Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/902 K.2023/1001

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde özetle; dava konusu dairenin alımı ile ilgili davalı ... ile diğer davalılar arasında 29/05/2014 tarihli satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, daha sonra ... ' ın bu sözleşme ile elde ettikleri haklara dayanarak aynı taşınmazla ilgili davalı ... ile sözleşme imzaladıklarını, ...' ın da 200.000.00.TL bedelle tüm haklarını davacıya devrettiğini, davalının ... ile yeni bir sözleşme imzaladığını, davacı ile davalı ... arasında da bir sözleşme imzalandığını ve davalıların davacının devir taleplerini reddettiklerini bildirdiklerini beyanla taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali, tescil, olmadığı takdirde rayiç değer tespiti ve davalılardan müştereken ve müteselsilen alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... A.Ş. Vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; ... Yapı şirketinin hizmetini tamamlamadığından ücrete hak kazanamadığını ve edimini ifa etmediğini, davalının davacıdan edimini yerine getirmesini isteyemeyeceğini, davalı ... ile davalı ... Yapı davacı arasında imzalanan sözleşmede davacının imzasının bulunmadığını, beyanla davanın esastan reddini talep etmiştir.

Davalı ... Yapı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; davalı ... ile aralarında imzalanmış bir sözleşme bulunmadığını, ... tafafından bir bedel ödenmemiş olduğunu, bedelin ödenmesi halinde davacıya dairenin devredileceğinin belirtildiğini, kendilerine bir ödeme yapılmadığını beyanla davanın reddini talep etmiştir.

Deliller;Dava dilekçesi, cevap dilekçesi,ıslah dilekçesi,bağımsız bölüm tahsis/satış vaadisözleşme devri-temlik -muvafakatname, sözleşmesi, tapu kaydı, mimari proje ödeme belgeleri,bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde rayiç değerinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili istemine ilişkindir.

Dava konusu olayda ; sözleşmenin temelini oluşturan hukuki ilişki 29/05/2014 ve30/12/2016 tarihli taşınmaz satım vaadi sözleşmesine dayanmaktadır. Kural olarak borçlar kanunu sözleşmelerde şekil serbestisini benimsemiştir. Ancak taşınmaz mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmeler konusunda medeni kanun ile BK 232 maddesinde taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi senede bağlanma şartı satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür.

2644 sayılı yasa 26. Madde ile 1512 sayılı yasa 60/3 ve 89 maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde yapılacağı kuralını koymuştur. Buradaki şekil bir geçerlilik şartı olarak düzenlendiğinden hakim tarafından taraflarca ileri sürülmese dahi her aşamada resen dikkate alınması gereken bir şarttır.

Dolayısı ile satış vaadi sözleşmeleri geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdir.

Satım vaadi sözleşmesi gibi temlik borcu doğuran sözleşmelerde satış konusu olan malın sözleşme yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının mal varlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak üretilecek hasıl olacak şeyler de satışa konu olabilir. Bununla birlikte satım vaadi sözleşmesinde şekil şartı aranacaktır. Geçersiz sözleşmelerde ise taraflardan her biri diğer tarafın ifa ettiği edimi iade etmekle yükümlüdür.

Davacı ve davalı ... Yapı arasında haricen düzenlenen bir satım vaadi sözleşmesi mevcuttur. Davacıya sözleşme ile bildirilen niteliklere sahip gayrimenkulün bağımsız bölümünün satışı vaad edilmiştir. Teslimat için bir tarih de karar altına alınmıştır. MK 706, BK 12-237 maddeler ile Tapu Kanunu 26. Maddesine göre taşınmazların satışlarının resmi şekilde yapılması emredici bir hükümdür.

Taraflar arasında haricen düzenlenen bir satım vaadi sözleşmesi nedeni ile vaat alacaklısının tapu iptali ve tescil talebi ilk etapta resmi şekil şartına uyulmaksızın yapıldığından dinlenemez gibi görünse de Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu' nun ... esas ve ... karar sayılı kararında da bildirdiği üzere kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşmaları alıcının tüm borcunu eda etmesi satıcının da bağımsız bölümü teslim etmesi ya da teslime hazır hale getirmesi ya da borcunu eda eden alıcının

gayrimenkulü malik gibi kullanmaya başlamasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre MK 2. Maddeye göre tescil davasının kabul edilebileceği değerlendirilmiştir. Bu nedenle davalının haricen düzenlenen bir satım vaadi sözleşmesinin usulüne uygun olmadığı yönündeki geçersizlik iddiasının dinlenemeyeceği anlaşılmıştır.

Somut olayda

29/05/2014 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile alıcının davalı ..., ve ... Yapının bulunduğu ... sıfatı ile davalı ... arasındaki sözleşme kapsamında ... tarafından seçilecek 2+1 85m2 dairenin alıcılara teslim edilmesi esaslarının düzenlendiği, alıcı rtahsis bedelinin 102.000.00.TL olup ...' a ödendiği, Vizyon Yapının üstlendiği yapı denetim ücretleri ve hakedişlerin temlik sözleşmesi ile mahsup edileceğinin belirtildiği, her bir bağımsız bölüm için tapu harcı ve hizmet bedeli olarak 5.000.00.TL nin ödeneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

Davacı ... ' ın alıcı ve devir alan davalı ... satıcı ve borçlu sıfatı ile davalı ... Yapının bulunduğu, 30/12/2016 tarihli bağımsız bölüm satış ve tahsis sözleşmesinin düzenlendiği bu belgede ...' ın garantör olduğu ve buna göre dava konusu ... Blok ... numaralı dairenin alıcı olan davacıya tahsis edilmesi esaslarının kararlaştırıldığı, tahsis bedeli olarak 200.000.00.TL ' nin ...' a ödenmiştir hükmünün bulunduğu, tapu kaydına göre ... ili ... İlçesi, ... Köyü ... ada ... parselde kayıtlı ... Blok .... Kat ... numaralı bağımsız bölüm olan dava konusu bağımsız bölümün ... A.Ş. Adına kayıtlı iken tapuda satış ve ipotek yolu ile 23/02/2018 tarihinde dava dışı 3. Kişi adına satış ve tescilinin yapılmış olduğu anlaşılmıştır.

30/12/2016 tarihli bağımsız bölüm satış ve tahsis sözleşmesinde belirlenen tahsis bedelinin 200.000.00.TL olarak ...' a ödenmiş olduğu buna göre satış bedelinin ödenmiş olduğunun kabulu gerektiği, dava konusu taşınmazın iyiniyetli 3.kişi adına tescil edilmiş olması ve e ...

A.Şn. 'in 30/12/2016 tarihli sözleşmenin tarafı olmaması sebebiyle tapu iptal ve tescil talebinin mümkün olmadığı, davacının ödemiş olduğu bedelin dava tarihindeki rayiç bedel karşılığını ödemeyi yapmış olduğu ... ile tahsis sözleşmesinin tarafı olan ... LİMİTED ŞİRKETİnden talep edebileceği anlaşıldığından davalılar ...

Denetim Ltd.şti. ve ... yönünden davanın kabulü ile taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedel olan 225.000,00-TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davacıya verilmesine karar verilmiştir.

30/12/2016 tarihli devir ve tahsis sözleşmesinin davalılardan ... ve ... LİMİTED ŞİRKETİ nin satıcı ve borçlu olarak imzaladığı bu sözleşmede ... A.Şn. 'in taraf olmadığı dolayısıyla sözleşme uyarınca davalıdan talepte bulunulamayacağından ... A.Ş. yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

Davalı ...' ın garantör olarak imzalamış odluğu sözleşmenin adi yazılı eşkilde yapıldığı, bu nedenle bu taahhütünün geçerli olmadığı, Tapu Kanununun 26, Türk Medeni Kanunu' nun 706. Maddesi ve Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi gereğince taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması için resmi şekilde yapılması gerektiğinden , davalı Cihan yönünden davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır