Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/397 K.2020/461

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında ...... ilçesi ...... Mah. ....... ada,...... parsel, ..... Blk. K:..... bağımsız bölüm ....... numaralı taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin üzerine düşen edimini ifa ettiği halde taşınmazın halen teslim edilmediğini, davacıya sözleşme gereği kira bedeli kararlaştırılmasına rağmen ödeme yapılmadığını, bu sebeple B.Çekmece ....... İcra Müdürlüğünün ...... esas sayılı dosyası ile icra takibinde bulunduklarını, itiraz üzerine takibin durduğunu, itirazın haksız olduğunu, zira ..... Belediyesi ile ...... Belediyesi arasında bulunan uyuşmazlık gerekçe gösterilmiş ise de, bu durumun müvekkili ile ilgisinin bulunmadığını belirterek itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında taşınmaz satışına ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, teslimdeki gecikmenin müvekkilinden kaynaklanmadığını, ...... Belediyesi tarafından ruhsatın iptal edilmesi ve inşaat faaliyetlerinin durdurulması nedeniyle teslim şartının yerine getirilmediğini, sözleşmenin 5.maddesinde de natamam şeklinde teslimin kararlaştırıldığını, bu şekilde taşınmazın teslime hazır hale getirildiğini, bu şekilde kullananlarda bulunduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

B.Çekmece ....... İcra Müdürlüğünün ...... esas Sayılı takip dosyasının incelenmesinde; Takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren bir sene içinde mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir. B.Çekmece .......İcra Müdürlüğünün ...... esas sayılı dosyasının tetkikinde alacaklı tarafından borçluya yönelik 75.000,00 TL asıl alacağın tahsili için takip yapıldığı, borçlunun süresi içinde borca itiraz ettiği, takibin durduğu davanın İİK nun 67.Maddesinde belirtilen bir yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığı tespit edilmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava; satış vaadi sözleşmesi ile satın alınan taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi nedeniyle sözleşme gereğince kararlaştırılan kira kaybı bedelinin tespiti ve tahsiline ilişkindir.

Dava konusu taşınmaza ilişkin mimari proje ilgili belediyeden celp edilmiş, imar durumuna ilişkin yazı cevapları dosya arasına konulmuştur.

Tarafların karşılıklı iddiaları ve kira bedeli hususunda bilirkişi heyeti oluşturularak rapor alınması cihetine gidilmiş, bilirkişi heyeti ibraz etmiş olduğu 02/07/2015 tarihli raporunda özetle; taşınmazın halen iskan ruhsatının alınmamış olduğunu, aralarındaki ek sözleşmeye göre teslim tarihinin 15/01/2013 tarihi olarak kararlaştırıldığını, davalı şirket tarafından 13/09/2013 tarihi itibariyle teslime hazır olduğunun bildirildiğini, dolayısıyla 8 aylık bir gecikme söz konusu olduğunu, toplam kira bedelinin 16.742,40-USD karşılığı 29.702,69-TL olduğunu beyan etmişlerdir.

Mahkememizin 08/09/2015 tarih ....... Esas ....... Karar sayılı kararı ile davanın reddine karar verilmiş, verilen bu karara karşı davacı tarafın temyiz yasa yoluna başvurması neticesinde, Yargıtay ....... Hukuk Dairesinin 23/05/2017 tarih ...... Esas ........ Karar sayılı kararı ile "Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur(TMK'nun 706, TBK'nun.

237, Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddeleri). Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay'ca doğrudan göz önünde tutulur.

Bunun gibi, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır.

Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir.

Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir. Somut olayda; taraflarca imzalanan "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" başlıklı sözleşmede, davalı şirketin dava dışı arsa sahibi ile imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edeceği "....... – ...... Projesi" kapsamında yer alan D ....... nolu bağımsız bölümü davacı şirkete sattığı ifade edilmiştir.

Öte yandan, davacı tarafça temyiz aşamasında sunulan tapu kaydından, dava konusu taşınmazın 26.12.2011 tarihinde tapuda yapılan satış işlemi ile davacı şirket adına tescil edildiği anlaşılmaktadır. Ne var ki, mahkemece; davaya konu sözleşmede belirtilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olup olmadığı araştırılmadığı gibi, davaya konu taşınmazla ilgili tapu kayıtları da celbedilip incelenmemiştir.

Bundan ayrı, davacı vekili 24.12.2015 tarihli dilekçesinde davalı şirket ile yapılan ek sözleşme uyarınca davaya konu edilen (15.01.2013 ila 15.06.2014 tarihleri arasındaki) dönem öncesinde uğramış oldukları kira kayıplarının ödendiğini ileri sürmüş ise de, bu ek sözleşme ile ödemelere ilişkin belgeler davacı tarafça dosyaya sunulmamıştır.

Bu durumda, mahkemece; öncelikle davaya konu sözleşmede belirtilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcut olup olmadığının araştırılması, mevcut ise sözleşme ile imzalandığı tarihteki taşınmaza ait tapu kaydının tedavülleri ile birlikte getirtilerek dosyaya konulması, ayrıca davacı tarafça bildirilen ek sözleşme ile kira kaybı ödemelerine ilişkin belgelerin dosyayasunulmasının istenmesi,

sonrasında ise yukarıda yapılan açıklamalar ışığında toplanan delillerin değerlendirilmesi ve ulaşılacak sonuca göre uyuşmazlığın esası hakkında hüküm tesis edilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, kararın bozulması gerekmiştir" gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkememizce Yargıtay bozma kararına uyuyarak bozma kararı doğrultusunda gerekli araştırmalar yapılmıştır. Bu doğrultuda ilgili kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve hasılat paylaşımı sözleşmesi dosya arasına alınmış, dava konusu taşınmaza ilişkin tedavüllü tapu kayıtları getirtilerek dosya arasına alınmış, taraflar arasındaki ek sözleşme ile ek sözleşme hükümleri doğrultusundaki önceki döneme ilişkin ödeme belgeleri davacı vekili tarafından dosyaya sunulmuştur. Mahkememizce 3 kişilik bilirkişi heyetinden kira kaybına ilişkin hesap raporu aldırılmış, taraf itirazları üzerine bilirkişiden ek rapor aldırılmıştır.

Davalı ...... İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketinin tam bölünme yoluyla bölündüğü anlaşılmıştır.Tam bölünmede bölünen şirketin tüm malvarlığı bölümlere ayrılır ve diğer şirketlere devrolur. Bölünen şirketin ortakları devralan şirketlerin paylarını ve haklarını iktisap ederler.

Tam bölünüp devralınan şirket sona erer ve ünvanı ticaret sicilinden silinir.(TTK 159/1) ''Bölünen şirketin malvarlığının tamamı külli halefiyet yoluyla devralan şirketlere geçerken, borçlu şirket ortadan kalkar ve başka bir tüzel kişilik borcun muhatabı haline gelir; ancak bu sırada borcun nakli için alacaklının borçlunun değişmesine rıza göstermesinin gerekli olduğuna ilişkin kural bu sırada uygulanmaz.(Anonim ortakların bölünmesi, Helvacı, 2004 İstanbul Sayfa 123)'', Borçlar Kanunu 195. madde ve devamı maddelerinden farklı olarak, bölünmede malvarlığının geçişi külli halefiyet yoluyla olduğundan alacaklıların rıza göstermesi aranmaz.

Ancak rızası alınmadan karşısındaki borçlu değişen alacaklının hukuk düzeni tarafından korunacağı mutlaktır.''Pasif unsurlar, yani bölünen şirketin borçları konusunda ise yine ayrı bir özel düzenleme vardır. Buna göre, tam bölünmeye katılan şirketler, bölünme sözleşmesi veya bölünme planına göre herhangi bir şirkete tahsis edilmeyen borçlardan birinci derecede müteselsilen sorumludurlar. (Prof.

Dr. Seza Reisoğlu Armağanı, anonim ortaklıkların Bölünmesinde Alacaklıların Korunması, Prof. Dr. Ercüment Erdem, Ankara-2016, s.344)''Her ne kadar 1 ve 2 nolu şirketler bölünme planına göre davaya konu taşınmazla borçların ...... Hizm. San. Tic. A.Ş'nin sorumluluğuna bırakıldığından bahisle husumet yönünden davanın reddini talep etmiş iseler de.

TTK 176 maddesinde '' bölünme sözleşmesi veya bölünme planına kendisine borç tahsil edilen şirket, bu suretle birinci derece sorumlu bulunan şirket alacaklarının alacaklarını ifa etmezse bölünmeye katılan diğer şirketler, ikinci derecede sorumlu şirketler müteselsilen sorumlu olurlar'' denildiğinden bölünme ile oluşan her 3 şirketin dava konusu borç ile ilgili sorumluluklarının olduğu düşünülmüş, husumet itirazına itibar edilmemiştir.

Böylece mahkememizce yapılan yargılama sonucunda toplanan tüm deliller muvacehesinde; taraflar arasında ...... ili ...... ilçesi ..... Mah. ..... ada ..... parsel ...... Blok K...... D:...... numaralı bağımsız bölümün davacı tarafça davalı tarafa satılarak devri hususunda harici olarak yapılan sözleşme bulunduğu noktasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Mahkememizce tapu kayıtları getirtilmiş ve incelenmesinde, dava konusu bu taşınmazın 26/12/2011 tarihinde davalıya tapuda devir ve tescil edildiği anlaşılmıştır.

Yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir.

Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır.

Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir.

Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir. İşbu nedenle davacının davalıdan adi yazılı sözleşme ile öngörülen kira kaybı alacağını talep edebileceği kanaatine varılmıştır.

Adi yazılı şekilde yapılan harici satım sözleşmesinde (5.2 maddesi) taşınmazın normal teslim tarihinin 31/12/2011 olduğu, satıcının 90 günlük erteleme hakkını kullanabilmesi için en az 10 gün öncesinden yazılı bir şekilde alıcıya bildirimde bulunması gerektiği öngörülmüştür.

Taraflar arasında imzalanan 15/01/2013 tarihli ek sözleşme ile alıcının en fazla 9 ay gecikme cezası talep edeceği, satıcının 15/01/2013 tarihinde taşınmazı alıcıya sözleşmede belirlenen şartlarda teslim edeceğinin öngörüldüğü anlaşılmıştır. Dolayısıyla taraflar arasında 15/01/2013 tarihinden önceki döneme ilişkin anlaşma yapılarak yeni teslim tarihinin bu ek sözleşme ile 15/01/2013 tarihi olarak öngörüldüğü açıktır.

Davacının icra takibinde, 15/01/2013-15/06/2014 tarihleri arasında kira kaybı bedeli talep ettiği anlaşılmaktadır. Davalı tarafça delil olarak sunulan davalının dava konusu taşınmazı teslim alabileceğine ilişkin davet yazısının davalı tarafa iadeli taahhütlü posta ile 16/09/2013 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmakta olup davacı tarafın bu davet yazısını almadığına ilişkin bir itirazı bulunmamaktadır.

Davacı taraf, her ne kadar bu davet yazısına rağmen taşınmazın sözleşme şartlarına uygun olmadığı ve bu nedenle teslim alınamayacağını vs. ileri sürmüş ise de bu davet yazısına karşı herhangi bir ihtarname göndermediği ve karşı gelmediği, taşınmazın bu davet tarihinde sözleşmeye uygun olmadığına ilişkin herhangi bir tespitin de bulunmadığı anlaşılmakla davacı tarafın kira kaybı bedelini ek sözleşme ile kararlaştırılan teslim tarihi olan 15/01/2013 tarihi ila teslime davet yazısının tebliğ olunduğu 16/09/2013 tarihleri arasındaki döneme ilişkin olarak hak kazandığı,

bu konuda bilirkişi tarafından yapılan teknik hesaplamanın uygun olduğu kanaatine varılarak davanın kısmen kabul kısmen reddine, taraflar arasındaki sözleşmelerde kira bedeli olarak esas alınacak meblağ belirtilmediğinden alacağın likit bulunmadığı kanaatine varılarak icra inkar tazminatı talebinin reddine karar vermek gerekmiş ve neticeden aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

14/09/2020 Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır