirazlarının bulunduğunu, müvekkili şirketin Esenyurt Belediye Başkanlığından 30/04/2010 tarih ve ... sayılı yapı ruhsatını alarak inşai faaliyete başladığını, ancak İBB'nin haksız ve hukuki dayanaktan yoksun ruhsat iptalinin inşaat faaliyetnin durmasının, yapının mühürlenmesi,

yıkım ve para cezası kararları gibi mücbir nedenler sebebiyle mağdur olmuş ve belli bir zaman inşai faaliyette bulunamadığını, buna ilişkin İdare Mahkemelerinde davalar açıldığını ve davaların devam ettiğini, yapı ruhsatının yenilenmesi ile 30/07/2012 tarihinde tekrar alındığını, zaman kaybına yol açan süreç itibariyle müvekkili şirketin faaliyetlere başlayarak söz konusu bağımsız bölümleri natamam olarak teslim ettiğini, sözleşmeye uygun olduğunu, AVM'de bağımsız bölümün teslim alınması için davacı yana şifahi olarak bildirildiğini, alınmaması üzerine 13/09/2013 tarihinde bilgilendirme mektubu gönderildiğini,

müvekkilinin davaya konu bağımsız bölümleri ayıpsız olarak tamamlandığını belirterek davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

Büyükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ...Esas ,... sayılı görevsizlik kararı üzerine dosya mahkememize gelmekle, mahkememizce yargılamaya devam olunmuştur. İstanbul .... İdare Mahkemesinden, Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinden, Esenyurt Belediye Başkanlığından, İBB'ndan, Esenyurt Tapu Müdürlüğünden, Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesinden, Küçükçekmece Vergi Dairesi Müdürlüğünden, İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğünden bir kısım evrak ve belgeler dosyamız arasına celp edilerek incelenmiştir.

Dosyada mahallinde bir harita mühendisi, bir inşaat mühendisi vasıtasıyla keşif yapılmasına karar verilmiş, bu kapsamda tanzim edilen bilirkişi raporunda ÖZETLE. 17/11/2012 tarihli ....

Beylikdüzü Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine ek sözleşme belgesinde davanın taraflarının yeni teslim tarihi olarak 15/01/2013 tarihini belirledikleri ve bu sebeple oluşan 9 aylık gecikme nedeniyle 80.022 USD gecikme cezası ödenmesinde mutabık kaldıklarının tespit edildiği, davalının sözleşmeye uygun olarak davacıya teslimle ilgili çağrının 13/09/2013 tarihinde tebligat adresine yapmış olduğunu belirtmesine rağmen bu çağrıya dava dosyasında ulaşılamadığı,

ek sözleşmede belirlenen yeni teslim tarihi olan 15/01/2013 tarihi ile bağımsız bölümlerin teslim tarihi arasındaki süre için davacının gecikme cezası talep edebileceği, ancak 13/09/2013 tarihli belgenin dava dosyasında bulunmaması, bunun yanı sıra bağımsız bölümlerin teslim tarihinin dava dosyasında tespit edilememesi sebebiyle bu yönde bir hesaplamanın yapılamadığı, proje de bulunmaması nedeniyle eksik ifa konusunda değerlendirme yapılamadığı rapor edilmiştir.

Taraflarca rapora karşı beyan ve itiraz dilekçeleri sunulmuş bu kapsamda 22/12/2015 tarihinde ve 16/05/2017 tarihinde ek rapor tanzim edilerek mahkememizce irdelenmiştir.

Davacı tarafça dava ıslah edilmiş ve ıslah harcı yatırılmıştır.

Dosya kapsamı, taraf beyanları, bilirkişi raporları göz önüne alındığında, yukarıda özetlenen dava dilekçesi itibariyle Davacı ... ile davalı firma arasında akdedilen vadeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi çerçevesinde ... Alış Veriş Merkezi projesinde satın alınan ... Blokk .... Katta ... nolu dükkanlar ile ... Blok ....Katta... nolu dükkan ilgili olarak eksik ifa yapılmış olduğunu, yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiğini, sözleşme gereği 31/12/2011 tarihinde teslim edileceğinin taahhüt edilmesinin belirtildiğini, 2 yıl geçmesine rağmen teslim edilmediğini, davalıya ihtarname gönderildiğini belirterek zararların giderilmesi ve tazminini talep ettiği görülmektedir.

Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde Göreve yönelik itirazlarının bulunduğunu,davalının şirketin Esenyurt Belediye Başkanlığından 3 yapı ruhsatını alarak inşai faaliyete başladığını, ancak İBB'nin haksız ve hukuki dayanaktan yoksun ruhsat iptalinin inşaat faaliyetnin durmasının, yapının mühürlenmesi, yıkım ve para cezası kararları gibi mücbir nedenler sebebiyle mağdur olmuş ve belli bir zaman inşai faaliyette bulunamadığını, yapı ruhsatının yenilenmesi ile 30/07/2012 tarihinde tekrar alındığını, şirketin faaliyetlere başlayarak söz konusu bağımsız bölümleri natamam olarak teslim ettiğini, sözleşmeye uygun olduğunu, bağımsız bölümleri ayıpsız olarak tamamlandığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep ettiği görülmektedir.

Davacı taraf mahkememize davalı taraftan sözleşme ile satın alınan işyerlerin geç teslimi ve eksik ifa sebebiyle uğramış olduğu zararların giderilmesini talep ettiği görülmektedir.

Davacı ile davalı arasında dosyada mevcut .... Beylikdüzü vadeli Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenerek noter tasdiki olmadan satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme taraflar arasında adi sözleşme olarak yapıldığı noter huzurunda resmi şekilde yapılmadığı görülmektedir.

Davalı tarafından davacıya satışı yapılan dükkan niteliğinde ki taşınmazlar tapu da 24.08.2010 tarihinde satış işlemi yapılarak davacı adına tescili yapıldığı celep edilen tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır.

Taraflar arasında gayrimenkul satışı yapılan dükkanın bulunduğu arsa sahibi de davalı şirket olduğu gibi müteahhitliğini davalı tarafından üstlenildiği görülmektedir.

Davalı taraf görev itirazında bulunmuş ise de, yerleşmiş olan yargıtay içtihatlarımız da belirtildiği gibi satışı yapılan yerlerin tümünün DÜKKAN olması sebebiyle ticari bir alış veriş olduğu ortadadır. Ticari alışveriş'e yönelik ticari faliyetler Ticaret Mahkemelerinin görev alanındadır. ("....dava konusu dükkanın satımı konusunda sözleşme düzenlendiği,.... Dava konusu dükkanın satışının ticari ve mesleki faliyet için yapıldığı anlaşılmaktadır. ... Bu sebeple uyuşmazlıın asliye Ticaret Mahkemesinde görülmesi gerekmektedir. ...." Yargıtay 20. Hukuk dairesi 2015/9591 Esas ve 2015/9991 karar sayılı ilamı)

Bununla birlikte arsa sahibi ile binaya yapan şirketin davalı şirket olması dikkate alındığında binaya yapan davalının davacıya yönelik satış işlemleri alacağın temliki hükümleri kapsamında oldu , davalısı aynı olan Yargıtay 3 Hukuk dairesinin kararı itibariyle “ ….Mahkemece noterlik kanunun 60/3 ve 89 maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerin geçersiz olduğu, ………….. yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşme ile ücüncü kişiye satılması,

Yargıtay kökleşmiş uygulamasına göre, tapuyu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. … .sözleşmeden doğan kişisel hakkını ücüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir alacağın temliki sözleşmesi bulunur.

TBK 184 maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. ….. Bu durumda, temlik alan temlik edene karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir. …….. “ Yargıtay 3 Hukuk Dairesi 2016/5622 Esas ve 2017/7770 karar”.

Benzer şekilde Yargıtay 14 Hukuk dairesinin 2016/11546 esas ve 2017/1742 karar sayılı ilamı” taraflar arasında ki ilişki alacağın temliki kapsamında olduğu anlaşılmakla imzalanan sözleşme geçerli olduğu ve taraflarca uyulması gerektiği görülmektedir .

Davacı ve davalı arasında yapılan adi yazılı sözleşme doğrultusunda davalı tarafı dava konusu dükkanların tapu’ da devir ettiği görülmektedir. Taraflar arasında Bakırköy 2.Atm de görülen dava dosyasında Yargıtay tarafından inceleme neticesinde “ …. Davacı ile davalı arasında 9 adet bağımsız bölüme ilişkin olarak harici satış vaadi sözleşmesi ve 17.11.2012 tarihli ek sözleşme imzalandığı hususları taraflar arasında ihtilafsızdır.

Her ne kadar davacı ile davalı arasında haricen düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından geçersiz ise de, dosya arasında mevcut tapu kayıtlarından dava konusu bağımsız bölümlerin tapu devrinin yapıldığı anlaşıldığından taraflar arasındaki sözleşme tapu devri ile geçerli hale gelmiştir….” Yarıtay 13. Hukuk dairesi, ESAS NO : 2015/41888 KARAR NO : 2017/4842”

Yukarıda ayrıntılı olarak belirtilen gerekçe ve Yargıtay içtihatları ve özellikle davalının da taraf olduğu aynı yerde bulunan başka dükkanlar için yapılan satış vaadi sözleşmeleri gereğince Yargılama yapma yetki ve görevinin Asliye ticaret Mahkemesi olduğu, davacı ile davalı arasında yapılan resmi olmayan satış vaadi sözleşmesi alacağın temliki kapsamında resmi şekil olmadan yapılabileceğinden geçerli bir sözleşme olduğu, tarafların edimlerini yerine getirmeleri gerektiği Mahkememizce kabul edilmiştir.

Dosya kapsamı itibariyle tarafların sunmuş oldukları deliller ile birlikte bilirkişi incelemesi yaptırılmış, denetime elverişli rapor mahkememizce kabul edilmiştir.

Tüm dosya kapsamı itibariyle davacı ile arsa sahibi ve aynı zamanda müteahitliğini yapan davalı arasında alacağın temliki kapsamında gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığı, yapılan sözleşme noter huzurunda resmi şekilde yapılmamış olsa bile, alacağın temliki kapsamında ki sözleşmeler resmi şekilde yapılamak zorunda olmadığından yapılan sözleşmenin mahkememizce geçerli olduğu kabul edilmiştir.

Sözleşme kapsamında davacı taraf edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen davalı taraf her ne olursa olsun ( belediye ile olan sorunlar tamamen davalının öngörmesi, satış yapmadan önce gerekli izinleri alması gerekmekteydi) davalı taraf süresinde edimlerini yerine getirmediği anlaşıldığından sözleşme gereğince sorumluluğunun bulunduğu mahkememizce kabul edilmiştir.

Davacının davasının kabulüne karar verilerek geç teslim sebebiyle 354.501,55 TL, eksif ifa sebebiyle 319.494,45 TL olmak üzere toplam 673.996,00 TL'nin kabulu ile, bu miktarın geç teslim sebebiyle kabul edilen 354.501,55 TL'den 20.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 324.501,55 TL'sinin ıslah tarihinden, geç teslim için kabul edilen miktar olan 319.494,45TL'nin 30.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren, 289.494,45 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek, ticari faizle birlikte davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesi gerektiği oy çokluğu ile karar verilmesi kanaati gelmiş olmakla aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Başkan ... e-İmzalı